房地产存货评估指引_(1)
房地产存货评估指引
房地产存货评估指引房地产存货评估指引是一个重要的文档，对于房地产开发与销售行业来说具有非常重要的意义。
在房地产销售中，存货评估是判断房地产企业财务状况和开发项目进展的重要依据，能够有效地帮助企业进行决策和规划。
一、房地产存货评估概述房地产存货评估是指对企业房地产项目进行检测和评估，了解企业房地产项目的实际情况，确定其实际价值和财务状况，判断企业的财务状况和投资风险，为企业提供决策依据和规划建议。
在房地产销售中，存货评估的主要目的是确定房地产项目的实际价值，以便企业制定合适的销售和营销策略，并合理安排业务和资金管理。
通过定期存货评估，企业可以对房地产项目进行科学的管理和控制，防范和控制项目开发过程中的风险，提升企业的利润和品牌形象。
二、房地产存货评估内容房地产存货评估的内容主要包括以下几个方面：1、存货资料审核：审核企业房地产项目相关资料，如土地合同、规划设计、建设质量等，确保存货数据真实有效。
2、存货估价：根据存货情况和相关法规标准，对企业房地产项目进行评估，确定其实际价值。
存货估价的方法有很多种，例如比较法、收益法和成本法等。
3、风险评估：对企业房地产项目发展过程中可能出现的风险进行评估，如土地开发、资金管理、项目规划等，识别和分析潜在的风险。
4、存货清单：根据存货评估结果，对企业房地产项目进行清单编制，明确项目数量、质量、地点和现状等基本信息。
三、房地产存货评估标准房地产存货评估的标准和方法是非常重要的，直接影响房地产企业的经营管理和发展战略。
目前国内房地产存货评估标准主要包括以下几个方面：1、中国评估标准第3部分房地产评估方法：该标准是中国国家标准，是中国开发商和评估员常用的评估标准之一。
2、国际评估师联合会标准：该标准是国际评估师联合会（IVSC）发布的标准，被广泛应用于全球的房地产评估行业。
3、中国房地产估值行业协会标准：参考我国房地产估值行业标准，完善了房地产存货评估的标准规范。
四、房地产存货评估的意义1、科学管理：房地产存货评估能够帮助企业全面了解项目情况和实际价值，从而更加科学地进行管理和开发，在控制风险、提升利润和增强企业发展能力方面发挥重要作用。
房地产存货评估指引
房地产存货评估指引房地产存货评估指引是指对房地产项目在规定期限内未售出的存货进行评估的一系列指引和规范。
这些规范通常由财政部门和国家审计机构等政府监管部门制定，旨在确保房地产公司的财务报告和公司战略的公正和透明。
房地产存货评估指引是金融机构、投资者和财务分析师等关注房地产行业的人士的必备工具。
房地产评估的目的在于确定房地产项目的市场价值和潜在盈利能力。
这是投资者决定是否会投资于该房地产项目的关键因素。
为此，评估必须强调以下几个方面：首先，评估人员必须准确无误地确定存货的实际数量和质量。
这包括对现场考察进行详细记录，包括房屋数量、类型、面积、状态和可用性。
其次，评估人员必须考虑市场需求的变化。
考虑到房地产市场的波动性，评估师必须确定项目的潜在买家，以及他们在目前市场环境下对该项目的兴趣和投资价值。
第三，评估人员必须考虑将来的风险。
这包括政策变化、经济浪潮、自然灾害等因素，这些因素都可能对房地产投资造成消极影响。
最后，范畴和方法的确定。
评估人员必须明确房地产存货的范围和评估方法。
以确保评估结果的准确性和透明度，同时也确保与客户的讨论和协作。
值得一提的是，在进行存货评估时，评估人员需要坚守专业精神，保持中立。
即使投资者或客户存在意见分歧，也不能逾越道德底线，不应泄露评估信息。
随着政府对房地产行业进行调控，对房地产监管的重视程度越来越高，这种房地产存货评估指引也越来越重要。
对公开市场的评估和公司资产负债表的调整有着深入的影响。
可以预计，在未来的几年内，随着全球房地产市场的形势和政策环境的变化，这种房地产评估工具的重要性也将不断增加。
总之，房地产存货评估指引是一个有益的工具，它可以为投资者、金融机构和财务分析师提供一个明确的准则，以便他们评估房地产的价值和潜在盈利能力。
在国家机构和行业协会的支持下，希望这种标准可以保持一致，并继续为房地产行业的整合和规范做出贡献。
房地产存货评估指引-(1)
房地产企业存货评估指引（讨论稿）房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、房屋开发，开发产品——商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。
本讨论稿仅针对产成品（开发产品）、在产品（开发成本）的评估方法进行讨论。
一、房地产企业存货核算的主要内容和特点1、开发成本的核算：开发成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本、（2）房屋开发成本、（3）配套设施开发成本、（4）代建工程开发成本。
其中：配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。
开发成本主要核算以下六个成本项目：1、土地取得费用，2、前期工程费，3、基础设施费，4、建安工程费，5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等，6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。
