土地储备开发(培训课件)
2019年北京土地储备业务工作培训会课件4-现场验收-刘尚
北京市土地整理储备中心 刘 尚2019年11月北京市土地储备开发项目现场验收工作交流现行现场验收工作简介一、验收依据二、验收范围三、验收审核材料四、验收流程五、验收标准六、其他注意事项七、案例分析■根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔2005〕540号） 第二十一条：土地储备开发完成后，由市国土局组织有关部门对土地储备开发工作进行验收■北京市土地整理储备中心供地验收（现场）工作手册（2015年第一版）（2017年修订版）■关于严格执行供地验收项目前期审核工作的通知（京土整储开二[2016]3号）■关于进一步严格执行供地验收项目审核及企业为主体项目验收后移交入库有关工作的通知（京土整储开二[2017]3号）■供地验收内审会会议纪要通过土地市场公开出让的宗地均需进行现场验收1、市、区土地储备机构为主体的土地储备开发、收购（储）项目；2、企业为主体实施的土地一级开发项目；3、工业用地或产业园区内的经营性用地；4、文保项目；5、危改项目；6、棚户区改造项目；7、规划为经营性建设用地的“城中村”项目；8、企业利用自有用地建设保障房项目；9、其他通过市场公开出让的项目。
上会条件各类型项目完成开发后（例如针对一级开发项目，需完成征地、拆迁工作，取得二级钉桩或二级规划意见书、完成成本预审和地价审议工作），在土地市场公开交易前开展现场验收工作。
前期手续土地开发成本房屋、土地产权的补偿是否完成项目范围内建（构）筑物的拆除工作是否完成必要的大市政等基础设施是否完成现场验收需提交的材料1、验收申请2、前期手续（联席会会议纪要、授权批复、立项、规划条件、钉桩、征地结案、各主管部门咨询意见等）3、权属调查材料4、市政工程建设相关材料：5、土地开发建设补偿协议及相关材料、实物还建协议、企业搬迁补偿协议6、地形及地上物测绘成果报告7、其他文件（区政府函等）8、土地入库确认单《土地开发建设补偿协议》及相关材料的具体要求1、法定代表人（或授权委托人）签字并加盖一级开发单位公章的《土地开发建设补偿协议》；2、一级开发单位营业执照复印件；3、一级开发单位企业法定代表人身份证明；4、一级开发单位企业法定代表人身份证复印件；5、《土地开发建设补偿协议》为授权委托人签字时，需提供一级开发单位企业法定代表人授权委托书及被授权人身份证复印件。
土地储备管理制度 ppt课件
国土局
审核， 形成意见
土委会 土决管策会决策
（二）储备土地报批
1、市土地储备中心统筹全市年度新增储备土地的报批、数量等前期 工作，相关单位需要申报新增储备土地的，经由市土地储备中心报批， 其中开发园区内工业用地和配套经营性用地由区土地储备中心负责具体 报批。
什么是土地储备？
土地储备是指市、县人民政 府国土资源管理部门为实现调控 土地市场、促进土地资源合理利 用目标，依法取得土地，进行前 期开发、储存以备供应土地的行 为。
土地储备工作的具体实施， 由土地储备机构承担。
目前面临的问题和困难
土地储备主体多头，市土地储备中心自身 资源严重不足，发展空间受到挤压；
土地储备管理制度
---- 株洲市人民政府
《关于进一步加强土地储备 管理的意见》
目录
一、 土地储备概念及发展历程 二、 新政策背景 三、 完善土地储备体制 四、 规范土地储备程序 五、 加强土地储备管理
发展历程
2001年10月，株洲市土地储备中心正式成立，属市国土资源局二级 机构，财政全额拨款地资源配置程序。土地资源的配置由市土地管理委员会
确定，不得以其他形式配置土地资源，需要配置土地资源的单位， 由市土地储备中心对土地资源位置、数量、成本等情况进行可行性 分析，提出初步建议，报市国土资源局审核形成意见，提交市土地 管理委员会决策。
申请单位
需配置土 地资源
储备中心
新政解读
完善土地储备体质
（一）完善土地储备管理体制
1、市国土资源局是全市土地储备的行政主管部门。市土地储备中 心负责具体实施土地储备工作；负责贯彻国家、省、市有关土地储备的 法律、法规和相关条例；负责全市土地储备中长期规划、土地储备年度 计划、土地资源配置、土地收购、储备土地报批、办证、融资、成本核 算等土地储备工作事宜，建立统一的土地储备库，并对配置有储备土地 资源单位的土地利用情况进行监管和考核。
土地一级开发专题培训课件[1]
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7、常营市政建设委托代建招标（受限） 目录
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2、土地一级开发招投标办法（公开） 3、招标方案审批表（公开） 4、招投标文件范本（受限）
（点击查看） （点击查看）
目录
招 标 公 投 标 须 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章 第十五章 第十六章 第十七章 第十八章 告 知 总则 项目基本情况 土地一级开发内容 投标人资格修改 书写要求 现场踏勘及答疑 投标预登记 投标保证金及监管资金 投标文件 投标实施方案的编制 投标文件有效期 投标纪律 投 标 开 标 无效投标文件 第十九章 评标、定标及澄清谈判 第二十章 投标文件的补充和澄清 第二十一章 中 标 第二十二章 违约责任 第二十三章 其他事项 第二十四章 附则 投 标 书 开标一览表 投标实施方案 投标人基本信息表 业绩说明 董事会决议 法定代表人身份证明书 授权委托书 联合体协议书 中 标 通 知 书 土地一级开发委托协议 附件
