房地产企业拿地方案策略

车库面积/ 车位
组合商垃，业圾可：站以临1的个26到占m建以地以筑下5上密0公㎡度道式路：商业长度可达％此段红25线.0的0% 1/3，临26m以下
道 商4A.+0路 业B*+A， 面C+=1可 积2.52达 ，*6B41此+5/002案.。4*居居单绿图C住住=层地人户上5率86数数测0500量206㎡得(别，到墅两商取层业值商长0业.度4％ 人 个为)，1常20规0410403进0.0㎡601806深% 14m，可得单层
容积率 4.00 1.50 0.40 2.56
单价 5000 7000 11000
单价 5000 7000 11000
单价 5000 7000 11000
单价 5000 7000 11000
货值（万） 290013 0 0 290013
货值（万） 192281 136825 0 329106
货值（万） 271915 0 39817 311731
㎡
10000
㎡
6000
㎡
4000
㎡
2.40
％
25.00%
按规划要求估算
％
40.00%
按规划要求估算
人
4068
个
13016
按每户3.2人计算
个
3756
个
1127
个
2629
地下停车70%
占地 容积率 13000 237000
250000 226450
96140 130310
0 10550
0 0 0 6000 4500 0 50 0
问题
• 拿地阶段给予设计的时间一般只有1~2天 • 对一个完整项目的指标考虑不足 • 先做方案，再做指标，因果颠倒 • 不同物业类型方案，影响测算结果 • 地块不成熟，设计条件随时可能变化 • 在以上情况下产生的概念方案，不可能
对后期的实施方案有太大帮助
• 时间太短了，必须加班加点 • 不清楚到底要哪些指标 • 方案做出来，跟所需指标总有差异 • 要的方案太多了，做都做不赢 • 条件变化太快了，改都改不赢 • 结果，绝大部分方案废了 ……
分析
• 要方案，还是要指标？ • 如何做指标 • 多方案对比
要方案，还是要指标？
• 流程：
拿地论证
项目定位
设计阶段
概念草案 指标
测算 投资决策
概念草 案
概念方 案
方案设 计
初步设 计
施工图 设计
设计部
总裁办、 成本部
决策层
指标直接影响测算和投资决策
概念草案仅仅作为指标的验证措施，其本身对测算及投资决策的作用非常小， 远不如定位及方案设计过程重要。
2.40 2.56 4.00 1.50 0.40 1.89
相应概念草案
配合
• 根据容积率，提供可选的物业种类 设计
• 提供各种物业的销售价格和面积区间，最好利用成熟产品 营销 的数据，可避免单体设计的时间损失
• 提供各种物业的大概成本 成本
• 做指标，进行多方案对比，最后做方案 设计
• 概念方案主体是设计部，但是成本和价格严重影响方案对比的最终结果，要在短时间内得 到理想的方案，要求配合部门能够第一时间提供相对准确的价格和成本数据。
配套面积
住宅面积
配套占地
道路广场占 地
其他占地
Z，占地为A、B、C地，下则车库可建利筑用面积如下公式㎡： 90723 XA123、 、++YB社+计 配 配+ZC区=容 套 套=住住用建 面 占其宅宅中房筑 积 地面占、面 （ （积地物积 以 占其管： 长 用中 用2沙 的5房设为 净0人一0备、防般例 用0用0车车消房） 地*库库2防： ）.4容控：积制率室、㎡ ㎡ ㎡公厕，62822理240470论93 上可以做到高层 X架/A空社=高层区层或用容结赠房积送合：建率商不筑（业面论积1布小0（0置不区m计，为大容故4小不.不0计，，建占皆面8地0）为m。为5030.㎡㎡5，60m20为0002.5）
689581
㎡
600000
㎡
580026
㎡
384560
㎡
195465
㎡
0
㎡
19974
㎡
500
位于高层架空
㎡
2414
位于高层架空
㎡
50
位于高层架空
㎡
13000
含销售部
㎡
3900
15班
㎡
60
位于高层架空
㎡
50
