武汉小区规划分析
(完整版)红钢城片区
现状分析
文物价值
昙华林具有极其珍贵的文物价值。第一，它可以看作 是武汉近代文化的一个缩影，因为它在相当程度上反映了 武汉开埠以来的文化历程。首先是鸦片战争后西方文化对 武汉的渗透。1865年兴建的基督教教堂——祟真堂是武昌 的第一座基督教教堂，很有文物价值。辛亥革命、中国共 产党早期的革命活动、抗日战争，这里都有过不可忘记的 辉煌。保护好这些文化遗址，就是珍惜历史。第二，这是 武汉这座城市的个性魅力之一。昙华林的许多西洋建筑、 名人别墅，还有古老的街巷，具有难以名状的美。它让人 思念历史，缅怀先辈，感受传统民俗与民情的温馨。可以 将这个街区整个保护起来。做一个规划尽量地恢复原貌。 将它作为一个历史文化名区、一个武汉历史博物馆、一个 旅游胜地。在合适的地方可以建一些与这里有的历史名人 的雕塑。
代建筑。近代中国传统建筑、西式建筑、中 西合璧建筑，形成了昙华林的整体建筑风貌， 呈现出中西交融的特征，使中西文化交流在 建筑上得到充分体现。
6、昙华林街巷文化 大部分名人故居、公馆依山而建，民居
错落，互为参差，分布于昙华林正街、戈甲 营、花园山北麓和螃蟹岬南麓的建筑密集地 带，见证了各阶层当时的人居环境和生活环 境，反映了历史街巷的结构形态和基本骨架， 形成了昙华林颇具特色的古韵街巷建筑文化。
城市设计
——“红房子”红钢城片区现状调研分析
目录
01 背景分析
02现状分析
03案例分析
红钢城简介
青山区是适应武汉钢铁基地 建设的需要而成立的行政区。 青山“红房子”始建于1955年， 位于武汉市青山区西北部，为 “一五”时期仿照前苏联规划 模式修建的生活区，集中分布 于红钢城片和红卫路片，有十 六个街坊。是反映建国初期武 汉历史风貌的“活着的工业遗 产”。目前已成为市、区政府 重点关注的建设区域，被纳入 武汉市近期实施的重点功能区 之一，承担着青山“东工西居” 中西部商贸服务核心、钢城特 色中心的职能。新城市总体规 划将红房子列为我市10片历史 地段之一。
武汉汉口城市次中心·生态新城·多功能高素质综合居住区1转折性大盘后湖地块分析 46页PPT文档
©2009 克而瑞（中国）信息技术有限公司
中联创开封汴西新城项目前期策划
项目理解
区域属性--道路规划：“五纵三横”道路规划目前仅金桥大道、幸福大道实 现了南北贯通，交通压力较大；目前其他道路正在积极建设中，道路的贯穿 积极的推进整个后湖新城的建设进度。
2019年度
“土地革命”揭幕 ，后湖 片第一个“吃螃蟹”
2019年度
市政府百亿投资打造“三区 五片” ，后湖借势而出
2019年度
六城会加速后湖新城崛起
2019年度
签定6大项目 50个亿给后 湖新城“变脸”
中联创开封汴西新城项目前期策划
项目理解
区域属性：后湖新城隶属于武汉市江岸区，位于武汉市主城区内的西北方， 处于武汉市二三环线间，是武汉市政府近年着力打造的大型居住项目。经过 几年的发展，区域对武汉市经济发展的价值逐渐展现，具有良好的发展前景
18000
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1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
居民可支配收入
居民收入增长率
武汉产业结构：调整持续优化，第三产业占比过半。武汉市产业结构调整持续优化，房地产业在内的第三产业比重处于比较 高的水平，第三产业产值连续三年占GDP的50%。这也说明武汉第三产业发展状况良好，实力较强，这为房地产业长期稳定 发展营造良好氛围。
小区规划设计(详细分析图)PPT课件
现状
基地现状
基地现状
基地现状
区位图
概念
基地现状
ห้องสมุดไป่ตู้
概念草图
概念草图
建筑面积: 307,650 容积率: 0.81 覆盖率: 23% 层数: 2.5
VILLA
建筑面积: 509,112 容积率: 1.33 覆盖率: 44% 层数: 4
TOWNHOUSE
建筑面积: 704,376 容积率: 1.84 覆盖率: 31% 层数: 6
LOWRISE
建筑面积: 816,480 容积率: 2.14 覆盖率: 24% 层数: 9
MIDDLERISE
建筑面积: 1,207,872 容积率: 3.16 覆盖率: 18% 层数: 18
HIGHRISE
