国际健康城概念规划设计教材

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客户类型
年收入 （万元）
30 岁 以 下 单 身 或 新 婚家庭
6-10
消费目标
80 — 95 方 （ 两 房 小三房）
30-40岁 县城居民
40岁以上
8—12 10—18
高端人士
40
30 岁 左 右 单 身 或 新 婚家庭
5-8
100 — 140 方 （ 三
150 — 280 方 （ 四 或五房）
中
D
N
6 0 0 、
进 城 主
燃 气 管 道 、
路 ︱ 水 寨 大
排 污 管
道 ， 双 向
四
车
道
五华人民医院
田家炳中学 中
购物广场 商 110kv变电站
小太阳幼儿园
幼
小 第五小学 妇幼保健院
员瑾小学
幼 水寨中心幼儿园 小
兴华中学 中
五华县委县政府
北侧的番禺大道：DN300水管、10KV电线
城新中学 中 ——五华最好的中学
1.4 用地条件
项目占地约530亩，容积率1.0—2.0之间，地貌以丘陵为 主，中部高周边低，最大高差35米，地块四周临城市干道，并 被工业路划分为南北两个地块。
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市场分析
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2.1 城市特点
全县人口为131万人，其中县城区常住人口28万人，外出务工人员约34万。2012年GDP总量 85.23亿元，梅州市辖县第二。潜在购买力较强，泡沫较小。
2.2客户分析
五华客户的构成比较稳定，以县城 的刚性置业客户为主，各乡镇到县城置 业的客户增加明显，外出务工回家置业 的客户也逐渐增多。全县购房客户中本 地刚需客户占80%，外地投资客户占20% （以梅州为主）。
鉴于本地购房需求远未满足市场， 结合地块天然的景观资源和居住环境， 及工业区未来区域发展潜力、政策利好， 项目将以县城区客户为主，特别是县城 中心区、工业区及乡镇客户是项目主打 的目标区域。
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鸿云花园 占地约120亩，总建面21
万㎡，在售二期17层高层171-219 ㎡，毛坯3550起，每层加100，均 价约4100，复式毛坯4800；配套五 星级酒店（装修中）、电影院、超 市
五华县政府
金泰华府 占地约15亩，在售22层 高层130和150㎡两种户型，毛坯均 价3500
项目地块所在的片区为五华县近期重点建设区域和城市未来发展方向，预计未来此区域的土 地升值空间较大。
地块 区位
地块周边
成交 年限
2012
地块 位置
建材厂
总面积 （亩）
成交单价 成交楼面价 (万/亩） （元/平米）
容积率
地块周边近三年无商住用地出
149
47
470
未定
主要目标 市场
2012 2011
水寨镇大岭村东侧 （20小区）
五华碧桂园
本 案
三甲医院 ——五华最好的综合医院
华兴南路 人民公园 县中医门诊
中 华强中学
小 水寨中心小学
水寨中学 中 小
河东中心小学
2.5 现状产品情况
◇楼盘规模小，多在10—25亩之间； ◇容积率偏高，多在2—3.5之间； ◇以高层为主，多在18—28 F之间； ◇空间显拥挤、小区环境差，配套缺失； ◇产品线单一，选择局限性较大；
300 — 500 方 （ 五 或六房）
80 — 90 方 （ 两 房 小三房）
乡镇居民 30-40岁
6—10
90—130方（三房
40岁以上
10—15
140 — 220 方 （ 四 或五房）
2.3 供需情况 土地市场
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五华县城近三年出让5宗商住用地共187.4亩，在售的几个楼盘，多数都是以前的旧厂房转用 地性质后进行房地产开发的。
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地块概况
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1.1 区位
梅州国际健康城位于广东省梅州市五华县，五华县距梅州 市区64公里，是梅州地区的“西大门”，素有“世界客都”、 “华侨之乡”、“文化之乡”、“工匠之乡”之称。汕昆高速、 广梅汕铁路，205国道横穿境内，交通四通八达。五华县辖16个 镇，水寨镇为五华县城。项目地块位于五华县县城工业园南， 处于工业大道与S120省道交汇处。
五华工业园（该片区 将打造为宜居宜业的 工业新区）
国金华府 占地约15亩，在售22层 高层130和150㎡两种户型，毛坯 均价3500
碧桂园占地约300亩， 总建面28万㎡，在售 一期双拼别墅230-250 ㎡，均价约4000，配 套泳池、会所、风情 商业街、儿童游乐场 所、健身房
人民公园
本 案
鸿兴苑 占地50多亩，被道路 分割为两宗地，目前在售二 期25层高层110-130㎡，尾货， 毛坯均价4000
华维花园占地约15亩，规划 约300套17层高层90-150㎡， 毛坯均价4200，仅剩尾货20 多套
现状产品分布图
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竞争项目信息表
楼盘
碧桂园
占地面积 （亩）
300
建筑面积 容积率 （平方米）
28万
1.4
在售户型
230-250㎡ 双拼别墅
毛坯均价 （元/㎡）
片区
地块周边 主要目标市场
年限
2012 2012 2011
住宅价格 （元/㎡）
3500
4000 3800
高层均价 （元/㎡）
3500
4000 3800
销售面积 （万㎡）
2．46
/ 13.78
销售金额 （亿）
0.86
/ 3.92
2.4 配套情况
城新中学将改名华侨中学
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1.2 交通
项目距县政府(县城中心)3.1公里7分钟，距规划的“五场 一馆”1.2公里2分钟，为城市发展主方向及近期建设重点区域， 通达性好。
ห้องสมุดไป่ตู้
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1.3 景观资源
项目除自身的山丘和水塘，以及温泉资源外，周边无可利 用景观资源，五华县工业园未发现明显噪音及空气污染影响， 目前工业园正积极向“宜居宜业宜商”的工业新城转变。
水寨镇大岭红旗 （26小区）
3.99 24.42
53.88 50.55
631
≧1.28 无上限
265
2.86
房产市场
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五华房产市场处于萌芽状态，整体素质较差，商品住宅供应量少，近三年竣工面 积共约45万方，销售共39.1万方，去货率87%，供需基本平衡。
五华房产多是占地不到10亩的高容积率、无配套小楼盘，县城中心毛坯洋房均价 约4000元/㎡,工业园周边均价约3500元/㎡。