1个垃圾站
㎡
0
㎡
89581
㎡
89381
地下停车70%
㎡
64437
㎡
24944
㎡
200
㎡
20000
完
226450 117624
60000 48826
2.56 4.00 1.50 0.40
市政道路、 绿化占地
容积率
绿地率、建 筑密度
d.小区绿化面积占地配套：设2施5建00社筑0区面0*用积4房0%绿地㎡㎡率
19974 500
10550 1.89 0
பைடு நூலகம்
e面4.、小积住区宅其占其他中地面（积占占用地的：净所用有消物地剩防管控）余用制：房的室 占地，㎡ ㎡ 含不能254计014 入绿地、道00路等的
此时幼再儿假园定：A地/B/上小C车其面停中积车一位每值4万，方即1可个求班的，其每个他个数班据平3，7均28得26到0㎡各（物经业验面值积）
其中
地上停车位 地下停车位
个
1060
个
2668
• 强排验证
• 由于户型单体不同，对于容积率会有部分影响，条件允许下，可以拿 部分楼栋强排，验证容积率，如果有误差，可以带入公式再次修正
㎡
3000
13000
㎡
10000
㎡
62500
㎡
16590
237000 净用地
㎡
100000
㎡
57910
㎡
690923
㎡
600000
250000 2.40
地 地下下停车车 库数面为积（为32762688-*13945=3900/722030㎡*2）*0.7=26ab6..8市小个政区道建路筑、基市地政占其中绿地住化：宅占2建5地筑00面：0高洋积0直*层房2接5%在建图筑上㎡㎡㎡密测度量得549870000到04029066 人防车库面积，多、低层按照6%，高层c.按小照区基道底路广场占地：净用地别7墅%左右（经㎡ 验值）19530
最终指标
其中 其中 其中
项目名称
用地面积
市政绿化占地
市政道路占地
小区建筑基底占地
小区道路广场占地
小区绿化面积占地
小区其他面积占地
总建筑面积
地上建筑面积（计容）
住宅建筑面积
高层
其中
洋房
别墅
配套设施建筑面积
社区用房
其中
物管用房
消防控制室
商业
幼儿园
公厕
垃圾站
酒店建筑面积
地下建筑面积（不计容）
地下车库建筑面积
类型 高层 洋房 别墅 总计
类型 高层 洋房 别墅 总计
纯高层
住宅面积 占地面积
580026 226450
0
0
0
0
580026 226450
高层+洋房
住宅面积 占地面积
384562 96140
195464 130310
0
0
580026 226450
高层+别墅
住宅面积 占地面积
543829 135957
其他条件： 商业布置与西侧和北侧
案例
这个拿地案例中，多部门配合，在7天时间内做了多轮方案，并进行了经济 测算，准备上报集团，但最终发现作为经济测算的指标存在重大缺陷，相关工 作只有再次重复进行。造成时间损耗非常严重。
缺陷如下：
1、无配套面积 2、无地下面积 3、洋房、高层面积比4：6，在容积率为2.4的情况下，实际难以实现
0
0
36197 90493
580026 226450
高层+洋房+别墅
住宅面积 占地面积
470496 117624
90000 60000
19530 48826
580026 226450
容积率 2.56 1.50 0.40 2.56
容积率 4.00 1.50 0.40 2.56
容积率 4.00 1.50 0.40 2.56
4000 1000
54383
5500 1500
0
8000 3000
10859
65242
测算
单方成本 单方利润 利润（万）
4000 1000
47050
5500 1500
13500
8000 3000
5859
66409
经济性对比: 由营销和成本分别提供单价及单方成本后，则可以对比出各方案总货值和总利润值
本案例中： （此处假定不同方案中同一物业价格相同，实际测算需营销参与定价） “高层+洋房”货值最大，利润最高 “高层+洋房+别墅”的利润位于“高层+别墅”和“高层+洋房”两个方案之间 “纯高层”利润最低
