SOD新区开发模式探讨——以济南市东部新区开发模式为例

SOD新区开发模式探讨——以济南市东部新区开发模式为例

摘要SOD（Service-Oriented Development）是近年来我国城市规划与建设中产生的一种新区开发模式，本文以济南市东部新区——奥体片区开发为例，探讨以SOD为开发模式的新区建设，结合济南市总体规划的空间发展战略，分析了奥体片区对济南老城区和新城的影响，以期对其他城市新区的开发建设提供借鉴意义。

关键词SOD; 东部新区；奥体片区；济南

Abstract：SOD (Service-Oriented Development) is a new pattern of development in recent years. The paper takes the city of Ji'nan Eastern New District Development for example, discusses SOD as the development mode of new construction, combined with the overall planning of Ji'nan city spatial development strategy, analyzes the influence of the area of the old Ji'nan the city and town development and construction, to provide reference to other city new district.

Key words：SOD; Olympic sports area；Jinan

引言

随着我国城镇化进程的快速发展，城市人口、用地规模不断扩大，一系列城市问题也随之而来，如交通拥挤、环境污染、社会失谐等问题，建设新区是保持城市发展活力的必然选择。

根据《济南市城市总体规划（2006年-2020年）》，济南市的空间发展战略是“东拓、西进、南控、北跨、中优”，发展思路是“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”。为了优化老城区、缓解老城压力，济南市积极向东西部推进，以扩大城市规模。其中，东部新区作为新的经济增长点之一，为城市带来新的发展机遇。

1 研究概念界定

1.1 SOD理论定义：

SOD（Service-Oriented Development）是近年来我国城市规划与建设中产生的一种新区开发模式，与其说是一种模式，不如说是对我国新区开发建设的一个总结，就是以公共设施建设为主导的新区开发模式。即城市政府利用行政垄断权的优势，通过规划将行政或其他城市功能进行空间迁移，使新开发地区的市政设施和社会设施同步形成，进一步加大“生熟”地价差，从而同时获得空间要素功能调整和所需资金保障。政府出让老城区用地，率先进入城市新区，实现了城市功能的转移、空间疏散、优化城市中心区、改善政府财政状况等多重目标。

1.2城市新区

城市新区是为缓解城市中心区压力，经过总体规划或分区规划划定的临近中心城区的一定区域范围。城市新区能够疏散老城人口、产业、服务等，为城市发展增添新的活力，拉动整个城市的发展、完善城市整体功能都具有重要意义。

2 济南市东部新区——奥体文博片区的开发定位

2.1济南东部新区的开发定位

济南东部新城主要是指二环东路以东、大辛河以西片区，功能定位以行政办公、公共服务、休闲体育为主。经十路两侧规划为以行政办公、体育休闲、文化娱乐等为主导功能的综合性公共中心，建设省、市行政办公中心和奥体中心；沿旅游路两侧规划居住用地；沿花园东路和工业北路两侧以布局生活居住、高新技术产业、科技研发用地等。

2.2奥体文博片区开发定位

奥体文博片区东起刘智远路、西至二环东路、南起龙洞风景区、北至工业南路，是东部新区的中心，集中展示富有时代气息的城市形象，以行政办公、商务金融、文化体育等功能为主。奥体文博片区除了济南奥体中心、奥体酒店和全运村以及山东省博物馆、山东省美术馆，还包括山东全运商务大厦、鲁商国奥城、省立医院东院等配套公共服务设施。

3 济南东部新区SOD开发模式策略

2000年初，济南市政府通过功能置

换，将公共服务设施迁入尚待开发的东

部新区。行政、体育、文化等设施的入

驻奥体文博片区，使之成为东部新区开

发的增长点。

3.1行政办公功能的转移

龙奥大厦位于经十东路的奥体中

图1 奥体文博片区经十路沿线效果图

心东侧，建筑面积近40万平方米，将

济南市政府及主要职能部门集中一起，改变了以往济南市行政部门分散的局面。过去政府、市民办事由于牵涉部门多，需要往返于不同部门之间，而办公地点的分散导致浪费时间、办事效率低，而且无形间增加了道路的交通压力。行政办公地点的集中大大提高了办事效率，减轻了道路的压力，提高了政府的威信，并为市民提供了便利。

政府是一个有机整体，分解成若干部门是为了提高办事效率，而各部门办公

地点的分散导致各部门之间联系不便，不利于各部门之间协调工作。龙奥大厦的建设不仅方便了人民，而且也使各部门之间协调政策变的更加迅速、高效。不仅可以通过电话商讨事务，还为面对面会议提供了更多可能。

3.2文体设施的同步形成

奥体片区的东荷西柳是十一运会

的主要场馆，现代化的球场、座椅及各

种设施体现了济南的文化体育的现代

化。并且在设计之初就考虑了十一运会

之后的各种利用，避免体育设施的空置、

浪费，通过商业化的运营，使体育场馆

成为服务大众的体育文化休闲中心，承

接了多种体育赛事、商业演出等活动。

而各种活动必然吸引大量的人群涌向

奥体片区，进而拉动了奥体片区及周边

图2 文博片区中轴效果图

地区各种商业服务设施的发展。

省博物馆、艺术馆为济南重要的文化设施，为周边市民及整个城市提供了更优质的文化设施服务，并为片区集聚人气，带来持续的发展活力。

十一运会场馆、博物馆、艺术馆的建设提升了济南市文化体育氛围，综合提升了济南的竞争力。也打破了过去体育设施、文化设施分散的现象，使奥体片区“能文能武”。

3.3公共设施带动发展

公共服务设施的建设对新区发展起到促进作用，增加东部活力、提升人气，成为带动新区发展的活力点，也是以公共服务为主导发展模式的标志点。由于政治活动、文化体育活和市民的生活具有，密切相关性，尤其是文化体育设施最具有影响。奥体设施、博物馆、美术馆的建设直接促进了相关的商业、文化娱乐产业等多种功能的综合发展，且龙奥中心的建设直接带动了周边商务办公的发展。奥体文博片区依托相关功能的辐射作用促使新区建设速度快、质量高，使得济南东部新区进入良性的循环开发建设模式中。

4 奥体片区对济南市的影响

4.1 对老城区的影响

济南奥体文博片区的开发建设，在一定程度上缓解了城镇化进程中出现的交通拥挤、城市环境质量差等城市问题。将老城区内的行政办公用地进行整理或出让，通过功能置换变成适合于城市发展的新功能，如绿地广场、停车场等。通过对老城区内闲置用地的出让，获得了大量资金为新区建设提供了基础。