2、开发产品的核算房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。
开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。
房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。
开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品”科目转入“出租开发产品——出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。
地产存货评估
地产存货评估
地产存货评估是指对地产企业所拥有的存货进行价值评估和风险评估的过程。
地产存货是地产企业的重要资产之一，它包括土地、在建工程和已竣工但尚未销售的房地产等。
地产存货评估的目的是为了确定存货的真实价值，为地产企业提供决策依据，同时帮助投资者了解公司的财务状况和潜在风险。
地产存货评估的方法可以通过市场法、收益法和成本法进行。
市场法是根据存货的市场价值来确定其价值，收益法是根据存货未来的现金流量来估算，而成本法是基于存货的成本和现在价值来评估。
综合运用这些方法可以得到相对准确的存货价值评估。
在进行地产存货评估时需要注意一些关键问题。
首先是土地评估，需要确保土地的所有权清晰，评估其适用的法律规定和土地市场情况。
其次是在建工程评估，需要对工程的进度，质量和成本进行评估。
最后是已竣工但尚未销售的房地产评估，需要考虑该地区的房地产市场需求和价格水平。
地产存货评估还需要考虑一些风险因素。
例如，土地使用权的不稳定，政策调整，市场需求变化等都可能影响存货的价值。
因此，在评估过程中需要充分考虑这些风险因素，并给出相应的风险评估。
另外，地产存货评估还需要遵循相关会计准则和规定。
例如，在中国，地产存货评估需要遵循《企业会计准则第15号－存货》的要求，对存货的评估进行披露，保证评估结果的准确性
和透明度。
总之，地产存货评估是地产企业进行决策和投资者了解企业财务状况的重要工具。
通过综合运用不同的评估方法，并注意关键问题和风险因素，可以得到相对准确的存货价值评估结果。
同时，需要遵循相关会计准则和规定，确保评估结果的准确性和透明度。
房地产开发企业存货评估方案(初稿)
房地产开发企业存货评估方案一、房地产企业的存货评估的基本思路房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、开发成本——房屋开发、开发产品——商品房、开发产品——商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。
房地产开发企业的存货除具有一般工业企业的共性外，还具有其不动产所固有的特殊性，因此，在资产评估中应根据其特点采取相应的评估方法以便准确的确定其价值。
为了在房地产开发企业存货评估中准确的把握其评估价值，首先应当对房地产及房地产开发的特性、房地产开发的主要程序、房地产开发项目成本费用的构成、房地产定价方法、房地产开发过程中经济合同的种类及政府有关部门的批文和证件、房地产开发企业存货的核算过程、房地产开发的政策和法规等有一个全面的理解和把握。
二、房地产以及房地产开发的特性（一）房地产从实物形态上主要分为土地、在建工程、建成后的物业三大类。
其中土地按开发程度又分为生地、毛地、熟地（熟地按其开发程度又分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等），按取得方式又分为：土地使用权出让、土地使用权转让、划拨取得等；建成后的物业又包括：居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业。
不同的实物形态其价值的构成及评估方法的选取是不同的。
（二）房地产（房地产开发）的特点：房地产（房地产开发）具有位置固定性、开发周期及生命周期长、较高的保值增值性、政策影响强、专业管理依赖性强、变现性差、投资数额大、投资回收周期长等特点。
这些特性都是房地产开发企业存货的评估过程中应该考虑的因素。
三、房地产开发的主要程序房地产开发主要分为八个步骤，即：投资机会寻找→投资机会筛选→可行性研究→获取土地使用权→规划设计与方案报批→签署有关协议→施工建设与竣工验收→市场营销与物业管理。
同时又可以划分为四个阶段，即：机会选择与决策分析阶段→前期工作阶段→建设阶段（预售阶段）→租售阶段。
在房地产开发的不同阶段其成本费用发生的内容不同，因此其评估价值的内容及评估方法的选取都是不同的。
房地产存货评估指引-(1)
房地产企业存货评估指引（讨论稿）房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、房屋开发，开发产品——商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。
本讨论稿仅针对产成品（开发产品）、在产品（开发成本）的评估方法进行讨论。
一、房地产企业存货核算的主要内容和特点1、开发成本的核算：开发成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本、（2）房屋开发成本、（3）配套设施开发成本、（4）代建工程开发成本。
