万达广场对标专项研究(城市和市场层面)20120927

6
2、拿地分析
土地价格
1、绝大部分地块零溢价成交，反映万达的定向拿地实力。（多数地块出让的竞标条件，对万达 具有明显指向性）
•例如：
2009 15 2 1
合计18幅
2010
22
6
2
合计30幅
0% 0-20%
2011
12
8
1
合计20幅
>20%
2012年5月，广东佛山市国土局国有土地使用权挂牌 出让公告(佛南挂[2012]027号)竞标条件要求苛刻。 门槛方面，公告竞买人注册资本金不低于30亿元人 民币，且竞买人需提供由银行出具的在本宗地挂牌 公告期间连续3日每日存款不少于人民币50亿元的书 面证明。建设要求方面，需配建包括超9万平方米的 大型商业。要求引进6个单个建筑面积不少于3000平 方米的商业店，其中包括1个百货商店，建筑面积不 少于2.5万平方米；须建设一家建筑面积不少于6000 平方米且不少于10个厅(其中一个须为IMAX厅)的电 影院。
万达广场对标专项研究
城市与市场层面
2012年9月27日
1
城市分析 土地分析 开发分析
营销分析
下一步可针对特定样本项目做进一步细化研究
2
1、进入城市 分析
项目分布
截止7月，万达目前已开业项目53个。万达聚焦中国东部发达大中小城市及中西部省会城市，在核心城 市（直辖市、省会城市或经济发达的沿海城市，以二线城市为主）进行集中开发，打造集聚效应。
银川金凤万达广场 沈阳铁西万达广场 厦门湖里万达广场 天津河东万达广场 上海江桥万达广场 郑州二七万达广场 郑州中原万达广场 合肥包河万达广场 常州新北万达广场 唐山路南万达广场 武汉经开万达广场 福州仓山万达广场 宁波江北万达广场 广州白云万达广场 合肥天鹅湖万达广场 西安李家村万达广场 长春红旗街万达广场 哈尔滨香坊万达广场 西安民乐园万达广场 武汉菱角湖万达广场 成都锦华路万达广场
80
60 40 20 0
宜兴万达广场(在建)
“万达速度”：根据对30个已开业万达广场进行统计发现，从开工到开盘基本控制在7个月以内（最短3-4个 月，最长不超过10个月），从开工到开业基本控制在20个月左右（最短13-14个月，最长不超30个月）
济南魏家庄万达广场
沈阳北一路万达广场
泉州万达广场
青岛CBD万达广场
64个万达广场（综合体性质）商业体量分布
12 10 10 8 8 6 6 5 4 4 8 8
5
4
4 2 0 15 16 17 18
3
1
3
1
3
19
20
21
22
23
24
25
26
27及以上
11
3、开发分析
开发规模
2.2 商业建面中，购物中心在10万方左右，酒店规模在3-4万方左右。写字楼规模在10-20万 方，住宅规模根据整体项目体量而定，不呈现明显规律性。
洛阳市 盐城市 温州市 抚顺市 大庆市 宜昌市 绵阳市 赤峰市 济宁市 芜湖市 镇江市 蚌埠市 泰州市 廊坊市 丹东市 绍兴市 三亚市 漳州市 宁德市 166 163 146 138 133 124 122 121 112 112 104 93 83 80 79 65 57 56 44 726 626 1196 663 2633 783 457 457 625 795 845 315 567 334 261 467 231 349 127 5953 5808 12331 5937 29898 9426 5297 5682 8053 10671 10649 5101 10044 5767 4826 10757 6978 7988 4446 381 252 797 290 548 296 158 166 319 205 277 171 175 100 125 254 64 182 53 17639 20003 31201 15303 20016 14282 15516 14108 16992 18727 23075 15376 20255 20268 14536 30164 18482 16815
1、进入城市 分析
等级与数量
截止2012年9月，万达一共进入60个城市，一二线城市37个，三四线城市23个
一线城市（3）： 北京、上海、广州
二线城市（34）：
