大上海时代广场定位方案
上海主要商圈介绍及分布图
上海商圈主要有南京路淮海路新天地外滩人民广场静安寺新上海商业广场四川北路豫园徐家汇五角场不夜城中山公园大宁绿地七浦路新兴区域商圈有：七宝莘庄天山路联洋花木曹安路中环商业圈逛街指南：南京路商业街－中华第一街，是中国最具代表性的步行路商业街，南京东路商业街是上海标志性的商业街，购物街向东直达黄浦江游，可以深呼吸上海的海派空气，外滩是上海历史的见证，殖民时代的西方建筑的标志，江对岸是浦东金融中心，新上海的标志。
南京西路是新兴高档商业中心，以江宁路南京西路梅龙镇广场、恒隆广场、中信泰富广场“金三角”的为代表，是上海高档奢侈品商业的集中地。
形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，这里以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服务区。
成都北路、西至茂名北路，以上海电视台为代表形成文化传媒、公共活动、办公服务区。
主要商场有上海金鹰国际购物中心荟萃众多国际知名品牌，已经成为上海乃至全中国最具代表性和国际时尚感的高档商业中心。
梅龙镇广场中高档，中信泰富广场。
众多专卖店云集世界各地名牌精品，广场突出“室内购物街”特色，将现代购物、文化休闲和美食观光融为一体，恒隆广场国际顶级精品在上海的汇聚地，满足具有高层次消费意识和高标准消费能力的中外人士的个性化需求，同时提供更多对国际著名品牌提高鉴赏水平和鉴别能力的机会。
鸿翔百货和久光百货集商业零售、餐饮、超市、休闲于一体的城市型“销品茂”。
人民广场商圈－位于上海市政治文化中心，上海市政所在地，重要的商业文化休闲中心。
北面是市政大厦，西北角是上海大剧院，各类顶级的表演中心。
人民广场东北侧，是地铁人民广场车站三条地铁1、2、8号线在此汇集。
东南是带式香港名店街和迪美购物中心，处于人民广场中轴线南面的是上海博物馆，上海最重要文化展览馆，现在已全部免费开放，对市民和外地客是不错历史文化的陶冶之地。
主要商场介绍：来福士广场是最重要的时尚购物休闲餐饮中心，地下商城处于人民广场东南端的草坪旁，乘自动扶梯下到8米以下的下沉式广场，步人地下商业街。
上海五大商圈
上海市五大商圈现状调查1.徐家汇商圈综合性商业区域徐家汇是上海四大城市副中心之一,亦为上海十大商业中心之一;位置：东起宛平路,西至宜山路,北起广元路,南至零陵路;占地面积：平方公里;交通：1、9、11号线及几十条公交线路如：徐闵线、816路、958路、178路大站车、956路等等,形成了四通八达、快捷方便的立体交通网络,使其成为上海的城市副中心;拥有轨道交通1号线、9号线、11号线3线换乘的徐家汇站是上海地铁中拥有出口最多已开通达到21个,预留6号口,总共22个的地铁站;主要商业物业：港汇恒隆广场,东方商厦;购物中心：太平洋百货和汇金百货;专业市场：太平洋数码广场,百脑汇,百思买;租金：多数在￥元/天/m22.南京路商圈中华商业第一街南京西路是被称为“中华商业第一街”──南京路南京东路和南京西路的西半部,跨黄浦,静安两区;位置：精华段都集中在静安区,东起成都北路,西至延安西路,全长2933米,穿越静安寺闹市地区,横贯静安全境;交通：地铁一号,二号,八号线位于城市的中心;主要商业物业:会德丰国际广场,越洋国际广场,嘉里中心二期,1788国际中心,东海广场,恒隆广场,中信泰富,梅陇镇广场.购物中心：来福士,百联世贸百货：新世界,置地广场,第一百货;租金：多数在￥元/天/m23.淮海路商圈最繁华的商业街之一在上海市中心,广义的淮海路一共包括3段,全长约6千米;位置：东端的淮海东路,东起人民路,西迄西藏南路,长373米,;西端的淮海西路,长1506米,东起华山路,西迄虹桥路、凯旋路交汇处;交通：地铁一号线、十号线主要商业物业：香港广场、力宝广场、大上海时代广场现连卡佛、巴黎春天、万得城百货：太平洋,巴黎春天购物中心：华狮广场,大时代广场租金：多数在￥元/天/m24.陆家嘴商圈上海CBD中心上海最主要的商务中心,已有四十多家跨国公司和一百多家经融机构;位置：位于浦东新区黄浦江畔,面对外滩;交通：地铁二号线,九号线主要商业物业：东方明珠广播电视塔、正大广场、金茂大厦、上海国际会议中心、上海中心、环球金融中心百货：第一八佰伴购物中心：正大广场,新梅联合广场租金：多数在￥元/天/m25.五角场商圈上海东北部唯一的商业中心位置：总体范围北至殷高路；东至民京路、国京路、政立路、国和路一线；西至国定路、政立路、南北向规划道路；南至国定路、国和路;交通：地铁10号线主要商业物业：东方商厦,苏宁电器广场、百联又一城、上海万达商业广场、上海大西洋百货等百货：百联又一城,巴黎春天,东方商厦购物中心：万达广场租金：多数在￥元/天/m2。
上海商圈等级划分
突出老西门的民俗风情，商旅文化结合，建设独具特色的西 藏南路现代商业带、中华传统商业带和文庙文化休闲区 重点建设新新里项目，结合地区内轨道交通换乘站点建设， 形成综合购物、餐饮娱乐，社区服务等功能为一体的地区商 业中心 促进商业与商务、商业与旅游、文化的有机结合，形成综合 购物、餐饮娱乐、文化休闲等消费集中的地区商业中心 以大宁商业文化中心为依托，建设集购物休闲、餐饮娱乐、 文化健身、社区服务等于一体的地区商业中心