其中：配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。
开发成本主要核算以下六个成本项目：1、土地取得费用，2、前期工程费，3、基础设施费，4、建安工程费，5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等，6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。
2、开发产品的核算房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。
开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。
房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。
开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品”科目转入“出租开发产品——出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。
房地产企业股权转让中存货评估两篇
房地产企业股权转让中存货评估两篇篇一：XX房地产企业股权转让中存货评估案例（一）项目评估背景某房地产企业是一家成立时间不到五年的公司，注册资本3000万元人民币，公司注册地在郑州，评估基准日时开发的楼盘也在郑州。
公司开发的房地产项目位于中原西路南侧。
整个项目工程占地面积254亩，总建筑面积约60万平方米。
工程分二期开发，一期工程开发的商品房于20XX年完工并销售（已可居住），二期工程目前正在建设。
一期工程开发商品房基本情况：占地面积64708.36平方米，建设物业13栋，规划建筑面积269，486.21平方米，其中：住宅建筑面积248，937.01平方米、地下车库建筑面积17，557.00平方米；实际竣工图成套住宅面积235，922.93平方米，商业物业面积17750平方米，车位面积22000平方米，地下室3748平方米。
目前13栋物业已部分销售并已入住。
二期工程开发商品房基本情况：占地面积101292.7平方米，拟建设物业17座，规划建筑面积275，883.72平方米，其中：成套住宅建筑面积207，956.01平方米、地下车库建筑面积67，927.71平方米、幼儿园建筑面积2，992.20平方米，根据委估单位提供的材料计算，实际竣工图住宅面积191，177.70平方米，商业物业面积20，103.63平方米、幼儿园建筑面积2，992.20平方米。
住宅商品楼共十七栋，住宅楼层由十二层到三十一层不等，设计为框架结构。
目前十七栋楼房有五栋已完成主体工程，完成工程进度90%，现已预售，预计年底可达入住条件；另有五栋已完成地基工程，完成工程进度30%，预计年底可达预售条件；其他七栋现已进行基础开控，预计工程进度为10%；随住宅楼建设的商业已有9，723.57平方米，完成整个工程进度的90%。
（二）评估的思路为了在房地产开发企业价值评估中准确把握存货的评估价值，首先应当对房地产及房地产开发的特性、房地产开发过程中经济合同的种类及政府有关部门的批文和证件、房地产开发项目成本费用的构成、房地产开发企业存货的核算过程、房地产开发的政策和法规等有一个全面的理解和把握。
房地产公司房地产类资产评估操作细则
630项目房地产开发企业房地产类资产评估操作细则2007年9月目录一、房地产开发企业房地产类资产分类 (2)二、房地产评估工作程序 (2)三、各房地产评估专家最终提交的成果 (6)四、评估方法 (8)适用范围：本细则仅适用于房地产开发企业的房地产类资产。
房地产开发企业的非房地产类资产的评估参照总评估操作方案执行。
一、房地产开发企业房地产类资产分类1、存货——开发产品（包括办公、商业、住宅等）2、存货——开发成本（包括在开发商品房开发项目、待开发建设土地使用权、土地一级开发项目等）3、投资性房地产（旧会计准则为出租开发产品）4、企业自有房地产类资产（包括无形资产土地使用权、办公类房地产、商业房地产、酒店经营房地产等）二、房地产评估工作程序（一）收集企业已填写房地产类资产评估明细表并初步审核该明细表是企业根据评估基准日对应科目填写资产明细，明细表主要包括三方面信息：资产产权信息（主要包括房屋、土地产权证书编号等）、资产状况描述信息（主要包括名称、面积、地址、结构、层数等）、资产帐面价值信息（主要包括帐面原值和帐面净值）。
对于存货中的房地产库存商品、在产品，房屋或工程名称、详细地址统一在名称栏和幢号栏详细反映，房屋所有权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等在备注栏右边反映，销售许可证或预售许可证号在有无销售许可证栏填列。
对明细表的填写关注点：1、核查企业是否按照填表要求进行填写，关注表格空项，要求企业进行补充；2、房屋建筑物应按照每栋房屋明细填写；3、一个公司开发多个项目，开发成本应按照每个开发项目分列填写；4、开发产品应按照每套房屋填写明细（二）应充分了解资产账面价值内涵1、存货——开发成本科目企业显示的是对各施工单位的工程款等，要求企业按照土地取得费用、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费、资本利息化等分列开发成本。
