定价方法浅析(4种方法)

均价
7500
7800
5864.66 20% 1172.93
7500
5484.46 25% 1371.12
7350
6112.266112 35% 2139.293139
针对本案，各项目 的参考价格：各项 目均价/比较系数
基于各项目 5545.29 对应参考价 比重 权重价 本案综合定 价 20% 1109.06
房地产定价方法浅析
Special Matter Tospur 研展部
前言： 本报告主要针对一些比较通用、科学的定价方法展开分析。 其中包括：市场比较法，总价卡位法，价格系数法，层次分 析法4种定价方法。
市场比较法
市场比较法
定价原则： 类比同质区域的相似项目，确定权重，找到价值梯度，最后推导出一个均衡
2. 寻找总价空白点
此处的总价空白点只是相对而言， 很难做到总价的完全真空区，有一 些总价交集是正常的，需灵活运用
3. 单价推算及验证（本案例用系数比较法做单价推算）
选取一个类似案例（万科燕南园）和本案以 前单价做比较。 将两个项目的年度均价进行比较，得出系数。
350 400 450 500 500 550 600
OR
C D E
520
450 450
800 680
650 800
1200
800 1000 1200
总价 成交套数
XX年XX区域XX别墅成交总价分布 200万以下 200-400万 400-600万 600-800万 800-1000万 1000万以上 5 20 10 8 6 2
0.055
0.07 0.18 0.11 0.065 0.545 0.255 0.16
1.15
1.1 1.2 1.2 1 / 1.8 1.7
0.0575
0.055 0.18 0.12 0.05 0.59 0.27 0.17
0.9
1.1 1 1.15 1 / 1.4 1.5
0.045
0.055 0.15 0.115 0.05 0.49 0.21 0.15
根据不同的选取原则，不同的未来预期，从4444.4-11428.6元/㎡的区间中选取
一个较为适合的区间。选取理由要加以说明。
如：
为了避免高价入市的风险，并且保证价格成长的稳定性，我司采用低开高走的价 格策略，单价区间初定为。
5500-7000元/㎡
案例演示：保利海上罗兰（只列举独栋定价过程，其它产品类推）
则本案XX别墅总价区间框定为200-400万
2. 差距较大 如： 市场中XX别墅的面积段为300-500㎡，主力成交价格段为200-400万 本案XX别墅的面积段为600-700㎡，与总体市场面积段差距较大，则根据面 积段比例进行价格段的同比例放大或者缩小。
主体市场面积段/本案XX别墅面积段≈1.45 200*1.45=290 400*1.45=580
，灵活掌握。
附：动态价格推算
上年至今月度等（过去 一个时间段至今）
区域 趋势系数 / 全市 /
市场比较法
本案未来月增长系数预计
保守 中庸 乐观
可根据以往的市场增长趋势，区域未来规划发展，项目本体特征（如产品稀缺性 等）来推算未来的月度增长系数。
①
a1%
②
③
区域未来规划发展 项目本体特征（项目突出的优势或者劣势）
Step 2
市场总价空白点确定
Step 3 根据价格梯度推单价及总价
根据本案以往价格和区域代表项目价格的梯度， 推算出单价，进而根据面积区间推算总价区间
这一步可用市场比较等方法替换，因 为只有二手盘才会有以前的价格。
根据区域各种别墅产品的总价区间的分布，结 合本案别墅产品定位，找到区域总价空白点
源自文库
通过两个总价区间的相互比较和验证
总价区间/面
积区间，进一
步确定单价范 围
在进行单价区间细化的时候，给
出细化原则和理由
总价卡位法
主力总价卡位法 总价空白点卡位法
二、总价空白点卡位法 定价原则： 定价思路：
总价空白点卡位法
依据同一区域或相似区域的同质产品的总价分布，将总价 空白点作为本案的总价区间
Step 1
区域选择
选择同一区域，或者相似区域。区别于主力总价卡位法，空白点卡位法 只能选择同一区域或者类似区域，不能选定差距很大的区域组合，否则 空白点会有很多，此方法就没意义了
高档独栋别墅总价分布
总价 成交套数 XX年XX区域高档独栋别墅成交总价分布 200万以下 200-400万 400-600万 600-800万 800-1000万 1000万以上 5 8 10 6 5 20