依托新建大型商业项目，形成集商业商务、都市生活、时尚 创意于一体的综合商业功能区
依托大型交通枢纽和商务楼宇的开发建设，拓展综合服务功 能，建设成为上海市西南地区重要的综合商业功能区
完善旅游要素，形成商旅文互动，成为体现上海历史文脉与 现代魅力的国际国内旅游商业功能区
通过扩大商业规模、优化业态结构、增强综合功能，商业商 务融合，发展成为浦东商业地标
好又多生活购物广场、张江综合市场、世纪联华
俪金生活广场、苏宁电器、联丰农贸市场
外高桥购物中心、国际商品广场、
金桥东市场、金杨第一商城、永乐电器
新源路步行街、隆隆百货商场、绿地东海岸国际广场、家乐福、现代商业广场、临园综合 市场
大润发、108创意广场
好又多购物广场、泰和百货、世界联华、华丰超市
沃尔玛、华欣超市、联华超市、汇丰超市
控江路
区级商业中心
南方商城
北外滩
曹家渡
塘桥
张江
三林上南
外高桥
金桥
川沙
1.人口规Байду номын сангаас达到5万人以上
平型关路俞泾港路
2.服务对象为该区域以及部 分外来消费者的属地型商业 3.便民利民，满足居民日常 生活需求，，提升居民生活 品质
上海 tod 典型案例
上海tod 典型案例摘要：一、上海TOD 概述1.TOD 的定义和作用2.上海TOD 的发展背景二、上海TOD 的典型案例1.人民广场站2.南京西路站3.世纪大道站三、上海TOD 案例的特点和启示1.人流与商业的紧密结合2.交通与城市规划的协同发展3.对我国其他城市的借鉴意义正文：【上海TOD 典型案例】一、上海TOD 概述随着城市化进程的加快，交通拥堵、城市规划不合理等问题日益突出。
在此背景下，TOD（Transit-Oriented Development，公共交通导向型开发）模式应运而生。
TOD 模式强调公共交通与城市开发的协同规划，以公共交通站点为中心，在400-800 米范围内构建集居住、工作、购物、娱乐等功能于一体的混合型社区，实现城市土地的高效利用和公共交通的优化。
作为我国国际化大都市，上海在TOD 模式的实践方面取得了显著成果。
本文将为您介绍上海TOD 的三个典型案例，以期为我国其他城市的交通与城市规划提供借鉴。
二、上海TOD 的典型案例1.人民广场站人民广场站是上海地铁1 号线、2 号线和8 号线的换乘站，日均客流达百万级别。
周边有上海博物馆、南京路步行街、新世界城等众多地标性建筑，形成了上海最繁华的商业区之一。
人民广场站TOD 开发的成功之处在于将庞大的客流转化为商业价值，同时实现了多种公共交通方式的便捷换乘。
2.南京西路站南京西路站是上海地铁2 号线和13 号线的换乘站，周边拥有静安寺、南京西路商圈等著名景点和商业区。
南京西路站的TOD 开发注重发挥地铁站点与城市功能区的联系，实现了商住混合、文化娱乐、公共交通等多种功能的有机结合。
3.世纪大道站世纪大道站是上海地铁2 号线、4 号线和6 号线的换乘站，地处陆家嘴金融贸易区，是上海重要的经济中心。
世纪大道站的TOD 开发以高效利用土地资源、优化城市空间结构为目标，成功地将商务办公、休闲购物、公共交通等功能集成在一起，为乘客提供了便捷的出行体验。
上海主要商圈介绍及分布图
标签提示：上海商圈主要有南京路淮海路新天地外滩人民广场静安寺新上海商业广场四川北路豫园徐家汇五角场不夜城中山公园大宁绿地七浦路新兴区域商圈有：七宝莘庄天山路联洋花木曹安路中环商业圈逛街指南：南京路商业街－中华第一街，是中国最具代表性的步行路商业街，南京东路商业街是上海标志性的商业街，购物街向东直达黄浦江游，可以深呼吸上海的海派空气，外滩是上海历史的见证，殖民时代的西方建筑的标志，江对岸是浦东金融中心，新上海的标志。
南京西路是新兴高档商业中心，以江宁路南京西路梅龙镇广场、恒隆广场、中信泰富广场“金三角”的为代表，是上海高档奢侈品商业的集中地。
形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，这里以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服务区。
成都北路、西至茂名北路，以上海电视台为代表形成文化传媒、公共活动、办公服务区。
主要商场有上海金鹰国际购物中心荟萃众多国际知名品牌，已经成为上海乃至全中国最具代表性和国际时尚感的高档商业中心。
梅龙镇广场中高档，中信泰富广场。
众多专卖店云集世界各地名牌精品，广场突出“室内购物街”特色，将现代购物、文化休闲和美食观光融为一体，恒隆广场国际顶级精品在上海的汇聚地，满足具有高层次消费意识和高标准消费能力的中外人士的个性化需求，同时提供更多对国际著名品牌提高鉴赏水平和鉴别能力的机会。
鸿翔百货和久光百货集商业零售、餐饮、超市、休闲于一体的城市型“销品茂”。
人民广场商圈－位于上海市政治文化中心，上海市政所在地，重要的商业文化休闲中心。
北面是市政大厦，西北角是上海大剧院，各类顶级的表演中心。
人民广场东北侧，是地铁人民广场车站三条地铁1、2、8号线在此汇集。
东南是带式香港名店街和迪美购物中心，处于人民广场中轴线南面的是上海博物馆，上海最重要文化展览馆，现在已全部免费开放，对市民和外地客是不错历史文化的陶冶之地。