了解内涵后填写附表《A5房地产开发项目开发成本调查表》（详见本细则附件：房地产开发项目调查测算表，下同）。
XXX房地产公司存货管理作业指引
XXX房地产公司有限公司存货核算作业指引1.0 目的为加强存货管理,规范公司存货管理，便于对公司存货结构和存货存量的分析和考核。
2.0 适用范围适用于XXX房地产有限公司存货的管理。
3.0 术语和定义存货是指在开发经营过程中，为房产建设而储存的各种资产。
4.0 职责财务部负责本规范的推行、解释并检查执行情况；公司工程部、市场部、物业部等相关部门负责存货的具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向财务部反馈。
5.0 内容5.1 存货的分类，分类情况见下表5.2 各类存货的核算5.2.1 在建开发产品的核算5.2.2.1 科目设置“开发成本”科目核算在建开发产品的实际开发成本,其明细设置参见下表:上述成本核算对象可分层次设立，具体设置参见下图：5.2.1 在建开发产品的核算5.2.1.2 核算说明1）在开发过程中发生的各项费用的核算a、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；b、发生的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。
c、开发项目采用出包方式的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“应付账款”科目。
d、开发项目采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“周转材料”、“银行存款”等科目。
e、在开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“周转材料”科目。
f、根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“预提费用”科目。
预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。
资产评估实务(一)-各类存货的评估方法负债评估复习点
各类存货的评估方法二、各类存货的评估方法（一）库存材料1.库存材料评估的内容（不包括在用材料）企业中的材料，可以分为库存材料和在用材料。
在用材料在生产过程中形成产品或半成品，不再作为单独的材料存在，故材料评估是对库存材料评估。
2.评估方法的选择（成本法和市场法）在某种材料存在活跃市场、供求基本平衡的情况下，成本法和市场法可以替代使用。
但如不具备上述条件，则应分析使用。
评估实践中，评估专业人员可以按照一定的目的和要求，对材料按照ABC分析法进行排队，分清主次，突出重点，着重对重点材料进行评估。
3.各类库存材料的评估（1）近期购进库存材料的评估①特点：近期购进的材料库存时间短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价基本接近。
②评估方法近期购进库存材料评估方法（成本法和市场法）③评估时对于购进时发生运杂费的处理如果是从外地购进的原材料（本地没有这种材料），因运杂费发生额较大，评估时应将由被评估材料分担的运杂费计入评估值；如果是本市购进，运杂费发生额较少，评估时可以不考虑运杂费。
【教材例题1－1】甲企业中A材料系两个月前从外地购进，材料明细账的记载为：数量5 000千克，单价400元/千克，运杂费为600元。
根据材料消耗的原始记录和清查，评估时库存尚有1 500千克。
根据上述资料，可以确定该材料的评估值如下：材料评估值＝1500×（400＋600/5000）＝600 180（元）（2）购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料评估①评估方法采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值。
②会计中存货计价方法的差异不应影响评估结果评估时关键是核查库存材料在评估基准日的实际数量，并按最接近市场的价格估算其评估值。
【教材例题1－2】乙企业要求对其库存的B材料进行价值评估。
该材料分两批购进，第一批购进时间为上年10月，数量1 000吨，单价3800元 /吨；第二批购进时间为本年4月，数量100吨，单价4 500元 / 吨。
房地产存货的评估
一、存货的评估委估存货为开发成本，账面价值3,871,535,009.58元，其中包括土地出让金和前期开发费用。
(一)评估范围纳入本次评估范围内的矿济地产（南京）有限公司土地共1宗，位于南京市建邺区河西南部，土地面积130,927.90平方米。
(二)评估对象描述委估宗地位于南京市建邺区河西南部规划道路新梗街以北，规划二号支路以南，天河路东西两侧，用途为城镇混合住宅用地，使用权性质为出让，为被评估单位于2013年3月通过挂牌出让方式取得。
该宗地现场地平整完毕，已达到施工条件。
1.土地登记状况委估宗地未取得《国有土地使用权证》，已与南京市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。
土地级别为二类居住用地。
①位置：位于南京市建邺区河西南部规划道路新梗街以北，规划二号支路以南。
