房地产企业拿地方案策略

经济性对比: 由营销和成本分别提供单价及单方成本后，则可以对比出各方案总货值和总利润值 本案例中： （此处假定不同方案中同一物业价格相同，实际测算需营销参与定价） “高层+洋房”货值最大，利润最高 “高层+洋房+别墅”的利润位于“高层+别墅”和“高层+洋房”两个方案之间 “纯高层”利润最低
最终指标
其中
Biblioteka Baidu其中
其中
经 济 技 术 指 标 表 单位 数值 备 注 ㎡ 250000 计容的占地 ㎡ 3000 半幅市政道路、市政绿化带 ㎡ 10000 ㎡ 62500 ㎡ 16590 净用地 ㎡ 100000 ㎡ 57910 ㎡ 689581 ㎡ 600000 ㎡ 580026 ㎡ 384560 ㎡ 195465 ㎡ 0 ㎡ 19974 ㎡ 500 位于高层架空 ㎡ 2414 位于高层架空 ㎡ 50 位于高层架空 ㎡ 13000 含销售部 ㎡ 3900 15班 ㎡ 60 位于高层架空 ㎡ 50 1个垃圾站 ㎡ 0 ㎡ 89581 ㎡ 89381 地下停车70% ㎡ 64437 ㎡ 24944 ㎡ 200 ㎡ 20000 ㎡ 10000 ㎡ 6000 ㎡ 4000 ㎡ 2.40 ％ 25.00% 按规划要求估算 ％ 40.00% 按规划要求估算 人 4068 个 13016 按每户3.2人计算 个 3756 个 1127 个 2629 地下停车70%
占地 13000
容积率
237000
250000 226450 96140 130310 0 10550 0 0 0 6000 4500 0 50 0
2.40 2.56 4.00 1.50 0.40 1.89
相应概念草案
配合
设计 • 根据容积率，提供可选的物业种类 • 提供各种物业的销售价格和面积区间，最好利用成熟产品 的数据，可避免单体设计的时间损失 • 提供各种物业的大概成本 • 做指标，进行多方案对比，最后做方案
这个拿地案例中，多部门配合，在7天时间内做了多轮方案，并进行了经济 测算，准备上报集团，但最终发现作为经济测算的指标存在重大缺陷，相关工 作只有再次重复进行。造成时间损耗非常严重。 缺陷如下： 1、无配套面积 2、无地下面积 3、洋房、高层面积比4：6，在容积率为2.4的情况下，实际难以实现
问题
拿地概念草案研究
-----让设计师从无数的拿地草案中解脱出来 -----让测算师能轻松搞定指标
现状
• 公司未来5年1000亿的销售目标，如今正是大范围 贮备用地的关键时期 • 拿地工作是整个项目的第一步，而概念草案是拿 地工作的第一步，精准、快速地只做拿地概念方 案直接影响拿地工作的效率
案例
已知条件： 城市：长沙 用地面积：250000㎡ 容积率：2.4 建筑密度：25% 绿地率：40% 限高：100m 其他条件： 商业布置与西侧和北侧
• 时间成本
90%
10%
• 重要程度
30%
70%
我们往往花了绝大部分的时间，在不重要的概念方案上
结论： 1、重点做指标 2、方案作为辅助，做到强排即可，甚至可以不做
经 济 技 术 指 标 表 项目名称 单位 数值 占地 容积率 用地面积 ㎡ 250000 计容地 6、车库面积/车位： 市政绿化占地 ㎡ 3000 大于100㎡户型0.7个/100㎡，小于100㎡户型0.5个/100㎡，商业 13000 市政道路占地 ㎡ 10000 网点及配套0.4个/100㎡，别墅单独按照2个/户。平均每个车位面积 小区建筑基底占地 ㎡ 62500 其中 34㎡。车库总面积大于1万方时，最大可将30%车位放于地面。别墅 小区道路广场占地 ㎡ 16590 237000 净用地 小区绿化面积占地 ㎡ 100000 车位不在此限，可全部放于地面。