1、北京市土地整理储备法规（公开）
北京市土地整理储备法规 1.关于政府储备土地办理土地登记有关问题的补充通知 京国土籍[2010]297号 2.关于政府储备土地办理土地登记有关问题的通知 京国土籍[2009]339号 3.北京市国土资源局关于对北京市符合458号文件的遗留项目进行分类处理有关问题的通知 京国土市[2008]102号 4.关于北京市土地一级开发管理职能调整试点区（县）土地一级开发审核、招标、监管和 验收工作有关问题的通知 京国土市[2008]256号 5.北京市国土资源局关于调整试点区（县）土地一级开发管理职能有关问题的通知 京国土市[2008]174号文 6.国土 资源部 、财政部 、中国人民银行关于印发《 土地储备管理办法》 的通知 国 土资 发[2007]277 号 7. 北京市国土资源局关于印发《政府储备土地登记暂行办法》的通知 京国土 法[2007]673 号
《土地储备开发》PPT课件
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（2）建设项目用地预审的原则
符合土地利用总体规划 保护耕地，特别是基本农田 合理和节约集约利用土地 符合国家供地政策
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（3）建设项目用地预审申报材料
建设项目用地预审申请表
建设项目用地预审申请报告
项目立项批准文件
单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾 害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告
国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银 行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。
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（3）土地储备开发计划编制与审查程序
原计划上报单位按照计划草案和具体意见要求调整计划，并报 国土局汇总。
国土局征求相关部门意见并完善后与计划管理部门会同报县、 市人民政府批准。
经批准的土地储备开发计划，由国土局下达给土地储备机构， 非直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。
❖ 由土地储备开发机构自主开发的项目则由政府批复给土地储备 中心即可，不签署《土地储备开发委托协议》
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（3）土地储备开发实施主体的职责
土地储备开发资金筹措 土地储备开发手续办理 征地拆迁 基础设施建设 竣工验收与成本核算
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3.1.4 潜在项目实施主体竞争者前期工作
❖土地储备开发项目如果确定采用第二种或第三种模式进 行土地储备开发实施，对于社会企业来说是一个投资机遇， 这些准备参与项目竞争的企业，称之为潜在项目实施主体 竞争者。
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（3） 土地储备开发实施方案的主要内容
投资方案
投资方案主要包括总投资估算 资金筹措方案 出让金估算 交易底价估算 土地销售收入估算 现金流量和财务指标分析
北京市度土地储备开发计划培训课件
北京市2008年度土地储备开发计划为完善我市土地储备制度，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，切实发挥土地宏观调控作用，促进土地节约集约利用，提高住宅和商服用地等建设用地供应的保障能力，依据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）、《国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发土地储备管理办法的通知》（国土资发[2007]277号）、《北京市人民政府关于印发北京市国有建设用地供应办法（试行）的通知》（京政发[2005]6号）等文件，结合本市实际，自2008年起制定以经营性项目用地和保障性住房用地为主的年度土地储备开发计划。
一、指导思想深入贯彻落实科学发展观，严格执行中央宏观调控的决策、部署和措施，围绕2008年北京市政府工作目标，增强政府运用储备土地参与宏观调控的能力，加强政府在土地储备开发中的主导力度，充分发挥土地储备开发对城市发展的保障和引导作用，保证政府公共财政在土地储备开发中的合理投入，促进节约和集约利用土地，保障建设用地尤其是住房建设等民生用地需求，保证经济社会协调发展。
二、编制原则（一）坚持规划先行的原则。
以北京市土地利用总体规划、北京城市总体规划、城市近期建设规划为依据，合理确定计划总体指标和筛选具体项目。
（二）坚持规模适度的原则。