②土地用途：城镇混合住宅用地。
③四至：南至新梗街，北至规划二号支路，东西至规划道路。
④面积：130,927.90平方米。
2.土地权利状况①土地所有权：国家所有权。
②土地使用权：于2013年3月14日以挂牌方式取得；土地用途：城镇混合住宅用地；使用权类型为出让；土地使用者为矿济地产（南京）有限公司。
④他项权利：至评估基准日止，无他项权利。
至评估基准日委估宗地尚有人民币1.46亿元土地出让金未缴纳，企业已提交土地权属状况说明。
3. 土地利用状况根据估价人员现场勘查及委托方介绍，估价对象地势较平坦，地质条件良好，地块形状为L形，各地块较规则，土地承载力较好，土地面积为130,927.90平方米，该宗地现场地平整完毕，已达到施工条件。
根据提交的相关资料，宗地上将规划建设住宅楼、配套用房、综合楼以及幼儿园等，规划容积率为1.0<R≤2.75，本次评估设定容积率为2.75。
现委估宗地已达到“三通”（通路、通电、通水）宗地内场地已平整。
(三)评估方案与步骤矿济地产（南京）有限公司的土地评估工作，根据评估目的和所确定的评估范围，按照评估组的计划安排，制定了土地的评估方案与工作步骤，内容如下：1．评估准备阶段要求被评估单位配合做好以下工作：交待意图：我公司的估价人员与矿济地产（南京）有限公司的有关人员座谈，听取土地的有关情况介绍，交待评估意图及工作程序与计划，希望共同协作做好本次评估工作。
房地产开发企业存货评估方案
房地产开发企业存货评估方案一、引言随着中国房地产行业的快速发展，房地产开发企业的存货规模也在不断增加。
存货是企业最重要的一项资产之一，对于房地产开发企业来说尤为重要。
存货评估是对房地产开发企业存货价值、存在风险进行评估的过程，是保证企业财务报表准确和可靠的重要环节。
本文将通过对房地产开发企业存货评估的研究，提出一套综合性的存货评估方案，以提高房地产开发企业存货管理水平和财务报告的可信度。
存货评估方法是存货评估的核心，主要包括市场法、成本法和收益法。
市场法是以市场价格为依据来评估存货价值，适用于可以找到相同或相似的存货进行比较的情况。
成本法是以存货的原始成本为依据来评估存货价值，适用于存货价值与其市场价格相差较大的情况。
收益法是以存货未来预期收益为依据来评估存货价值，适用于存货价值难以确定的情况。
在实际操作中，可以根据存货的特点和市场情况灵活运用这些评估方法，综合考虑，选择合适的方法来评估存货价值。
三、存货评估指标存货评估指标是衡量存货价值的具体指标，主要包括存货成本、存货净额和存货周转率。
存货成本是指存货的原始成本，是存货评估的基础。
存货净额是指存货的实际价值，是存货评估的结果。
存货周转率是指存货在一定期间内的周转次数，是衡量存货管理效率的重要指标。
通过对这些指标的评估，可以全面了解存货的价值和运营情况，为企业存货管理提供参考依据。
四、存货评估流程存货评估流程是指存货评估的具体操作步骤，主要包括存货调查、存货分类、存货估价和存货报告。
存货调查是对存货的数量、品种、质量和存放地点等情况进行调查，为存货分类和估价提供基础数据。
存货分类是根据存货的特点和用途将存货划分为不同的类别，便于后续的估价和管理。
存货估价是根据存货的特点和评估方法，计算存货的价值，包括存货成本和存货净额。
存货报告是将存货评估结果整理并对外公布，为企业内外部决策提供参考依据。
五、存货评估的风险和对策存货评估过程中存在着一些风险，如存货价值的不确定性、存货品质问题和存货抵押风险等。
中评协房地产企业存货评估指导意见
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资产评估实务(一)-各类存货的评估方法负债评估复习点
各类存货的评估方法二、各类存货的评估方法（一）库存材料1.库存材料评估的内容（不包括在用材料）企业中的材料，可以分为库存材料和在用材料。
在用材料在生产过程中形成产品或半成品，不再作为单独的材料存在，故材料评估是对库存材料评估。
2.评估方法的选择（成本法和市场法）在某种材料存在活跃市场、供求基本平衡的情况下，成本法和市场法可以替代使用。
但如不具备上述条件，则应分析使用。
评估实践中，评估专业人员可以按照一定的目的和要求，对材料按照ABC分析法进行排队，分清主次，突出重点，着重对重点材料进行评估。
3.各类库存材料的评估（1）近期购进库存材料的评估①特点：近期购进的材料库存时间短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价基本接近。
②评估方法近期购进库存材料评估方法（成本法和市场法）③评估时对于购进时发生运杂费的处理如果是从外地购进的原材料（本地没有这种材料），因运杂费发生额较大，评估时应将由被评估材料分担的运杂费计入评估值；如果是本市购进，运杂费发生额较少，评估时可以不考虑运杂费。
【教材例题1－1】甲企业中A材料系两个月前从外地购进，材料明细账的记载为：数量5 000千克，单价400元/千克，运杂费为600元。
根据材料消耗的原始记录和清查，评估时库存尚有1 500千克。
根据上述资料，可以确定该材料的评估值如下：材料评估值＝1500×（400＋600/5000）＝600 180（元）（2）购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料评估①评估方法采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值。