此案中，假定高层中100㎡以上户 小区其他面积占地 ㎡ 57910 型占一半，别墅均面积200㎡，且地面停车，则此案的车位数为： 总建筑面积 ㎡ 690923 470495/100*0.6+90000/100*0.7+19530/200*2+19974/100*0.4=3728个 250000 2.40 地上建筑面积（计容） ㎡ 600000 住宅建筑面积 ㎡ 580026 226450 2.56 地下停车数为（3728-19530/200*2）*0.7=2668个 a.市政道路、市政绿化占地：直接在图上测量得到 117624 4.00 高层 ㎡ 470496 地下车库面积为2668*34=90723㎡ b.小区建筑基地占地：250000*25%建筑密度 90000 其中 洋房 ㎡ 60000 1.50 人防车库面积，多、低层按照6%，高层按照基底 别墅 ㎡ 19530 48826 0.40 c.小区道路广场占地：净用地7%左右（经验值） 配套设施建筑面积 ㎡ 19974 10550 1.89 d.小区绿化面积占地：250000*40%绿地率 社区用房 ㎡ 500 0 e.小区其他面积占地：所有剩余的占地，含不能计入绿地、道路等的 物管用房 ㎡ 2414 0 其中 4、住宅占地（占用的净用地）： 消防控制室 ㎡ 50 0 面积 市政道路、 绿地率、建 容积率 净用地中减去配套占地则为住宅占地 商业 ㎡ 13000 6000 绿化占地 筑密度 幼儿园 ㎡ 3900 4500 5、住宅面积： 公厕 ㎡ 60 0 其中 计容面积减去配套面积则为住宅面积 绿化、建筑 垃圾站 ㎡ 50 50 计容面积 6、住宅各物业面积： 基地面积 酒店建筑面积 ㎡ 0 0 计算出各物业面积，首先设定高层、洋房、别墅的面积为X、Y、 地下建筑面积（不计容） ㎡ 90923 道路广场占 Z，占地为A、B、C，则可利用如下公式： 地下车库建筑面积 ㎡ 90723 配套面积 地 一般车库 ㎡ 68249 3、配套占地（占用的净用地）： 1、计容建筑面积：250000*2.4容积率 其中 X+Y+Z=住宅面积其中 人防车库 ㎡ 22473 社区用房、物管用房、消防控制室、公厕，理论上可以做到高层 2、配套面积（以长沙为例）： A+B+C=住宅占地 设备用房 ㎡ 200 架空层或结合商业布置，故不占地。 ㎡ 社区用房：不论小区大小，皆为500 ㎡ 赠送建筑面积（不计容不计建面） 20000 其他占地 X/A=高层容积率（100m为4.0，80m为3.5，60m为2.5） 住宅面积 配套占地 高层 ㎡ 10000 商业考虑为高层底商，故其占地纳入高层占地。但销售部属于商 物管用房：20万方以内按5 ‰，超过20万方的部分按3 ‰，地下 Y/B=洋房容积率（4F为1.0，5F为1.3，6F为1.5） 其中 洋房 ㎡ 6000 业范畴，由于其结合泳池、广场等，故而其占地较大，一般6000㎡ 按照一半计面积。地上已知，地下先估算，待地下明确后，再修正。 Z/C=别墅容积率（独栋0.3，类独栋0.45，联排0.6） 别墅 ㎡ 4000 住宅各物业 住宅占地 （经验值）。如果没有泳池的项目，可考虑3000㎡。 消防控制室、公厕、垃圾站：各按1个预估，各50左右 此方案容积率2.4，限高100m，假定100m高层+6F洋房+独栋+类独栋 容积率 ㎡ 2.40 面积 建筑密度 ％ 25.00% 垃圾站1个占地50㎡ 商业：临26m以上道路商业长度可达此段红线的1/3，临26m以下 组合，可以的到以下公式： 绿地率 ％ 40.00% 道路，可达1/2。图上测量得到商业长度，常规进深14m，可得单层 车库面积/ 4.0*A+1.5*B+0.4*C=580026(别墅取值0.4) 居住户数 人 4068 车位 商业面积，此案单层6500㎡，两层商业为12000 ㎡ A+B+C=226450 居住人数 个 13016 幼儿园：地上面积每4万方1个班，每个班平均260㎡（经验值） 小车停车位 个 3728 此时再假定A/B/C其中一值，即可求的其他数据，得到各物业面积 地上停车位 个 1060 其中 地下停车位 个 2668
营销
成本
设计
同样的58万方住宅可以得到的四种方案指标如下：
纯高层 测算