建筑面积: 1,295,424 容积率: 3.39 覆盖率: 13% 层数: 26
HIGHRISE
方案一
方案一
方案一
方案一
方案一
方案二
方案二
方案二
方案二
方案三
东南鸟瞰 西北鸟瞰
西南鸟瞰 东北鸟瞰
沿汉江鸟瞰
沿琴台路鸟瞰
围合院落组团
沿琴台路透视 沿汉江河岸透视
总平面图
分幅用地
典型道路剖面
小区剖面
方案三
方案三
方案三
方案三
方案三
提问与解答环节
Questions And Answers
谢谢聆听
·学习就是为了达到一定目的而努力去干, 是为一个目标去 战胜各种困难的过程,这个过程会充满压力、痛苦和挫折
Learning Is To Achieve A Certain Goal And Work Hard, Is A Process To Overcome Various Difficulties For A Goal
居住小区平面规划设计分析
居住小区平面规划设计分析关键词:住宅小区;总平面规划设计;小区绿化系统设计在当前社会,如何在兼顾开发商利益、环境效益、业主需求三者关系的基础上为人们创造出“以人为本”的、体现住区人性化与人文文化和谐统一宜居家园,是小区规划设计者必须思考的问题。
人们在选择住宅时,不再单纯地追求居住面积和适用的功能,而更多地考虑空间环境、人文环境、区域位置、物业管理、物资采购、交通等诸多因素,因此对小区总平面规划的设计者提出了更高的要求。
本文以某小区工程为例,简要概述了总平面规划设计方法。
1目前小区规划设计中普遍存在的问题(1)过分追求形式美,注重观赏性,缺乏安全性、实用性和参与性。
表现在注重视觉效果,而未重视真实空间的环境营造,理应表现其人文关怀的“内容美”未得到充分体现。
如小区内的大广场,表面上很气派,但因其空间尺度过大,容易形成缺乏人性的、旷散的消极空间,同时也带来了业主生活私密性和安全感的缺乏;花坛和水池锐利的边角周围没有护栏的水池成了威胁小区居民安全的潜在因素。
(2)是可预见性差、前瞻性不足,与小区未来发展不相适应。
为追求利益的最大化。
规划设计上只限于满足当前需要,而不考虑是否为来来发展留有足够空问,致小区未来改造时遇到众多问题。
如未考虑停车位规划或规划不足给业主生活造成的不便。
管线预留不到位导致未来改造中人力物力资源浪费、智能化设计考虑不足导致小区包括安全防范、通讯网络和物业管理等智能化系统建设落后于信息社会的高速发展等。
(3)小区模式千篇一律,缺乏特色。
主要是模仿现象较普遍,缺乏创意和创新,不能紧扣时代脉搏,满足人们对居住环境的更高要求;小区特征不明显,特色不突出,表现在建筑外型单一或外立面装饰华而不实、空间布局形式缺少变化、组团特征可识别性不强、内部空间单调、外部轮廓缺乏韵味等。
(4)为强调小区亮点和卖点,片面追求设计的“新、奇、特”,造成小区风格与周围环境不协调,与城市整体形象相割裂。
如为了能在众多小区中“独树一帜”,在设计上追求建筑形体的标新立异和布局结构的变化多端,结果造成小区风格和周围环境不协调,没有融入到周围整体环境当中,也与城市整体形象格格不入。
总规划方案说明及推进思路说明
总规划方案说明及推进思路说明本次总规通过了中南建筑设计院、武汉市设计院、英山设计院、武汉东芝设计院等多家设计院，经过了多次设计修改，并在公司内部展开过大范围的讨论，委托了武汉新鸿泰销售公司对市场进行了分析调查，现就本方案的相关内容及推进方式、方法作一些分析。
一、主要开发指标1、总占地面积63445㎡，现行规划面积62191㎡（含房改房所占面积，因北边山地面积暂未规划）。
2、总建筑面积118468㎡，其中：多层住宅 87120㎡，占住宅86.6%高层住宅 13500㎡，占住宅13.4%商铺 5648㎡车库 12200㎡容积率 1.73、路网布置原规划两条主干道将小区分成三部分，后经多方面协调改为一条干道，并走烈士陵园山边，还建桃子树荡的路改为烈士陵园山边，这样的路网布置将道路对小区的影响减到最小。
小区内道路两个组团均有两个出入口，一主一次，既能满足消防要求又能使小区道路循环，方便小区车辆行人进出。
4、高层与多层的比例为1：6.8户型比例：两室两厅户型面积85—100㎡，占25%；两室半或三室户型面积100—130㎡，占60%，130㎡以上占15%以上数据根据莲花小区2007、2008年度已销售房屋的比例及销售公司调查问卷所提供的数据得来，然后要求设计院按此布置。