②会计中存货计价方法的差异不应影响评估结果评估时关键是核查库存材料在评估基准日的实际数量，并按最接近市场的价格估算其评估值。
【教材例题1－2】乙企业要求对其库存的B材料进行价值评估。
该材料分两批购进，第一批购进时间为上年10月，数量1 000吨，单价3800元 /吨；第二批购进时间为本年4月，数量100吨，单价4 500元 / 吨。
XX房地产公司存货核算操作指引
XX房地产公司存货核算操作指引本文档主要介绍XX房地产公司的存货核算操作指引，包括存货的定义、存货的类别、存货成本的核算、存货报表的编制等内容。
希望能对公司的存货核算工作提供一定的指导。
存货的定义存货是指企业为生产经营所持有的、已购买但尚未销售的物资、燃料、低值易耗品以及正在生产过程中的半成品和成品等。
存货的类别根据不同的分类标准，存货可以分为以下几类：按用途分类•原材料：用于生产产品的各种物料，如木材、铁皮等。
•辅助材料：用于生产产品中的某些工序或某些产品的生产，如助剂、螺丝等。
•低值易耗品：具有不持久性和不产生可比量价值变动的物品，如刻字刀、针线等。
•成品：已经制成并在库存中等待销售的最终产品，如房屋等。
按资产性质分类•活动存货：企业经常用于生产经营的物品，如原材料、辅助材料等。
•固定存货：企业长期持有的存货，如库存积压货、库房和生产线上的固定成品等。
•短期存货：企业不持有时间超过一年的存货，如慢动货、变质货、冻结货等。
存货成本的核算存货成本是指生产或购买某种商品所付出的全部费用，包括商品采购价格、生产成本以及与购进物和生产物品直接相关的全部直接和间接费用等。
存货成本的核算需要注意以下几个问题：采用何种核算方法目前在中国采用的存货成本核算方法主要包括先进先出（FIFO）、后进先出（LIFO）和加权平均等。
在实际操作中，企业可以根据自己的经营状况和实际需要来选择不同的核算方法。
存货差异成本的处理存货差异是指预定价格与实际支付价格之差所造成的损失或盈利，主要包括汇率变动、价格波动等因素。
针对存货差异成本，企业需要采取一些必要的措施，如制定预算管理、加强风险管理等。
过度库存的控制过度库存会对企业的资金、物流、管理等方面带来很大的压力和损失，因此需要采取一些措施来减少过度库存的出现，如生产计划管理、库存管理等。
存货报表的编制存货报表是企业进行存货核算的重要依据，针对不同的需求，库存报表可以分为以下几类：存货月报表存货月报表是反映企业每个月存货情况的报表，包括月初库存、本月进货、本月销售、月末库存、月度消耗等指标。
房地产估价技术指引
房地产估价技术指引报酬率或资本化率求取报酬率或资本化率是房地产估价活动中的重要参数之一,对收益法估价结果影响甚大.估价实践中，报酬率或资本化率过低、过高现象一直存在，取值过程不规范、随意性大的问题往往使估价师产生困惑。
根据当前房地产市场状况，一般情况下,宜采用累加法及市场提取法求取报酬率或资本化率.一、累加法以安全利率加风险调整值作为报酬率.安全利率选用中国人民银行公布的同时期一年定期存款年利率，风险调整值为承担额外风险所要求的补偿。
提示:1．报酬率不得低于中国人民银行公布的同时期五年期存款年利率;有长期国债年利率的，不低于房地产收益年限相似年期的国债年利率。
2．风险调整值根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险,结合当时的货币政策综合确定；货币政策分从紧、适度从紧、稳健、适度稳健、宽松五个档次,应以近几年稳健货币政策时期的利率为参考，短期从紧、宽松货币政策时，考虑风险调整值的幅度，使报酬率相对稳定。
货币政策是渐进的，应先判断货币政策走向。
3．从用途上分,风险调整值自低到高的顺序是工业、居住、办公、商业;从档次上分，风险调整值自低到高的顺序是:住宅（低档、中档、高档）、写字楼(丙级、乙级、甲级)、商业（小区级、区级、市级）。
二、市场提取法选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的收益法公式,求取报酬率或资本化率。
提示:1．求取报酬率的方程一般为不易解方程，在无计算软件的情况下，须多次试算并利用线性内插法近似求取。
2．多个可比实例求取的报酬率综合为估价对象的报酬率时，应分别根据房地产的可比性及交易双方的预期心态等，采用加权算术平均值作为估价对象的报酬率,如认为无差别，权数相同。
3．对求取的报酬率要进行适当的调整，当未来类似收益性房地产收益与可比实例交易时的状况相比，收益风险有降低的趋势时，报酬率可适当下调，反之亦然。
4．如求取的报酬率低于同时期中国人民银行公布的五年期存款年利率或类似收益年限的长期国债年利率，说明类似房地产租售比失调，房地产投机成分较大,除投资咨询性估价报告外，不再选用市场提取法确定报酬率或资本化率。
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房地产企业存货评估指引（讨论稿）房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、房屋开发，开发产品——商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。