主要商场介绍：来福士广场是最重要的时尚购物休闲餐饮中心，地下商城处于人民广场东南端的草坪旁，乘自动扶梯下到8米以下的下沉式广场，步人地下商业街。
综合体运营的成功案例与方法论
综合体运营的成功案例与方法论综合体是指集购物、餐饮、娱乐、休闲、住宿、办公、文化等各种业态于一体的商业综合体。
它既是城市功能的重要组成部分，也是商业投资方面的新兴产业。
然而，要想打造一座成功的综合体并不容易，需要运营者精准的市场定位、全面的经营计划以及专业的管理团队。
下面，本文将通过案例分析和方法论探讨综合体运营的成功之道。
一、案例分析1、上海环贸广场上海环贸广场是一个商业综合体，其定位是“时尚、艺术、文化、休闲”，融合了多个业态，如高端商业、艺术品展示、影院等。
上海环贸广场的成功之处在于其精密的市场定位和巧妙的业态融合。
上海环贸广场的目标人群是90后和00后，追求时尚，喜欢奢侈品，注重生活品质。
广场内不仅有奢侈品牌店、高档餐饮等商家，还有艺术品展览及电影院等文化娱乐场所，吸引了很多目标人群的到来。
另外，上海环贸广场还拥有完整的电商平台，并且与之前引入的各类高端品牌在电商渠道经营中形成资源共享，促进电商渠道和实体店面的共同成长，进一步拓展了广场的业务范围。
2、北京华贸购物中心北京华贸购物中心作为一家商业综合体，在市场上已经站稳了脚步。
提升用户体验是它的成功之道。
北京华贸购物中心采用根据用户习惯，适时提供个性化的产品推荐、合理的广告投放和优质的服务的方式，精准掌握消费者的心理需求，有效地提升了用户满意度，增加了用户的留存率。
他们在投资创新化管理方面更加注重科技，比如说，在应用数据分析挖掘用户消费行为模式的基础上，确定优先投入的商品和服务，有效增加了销售。
二、方法论1、市场定位综合体的市场定位是打造成功的第一步。
市场定位的核心目的是确定消费者的需求和消费习惯，以确定商业综合体的形态和业态组合。
比如，如果一家商业综合体的主力消费市场是中青年白领，则它的业态选择应该考虑到这部分人的活动场所，于是可以增加工作日美食店、办公室家具店和优质衣物等。
如此一来，这个商业综合体就更有可能从商业发展的角度取得成功。
2、业态组合业态组合是商业综合体的核心，也是成功的关键之一。
上海芒果广场方案规划
上海芒果广场方案规划背景介绍上海芒果广场是一块位于上海市黄浦区的土地，拥有较好的地理位置和广阔的空间，被规划为市区中心的商业旅游区。
为了更好地满足未来城市发展的需求，上海市委、市政府决定开发芒果广场，并制定了广场的方案规划。
方案设计总体规划为了充分利用芒果广场的空间，本规划将芒果广场规划成为综合商业旅游区，包括商业、文化、休闲等功能。
在总体规划中，广场将被划分为以下区域：商业区商业区将占据广场的大部分空间，包括商业综合体、餐饮、娱乐等。
商业综合体将是广场的核心，汇聚了大量知名品牌的门店。
餐饮区将提供各种美食，满足不同人群的口味需求。
娱乐区将提供各种娱乐活动，如电影院、游戏中心等。
文化区文化区将提供展览、演出等文化活动，包括画廊、音乐厅等。
除了供人们观赏文化活动外，文化区还将提供文化交流的平台，促进文化多元化的交流。
休闲区休闲区将提供广场内独特的空间和体验，包括绿化带、休息区等。
人们可以在这里享受阳光、呼吸新鲜空气、欣赏花草景色，体验不同的季节变化，放松身心。
建筑设计为保持芒果广场的独特性和美感，本规划中的建筑设计需要符合一系列标准，在设计中应该注意以下几点：设计理念建筑设计应该尽可能符合广场总体规划的理念。
设计风格应该简洁、大气、现代化，与广场的综合商业旅游功能相适应。
建筑形态应该突出张力和品质，让广场成为城市标志性建筑。
建筑体量建筑体量根据广场功能区域的不同而有所不同。
商业区要满足消费者的购物和娱乐需求，空间需要更宽敞，通透性更好。
文化区要考虑到观众的观看体验，空间应该更为舒适，场馆的大小也需要根据观众人数而定。
休闲区建筑体量较小，更注重空间的秩序感和统一性。
功能设置每一座建筑都应根据具体功能而进行设置。
商业区中的商场应该满足消费者购物和娱乐需求，而餐厅则需要满足不同人群的口味。
文化区中的画廊、音乐厅应该符合展览、演出需要。
休闲区则需要为人们提供清新、安静的空间。
设施规划为了满足广场的多元化服务需求，本规划还将提供完整的配套设施，包括停车场、公共卫生间、人行天桥、电梯、自动扶梯、地下商场、快速餐厅、ATM等。
市级及部分区级商圈简介
劲
南京东路
南 京东路 商圈 浓 缩 了 上 海
开 埠史
．
改造 规 划 设 计导 则 》 经 区 政 府转 发
．
，
成
松等
多家老 字 号 百 花齐放
共创国际 时
多年 的
．
为 南 京路 步 行 街 沿 街 商厦 立 面 改造 的参 照
尚大 业
以南 京东 路 为 统领
．
涵盖 北 京路
标准
。
随着 东方 商厦 淮 海店开 张
至 全 国都有
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，
。
南京路业 态综
、
发
又 崛起
一
批现代建筑
，
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．
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，
百货