高层4.0
洋房1.5
多方对比
容积率2.4，可以有多种物业组合： 高层 高层+洋房 高层+别墅 高层+洋房+别墅
如果一一做方案对比，工作量非常大， 此时可以用“住宅各物业面积”的公式，快速地得到多种方案指标
同样的58万方住宅可以得到的四种方案指标如下：
类型 高层 洋房 别墅 总计
类型 高层 洋房 别墅 总计
拿地概念草案研究
-----让设计师从无数的拿地草案中解脱出来 -----让测算师能轻松搞定指标
现状
• 公司未来5年1000亿的销售目标，如今正是大范围 贮备用地的关键时期
• 拿地工作是整个项目的第一步，而概念草案是拿 地工作的第一步，精准、快速地只做拿地概念方 案直接影响拿地工作的效率
已知条件： 城市：长沙 用地面积：250000㎡ 容积率：2.4 建筑密度：25% 绿地率：40% 限高：100m
净用地中减去配套占地则商为业住宅占地㎡
13000
6000
5、住宅面积：
幼儿园
㎡
3900
4500
计容面积
绿化、建筑 基地面积
其计中容面积减去配套面积则公为厕住宅面积㎡
60
0
6、住宅各物业面积：酒店建筑面垃积圾站
㎡
50
㎡
0
50 0
计算出各物地下业建面筑面积积，（首不计先容设） 定高层、㎡洋房、90别923墅的面积为X、Y、
住宅各物业 面积
住宅占地
Y/B物 商=洋管 业房用 考容房 虑积： 为率2高0（层万4底方F为商以1.，内0，故按5高其5F层为‰占1，地.3超，纳过6入F㎡2为高0万1层.5方占）1的0地00部。0 分但按销3售‰部，属地于下商 Z按业/C照范=别一畴墅半，容计由积面于其率积其中（。结独地合栋上泳0已池.3知、，，广洋别类房墅地场独下等栋先，0.4估故5，㎡ ㎡算而联，其排待占0地64.00600下较）00 明大确，后一，般再60修00正㎡。 此（方经消案验防容值控积）制率。室2如、.4果，容公没积限厕率有高、泳1垃0池0圾m的站，项：假目各定，按1可010个㎡考m预高虑估层30，+026.0各4F㎡0洋5。0房左+右独栋+类独栋
货值（万） 235248 63000 21483 319731
测算
单方成本 单方利润 利润（万）
4000 1000
58003
5500 1500
0
8000 3000
0
58003
测算
单方成本 单方利润 利润（万）
4000 1000
38456
5500 1500
29320
8000 3000
0
67776
测算
单方成本 单方利润 利润（万）
• 时间成本
90%
10%
• 重要程度
30%
70%
我们往往花了绝大部分的时间，在不重要的概念方案上
结论： 1、重点做指标 2、方案作为辅助，做到强排即可，甚至可以不做
经济技术指标表
如何做指标 6、车库面积/车位：
项目名称 用地面积
单位 ㎡
数值 250000
占地 容积率 计容地
大于100㎡户型0.7个/100㎡，小于100㎡户型0.5个/100㎡，市商政绿业化占地 网点及配套0.4个/100㎡，别墅单独按照2个/户。平均每个车小位区市建政面筑道积基路底占占地地 34㎡。车库总面积大于1万方时，最大可将30%其车中位放于地面小。区道别路墅广场占地 车位不在此限，可全部放于地面。此案中，假定高层中100㎡小区以绿上化面户积占地 型占一半，别墅均面积200㎡，且地面停车，则此案的车位总数小建区为筑其：面他积面积占地 470495/100*0.6+90000/100*0.7+19530/200*2+19974/100*0地.4上=建3筑72面8积个（计容）
其中
一般车库 其中
人防车库
设备用房
赠送建筑面积（不计容不计建面）
高层
其中
洋房
别墅
容积率
建筑密度
绿地率
居住户数
居住人数
小车停车位
地上停车位
地下停车位
经济技术指标表
单位
数值
备注
㎡
250000
计容的占地
㎡
3000
半幅市政道路、市政绿化带
㎡
10000
㎡
62500
㎡
16590
㎡
100000
净用地
㎡
57910
㎡