本案前期定位为联排+双拼+经济型独栋
（二）确定总价空白点 如：
总价空白点卡位法
1000万
800万
确定影响价格的各项参数，及根据每项参数对价格的决定 程度来确定相关权重
项目静态价格
市场比较法
定价体系注释：
1. 本项目修正系数=土地评估系数 + 类比价值评估系数；
2. 基于各项目对应的单位系数价格=类比（A--BC）项目价格/类 比A---B）项目修正系数；
案例演示：比较内容
可比参数：包 涵土地评估参 数和类比价值 评估参数 可根据不同的 物业和侧重点 进行添加和删 减。
此处市场主力总价推导有部分漏洞：
漏洞1
不能从各版块的 主力总价上直接 推导出整个青岛 市场的主力总价 区间
修正
可以根据各板块 成交量占市场份 额确定哪个板块 的价格是市场主 力价格
漏洞2
没有考虑到各版 块包括本案所在 胶南板块的情况 差距很大
修正
将各个板块同比 本案所在板块， 然后确定权重， 推算适合本案的 主力价格区间
单价和总价区间
Ⅰ.确定全盘均价的总价空白点卡位 范本：（一）区域各别墅产品总价区间框定
如：
联排别墅总价分布
总价 成交套数
总价空白点卡位法
XX年XX区域联排别墅成交总价分布 200万以下 200-400万 400-600万 600-800万 800-1000万 1000万以上 5 20 10 8 6 2
定价思路：
Step 1
区域选择
选择同一区域，或者相似区域。如果选择不同区域的组合，则要在区域 主力总价区间选取上通过权重来剔除掉不同区域的差异性
Step 2
市场主力总价确定
确定与本案产品同质的区域市场主力总价区间
总价区间+面积区间
单价区间
范本：
（一）市场总价的两种判定方法：
主力总价卡位法
XX年XX区域各项目XX别墅成交总价
600万 400万
200万
联排
本案
双拼
经济型独栋
高档型独栋
根据区域市场别墅产品的总价梯度，找到市场总价空白点400-600万 即本案整体总价区间初定为400-600万
（三）单价推算，用总价空白点进行总价验证
总价空白点卡位法
单价的推算可结合其他定价法，如市场比较法，比较系数法等等。
如：
推算出整盘均价为18000元/㎡ 本案面积区间为220-300㎡
立面设计
内部装修 户型设计 附加面积 品牌效应 项目周围 环境指标 区位 周边配套
5%
5% 15% 10% 5% 35% 15% 10%
1.15
1.1 1.2 1.2 1.3 / 1.8 1.7
0.0575
0.055 0.18 0.12 0.065 0.57 0.27 0.17
1.1
1.4 1.2 1.1 1.3 / 1.7 1.6
因此：
则本案XX别墅总价区间框定为290-580万
主力总价卡位法
（三）确定本案单价区间
如： 本案XX别墅的面积段为350-450㎡，总价区间框定为200-400万 则：
200/350=5714.3元/㎡
200/450=4444.4元/㎡ 400/350=11428.6元/㎡ 400/450=8888.9元/㎡
比重：根据相似度 和关联度确定的各 项目在本案价格中 的重要程度 权重价=参考 价*权重 各个项目权重 价加和
5792.397945
小结：应用范围广——公寓，办公，商业等都可以使用此种定价方法。
应用前提条件——存在多个可比照的项目。 延伸和转化——在不同产品的定价中，可以对参数和权重进行适当修改。 扩容——可以在采样阶段，丰富体系内容，比如表现采样原则，删选样本过程等。 比较法的打分中，有以1为基数的，有100分别为基数，有0为基数的，道理都是相同的
（指标） 建筑自身 品质指标 建筑规模 建筑形态 社区景观
3. 本项目价格= 基于各项目对应的单位系数参考价的平均值
中冶圣乔维斯 权重 拟合 程度 65% 5% 10% 10% / 1.2 1.25 1.2 比较 系数 0.7825 0.06 0.125 0.12 万科城市花园 拟合 程度 / 1.2 1.25 1.2 比较 系数 0.785 0.06 0.125 0.12 茵悦小城 拟合 程度 / 1 1.35 1.3 比较 系数 0.7775 0.05 0.135 0.13 御景尚都 拟合 程度 / 1.25 1.35 1 比较 系数 0.7125 0.0625 0.135 0.1
、合理的价格以遵循市场普遍价格规律.