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。
、
娱乐
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．
方的商务面 积 总部 经 济
，
注 重 引进 了 世 界
14
．
5 0 0
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强
面积
45
．
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平方米
，
规 划拟用
．
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—
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年时 间
。
休 闲服务等应 有尽 有
2 0 0 7
造就
幢税 收超 亿 元 楼
．
万 人 次 的 海 内 外 消 费者 光 顾 淮 海 路
一
年销售额 已 经 超过
“
亿元
步行 街 整体 改造 规 划设 计 导 则 》 对 南 京
路 步 行 街 沿 街 商厦 进 行 立 面 改 造 和 形 象 提
升
。
线 品牌 国际领 衔 的历 峰双 墅
” “ 、
上海新天地项目定位案例
上海新天地项目定位案例上海新天地项目定位案例上海的新天地如今已经成为一个有国际知名度的聚会场所,并已经纳入了上海旅游景点的清单里面,更是休闲时尚生活的时尚旅游中心,而其前身则是一处破旧的居民区。
而在大连,拥有百年商业氛围积淀的大连市“天津街”,却遭遇了前所未有的危机———销售几近停滞,各项目面临“死盘”的危险。
商业地产开发的这一正一反两个案例,或许会对业界有所启迪。
项目定位:上海是一个国际化的大都市,拥有本地、国内和国际访客,因此新天地不是单纯的购物中心,而是时尚的中心。
项目实施:三个阶段———整体策划布局、推广和招商、经营和管理。
整体策划布局:层层推进第一个阶段初步定位是综合性的。
因为当时在整个上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起。
上海当时比较有名的一条路叫衡山路,但是衡山路是很多不同的个体组成,它没有一个整体的投资者和管理者。
第二个阶段的定位是上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点。
这个定位希望所有的人来到上海时一定要来看新天地,新天地变成你来上海非要看的地方不可。
第三个阶段定位于一个国际交流和聚会的地点。
里面会有很多的活动,很多人会在这个地方聚会,二十几年没见面的朋友都可以在这个地方。
推广和招商:谁是第一批进住的商户很重要这个跟电影一样,让后面的商家有信心进来,首先有几个大牌“撑场”,让大家知道将会是什么档次的商业,所以谁是第一批的住户很重要,也包括给第一批的商家一个相对优惠的条件。
招商常常需要强调一条:假如只看租金,而不管商家是谁,那这个项目就很难做了,因为商业地产的租金事实上不是发展商自己来定的,而是由市场来决定的———不是因为这个地方的投资成本,也不是因为周边的房租,而是由这个地方能够创造的营业额是多少来决定的。
经营和管理:整个项目在2001年9月份左右开业。
装修本身有很多问题,应该在前面做建筑设计的时候考虑到很多商家的需求,也一定要有一个比较专业的团队,它了解不同的业态———他们对这个房子的结构、高度、空间布局等方面,要在前期与房地产商进行合作,甚至先请一些主力店的商家到这个项目来,让他给些更多的要求。
融合让南京路淮海路更美好
息 、在 工 作人 员 的 帮 助下 寻 觅 到 自己想 认 识 的 有 缘 人 。牵 手 成
功 ，商场 还 提 供 精 美 的 礼 品一 份 。２ １ 年 ３ ５ ０ ２ １ 的上 海 商 业 消 费 维权 日 “ 消费 与 安 全 ”大 型 主 题 活动 ，也 在 新 世 界举 行 。世 纪
各 行 业 的 团员 青 年 ，准 时在 这 里 ，开 展学 雷 锋 便 民 服 务活 动 ，
际 知 名 度 的 品牌 节 庆 活 动 ，争 取 在 活动 中 出新 形 象 、新 影 响 ， 进 一 步实 现 新 黄 浦 区 旅游 资源 的 整 合 ，充 分 运 用 新媒 体 、新 载
体 ，实 现旅 游推 介新 突 破 ，壮大 声势 、扩大 影响 。
心 ，旗 舰店 ，阿 迪 达斯 全 球旗 舰 店 、沪上 最 大 的 运动 品牌 旗 舰
动 赢 得 最 炫 商业 大 奖 ，淮 海 商 业集 团 、淮 海 路 经 济 促 进 会 的
“ ０ １ ‘ 海 天地 时 尚 月 ’暨 ‘ ２１ 淮 ＶＯＧ 摩 登 不夜 城 ’’ ＵＥ ’系列 活 动荣 获最 佳 创意 奖 。９ １ 月１ 日晚 ， “ 淮海 天地 时 尚月 ”开 幕式
合 ，就 是 ”优 势互 补 、联动 发 展 、整体 提升 ” 。 春 色满 园 ，融 合 中 “ 天 的 故事 ，” 在 南 京路 、淮 海 路 正 春
传 播着 一个 个佳 话 。
融合之风 ，从 两街窗 口来
昔 日里 南 京路 、淮 海 路 ，分别 有 “ 家 闺 秀 ”式 街 市 广场 活 动 品牌 。
