财产行为税热点问题解答

按照财税【2016】12号文件第一条规定，缴纳义 务人只要符合按月纳税的月销售额或营业额不超过10
万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万
元），均可享受相关优惠政策。与缴纳义务人的属性、 缴纳税种类型无关，因此对符合上述规定的自然人 （含按次纳税的自然人）、缴纳消费税的纳税人和一 般纳税人等，都可以享受上述优惠政策。
国家税务总局公告2016年第70号中明确规定，“与
转让房地产有关税金扣除包括实际缴纳的城市维护建 设税和教育费附加”。 因此房地产开发企业实际交纳的地方教育附加不作 为“与转让房地产有关的税金”项扣除。
五、增值税一般纳税人，是否可按《关于扩大有关政 府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号） 文件，享受教育费附加和地方教育附加的优惠政策？
财产行为税热点问题解答
——土地增值税、契税、附征部分
一、房地产开发企业分别缴纳地上部分和地下部分的 土地出让金，其土地成本应如何计算？
对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不 缴纳土地出让金，或地上部分与地下部分分别缴纳土 地出让金的，在计算土地增值税扣除项目金额时，应 根据《国家税务总局关 于印发<土地增值税清算管理 规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条 规定，土地出让金直接归集到对应的受益对象（地上 部分或地下部分），不作为项目的共同土地成本进行 分摊。
根据条例规定，转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物并取得收入的，应缴纳土地增值税。房
地产开发企业在划拨用地上建造并销售房屋（含经济
适用房）产权并取得收入的，属于土地增值税征税范 围。
四、房地产开发企业在计算土地增值税时，交纳的地 方教育附加是否允许计入营业税金及附加予以扣除？
根据《土地增值税实施细则》的规定，“因转让房 地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除”。
• 首先无论是一般纳税人也好小规模纳税人 也好，按月纳税也好按次纳税也好，都可 以享受优惠政策。 • 其次不但是增值税的教育费附加和地方教 育费附加可以享受优惠，消费税的教育费 附加和地方教育费附加也可以享受优惠。
六、不同家庭共同购买一套住房如何认定？
对两个或两个以上家庭共同购买一套住房，以每个 家庭为单位分别认定纳税人是否符合规定的优惠条件，
• 重点： • 1.清算后尾盘销售的，应按月进行申报， 就是把当月销售的不动产视为一个清算单 位。 • 2.扣除成本=单位建筑面积成本费用*当月 销售面积 • 3.单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项 目总金额/清算的总建筑面积
三、房地产开发企业在划拨用地上建造经济适用房并 销售，是否列入土地增值税清算范围？
并按每个家庭所占该共同购买房屋的份额适用相应税
率，计算缴纳契税。
• 举例：两个不相关的人A和B共同买房，面积100 平方米，价款100万，A名下已有两套房产，B名 下暂时没有房产 • 套数认定：A是第三套房产，B是第一套房产； • 面积认定：A也是100平，B也是100平； • 契税计税依据：假如A、B各占50%的份额，那 么A、B的契税计税依据分别是50万元（不考虑 增值税的情况下）。
• 首先要看土地出让金是直接成本还是共同 成本。如果企业缴纳土地出让金，并明确 约定了是针对地上部分缴纳的，这就是直 接成本，那么就在地上建筑物进行成本费 用分摊，不可以参与地下建筑的成本费用 分摊。
二、房地产开发项目清算后尾盘销售的土地增值税wk.baidu.com 计算方法
1.单位成本的确定 根据国税发〔2006〕187号文规定，清算后再转让 房地产单位成本的计算方法为： 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算 的总建筑面积 其中，清算时的扣除项目总金额包含营业税金及附加。 2.增值额的计算方法 清算后尾盘销售的，应以每月销售的房地产作为清算 单位，单独计算增值额，确定适用税率，按月申报缴纳 土地增值税。