综合考虑本市人口资源环境承载能力和土地储备开发潜力，合理确定年度土地储备开发规模，保持年度土地储备开发总量动态平衡，抑制固定资产投资规模过快增长，保障土地市场平稳发展。
（三）坚持优化空间结构、协调发展的原则。
优化土地储备开发的空间布局，加快城市空间结构调整，优先储备开发城市轨道交通周边和新城范围内土地，促进中心城、新城和农村协调发展。
（四）坚持节约集约利用土地的原则。
优先储备开发国有存量建设用地，尽量少占农用地，原则上不得占用基本农田；优先储备开发闲置、空闲和低效利用的土地。
土地储备及土地储备机构融资管理政策解读(PPT 30页)
3.土地前期开发。 “生地”变“熟地”的过程。
进行土地平整及通路、水、电、气、 暖等地块必需的基础设施建设。
二、土地储备制度的运行
土地储备工作的具体土地发展中心正式成立；
1997年，杭州、青岛相继建立了土地储备制度；
1999年，国土资源部向全国推广了杭州、青岛两市土地储备的经验；
2001年，《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15 号），明确提出：
上述问题亟需出台政策措施，加以规范和管理。
四、新政释义
• 国土资发〔2012〕162号文件的主要内容。 • 全文共分六个部分。 • 一、加强土地储备机构管理。 • 二、合理确定储备土地规模结构。 • 三、加强储备土地前期开发管理。 • 四、加强土地收储及管护工作。 • 五、规范土地储备融资行为。 • 六、严格土地储备资金管理。
土地储备及土地储备机构 融资管理政策解读
2012.12
主要内容
• 一、土地储备制度的产生和发展 • 二、土地储备制度的运行 • 三、土地储备制度的重要作用 • 四、新政释义 • 五、需要关注的问题
一、土地储备制度的产生、发展
土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现 调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地， 进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
四、新政释义
《通知》制定的背景：
随着我国经济快速发展，土地管理形式发生了较大变化，土 地储备制度运行中遇到了新的情况和问题：
一是部分企业或政府融资平台随意借用土地储备名义开展业 务，对规范的土地储备机构造成影响。
土地储备管理培训
第一部分权益保护工作一、权益保护工作的主要任务拟订并组织实施全省全民所有自然资源资产管理和收益管理的政策制度，组织编制全省全民所有自然资源资产保护、使用规划；监督落实国有土地收益基金制度，指导市、县国有土地使用权收购和储备工作。
目前省级已经开展的工作一是收益管理的部分工作，主要包括矿业权出让收益征收管理政策制度执行情况的会审和监督；二是土地储备工作，主要包括名录管理和信息系统监管。
二、土地储备管理（一）土地储备的基本情况。
土地储备是土地市场重要的基础环节。
经过20多年的实践和探索，土地储备制度已形成了较为成熟的运行模式。
1.概念内涵土地储备是指县级（含）以上自然资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。
土地储备工作统一归口自然资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。
土地储备大致可以分为“土地收储”和“前期开发”两个环节。
“土地收储”主要指依法征收、收回、收购、行使优先购买权取得土地的过程。
“前期开发”主要指对储备地块内进行道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设，并进行土地平整，满足必要的“通平”要求。
2.发展历程土地储备制度与土地有偿使用制度的建立与完善、土地市场的培育与发展密不可分。
土地储备制度的发展，充分体现了土地资源配置方式由计划配置向市场配置转变、土地利用方式由粗放型向集约型转变、土地管理从资源管理向资源资产资本一体化管理并重转变的过程，是土地市场建设的重要制度创新。
1996年继上海率先建立土地储备机构后，各地陆续开展了土地储备工作，土地储备制度体系也在实践探索中日趋完善，逐步形成了具有中国特色的土地储备制度。
根据不同时期土地储备发展状况和特点，大致可分为“起步探索—发展完善—快速扩张和规范—改革转型”四个阶段。
（1）起步探索阶段（1996—2001年）。
从1996年我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心成立，到2001年国务院印发《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)。
房地产开发与经营第三章土地储备开发
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房地产开发与经营第三章土地储备开 发
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房地产开发与经营第三章土地储备开 发
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房地产开发与经营第三章土地储备开 发
案例： 2010 —— 土地新政
核心内容：