海 路 连 起 来 。其 中 还 有 市 区联 手 的 融 合 ，让 文 化 产 业 充 满 活
K11调研案例分析ppt课件
中庭处不光光照良好，还有特色的结构
休息处的景观装置都有着各自的特色
11
楼层规划
12
建筑体结构|轴向剖解
K11地上五层（4、5层为主要服务于写字楼的餐 饮），地下二层。众所周知，商业运营，想让消费者流 动起来，自然而然“上楼或下地”存在一定的困难。而 纵观K11，其真可谓是做到了“上下一体，人流联动”。 能做到这一点，整个建筑形态发挥了极大的作用。 开放式大中庭 在节约了能源的同时，大幅度增加了每 层商户的展示面，缓解了层与层之间的隔阂感，并提升 了顾客进入项目后“第一眼冲击力”的震撼效果。
4
K11艺术购物中心
K11 是全球首个品牌率先把 艺术•人文•自然 三大核心元素融合，
将艺术欣赏、人文 体验、自然环保完美结合和互动，带出无限创意、自 由及个性化的生活品牌，并为大众带来前所未有的感官体验。
5
交通情况
K11
K11位于淮海中路和黄陂南路这两条主干道交汇入口， 并且与地铁一号线黄陂南路站直接相连，周围有多个 公交车站点。 得益于许多特色店铺和艺术展览，有很多远道而来的 游客，同时有趣的开放中庭也吸引了游客的目光。 但近在咫尺的竞争对手也坐拥同样的优势。
K11一方面注重文化艺术，一方面又在一层对奢侈品做了一个补充； B1、B2 的服饰以年轻为主，锁定年轻女性客群 ； 注重体验式消费，引进“都市农庄”“ABC COOKING STUDIO”等，增加 消费者的参与度。
29
项目区位
城市区位图
街道区位图
上海环贸iapm商场座落于浦西徐汇区淮海中路陕西南路商业区，占地面积逾12万平方米，轨道交通 一号线及十号线均可抵达。
秉承品牌艺术?人文?自然三大核心元素相融合的核心价值上海k11全力打造最大的互动艺术乐园最具舞台感的购物体验最潮的多元文化社区枢纽365天的丌间断互动活动更将开启k11的创意之旅令艺术欣赏人文体验自然绿化以及购物消费之间产生一体化而微妙的互动作用为市民及旅客带来前所未有的独特五官享受
城市焕新 旧改项目定位思路
城市更新新天地广场定位思路新天地广场目录Contents 旧改焕新空间改造、管理模式、运营模式；01项目分析区位、基础情况、人口基数、客群；02卖点提炼SWOT分析-优势、劣势、机遇、挑战；03项目定位重塑商业逻辑，涤旧焕新；0401老旧商业想要焕发新生，途径不仅在于空间改造，还需要在管理模式、运营模式上进行焕新。
老商业 · 旧改焕新一座城市的公共政策、人居环境、习俗风气塑造了市民生活的底色商业；与人一样会变老，早年间建设的商业综合体，当显出衰退迹象之时，均具备以下一些特征：l 外立面的老化和破损。
立面是文化风貌最重要的载体，且建筑物外立面的清洁和修缮成本相对更低、较易操作。
如果外立面的维护也难以为l消费者找不到入口。
建筑底层被较为随意地出租给零售小店、便利店、奶茶小餐饮，店面切割越来越零碎，消费者难以进入建筑内部消费。
商业尺度只能局限于“底商”形态，消费者也只能匆匆买点东西离开，完全无法停留和进入。
消费的形态限制了店铺的升级，而店铺的低端化也消解了地段的优势。
就本着以中庭为中心串联各层店铺的形态，如果消费者进入不到建筑内部，也就意味着这座建筑原本设计的中庭模式失能了；消费者只局限于综合体1~2层最临街位置的消费，不愿情况，也是综合体管理失控的表现。
新天地停车位较为充足，这些开敞空间可以经常举办装置展览、创意市集等地标型的活动，展现商业特色。
对于一些过道原本狭窄，商铺紧贴车行道的区域而言，需要将底层敞开，通过丢失部分商业面积来打造引流的空间。
引流与盈利的平衡需要测算，放弃传统店铺租金盈利的“包租”被动模式，转型成为“带领店铺盈利的管理者”主动模式。
2.打开商业综合体中的“黑盒子”。
“黑盒子”指的是内部全部为人工采光通风，外立面几乎不设窗户而挂大幅海报作为视觉焦点的模式。
这种形态也与传统的“环绕中庭的流线设计”直接相关，消费者不需要知道店铺布置的背后是什么，只是用外部人工景观，来向消费者传达情绪，调动其消费欲望。
全国一二线城市商场等级
天津友谊商厦
拥有高档的品牌组合、优雅的购物环 境、一流的星级服务、规范的国际化管理， 快速的提升了友谊整体的经验档次。成为 天津市最具代表性地标性建筑之一，也是 天津高档奢侈品百货店之一。 天津河西区友谊路21号
海信广场
是天津地标建筑信达广场的裙边楼， 时尚潮流聚集地，世界级品牌占总量80%， 号称“天津第一中庭”。汇集高档百货、 餐饮、美容美发、超市等多种业态，倡导 贵族生活新理念。 天津和平区解放路188号
二类城市商圈等级划分
高端商场
长春卓展购物中心
卓展购物中心长春店地处长春市繁华 商业核心重庆路“金街”的黄金地段。 公司自1999年开业ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ来，经营业绩 逐年提升，并率先在百货业中同时通 过了ISO质量、环境、职业健康安全 认证，是中国高等百货联谊会成员单 位，现已成为中国知名百货公司之一。
西安中大国际
中低档商场
平顶山万家百货