本讨论稿仅针对产成品（开发产品）、在产品（开发成本）的评估方法进行讨论。
一、房地产企业存货核算的主要内容和特点1、开发成本的核算：开发成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本、（2）房屋开发成本、（3）配套设施开发成本、（4）代建工程开发成本。
其中：配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。
开发成本主要核算以下六个成本项目：1、土地取得费用，2、前期工程费，3、基础设施费，4、建安工程费，5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等，6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。
2、开发产品的核算房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。
开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。
房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。
开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品”科目转入“出租开发产品——出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。
开发企业将用于安置被拆迁居民周转使用的周转房投入使用时应将“开发产品——周转房”转入“周转房——在用周转房”科目核算，并设置“周转房——周转房摊销”科目核算周转房的摊销，每次计提的周转房摊销额应计入相应的土地、房屋开发成本或开发间接费用。
其中开发用土地在取得时，按实际成本计入“开发成本”。
在开发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，属于直接费用的直接计入开发成本；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分摊计入。
属于难以辨认或难以合理分摊的费用性成本支出实际发生时直接计入当期损益。
二、房地产企业存货评估方法1、产成品-开发产品房地产开发产成品为待出售的商品房，住宅，商铺，库房、车位等，属正常销售产品，对列入产成品的已完工的开发产品按市价法评估出市价后扣减一定的销售费用及全部销售税金、部分利润计算评估值。
评估公式为：评估价值＝销售单价－适当的销售净利－销售费用-销售税金－所得税。
2、在产品-开发成本主要采用假设开发法评估，即假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其评估的计算公式如下：V＝A－(B＋C＋D＋E＋F)其中：V——在建工程价值；A——续建完成后的房地产价值(指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格)；B——续建成本(土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费)；C——投资利息；D——税金；E——续建投资利润；F——租售费用（1）确定开发完成后的房地产总价根据所开发房地产的类型，预测开发完成后的房地产总价(总开发价值)，可通过以下两个途径确定：对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时的市场交易价格，采用市场比较法确定；对于习惯出租的房地产，如写字楼和商业房地产等，可根据当时的租金水平，确定所开发房地产出租的纯收益，采用收益还原法将出租纯收益转化为房地产总价。
（2）估算续建成本后续开发建筑成本费用是指后期按设计要求的直接和间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等，可采用建筑工程概预算的方法来估算。
（3）估算专业费用专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等。
对于在建工程来说，专业费用可能已在前期工程中投入。
（4）估算不可预见费假设开发法中为保证估价结果的准确性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2％-5％。
（5）确定后续开发建设周期，估算预付资本利息后续开发建设周期指自估价基准日至工程竣工并出租或出售完毕的这一段时间。
利息即后期开发全部预付资本的融资成本。
（6）估算税金税金主要指工程建成后房地产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等，应根据当前的政府税收政策估算，一般以房地产总价的一定比例计算。
（7）估算开发商的合理利润该利润是指后期投入应计的开发商利润。
开发商的利润应按投资年期不同，采用不同的投资回报率计算。
（9）计算在建工程价值根据上述公式即可计算出在建工程的价值。
3、在产品不同情况的评估方法（1）对在建项目本次评估采用剩余法（假设开发法）评估。