按莲花小区的销售及销售公司的调查，认为虽然房价上涨后小户型很受欢迎，但英山购房人群均为英山本地人且农村购房者基本上占到40%以上，所以考虑到平时家人团聚等因素，三房户型仍然是主打户型。
5、开发思路建议（1）项目规划中心思想：满足建立一个布局合理，采光充沛，通风良好，道路畅通、绿化优美，同时要进一步提升小区的形象、品质，重点强化配套，突出亮点，本小区地处老十字街不到1000米，又有烈士陵园这一道天然屏障，真正的出则繁华，入则宁静，是居家的理想之地，至菜场、商场、银行、电讯、学校等地均不到十分钟路程，故这部分配套无须下大力气，因此要想突出亮点就必须在硬件配套完善的基础上做到“人无我有”，如建材上适当增加部份环保节能，环境绿化上适当加大投入，物业服务上适当运用智能化管理等，只有这样有一至二个鲜明的亮点，才能在总体上形成核心竞争力。
武汉某城中村项目规划改造案例
①基本配置：合理交通组织；三级景观体 系；户型舒适升级；立面品质而简约
②特色配套：幸福街市（菜场）、幸福食 堂、幸福驿馆、幸福仓、幸福街区……
③人性服务：2人成排，3人成列；4张不 变的笑脸；10米安静距离；30分钟快速 响应；垃圾滞留时间2小时标准……
①项目分期，同步市场去化量 ②营销中心，设置在公园入口 ③首开区，靠近售楼部，到达便利 ④样板间，实体搭建，重视观景体验 ⑤导视系统，温馨路沿线导视指引 ⑥标准适配，合理控制成本
同鑫花园
鼎盛华城 紫竹园
P（2013）095号 楼面价：4096元/㎡
海赋江城天韵
P（2011）053号 楼面价：3757元/㎡
紫轩美佳
市场分析 04
聚焦幸福系；盈利在成本
市场、客户分析
➢东后湖片未开工土地储备约183万㎡，在售 项目可销售量（含未开发体量）81万㎡
➢市场未来客群以幸福系客群பைடு நூலகம்主，需求产品 80-130㎡两三房为主流
幸福时代 同安家园
后湖 汉广
同鑫花园
紫竹园 紫轩美佳
二七桥
二桥
汉阳
大桥
武昌
紫竹院 2001年
同安家园 2005年
同鑫花园 2006年
紫轩美佳 2011年
幸福时代 2011年
汉口城市广场 2012年
区域分析 01
后湖新城，开发热土
➢汉口：整体向北→后湖仍为热点开发区域
• 规划四大居住组团之一 • 城市功能配套齐全 • 区域开发成熟，板块住宅年销售量约占汉口中心
➢加快市民对岱山片区认知，提升后续开发地 块价值
需考虑因素：
➢ 道路改善带来额外的前期投入 ➢ 道路提前打通为其他项目带来利好
滨水居住小区规划及表现手法的初探
滨水居住小区规划及表现手法的初探提要结合滨水小区的特点，通过对武汉银湖国际规划设计的实例分析，探讨在规划层面上，如何利用滨水资源提高居住品质；在设计表现层面上，如何将繁琐的理论用简洁易懂的手法表现出来，最终达到设计理念与表现技法上的和谐统一。
关键词滨水居住区方案构思表现手法在崇尚自然、生态的居住潮流下，滨水居住小区已成为人们追求高品质生活的典范。
久居都市的人们较之以往更加向往自然,开阔的水面和流动的水系所形成的自然风光给城市增添了许多诱人的魅力。
设计师应处理好人与自然的关系,以水为空间载体,巧妙地把水景融入到住宅区景观中去,以满足居民向往自然、亲近水体的需求和感受,营造出和谐、安全、舒适和富有情趣的水边环境。
市中河流空间、城市街道和住宅区内部景观保持相依相存的关系,三者和谐地融为一体,让人感受到流水柔美的同时又展现沿岸城市空间的多样化,给人们创造出丰富多彩的休闲空间。
现以武汉银湖国际规划设计为例，该方案的创作从设计场地条件的解读入手，通过对用地条件的分析，设计师提出了若干问题，再以塑造（图解）空间形态的方式对所提出的问题作出回应，得出设计方案。
1 项目概况及现状分析本项目为国际投标项目，我们在与其他四家的激烈角逐中脱颖而出，取得第一名。
规划用地位于武汉市西北部的东西湖区，距市中心9.5公里，距汉口火车站7公里，距武汉天河国际机场约17.6公里，地理位置便利。
地块北靠东西湖区中心干道——金山大道，与武汉高尔夫城市花园住宅小区为邻，地块西侧临银湖南段水面，并隔湖与武汉万科城市花园小区遥遥相望。
地块东侧为武汉市邮检中心大楼，东南侧为房地产项目用地，南侧是轻工业用地。
现状条件：水——用地西侧拥有得天独厚的水体资源；用地——场地平整，没有待拆迁建筑；外部景观资源——北面是银湖高尔夫俱乐部；交通——北面金山大道承担市区与本地块的交通联系。