适用范围：范围很广，高层、别墅等各种产品都可使用，或者结合其他定价方法一起使用 定价思路：
Step 1
采样
在同质区域内抽取与本案类似度和关联度高的项目
Step 2
确定项目权重
根据所选项目与本案的相似度和关联度，确定样本相对本 案所占的比重
Step 3
确定可比参数及权重
双拼别墅总价分布
总价 成交套数 XX年XX区域双拼别墅成交总价分布 200万以下 200-400万 400-600万 600-800万 800-1000万 1000万以上 5 8 10 20 6 2
经济型独栋别墅总价分布
总价 成交套数
Ⅰ
XX年XX区域经济型别墅成交总价分布 200万以下 200-400万 400-600万 600-800万 800-1000万 1000万以上 5 8 10 6 20 2
比较系 数：拟 合程度 *权重
拟合程度：与 本案非常相似 的=1。比本案 好的＞1 ，差 的＜1
修正系数
资源状况
合计
10%
100%
1.3
/
0.13
1.3525
1.3
/
0.13
1.33
1.5
/
0.15
1.3675
1.3
/
0.13
1.2025
市场比较法
中冶圣乔维 万科城市花 茵悦小城 斯 园 比较系数 1.3525 1.33 1.3675 御景尚都 1.2025
A B
450 最小值220 440 570 500
1. 根据最近一年区域内同质产品的主力成交总价判定（推荐） 。 2 .根据区域内当期在售项目中，同质产品的主力总价判定 1.
XXX年XXX区域XX别墅成交总价区间
4% 12% 10% 200万 以下 200400万 400600万 16% 39% 19% 600800万 8001000 万 1000 万以上
OR
以上图示仅作示意，表现形式根据具体要求，自己选择
2.
图示同1，只是把成交数据改成在售数据
（二）通过面积段比较，确定本案XX别墅总价区间 1. 基本吻合
主力总价卡位法
如： 市场中XX别墅的面积段为300-500㎡，主力成交价格段为200-400万 本案XX别墅的面积段为350-450㎡，与总体市场面积段吻合
a2%
a3%
….
….
….
增长系数= ∑ an%
n=1
动态价格=静态价格*增长系数
总价卡位法
主力总价卡位法 总价空白点卡位法
总价卡位法
分类： 适用范围： 定价原则：
求同——主力总价卡位法 求异——总价空白点卡位法 总价特征特别明显的物业产品，如别墅产品
一、主力总价卡位法
依据市场主力总价区间界定本案总价区间
别墅总价定到
1000-2000万 吗？
3. 本案总价判定： 450-680万
面积段比较：本案面积段为270-380㎡，与全市独栋别墅主力面积区间吻合，因 此选定市场的主力总价区间为本案的总价区间，即450-680万/套。 附：此处最好将市场独栋别墅的主力面积区间用数字表示，可以增强说服力。
4. 单价判定：19000—20000元/㎡左右
则总价区间为396-540万
验证： OR
推算出的总价区间与市场
总价空白点400-600万基 本吻合，因此全盘均价可
如果推算出的总价区间与市 场空白点相差较大，应采取
折中的方法，估算出一个全
盘单价。
定为18000元/㎡
案例演示：好世麒麟园
1. 区域总价区间框定
联体别墅 经济型独栋别墅
本案根据最近一年的成交套数在各总价段的占比，来确定市场总价区间。
1. 选定区域：整个青岛市别墅市场（注：区域范围很广，并不是类似板块比较）
板块 总价区间
即墨板块 420-680万
崂山板块
城阳板块
少海板块 280-450万
1000-2000万 400-500万
2. 市场主力总价判定：450-680万
假想：如果青 岛市现在主力 成交市场在崂 山区，那还能 把胶南板块的