天津市、石家庄市、唐山市、太原市、呼和浩特市、包头市、沈阳市、大连市、吉林 市、哈尔滨市、南京市、无锡市、苏州市、杭州市、宁波市、合肥市、福州市、 厦门 市、泉州市、南昌市、济南市、青岛市、烟台市、郑州市、武汉市、长沙市、佛山市、 东莞市、成都市、昆明市、西安市、兰州市、银川市、南宁市（2012年9月拿地）
160 140 120 100 80 60 40 20 0
长春红旗街万达广场 广州白云万达广场 武汉经开万达广场 常州新北万达广场 合肥包河万达广场 南昌红谷滩万达广场(在建) 厦门湖里万达广场 银川金凤万达广场 郑州中原万达广场 福州仓山万达广场 天津河东万达广场 漳州碧湖万达广场(在建) 郑州二七万达广场(在建) 成都金牛万达广场(在建) 哈尔滨哈西万达广场 南京江宁万达广场(在建) 宁波江北万达广场 泉州万达广场(在建) 青岛李沧万达广场(在建) 长沙开福万达广场(在建) 长春宽城万达广场(在建) 成都锦华路万达广场 西安民乐园万达广场 重庆南坪万达广场 武汉菱角湖万达广场 上海江桥万达广场 济南魏家庄万达广场
项目名称 合肥万达广场 呼和浩特万达广场 太原万达广场 唐山万达广场 淮安万达广场 包头万达广场 周浦万达广场 石家庄万达广场 天津河东万达广场 武汉新华西路万达广场 西安民乐万达广场 宜昌万达广场 重庆南坪万达广场
总建筑面积 57.5 125.4 148 104 75.16 65 31.6 184.2 65.8 51 28.5 47.4 77.84
25
20
15
10
5
0
9
3、开发分析
开发周期
1.2 高周转、快开发，节奏控制非常紧，开工后快速开盘，通过销售缓解后续资金压力
开工-开盘周期（月） 35 30 25 开工-开业周期（月） 右：总建筑面积（万） 140 120 24 24 23 23 23 23 22 100
29
27
20
15 10 5 0
7
2、拿地分析
土地价格
3、各地块楼板价（统计范围2010-2012年1-7月），大部分在1.5倍区域同性质地块楼板价以 下，一半左右（三四线城市这一比例达到2/3）在1.0倍区域同性质地块楼板价以下，价格优 势相对明显。
1.5倍均价以上
1
9
1
合计11幅
1-1.5倍均价以下
1
12
6
一线城市
合计19幅
10
3、开发分析
开发规模
2.1 合理控制商业开发规模，无论城市综合体项目体量多大（大多控制在30-60万方），商业 体量总体控制在15-25万方。
64个万达广场（综合体性质）体量分布（建筑面积，含地下建 筑面积）
16
14 12 10 8 6 4 2 0 70-100 30-39 40-49 50-59 60-69 100以上 30万方以下 6 10 10 15 14
省份 内蒙古 辽宁 黑龙江 福建 河南 进入的三四线城市 赤峰市 抚顺、丹东 大庆 莆田、漳州、宁德 洛阳 经济排名 top4/9 top4&11/14 top1/12 top4&6&9/9 top2/17 进入的一二线城市 包头和呼、浩特 沈阳、大连 哈尔滨 厦门、福州、泉州 郑州 经济排名 top1&2 top1&2 top2 top1-3 top1
其中：商铺（底商、步行 街、酒吧街等） 6 10 7.5 3 1.93 3.5 1.4 9 2.4 5 3.4 5 5.85
12
4、营销分析
产品特征
住宅产品
相对高端产品
纯住宅用地（70年产权）， 有特定案名“万达公馆” （如长沙、合肥、大连、天 津项目等有出现），主力户 型比较大，例如长沙万达公 馆主力户型区间为240-260290平方米
总建筑面积（万）右
1.1 不囤地，抢时间，拿地后快速开工，尽量减少土地资金的占用
拿地-开工周期（月）
开发周期
16 15
13 12
8
7 Fra Baidu bibliotek.5
5
5 4.5 3.5
2
2
2
2
2 1.5 1.5 1.5 1.5 1
1
1
1
1
苏州平江万达广场 宜昌万达广场
20 19
太原龙湖万达广场(在建) 唐山路南万达广场
3、开发分析
三线城市（23）：
徐州市、常州市、莆田市、潍坊市、洛阳市、盐城市、温州市、抚顺市、大庆市、宜昌 市、绵阳市、赤峰市、济宁市、芜湖市、镇江市、蚌埠市、泰州市、 廊坊市、丹东市、 绍兴市、三亚市、漳州市、宁德市