2 关于方案构思的几点思考通过对规划用地的地理位置、周边环境及地形地貌的综合分析考虑，以及和同类型项目的对比，并对该项目开发的优劣条件进行了认真分析与评估之后，我们提出了四个问题：（1）周围的环境以何种方式和场地发生关系？（2）湖岸线如何利用？（3）如何处理建筑的布置、体量与环境的关系？（4）公共设施如何布置？基于规划用地临水性的特点，运用不同的空间结构组织形式和多种滨水地区的造景手法，我们设计出了若干个方案。
武汉市主城规划区地震动参数小区划及其应用问题研究
武汉市地震动参数小区划的主要工作 内容是在武汉市主城规划 区 ５２平方千米（ １ 包括水域面积） 的范 围内开展地震动参数分区和地震地质灾害评估 ， 共使用钻孔资料 ４ ９ ， 中波速孔 １ １ 动三轴孑 ７ ０个 其 ０ 个、 Ｌ ２ 个、 一般 性孔 ２ １个 ， ８ 进行典 型 土动 三轴 试验 １６组 ， 在九 江 ５ ７级 地 震后 对 潜 在震 源 区 的划 分做 出 了修 ３ 并 ． 改 ， 岩地 震 动参数 和场 地地 震 动 参 数 也 进 行 了重 新 计算 。武 汉市 （ 基 主城 规 划 区 ） 地震 动参 数 小 区划 报 告 ２０ ０ ６年 由 中国地 震 局地球 物理 所 提交 国家 地震 安全 性评 定委员 会评 审通 过 ，０ ７年开 始正式 作 为武汉 市 主 ２０ 城 规划 区的抗 震设 防标 准得 到应用 。本 文 旨在通 过 分析 武汉地 区潜 在震 源 区的划 分与工 程地 质条 件对地 震 动峰值加速度的影响、 软土地基反应谱特征等 ， 对构造措施的选用等方面做 出一定探讨 ， 并对在弱震 区开展 安评与地震小区划工作提出了一些建议 。
第 ３期 （ 总第 ｌ４期 ） ４
２１ ０ ２年 ９月
四 Ｊｌ 地 震 Ｉ Ｅ Ｒ Ｈ Ｕ Ｅ Ｅ Ｅ Ｒ Ｈ Ｎ ＩＨＵ Ｎ Ａ Ｔ Ｑ ＡＫ Ｒ Ｓ Ａ Ｃ Ｉ ＳＣ Ａ
ＮＯ ３ ． Ｓ ｐｔ ｅ ．２０１ ２
武 汉 市 主 城 规 划 区地 震 动参 数 小 区划 及 其 应 用 问题 研 究
１ 工作 区概 况
武 汉市 是 湖北省 省会 ， 中国重要 的 中心 城 市 ， 素有 “ 九省 通 衢 ” 称 ， 之 是华 中地 区 政治 、 济 、 化 、 融 经 文 金 中心 ， 国重要 的工业 基地 和交 通通 信枢 纽 ， 全 内陆最 大 的综 合 性 中心 城 市 和沿 江开 放 城 市 ， 国家 综合 配 套 改
武汉万科西半岛项目定位报告项目基本情况与特点简析
万科西半岛项目定位报告武汉市万科房地产有限公司20041></a>.5目录→项目基本情况与特点简析——第一部分→供给市场分析——第二部分→客户定位与描摹——第三部分→项目定位与产品建议——第四部分→高端客群需求分析报告——附件定位报告第一部分项目基本情况与特点简析一、项目概况地块区位与交通万科西半岛项目位于武汉市区西北方向，属汉口东西湖区，距汉口中心商业区直线距离12公里，车行距离18公里（20分钟），距现有四季花城东区项目直线距离4公里，车行距离5公里。
从中观区位看，西半岛项目位于东西湖区之金银湖生态产业园区内，2002年，该片区获国家环保总局批文，升级为国家级生态示范园区，2003年,该区又提出“生态化工业强区”概念，重点建设、宣传康乐健体、生态休闲、现代工农业观光三大特色，正在成长为生态与经济并举的武汉旅游、人居新区。
作为城郊接合部地块，西半岛项目目前主要通过地块东侧环湖路（现状路、4车道）与金山大道（现状路、6车道）接驳，实现对外交通。
地块基本指标参见规划概念设计任务书。
环境及地表现状西区项目位于半岛形地块内部，东侧隔内湖、城市规划绿地（现状为租期尚有10年之养鸡场）眺望金银湖水面（水面面积约为300万平方米），南北两侧隔规划道路及代征绿地与金银湖水面接壤，西临环湖路。