万家百货（平顶山市中原集团第二百货有限公司） 系平顶山市中原集团有限公司的全资子公司。该 公司坐落于平顶山市最繁华的中心商业区－中兴 路北段。依市政府和香山大厦，南临优越路，东 靠居民小区，西对电信大楼，为商业经营的黄金 宝地。是目前平顶山市营业面积最大、地理位置 最佳、经营设施最新、环境最好的现代化购物中 心。
上海新天地案例分析
上海新天地案例分析
上海新天地是上海最著名的地标性商业综合体，于2006年开业，位于上海市黄浦区南京西路中心地带。
这里既有世界各地的奢侈品牌，也有时尚潮流品牌，还有各种美食餐饮、休闲娱乐场所，成为了众多游客和本地居民的热门聚集地。
上海新天地的建筑风格独特，采用了复古风格的石板路，建筑立面雕刻精美，装饰繁复，呈现出欧式风情。
在商业营销和城市文化方面，上海新天地的成功经验是值得学习
的。
首先，上海新天地在商业定位上具有极高的定位准确性。
上海新天地的目标消费群体
主要是年轻、富裕和时尚的消费者。
为了吸引这一目标群体，上海新天地引入了一系列国
际知名品牌，如巴宝莉、路易威登、迪奥等等，同时也引入了一批国内品牌，如苏州姑苏
品牌、杭州缤纷秀品牌等，吸引消费者的目光。
上海新天地还为消费者提供了丰富多样的
娱乐和消费选择，如星巴克、哈根达斯、音乐餐厅、艺术电影院等等，从而增加了消费者
选择的多样性，满足了不同消费者的需求。
其次，上海新天地注重品牌营销和市场推广的运用。
上海新天地的营销和推广采用多
种方法，如社交媒体、公共关系和赞助活动等等。
他们还采用了活动营销的方式来吸引目
标消费者群体。
例如，在Valentine's Day这个节日，上海新天地推出了一系列丰富的情
人节活动，吸引大量年轻人前来消费和参加活动。
同时，上海新天地还在各大媒体上发布
广告，采用大规模的户外广告宣传，吸引更多的目标消费群体关注，并激发消费欲望。
新上海商业城的战略定位与发展规划
新上海商业城的战略定位与发展规划一、新上海商业城的现状与环境分析（一）建设初衷新上海商业城是上海市人民政府商业委员会依据上海商业“九五”发展规划直接组织建设的上海新的市级商贸中心，规划目标为亚洲最大的商贸中心。
1991年底奠基，1996年建设大体结束。
新上海商业城位于浦东新区陆家嘴金融贸易区内，占地面积为14.4公顷，建有第一八佰伴、三鑫世界商厦、华诚商厦、福兴大厦、福使达大厦、银峰商厦、新亚汤臣大酒店、鑫联广场、银河大厦、胜康斯米克大厦、胜康廖氏大厦、乐凯大厦、良友大厦、内外联大厦、远东商厦、联合广场、华申大厦、新大陆广场等18幢单体楼宇，各楼宇由天桥相连。
作为建设之初的规划，新上海商业城建筑面积为80万平方米，其中商业面积近24平方米，办公楼面积近28平方米，餐饮业面积6万平方米，宾馆面积3万平方米，娱乐业面积3万平方米，用于休闲的共享空间面积4.3万平方米（包括1万平方米的中心广场，万余平方米的环行步行街，近2万平方米的城中街，近千平方米的喷泉广场和数千平方米的大型露天广场）。
希望能发展成一个集商务办公、展示、购物、观光旅游、娱乐、健身、休闲于一体的商贸中心。
建设之初的新上海商业城首先是以良好的发展前景和优惠政策，其次是因交通和地段的便利性而吸引入驻企业的。
经过一段时间的经营后，各个入驻企业对新上海商业城的发展前景和交通条件依然比较看好，但对设施的现代化、革新性和管理的协调性方面颇有微辞。
（二）现实地位1、主要优势（1）作为上海市八个市级商业中心（四街四城）之一，受到市、区政府的高度关注。
上海市政府将南京路、淮海路、四川北路、西藏中路和豫园商城、徐家汇商城、不夜城和新上海商业城列为“四街四城”，作为未来上海零售商业发展的重点地区，政府在政策、融资和税收等方面提供了不少倾斜，为新上海商业城的发展奠定了基础。
作为浦东商业的唯一入选者，新上海商业城在全市商业的总体宣传中也占到了重要的一席。
从浦东的范围来看，新上海商业城更以其重要的商业功能和商务功能而受到新区政府的重视。
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定位方案 2016年6月17日
市场调研篇康路店
大卫城 金博大二期 金博大 百货大楼 大上海城 光彩市场 北京华联 郑州华联 百盛 人民路丹尼斯
万象城二期
万象城
案例分析
业态 项目 定位 开业时间 体量 楼层 品类 租金 扣点 满铺率
百货类
百货 丹尼斯 高端 1997年 4.5万方 8层 大商金博大 中端 1997年 6.5万方 7层 珠宝黄金、服装、家居、餐饮、化妆品、超市 餐饮180-350元/平方/月，其它多为联营模式 10%-25% 85% 百盛 中低端 2005年 5万方 6层 北京华联 中低端 2002年 9.2万方 6层
奢侈品、珠宝黄金、服装、超市、家居、化妆品、超市 个别餐饮190-300元/平方/月 15%-30% 95%
珠宝黄金、服装、家居、化妆品、餐饮、电 珠宝黄金、服装、家居、化妆品、餐饮、 影院 电影院 餐饮120元/平方/月，其它多为联营模式 10%-17% 73% 10%-25% 90%
经营状况分析
案例分析
大商金博大（百货类）
楼层： 共7层，地下3层 定位：中端 品类：珠宝黄金、服装、家居、餐饮、化妆品、
建筑面积： 6.5万方 扣点： 10%-25% 租金：餐饮180-350元/平方/月
超市
特色：郑州较早的传统百货，知名度高，曾经年 销售额郑州市第一，地理位置优越.