• 确保保障性住房用地供应，采用划拨方式。 • 确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型
商品房这三类建房用地不低于供应总量的70%。 严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地
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房地产开发与经营第三章土地储备开 发
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房地产开发与经营第三章土地储备开 发
• 新国八条：2011年1月26日
京版国八条：十一条 沪版国八条：九条 榕版国八条：十一条 ……
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房地产开发与经营第三章土地储备开 发
案例： 2010 —— 土地新政
• 2010年3月10日国土资源部再次出台了19条土 地调控新政包括：《关于加强房地产用地供应 和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开 发商的竞买保证金最少两成、1月内付清地价 50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。
案例： 2010 —— 土地新政
关于土地出让：
• 要求土地出让最低价不得低于出让地块所在地 级别基准地价（按最高年限评估均价）的70%， 竞买保证金不得低于出让最低价的20%。
• 以往以往开发商可能用5%或10%的竞买 保证金竞投，违约的代价较低
“证大外滩地王”案例中的保证金比例？
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• 农业生产安置 • 重新择业安置 • 入股分红安置 • 异地移民安置
国土资源培训材料PPT课件
临时建设用地批准书
一、应提供的资料： 1、临时建设用地申请表； 2、规划意见； 3、与土地所有者签订的临时用地协议 或合同，占用耕地的须提供好复耕协议； 4、临时用地平面布置图2份；勘测图2 份； 5、权属地类汇总表。
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二、办件流程 1、用地单位持办件所需材料向行政许 可中心土地窗口提出申请； 2、国土局派驻许可服务中心人员到现 场踏勘； 3、材料审核； 4、签订复垦协议并缴纳复垦保证金； 5、核发临时建设用地批准书。
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四、当前用地手续办理中应注 意的主要问题
所有审批必须在一张图上运行，系统 存在以下问题: ◆系统运行不稳定,数据变动; ◆零误差要求; ◆权属地类两系统自相矛盾; ◆两个坐标系统本身误差
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建议: ◆加快各环节的运行; ◆初测后先核土地利用总体规划和权属地类; ◆办件人要将数据保存好; ◆主动沟通
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建设用地预审报告
一、办理范围 需要使用国有建设用地且符合划拨供地 的建设项目，在办理土地征收手续前， 应当办理建设用地预审报告书。
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二、应提供的资料： 1、预审申请表； 2、选址意见书； 3、立项文件； 4、勘测图2份； 5、地籍科审核土地权属、地类情况； 6、可行性研究报告（草案）。
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办）扣除部分政府净收益（3000元/亩）和农业土地 开发基金（5300元/亩）外予以返还；
经营性用地项目扣除铁路建设基金（100元/平方 米）、农业土地开发基金（5300元/亩）和部分府 净收益（土地出让合同中出让金总额的4%）外予以返 还。
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三、主要收费项目及标准
• 出让手续费及代理代办费 5000万元以上：代理代办费4 ‰ 手续费2 ‰ 2000-5000万元：代理代办费6 ‰ 手续费 2 .5‰ 500-2000万元：：代理代办费8 ‰ 手续费 3‰ 500万元以下:代理代办费10 ‰ 手续费3.5 ‰
第9章城市土地的开发经营与储备ppt课件全
• 城市土地开发是指城市土地开发主体，在遵循国家法律法 规和建设规范的条件下，按照国民经济和社会发展规划、 城市规划和土地利用规划的要求，统一规划，对开发项目 所要达到的社会、经济、环境、市政基础设施和公共配套 等各种相关内容进行综合策划，并按照项目管理的原则对 开发项目的质量、进度、成本、安全等进行全面管理，按 照国家规定的标准进行市政基础设施建设和其他配套设施 建设的过程，以实现开发项目的经济合理性、市政和公共 配套的完备性、社会影响的协调性、项目发展的可持续性 和项目形态与环境的宜人性等目标。