地块内部密布鱼塘、荷塘及自然堤岸，零星分布种植用绿地（葡萄园、菜地），城郊地块原始风貌保留较为完整，基本无地表建筑物附着；地块中部有220千伏高压线南北向贯穿，须保留37.5米宽度之高压走廊；由于项目临水滨湖，西半岛地块夏、冬两季地表景观差异明显：夏季，金银湖水位丰满，地块内部水塘及周边水域水量充沛，绿化植被生长茂盛，景观资源优异；冬季，金银湖水位回落，地块南侧“港湾”及部分内湖“退水成滩”，在无人为干预情况下水景资源存在一定程度的衰减；生活配套与大市政配套作为生态园区待开发地块，西半岛项目周边5公里半径范围内基本无独立生活配套供拟建项目使用，仅有几个在建小区能提供一些简单的商业、教育支持，如奥园、四季花城东区的小型商业街及幼儿园；从公交线路的配备看，西半岛项目西侧环湖路上目前已有一路公交线路经过（604区间车），而金山大道的现行公交线路则达4条（603、604、47、207）；从大市政配套看，西半岛项目地下有水、电管网经过，可满足施工要求但尚不能满足居住所需，需要增容；地块内尚未修建排水管网，电信、宽带尚未接至地块边缘；二、本章小结综合分析项目区位、环境、交通、配套与规划，西半岛地块表现出以下突出特点：特点一：与坐落于金山大道旁的花城东区相比，西半岛地块相对“隐蔽”，与城市中心区的关系也相对“疏远”；特点二：西半岛项目三面临湖，自然环境得天独厚，但由于代征绿地及后退红线的阻隔，多数可开发用地并不直接滨临金银湖水面，地块景观价值有一定程度折损（临湖绿化代征如规划、建设得当，将有效提升项目用地景观价值）；特点三：西半岛项目内部湖塘及植被资源丰富，生态环境优异，有利于拟建项目塑造个性化的生态居住环境，但同时也会影响地块整平及项目开发成本；特点四：西半岛项目周边现状生活配套资源极为有限，但若项目自行建设大规模的完善配套，由于项目地理条件的限制，其对外服务能力又相对较弱，容易造成配套设施经营困难及资源浪费；第二部分市场分析一、宏观市场成长状况简述1999至2003年，武汉市宏观经济及房地产市场保持了持续、高速、稳定的发展态势，截至2003年底，城市人均GDP、人均可支配收入等指标已接近或超过沈阳等房地产业较发达城市，但其商品住宅价格却较该类城市低400—600元，成长空间广阔。
湖北武汉汉口后湖片区市调报告(110页)
百步亭花园：707、721、622、555、508
后湖区域：543（东方明珠-虹顶花园）、575（同安家园-知音西村）、 现有公共交通： 706（中环商贸城-武昌站）、621（竹叶苑-沿海赛洛城）、592（新荣 公交线路13条 村客运站-武胜路公交枢纽）
9
目前，后湖三横五纵的路网已经基本建成，但后湖的出入 口仅二七小路、金桥大道或杨汊湖。作为武汉大道的重要 组成部分，黄浦路——金桥大道高架的修建，对后湖居民 的出行有重要意义。武汉大道与二环线在竹叶山高架桥交 汇，根据“二环线内30分钟畅通工程”的相关规划，二环 线竹叶山段将建设四层组合式互通立交。二环线位于第二 层，跨越京广铁路的金桥大道位于高架三层，后湖往二七 长江大桥定向左转匝道是高架四层，还设置了长江二桥往 汉口火车站和汉口火车站往后湖两条左转匝道。这样，在 工程竣工后，不仅增加了畅通无阻的出行通道，而且对后 湖与武昌的联通，也起到非常重要的作用。
湖北武汉汉口后湖片区市调报告（110页）
第一部分：后湖片区配套分析
目录
整体概况 政府规划 交通路网 市政配套 公共配套 楼盘分布 总 结
2
总体定位：现代绿色 生态都市居住新区
建设范围：南临京广 铁路、北抵规划的三 环线，西起姑嫂树路、 东至解放大道和汉黄 公路所围成的区域。 该区域规划用地23.6 平方公里，其中江岸 区占地18.56平方公里， 江汉区占地5.04平方 公里。后湖地区远期 规划人口32.2万人。
预计竣 建设 工时间 进度
备注
金桥大 道高架
2001年 8月
在建
武汉大 道组成
武汉蔡甸后官湖地块住宅项目概念与规划设计说明
（六）、绿化系统 （1）绿化空间体系
规划中以原有生态环境为基础和线索，沿各条道路形成多个沿路林荫景观带，并 依托组团广场、平台等形成绿化景观节点，由此形成点、线、面相结合的公共绿化脉络， 与周边山水环境融为一体，并使之与各组团绿地、各住宅私家庭院绿地构成层层渗透、网 络化的绿化体系。并在其间辅以老人与儿童休闲、游戏空间，强调邻里文化与日常生活， 为丰富的社区生活提供物质载体。
（3）整体性与丰富性 对于一个楼盘而言，整体而大气的形象至关重要，它关乎一个品牌形象的建立；
而从销售与居住的角度而言，则需要房型的多样化与丰富细腻的建筑与环境细节，从而提 高居住的舒适性，舒适性与社区的整体品质。
（4）均好性 通过规划设计，消除地块内房产开发的死角，提高土地开发的价值与潜力。