满铺率：85%
开业时间： 1997年
案例分析
人民路丹尼斯（百货类）
楼层： 共8层，地下1层。 定位：高端 品类：奢侈品、珠宝黄金、服装、超市、家居、 化妆品、超市 特色：郑州最高端商场，除去珠宝黄金品类外其 它品类均为郑州市销售最好，业态丰富,体量大, 可以满足各个层次的需求.
建筑面积： 4.5万方 扣点： 15%-30% 满铺率：95% 开业时间： 1997年
优劣势
优势：地理位置优越，装修风格高端，内部业态落位规划 优势：传统百货商场，较一般百货多了体验 优势：较一般百货商场多了体验业态，商 较为合理清晰，员工服务出色，作为郑州最好的百货商场 优势：珠宝黄金品类销售排名郑州市第一，知 业态，地理位置优越，外广场面积大，停车 场内经常做促销活动，客单价较低，其电 各品牌货品更新时间较短，数量丰富；劣势：商场内部的 名度较高，仍能吸引一些老客户消费；劣势： 位较多，商场经常做力度较大的促销活动， 影院基本为全郑州市价格最优影院，女鞋 人流动线不明确.很容易造成消费者不知方向,从而失去光顾 传统百货商场，作为二房东年租金较高，装修 能吸引一些低消费人群到店；劣势：品牌性 销售尤为火爆，总部为北京BHG，对华 的情绪。缺乏必要的休息区域.以及一些残疾人士的通道和 及品牌落位规划陈旧，营销活动不新颖，缺乏 较差，大多数品牌货品为应季货品，虽有体 联扶持力度较大；劣势：商场内部形象及 休息区域不明显。没有充足的室外活动场地。业态分布感 吸引顾客到店体验的品类，如特色餐饮、娱乐、 验业态但除电影院外均无法吸引大客流，商设施较为陈旧，停车位不足，品牌性较差， 觉凌乱，业态过多,容易产生视觉疲劳。外立面不能达到预 电影院等； 场内部装修及物业设施较为陈旧，品牌形象 大多数商品为应季商品，所招商的餐饮多 期的效果,不能和内部的档次产生共鸣。停车位不足. 缺乏 较差，内部空铺率较高。 数不能吸引顾客，目前经营困难。 体验类业态
案例分析
百盛购物广场（百货类）
楼层： 共6层，地下1层。 定位：中低端 品类：珠宝黄金、服装、家居、化妆品、餐饮、 电影院 特色：郑州较早的传统百货，知名度高，地理位 置优越.
建筑面积： 5万方 扣点： 10%-17% 满铺率：73% 开业时间： 2005年
案例分析
北京华联（百货类）
楼层： 共6层，地下1层。 定位：中低端 品类：珠宝黄金、服装、家居、化妆品、餐饮、 电影院 特色：郑州市典型大众消费的百货商场，客单价 低活动力度大，超市销售较好.