评估公式：待开发房地产评估值=续建完成后的房地产价值(收入)-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润--土地增值税-企业所得税（2）对待开发的土地使用权评估主要采用假设开发法评估，也可选用假设开发法和基准地价系数修正法综合测定地价。
假设开发法评估公式：地价=楼价-开发费用-销售税金-管理费-资金利息-销售费用-税费-利润。
基准地价系数修正法所谓基准地价系数修正法是指在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、建筑容积率、土地形状、临街状况等的比较，对估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。
宗地地价测算分析如下：地价=允许建筑面积×楼面基准地价×宗地容积率修正系数×土地类型修正系数×使用年期修正系数有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。
评估抵押价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；二是开发商已实际出售了多少建筑面积。
评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。
因为已售部分楼盘的权利价值已不属于委托单位所有。
三、房地产企业存货评估案例模板例：存货的评估说明（仅供参考，按实际情况修改补充）存货账面值为xxxx 元，调整后账面值为元。
存货包括在产品（自制半成品）、产成品和在用低值易耗品三项。
其中在产品为在建未完工的商品房和用于房地产开发的土地使用权，账面价值为元，主要有在建高层公寓2幢，建筑面积平方米；土地使用权两项，总面积为平方米。
产成品账面价值为元，有已建成待销售的别墅119幢，建筑面积平方米；公寓86套，建筑面积方米；商铺43套，建筑面积平方米，停车库个。
由于资产占有方在别墅的开发中根据周围地形、景观的不同采用了个性化设计，因此别墅的户型较多，以满足客户个性化的需要。
为了管理和销售的需要，每幢别墅都有独立的编号，在主体达到预售的要求后即将此编号牌安装在外墙的显著部位。
与一般工业企业相比，房地产开发企业的存货具有项数少、单位价值高、个性化差异大、位置固定的特点，因此本次评估对全部存货进行了全面的清查核实，数量和价值的抽查率均为100%。
清查时除对幢数和套数逐项清查核实外，还对照资产占有方提供的测绘报告对建筑的面积进行抽查核实，经清查，账实、账表一致。
在存货的清查核实中，评估人员还取得了建设监理公司对委托评估的在建项目在评估基准日的工程形象进度的确认报告。
经现场核实，实际的工程形象进度与建设监理公司描述的形象进度基本一致。
（一）产成品的评估说明产成品账面值为元，调整后账面值为元。
产成品由已开发且建设完成的商品房结转成本而形成的存货，系资产占有方已建成待销售的别墅、公寓、商铺和地下车库等，全部建造在南航xxxxxxx的D 区内，经核实，资产占有方已通过出让方式取得了委估建筑物相应的土地使用权，并取得该项目的建设规划许可证和商品房预售许可证等权证，资产占有方未进行明细核算，未能将该部分存货成本结转到每一项的存货明细中。
如前所述，评估人员对委估存货逐项进行了核实，帐实、账表相符。
根据该公司历史的销售情况，评估人员认为委托评估的存货均能正常销售,故本次评估按正常销售产品评估。
评估公式：正常销售产品的评估值=不含税销售单价×[1-销售费用率-销售税金及附加费率-(销售利润率×所得税税率)-销售利润率×(1-所得税税率)×净利润扣除率]×数量1、销售单价的确定按企业提供的销售清单价格确定。
D 区内开发的住宅在评估基准日之前的两年内已销售了400 余套，面积超过了平方米，销售价款逾2 亿元。
评估人员分析了已销售住宅与委估住宅在区域因素、个体因素方面的异同点，对资产占有方提供的销售清单中表明的价格的可实现性进行了评价，同时对财务部门提供的价格独立在销售部门进行验证，决定按企业提供的销售清单上不含税价格确定。
对于少数资产占有方没有提供销售单价的住宅，评估人员按照有关可比住宅的销售单价确定了其的销售单价。
2、销售利润率的确定项目2006 年度2005 年度2004 年度一、主营业务收入减：主营业务成本主营业务税金及附加二、主营业务利润加：其他业务利润营业费用管理费用财务费用–三、营业利润加：投资收益补贴收入营业外收入减：营业外支出四、利润总额销售利润率销售费用率上述表中的一至四项的数据来自于企业前三年的审计报告。
根据表中的数据计算的销售利润率可看出，作为房地产开发企业，2003、2004 年明显异常。
根据资产占有方介绍的有关情况，这两年结转的成本中有大量在公司股权交易时同时带入的潜亏，不具有共性。
根据房地产开发企业的平均利润率，该企业的合理的销售利润率以2005年和2006 年度的数据的加权平均数18.11%作为本次评估计算的取值。
3、销售费用率的确定同上述之理，销售费用率以2005 年和2006 年的数据的加权平均数3.08%作为本次评估计算的取值。
4、所得税税率的确定所得税税率取33%。
5、净利润扣除率的确定净利润扣除率取50%6、销售税金及附加率营业税：5%城建税：7%教育费附加：3%防洪费（当地行政事业性收费）：0.13%土地增值税（各地不同，以实际为准）：按1%预缴，定期汇算清缴，汇算清缴数同预缴数。
以上税费合计6.63%。