（二）、设计方法——整体设计 在现有居住区的规划设计中，组织组群的空间布局与环境景观的塑造常常相互分离， 在设计程序上存在先后，环境设计常常成为居住区规划设计中一个“补充完善的后续工作” 并且由于群体布局的限制，不能给环境设计留有充分的余地和弹性，环境没能发挥对于住 区营造的景观意义。 本项目的规划设计中，基地拥有优美的自然景观条件，二要强化居住于景观的联系， 创造一种富有诗意的栖居环境，就必须采用整体设计方法。即在规划设计之初，就从环境 的角度，将建筑与景观相结合，最大想读的发挥景观环境对于住区整体的空间形态的影响， 只要这样才能营造出一个整合大气的社区形象和富有特色的高品质社区环境。
（七）、竖向设计 （1）规划目标
充分利用和改造自然地形，综合考虑建筑防洪要求，道路路基稳定及纵坡要求， 污水和雨水排放要求等的基础上，对地块内的一些标高控制点进行竖向设计，使各点标高 项目协调，最终达到工程合理、造价经济、景观优美的目标。
武汉市住区规划布局评估与规划指引
武汉市住区规划布局评估与规划指引□ 亢德芝，李梦晨，田心怡[摘 要]住房是城市居民生活保障的民生之本，引导城市住区有序建设是城市发展的重要课题。
伴随着城镇化进程，城市住区的布局形式、空间尺度和配套设施等不断演进，住区规划建设在城市不同发展阶段面临的挑战和问题也不尽相同。
为此，文章以武汉市为例，在分析总结不同历史阶段住区规划布局特征的基础上，从住区规模及住区区域规模、住区规划布局现状、住区配套及社会治理等方面进行住区规划布局评估，通过大数据分析住区规划布局存在的主要问题，并结合未来的发展趋势，从规划管控方式、住房供应模式和宜居街区营造3个方面提出武汉市住区规划指引建议。
[关键词]住区规划；规律特征；现状评估；规划指引；武汉市[文章编号]1006-0022(2019)03-0044-07 [中图分类号]TU984.12 [文献标识码]B[引文格式]亢德芝，李梦晨，田心怡．武汉市住区规划布局评估与规划指引[J]．规划师，2019(3)：44-50．Wuhan Community Layout Evaluation and Planning Guidance/Kang Dezhi, Li Mengchen, Tian Xinyi[Abstract]Housing is essential to people's livelihood. Guided construction of communities is an important issue for urbandevelopment. Along with the urbanization process, the layout, spatial scale and supporting facilities of communities are constantlyevolving, and the challenges and problems of residential development planning vary in different urban development stages. Thispaper takes Wuhan as an example to propose the guidelines for residential planning by analyzing the characteristics of residentialdevelopment pattern, researching the main problems of residential planning on big data, and summarizing the future developmenttrend.[Key words] Community planning, Regular characteristics, Status evaluation, Planning guidelines, Wuhan随着我国城镇化水平的不断提高，城市住区在高速发展过程中产生了一系列问题。
武汉市新型城镇化“十四五”规划和2035年远景目标纲要推进中心城区集约发展
武汉市新型城镇化“十四五”规划和2035年远景目标纲要推进中心城区集约发展坚持以人的城镇化为核心，以提高质量为导向，全面提升城市品质，增强城市综合承载能力，提高农业转移人口市民化质量，使城市更健康、更安全、更宜居。