优劣势
优势：华润为央企，对于万象城建设与日常运营投入巨大，成功引进多 个国际品牌及国内反响较好品牌，开业一段时期凭借特色儿童体验、知 名餐饮、二七商圈首个大型冰场、进口超市、知名度较高的服装服饰品 牌吸引过较多客流；劣势：地理位置较差，处于单行道上，只有一个方 向的客流可以涌入，没有大面积外部广场聚客，购物中心内所招国际品 牌只有少部分开业，其它均两年没有开业，体量太大，涉及业态较多， 导致招商困难，影响日常营运；缺乏体验式业态及快时尚品类，日常营 销活动较。
购物中心类
购物中心 华润万象城一期 高端 2014年 40万方（已开业20万方） 10层 大卫城 高端 2015年 40万方 28层（地下三层）
奢侈品、珠宝黄金、服装、超市、化妆品、家居、家电、电影院、餐饮、 奢侈品、珠宝黄金、服装、超市、化妆品、家居、家电、电影院、餐饮、冰场、大会堂、健 冰场、超市 身、酒店、超市 餐饮200-600元/平方/月 10%-20% 70% 20%-30% 95% 大卫城目前百货经营较为困难，由于去年开业时间急迫，为满铺开业，造成对品牌性的把控 不强，造成品牌档次参差不齐，适逢百货业整体形势下降明显。目前特别是大淑女和男装楼 层，空铺率较高。MALL区由于定位不明显，和百货区差别不大，除优衣库等快消品和年轻客 层品牌销售良好外，二线及三线品牌普遍不佳，但餐饮业态销售上升较大。
建筑面积： 40万方 扣点： 20%-30% 满铺率：95% 开业时间： 2015年
案例分析
业态
项目 定位 开业时间 体量 楼层 品类 租金 满铺率
综合步行街及市场
综合步行街
大上海城 中低端 2007年 28万方 7层 服装、餐饮、珠宝黄金、化妆品、电影院、健身、电玩、美容 美发
市场
光彩市场 低端 2007年 老光彩市场8000平方 鸿成光彩20000平方 3层 服装、精品、餐饮、日用品、KTV、台球室
经营状况分析
经营较为困难，一层国际品牌迟迟不能开业，现场空铺面积较大
特色
在大卫城没有开业前为郑州首家体验式购物中心，多数品牌为郑州首家 郑州市最大的购物中心，涵盖百货、精品、MALL、餐饮、超市、体验休闲娱乐等多个业态， 或河南首家，特色餐饮及大冰场能吸引较多顾客前往体验 融购物、美食、休闲、娱乐、酒店住宿等多功能于一体的一站式购物休闲娱乐中心。
优势：郑州市最好的体验式购物中心，总体量40万方，经营面积17万方为中部五省最大，进 驻大卫城的国际一线、二线品牌为河南省最全，业态品类组合为中原最强；其真冰场2000平 方，是郑州最豪华的室内滑冰场，冰场按照国际化标准建设，所有的硬件设施均来自国际一 流的项目供应商；10楼、11楼、12楼餐饮生意火爆，带来了大量客流，负一楼小食水吧的组 合成为了郑州最聚客流的地下一层；劣势：体量太大，招商困难，由于赶开业时间对品牌性 把控不强，引进的一些较差品牌由于经营不善纷纷撤柜，现场空铺率较高；地理位置不佳， 处于两条单行线交叉口，行车停车均不方便；MALL区定位与百货有一定重合，受百货行业下 滑影响目前销售不景气；现场经营面积过大，商场内部营销活动策划较差，多靠品牌自主活 动营销，造成购物中心内销售氛围不浓烈，不能吸引顾客消费。
案例分析
业态 项目 定位 开业时间 体量 楼层 品类
百货类
百货商场 百货大楼 低端 1955年 2.5万方 6层 珠宝黄金、服装、家居、化妆品、家电 郑州华联 低端 1990年 2万方 6层 珠宝黄金、服装、家居、化妆品、家电
扣点
10%-25%
10%-25%
满铺率 经营状况分析
95% 客流量较小，经营较为困难
95% 客流量较小，目前销售以电器为主 原国有企业，后改制为股份制公司，属二七商圈较早百货商场，影响力较 高
特色
原国有企业，后转卖欧亚集团，在郑州二七商圈属最早百货商场，影响力较高
优劣势
优势：地理位置优越，业态丰富，价格低廉，一层有位置极佳的星巴克咖 优势：郑州最早百货商场，业态较为丰富，价格低廉；劣势：品牌性较差，多数为 啡；劣势：商场内一半为坪效较低的五星电器，销售不景气，虽有位置极 国内三线以下品牌或套牌品牌，商场内装修陈旧，物业设施老化，动线规划较差， 佳咖啡厅但缺乏其他体验业态，没有专业的运营团队，内部装修及营销形 没有体验式业态，缺乏专业运营团队，目前经营非常困难。 象较差，目前经营较为困难。
案例分析
华润万象城一期（购物中心类）
楼层： 共10层，地下3层。 定位：高端 品类：奢侈品、珠宝黄金、服装、超市、化妆品、 家居、家电、电影院、餐饮、冰场、超市
建筑面积： 40万方（已开业20万方） 扣点： 10%-20% 满铺率：70% 开业时间： 2014年
特色：多数品牌为郑州首家或河南首家，特色餐
郑州市百货行业龙头老大，年销售额20亿以上，目前销售 处于下滑状态，年下滑幅度4%左右
销售毛利持续下滑，撤柜率较高
销售毛利持续下滑，撤柜率较高
女鞋品类销售较好，其它品类销售毛利持 续下滑
特色
郑州最高端商场，除去珠宝黄金品类外其它品类均为郑州 郑州较早的传统百货，知名度高，曾经年销售 郑州较早的传统百货，知名度高，地理位置 郑州市典型大众消费的百货商场，客单价 市销售最好，业态丰富,体量大,可以满足各个层次的需求。 额郑州市第一，地理位置优越。 优越 低活动力度大，超市销售较好
案例分析
郑州华联（百货类）
楼层： 共6层。 定位：低端 品类：珠宝黄金、服装、家居、化妆品、家电 特色：原国有企业，后改制为股份制公司，属二 七商圈较早百货商场，影响力较高.
建筑面积： 3.5万方 扣点： 10%-25% 满铺率：95% 开业时间：1990年
案例分析
业态 项目 定位 开业时间 体量 楼层 品类 租金 扣点 满铺率
餐饮类200-400元/平方/月，服装类150-300元/平方/月，零 老光彩市场最早300-350元/平方/月，商户自己出租550元/平方/月，现中介租900元 售280-400元/平方/月 /平方/月， 鸿成光彩200元/平方/月 95% 老光彩市场满铺，鸿成光彩65%满铺率