万科第五园

目录

一、万科集团的简介 ......................... 错误！未定义书签。

二、“第五园”的背景 (2)

（一）“第五园”之土地背景 (2)

（二）“第五园”案名的来历 (3)

（三）“第五园”代理权的故事 (3)

三、“第五园”产品分析 (4)

（一）“第五园”概况及一期产品简介 (4)

（二）项目规划、设计要点评析 (8)

（三）项目定位 (13)

（四）SWOT分析 (13)

四、营销推广的特色 (15)

（一）包装篇 ...............................错误！未定义书签。

（二）营销篇 ...............................错误！未定义书签。

（三）推广篇 (16)

五、“第五园”开盘昭象 (18)

（一）开盘现场 (18)

（二）开盘程序 (19)

（三）第五园的销售情况 (19)

4、客户情况 ............................ 错误！未定义书签。

六、“第五园”综合评价...................... 错误！未定义书签。

浅析万科第五园

一、万科集团简介

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2004年12月31日止，万科总资产155.3亿元，净资产62.0 亿元。2004年万科在售楼盘38个，共实现销售面积163.8万平方米，销售金额91.6亿元，分别比2003年增长24.0%和49.2%。

万科于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截至2004年底，万科已进入深圳、上海、北京等21个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。

2005年是万科确定未来十年发展规划后的第一年。公司将以客户为导向，以产品为中心，全面推进客户细分策略，进一步落实聚焦城市圈策略，加大在长三角、珠三角和环渤海地域的项目资源储备，2005年万科主要开发项目43个，计划开工面积和竣工面积分别为274.3万平方米和230.3万平方米。其中珠江三角洲计划开工面积100万平方米，占集团整体比例为36% ，计划竣工面积79万平方米，占集团整体比例为34%。长江三角洲计划开工面积43万平方米，计划竣工面积43万平方米。

二、“第五园”的背景

（一）“第五园”之土地背景

第五园总占地22万平方米，总建筑面积25万平方米。整个项目的土地分两次拿到：

第一次是在2003年1月6日，万科深圳公司通过挂牌交易成功竞得位于坂田南坑片区的“华宇”项目地块。“华宇”项目所在的南坑片区位于坂田镇南部，居五和大道以东，雅宝水库以北，南坑水库以西，距梅林关东北向约2公里，距四季花城东南向约1.5公里。项目地块总占地面积为111958平方米，建筑面积为142305平方米，综合容积率为1.27，由南北两宗地块组成。其中北地块面积和建筑面积均为53600平方米；南地块宗地面积为58358平方米，总建筑面积88705.22平方米。

第二次是在2004年1月15日，万科战胜宿敌中海，获得位于坂雪岗另一块住宅用地（宏威项目用地），这是万科继续2003年夺得开年单以后再次夺得开年单。该地块与华宇地块距

离不远，占地108000平方米，总价1.8亿元，楼面地价1500元/平方米。

这两块土地构成了现在的“第五园”。

（二）“第五园”案名的来历

说起“第五园”案名的来历，就不得不提一下广东“岭南四园”——分别是佛山梁氏宅园（梁园）、东莞的“可园”、番禺南村的“余荫山房”和顺德“清晖园”。

“第五园”原来的案名为“万科华宇项目”。著名美籍华人学者王受之教授，因岭南四园联想出“第五园”这个案名，希望万科在这个项目更多地继承和发扬中国传统建筑和园林的精髓，“骨子里的中国情结”可以打动不少人。2004年5月，“万科华宇项目”正式命名为“第五园”。

（东莞的“可园”）

（三）“第五园”代理权的故事

2004年10月，万科同时找了深圳中原、世联地产、同致行三家深圳代理公司，及广州合富辉煌代理公司进行考核招标，优胜者将同万科一起联合进行第五园的销售。收筹时间从2004年11月8日起，至2005年1月18日结束，为期72天。

深圳中原凭借在深圳市场份额最大、项目最多、覆盖面最广（每个区都有项目）、销售人员最多这种“规模优势”力压“三雄”，以1500多筹的绝对优势胜出，并一举获得“第五园”的销售代理权。当时世联地产收集800多筹，相比之下同致行、合富辉煌则少得可怜。深圳中原出奇制胜的“法宝”就是深圳中原独有的“转介制度”和“规模优势”。

2005年7月17日下午2：30，万科地产、深圳中原第五园销售代理签约仪式在“第五园”老房子举行。这是深圳中原继金域蓝湾之后第二次与万科地产进行合作。

（7月17日万科、中原第五园签约仪式现场）

三、“第五园”特色产品分析

（一）“第五园”概况及一期产品简介

“第五园”，占地面积22万平方米，建筑面积25万平方米。位于龙岗区坂雪岗片区坂田五和大道与雅园路交汇处。

项目共分为三期开发，一期可售面积为42461.68平方米，共346套。产品有庭院别墅、叠院别墅和合院阳房，分别有52套、84套和210套。

1、庭院别墅

有TA、TB、TC、TD四种户型，分布在润泽府（TA）、玲珑府（TB）、浣溪府（TD）、澄澜府（TD）、漪岚府（TD）、逸兴府（TA）、集贤府（TA）、翰林府（TC、TD）、文博府（TC、TD）和御诗府（TC、TD），共有52套。

T A户型：户型设计为前庭院+内庭院+下沉庭院+小天井，共五房二厅三卫，面积约234平方米。