实施城市更新行动尊重城市发展规律，把全生命周期理念贯穿规划、建设、管理全过程各环节，提升城市发展质量，彰显城市个性魅力。
一、高起点规划城市完善“多规合一”的国土空间规划体系，强化国土空间用途管制，强化生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界三条控制线约束并严格管控，适时修订国土空间规划地方性标准。
高质量规划标志性区域，科学规划、提升改造“两江四岸”，打造防汛岸线、生活岸线、生态岸线、景观岸线，推进“江、园、城”有机融合。
持续建设东湖城市生态绿心，打造山水相依、城湖相融、人文相映的城市亮点区块。
优化城市设计，强化城市色彩、整体风格、建筑造型管控，推进地标建筑群建设，形成“错落有致、疏密有度、高低起伏”的城市天际线，构建和谐有序、层次分明的城市空间界面。
强化国土空间规划与城市安全治理有机衔接，注重空间留白，优化生态空间、避难空间和安全生产空间布局。
注重延续城市历史文脉，保留城市历史文化记忆。
二、高标准建设城市修订提升城市建设标准，突出安全、立体、多元、高效，推进地上地下分工明确、功能互补。
促进地下各系统之间相互协调、集约利用，在确保地下资源保护红线和工程安全底线的基础上，科学安排轨道交通、停车、人防、管线管廊、公共服务和商业设施，以及地下深层轨道、地下隧道、地下物流系统等大型交通市政设施建设，加快推进地下综合管廊建设，严格保护深层地下空间，为城市长远发展预留空间。
因地制宜进行“微规划”“微改造”和“留改拆”，有序推动老旧街区、老旧厂区、城中村改造。
加强城镇老旧小区改造，加快未来社区建设，不断提升人居环境和传承地域文化。
开展“擦亮小城镇”行动，推进新城区街、乡、镇更新改造和功能提升。
加强工程设计建造管理，创建建筑品质示范工程。
武汉市住房发展“十一五”规划纲要
四、规范市场秩序
——完善市场监管体系。按照指标科学、渠道畅通、分析准确、发布及时、信息全面的要求，建立一套房地产信息反馈系统；按照简化工作程序、提高办事效率、增加透明度、强化责任制的原则，实现交易与产权管理一体化；按照规模化、专业化、连锁化、网络化的发展趋势，培育覆盖全市的房地产中介服务网络。
一、综合指标
2010年末城镇居民人均住房建筑面积达到32平方米。
二、住房建设指标
住宅竣工总面积累计实现4450万平方米，其中：
1、普通商品住房竣工面积2000万平方米；
2、经济适用住房竣工面积1200万平方米；
3、廉租住房1500套；
4、其他类型住房竣工面积1250万平方米。
六、促进产业发展
——改善产业投资环境，提高产业经济规模。遵循房地产业发展规律，理顺管理体制，公开办事程序和收费标准，简化各项审批手续，提高工作效率，切实改善和优化房地产业的发展软环境；进一步清理整顿土地和房地产市场秩序，加大依法处置闲置土地力度。
——加快实施土地储备，加大市政建设投入。按照合理布局、有序推进的要求，认真做好土地储备工作，拓宽融资渠道，多渠道筹措土地储备专项资金，确保“十一五”期间全市住房建设用地。结合城市发展需要，加大市政配套设施建设的投入。
——合理控制拆迁规模，减少被动性住房需求。加强拆迁计划管理，合理控制拆迁规模和进度，对全市危旧房进行调查，根据现行城市规划要求和房屋文化价值、结构状况，按照保留一批、置换一批、拆建一批的方式实施旧城改造。认真落实安置房源和补偿政策，严格拆迁管理，整顿拆迁市场，规范拆迁行为，维护被拆迁人的合法权益。
武汉市老旧小区改造方法及建议
武汉市老旧小区改造方法及建议摘要：老旧小区改造是贯彻落实党中央精神、解决城市发展不平衡不充分问题，实现人民群众对美好生活向往的重要举措，同时也是重要的民生工程、民心工程和发展工程。
本文拟通过对武汉市老旧小区改造的方法内容及难点进行分析和总结，提出一点建议，旨在对老旧小区综合改造提供一定的经验。
关键字：老旧小区；改造；配套设施；建议1.老旧小区概念老旧小区重点是指城市住宅建成于2000年以前，居住环境条件差，小区功能缺失，基础配套老旧或破损严重，影响居民基本生活且居民改造意愿强烈的住宅小区。
2.老旧小区特点及改造背景老旧小区的特点一方面具有普遍性，普遍存在房屋老旧易漏水、水电气管网破旧或缺失、垃圾处理及清运不规范、违章建筑乱搭乱建、停车混乱及人口老龄化严重等问题；另一方面是具有累积性，因为缺少及时的维修和维护，一些问题会随着时间的推移愈演愈烈，危害性逐渐加大，比如墙面、屋顶渗漏，会由一个点衍生为一个面，再经过冬季寒冷环境冻融，墙面就会空鼓、脱落，屋顶也会在雨天漏水严重影响生活质量甚至带来安全隐患[1]。