类型 高层 洋房 别墅 总计 类型 高层 洋房 别墅 总计 类型 高层 洋房 别墅 总计 类型 高层 洋房 别墅 总计
住宅面积 占地面积 580026 226450 0 0 0 0 580026 226450 高层+洋房 住宅面积 占地面积 384562 96140 195464 130310 0 0 580026 226450 高层+别墅 住宅面积 占地面积 543829 135957 0 0 36197 90493 580026 226450 高层+洋房+别墅 住宅面积 占地面积 470496 117624 90000 60000 19530 48826 580026 226450
• • • • • • 拿地阶段给予设计的时间一般只有1~2天 对一个完整项目的指标考虑不足 先做方案，再做指标，因果颠倒 不同物业类型方案，影响测算结果 地块不成熟，设计条件随时可能变化 在以上情况下产生的概念方案，不可能 对后期的实施方案有太大帮助 • 时间太短了，必须加班加点 • 不清楚到底要哪些指标 • 方案做出来，跟所需指标总有差异 • 要的方案太多了，做都做不赢 • 条件变化太快了，改都改不赢 • 结果，绝大部分方案废了 ……
分析
• 要方案，还是要指标？ • 如何做指标 • 多方案对比
要方案，还是要指标？
• 流程：
拿地论证
项目定位
设计阶段
概念草案
概念草 案
指标
概念方 案
测算
方案设 计
投资决策
初步设 计 施工图 设计
设计部
总裁办、 成本部
决策层
指标直接影响测算和投资决策 概念草案仅仅作为指标的验证措施，其本身对测算及投资决策的作用非常小， 远不如定位及方案设计过程重要。
单方成本 单方利润 利润（万） 4000 1000 58003 5500 1500 0 8000 3000 0 58003
测算
单价 5000 7000 11000
单方成本 单方利润 利润（万） 4000 1000 38456 5500 1500 29320 8000 3000 0 67776
测算
单价 5000 7000 11000
项目名称 用地面积 市政绿化占地 市政道路占地 小区建筑基底占地 小区道路广场占地 小区绿化面积占地 小区其他面积占地 总建筑面积 地上建筑面积（计容） 住宅建筑面积 高层 其中 洋房 别墅 配套设施建筑面积 社区用房 物管用房 其中 消防控制室 商业 幼儿园 公厕 垃圾站 酒店建筑面积 地下建筑面积（不计容） 地下车库建筑面积 一般车库 其中 其中 人防车库 设备用房 赠送建筑面积（不计容不计建面） 高层 其中 洋房 别墅 容积率 建筑密度 绿地率 居住户数 居住人数 小车停车位 地上停车位 地下停车位
容积率 2.56 1.50 0.40 2.56 容积率 4.00 1.50 0.40 2.56 容积率 4.00 1.50 0.40 2.56 容积率 4.00 1.50 0.40 2.56
单价 5000 7000 11000
货值（万） 290013 0 0 290013 货值（万） 192281 136825 0 329106 货值（万） 271915 0 39817 311731 货值（万） 235248 63000 21483 319731
单方成本 单方利润 利润（万） 4000 1000 54383 5500 1500 0 8000 3000 10859 65242
测算
单价 5000 7000 11000
单方成本 单方利润 利润（万） 4000 1000 47050 5500 1500 13500 8000 3000 5859 66409
如何做指标
• 强排验证 • 由于户型单体不同，对于容积率会有部分影响，条件允许下，可以拿 部分楼栋强排，验证容积率，如果有误差，可以带入公式再次修正
高层4.0
洋房1.5
多方对比
容积率2.4，可以有多种物业组合： 高层 高层+洋房 高层+别墅 高层+洋房+别墅 如果一一做方案对比，工作量非常大， 此时可以用“住宅各物业面积”的公式，快速地得到多种方案指标