4
1、进入城市 分析
城市特征
1、以省会城市和经济发达为首要进入目标，同一省份进入城市，其经济总量多数位于全省地 级市前列
2012年1-7月
12
2
合计14幅
15 20 25 30 35
竞标条件与万达高度吻合，万达以 唯一申请商的身份底价竞得
0
5
10
2、分块拿地（不同土地证），构成同一项目。（不特定针对大体量地块）
•例如—— •辽宁丹东-振兴路北侧系列地块，拿地时间均为2012-2-15，占地面积分别为16.33万方和9.71万方，均为住宅用地 •湖北武汉-中北路、东沙大道、东一路、白鹭街所围合用地（两幅），拿地时间为2010-8-31，占地面积17.76和29.09万方，综合 用地 •江苏南京-建邺区系列地块（两幅），拿地时间为2007-11-23，占地面积分别为8.8、8.4和11.5万方，为住宅用地和商服用地 •上海周浦万达广场-（两幅），拿地时间分别为2007-11-19和2007-12-31，占地面积分别为4.31和4.61万方，为商办用地 •……
top1
top2 Top1-2 top1-3 top1-2 top1 top1&2&4
5
1、进入城市 分析
城市特征
2、万达选择三四线城市宏观指标规律总结： •经济总量>300亿； •人口>50万； 2010年 人口(万） GDP（亿元) 人均GDP（美元） 社会消费品零售总额(亿元）人均可支配收入（元） •人均GDP>5000美元； 徐州市 313 1779 8647 605 16762 常州市 228 2316 10754 791 26269 •社会消费品零售总额>100亿； 莆田市 215 711 5427 245 19068 •人均可支配收入>15000元； 潍坊市 182 797 6572 397 19675
湖北
四川 河北 江苏 浙江 安徽 山东
宜昌
绵阳 廊坊 常州、徐州、淮安、镇江、泰州 温州、绍兴 芜湖、蚌埠 潍坊、济宁
top3/12
top2/18 top12/15 top4&5&8&9&11/13 top3&7/11 top2&7/17 top8&10/17
武汉
成都 唐山、石家庄 南京、苏州、无锡 杭州、宁波 合肥 青岛、济南、烟台
二线城市
三四线城市
1倍均价以下
1
15
13
合计29幅
0
5
10
15
20
25
30
35
注：对于万达综合用地（含住宅）性质地块，比对的是住宅用地价格（综合用地年度平均楼板均价不可得）
8
“万达速度”：根据对31个已开业或在建万达广场进行统计发现，从拿地到开工，最快半个月就能实现，一 半以上项目控制在2个月内
1 0.5 0.5 0.5
图：万达广场区域分布数
50 40 30 20 10 0 华东 东北 华北 华中 西南 华南 西北 15 44
12
12
6 6 6
图：单一城市建造2个及以上项目的城市
6 5 4 3 2 1 0 上海 沈阳 武汉 长春 青岛 西安 北京 成都 大连 东莞 福州 广州 哈尔滨 合肥 南昌 南京 宁波 天津 无锡 厦门 银川 郑州 5 4 4 3 3 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
其中：购物 其中：住宅（含 其中：酒店 其中：写字楼 中心 公寓） 9 3.5 7 20 11 4 9 49.4 10.5 4.2 12.5 61 12 2.5 11 35 12.5 4.1 2.4 19.5 11.2 —— 14.5 24.5 9.5 —— 14.2 —— 12.3 3.5 21 50 10 —— 10 21 9 —— 4 20 9.5 —— —— —— 8.8 3.1 9.3 11 10.37 4.14 11.66 37.98
苏州平江万达广场 无锡滨湖万达广场 重庆南坪万达广场 漳州碧湖万达广场
9 4 6 5 5
7
8
8 5
20 20 19 19 18 18 18 18 18 17 17 17 16 15 15 14 13 13 12 12 12 10 9 7 7 6 7 7 6 7 7 5 5 4 4 4 5 4 5 4 4 3