目前我国的城镇化率已接近60%，但很多居民小区建成时间较长，在居住舒适性和安全性方面都存在一定程度的问题，老旧小区改造等城市更新需求逐渐显现出来。
早在2017年12月，住房和城乡建设部就宣布将于2018年在广州等全国15个城市开展老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民[2]。
因为老旧小区改造成果显著，进入2019年后，老旧小区改造逐步升级，住房和城乡建设部等部委将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，上升到国家层面。
武汉市随后也发布了《2019-2021年老旧小区改造三年行动计划》，按照“成片改造、打造亮点”整体部署原则，计划在三年内完成700多个老旧小区的改造工作，从而解决小区周边基础设施配套不足、房屋渗漏、居住功能缺失等问题。
改造项目将围绕社区全生活链服务需求，以人为本的价值导向，打造邻里、健康、建筑、物业和治理等融合共生的新型城市功能单元。
武汉市四新片区研究报告
结论
四新片区简介-区位
四新片区是由长江、墨水湖、龙阳湖、三角湖、南太子湖等“四湖一江”的围合地区，隶属于武 汉三镇中的汉阳区，南侧与经济开发区接壤，北侧紧邻汉阳老城区，东侧紧靠长江，是武汉主城区 最后一块成规模的未开发土地。 整个片区的陆域总面积 37.5平方公里，总居住人口5.2万人，其中农业人口为1.9万人，非农业人
招商 地产 和昌 新区建设 卧龙 御水 华庭 东信 集团 湖北 交通 绿地 国际博 览中心
恒大
金联 控股
中医院分院 荆州正德意
金地
广电 城中村
河南 和昌
蓝空
备注：统计日期为2007年至2012年8月
从该片区已出让的地块来看，主 要分布在江城大道两侧，以居住用 地为主，目前为止仅成交了2宗商业 地块。
（假设入住率为80%）。但区域内的项目多数是在11年5月份以后成交的，而且多数项目体
量较大，到这些项目全部竣工交付至少要4-5年的时间。
房地产市场概况-房地产市场
板块住宅市场成交情况
9000
100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 11457 21336 21334 12750 10957 18391 12372 23246 14428 16836 8565
离6号线2公里。
四新片区简介-规划实施情况
新区公园
已建及在建的项目
武汉市中医院汉阳分院
国际博览中心
目前新区规划中落实的项目有公园、医院及国 博中心，整个区域仍以空地为主，公共基础设施 相对有限，公共交通可达性较差，从周边公共服
务设施的配套上来看，跟其他城区相比显得比较
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运动场地也可供年轻人运动
小区内的桌椅，、草坪可供人们休息聊天提供一个场所
小区内有小水池，可供人们观赏，让小区环境更加优雅
小区内每栋的间距较大，有利于每户的通风采光要求
容 积 率： 2.90 绿 化 率： 27% 建筑年代： 2000-01-01 楼层状况： 主要为小高层
幼 儿 园：武汉阳光幼儿园、锦绣国际
中 小 学：姑嫂树小学、新华下路小学、红领巾小学 大 学：武汉工业大学
综合商场：台银超市、武商量贩店、中百仓储 医 院：江汉开发区诊所、第四医院
邮
银
局：邮政总局
居住区的用地构成：
（1）住宅用地
（2）公共服务设施用地 （3）道路用地 （4）绿化用地
小区规划设计的基本要求
（1）使用要求 （3）安全要求 （2）卫生要求 （4）经济要求
（5）施工要求
（6）美观要求
物业类型： 住宅，住宅，普通住宅
建筑类别： 板楼 所在区域： 江汉 红旗渠常青路
楼盘地址： 常青一路88号
行：建设银行、农业银行、广发银行、工商银行、 浦发银行
小区靠近地铁2号线路，并有多路公交车经过，方便人们出行 公交：705路、604路、
610路、726路、805路等
地铁：地铁2号线
小区绿化面积达到27％，空气环境较好，给人清新的地下停车场，节约用地
锻炼器材供中老年人锻炼身体