• 城市土地开发涉及面广泛、综合性强是复杂的系统工程， 需要城市政府具备良好的行政管理能力和市场运作能力， 需要政府与市场有效的结合。在我国不断推进经济体制改 革的同时，政府机构改革、职能转变是我国改革开放的另 一主线。经多年的理论探讨和改革实践，政府规范市场环 境、提供公共产品、实施必要的宏观调控等职能已成为全 社会的共识。政府职能转变和管理能力的提高是实施土地 开发具备的基本条件。
• 9.1.1 城市土地开发概述 • 1. 城市土地开发的基本概念及特点 • 从1978 年改革开放后，我国城市土地使用制度、城镇住房
制度和房地产生产方式也进行了相应的改革。20世纪80年 代末90年代初，为加快浦东开发、开放，上海市政府批准 设立陆家嘴、外高桥、金桥3个开发区，在土地出让前， 将开发区内土地批给指定的土地开发企业实施统一规划、 成片开发后，以熟地的方式出让土地使用权，政府收回土 地收益。
• d. 城市土地开发是社会物质文明与精神文明成果的积淀 城 市土地开发是城市发展到一定历史阶段社会物质文明与精 神文明发展成果的集中体现。把人类现代的物质文明和精 神文明的成果，通过土地开发进行最大限度的整合，发挥 社会各个方面的优势、智慧和经验进行城市土地开发。城 市土地开发吸收了人类在城市经济学、城市规划学、环境 科学、工程技术等领域的最新成果，对土地开发模式、融 资模式、经营管理模式等软环境的创新使城市管理水平得 到进一步的提升。城市土地开发工程规模巨大，只有当一 个社会的物质文明发展到一定的水平才有可能实现城市土 地开发，从这个意义上来说城市土地开发也是人类物质文 明发展的成果。
土地储备讲义
5 土地储备机构的部门及职责
5.1 土地储备机构一般设置专门负责储备、 交易、开发和财务等方面的部门
土地储备机构
综 合 处
储 备 管 理
后 勤 保 障
人 力 资 源
信 息 化 建 设
储开 项 市 备发 目 场 管管 开 交 理理 发 易
地 产 处
财 务 管 理
财政 资 务策 金 管分 运 理析 作
7 土地储备工作程序及流程
1、单位因拆迁、解散、撤销、破产、产业结构调整 或者其它原因，拟将原用地性质调整为商业、住宅等 的土地，由用地单位向土地储备机构提出土地收购或 预购申报意见，并告知规划部门。
2、实施城镇建设规划和土地整治项目政府指令收购 的土地，由市规划、建设、农业等部门向土地储备机 构提出收购或预购意见
土地储备讲义
主要内容
1 土地储备机构目的和职责 2 土地储备相关概念解释 3 土地储备机构工作规范 4 土地储备机构工作要点
主要内容
5 土地储备机构部门职责 6 土地储备工作机制 7 土地储备工作流程 8 土地储备风险规避
1.土地储备机构目的和职责
1.1 土地收购储备的重要性和必要性 1.2 土地储备制度的目的 1.3 土地储备机构的职责
土地储备库
土地市场管理 出让：招拍挂 融资
2 土地储备相关基本概念
国有土地使用形式 市场交易级别 市场交易形式
土地储备
出让范围及年限 划拨改制
征收补偿费用
土地储备范围
2.1 土地储备的内涵
政府授权
年度计划 城市规划
土地利用规划 城市规划等
拆迁、征地
收购征收 置换回收
前期开发
土地出让 招拍挂
2.1 土地储备的内涵
国土培训材料
国土培训材料国有培训材料--土地储备政策知识一、国有土地储备概念土地储备制度是政府依法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换、征用等方法取得的土地进行前期开发、整理，并进行储存，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场的一种管理制度。
上述定义明确了土地储备的四个要素，即储备主体、对象、手段和目的。
储备主体，即政府，这决定了土地储备不仅仅是一种市场行为，而且是一种管理制度；储备对象，按中国的现状，可以理解为依法纳入储备范围的土地；储备手段，可依照法律程序、运用市场机制、按照土地利用总体规划和城市规划；目的就是供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场。
所称国有土地储备，是指县以上地方人民政府通过依法收回、收购、征收等方式，储存国有土地，以备向社会供应土地的行为。
二、国有土地储备实施主体县以上地方人民政府国土资源行政主管部门负责本行政区域内的国有土地储备管理工作，其所属的土地储备机构具体实施国有土地储备工作。
三、国有土地储备方式1、无偿收回方式储备：土地使用权出让合同期届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的国有土地；依法应当收回的闲置国有土地；因单位迁移、解散、撤销、破产等原因，停止使用原划拨的国有土地；经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等国有土地；其他按法律、法规规定应无偿收回的国有土地。
2、有偿收回方式储备：因公共利益需要使用的国有土地；因实施城市规划进行旧城区改造需要使用的国有土地；因企业改制、产业结构调整等原因调整出的国有划拨土地；集体土地因农转非依法转为国有的土地；其他按法律、法规规定应有偿收回的国有土地。
3、收购方式储备：以出让方式取得土地使用权，土地使用权人申请政府收购的国有土地；申报土地使用权转让价格比标定地价低20%以上的国有土地；其他可以依法收购的国有土地。
4、征收方式储备土地利用总体规划确定的城市范围内的集体土地可以通过依法征收的方式进行储备。