城市更新项目操作指引(2013年-06-13)

2.2 拆除重建类城市更新——单元计划
《实施细则》将“城市更新单元规划制定计划”与“项目实施计划” 两层次的计划体系简化成为“更新单元计划”一个层次。
实行常态申报，符合条件时可随时进行申报，及时纳入计划，不受 总量限制和年度批次限制。
向区城市更新职能部门提交计划申报材料。
2.3 拆除重建类城市更新——单元规划
计划申报主体在编制完成城市更新单元规划后，直接报送规划国土 主管部门进行审批，由规划国土部门征求相关更新部门或产业部门 意见。
城市更新单元规划与法定图则效力相当。
2.4 拆除重建类城市更新——主体确认
权利主体通过收购、搬迁补偿安置、作价入股等方式形成单一主体， 向区城市更新部门申请实施主体确认。
实施主体与新区管委会签订监管协议，约定公共设施用地移交、回 迁安置、保障性住房建设等义务，并附加在土地使用权出让合同中。
1.基础数据调查，包括建筑物数据，土地权属及旧屋村用地面积核查。 2.集体资产处置预案，包括物业、非农用地、征地返还用地及社区土地等集 体资产的处置方式提出预案。 3.拆迁工作的预案 4.违法建筑抢建的管控预案，其中包括一户一栋的申请。 社区与开发单位的合作意向签订须经过办事处司法部门的审核下，经办事处 领导班子同意后进行合同的签订。申报单位若未经以上流程向办事处申报的， 在新区预审程序中不给于通过。
1.2 城市规划分类
✓ 总体规划层面
六和商业广场 项目位置
1.2 城市规划分类
✓ 分区规划层面 坪山新区综合发展规划
六和商业广场 项目位置
1.2 城市规划分类
六和商业广场 项目位置
✓ 法定图则层面
【坪山中心老城地区】 法定图则（公示版）
1.2 城市规划分类
✓ 详细蓝图层面 六和商业广场总平面布局
明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的 原则，并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。
• 2010年至今，市规划国土委相继出台一系列配套文件：
《城市更新单元规划制定计划申报指引》 《城市更新单元规划审批操作规则》 《城市更新项目用地审查操作规程》 《城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》 《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》 《宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围 认定办法》 …………
2.1 更新政策概述
• 2011年1月21日,《国有土地上房屋征收与补偿条例》 国务院
第八条规定，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设 施落后等地段进行旧城区改建的需要 ，属于公共利益的范畴，可以做出房屋征 收决定。
• 2012年1月21日，《深圳市城市更新办法实施细则》
对综合整治、功能改变和拆除重建三类城市更新都进行了规范，分别细化了三 种城市更新模式的适用范围、操作程序等内容。
2.1 初期阶段——项目摸底
2.1 初期阶段——项目摸底
1.划定范围
初步划定城市更新的拆迁和更新单元范围拆迁 单元范围。
2.范围摸底
摸清划定范围内的社区、居民小组干部的情况， 土地情况，建筑物情况，业主情况，将来的规划情 况，以及周边的情况。
3.确定范围
结合本单位的开发方向的实际，判断划定的范围是否符 合各方面的要求，主要是：是否符合城市更新单元的划定要 求、是否符合土地整备单元的划定要求、开发方向是否符合 规划要求，最后确定此范围。
专业委员会： 发展策略委员会、法定图则委员会、建筑与环境艺术委员会
1.2 城市规划分类
城市规划五个阶段
✓ 总体规划 ✓ 次区域规划 ✓ 分区规划（组团规划） ✓ 法定图则（控制性详细规划） ✓ 详细蓝图（修建性详细规划）
城市更新单元规划（改造专项规划）
城市更新单元规划通过建环委审批后，可视为完成对法定图则的调整
2.5 拆除重建类城市更新——政府实施
1、单元规划批准两年后未完成搬迁补偿、符合房屋征收范围的； 2、约定土地公开出让分成或者搬迁补偿费用加合理利润的委托收 购方式； 3、完成90%以上建筑面积补偿的申请政府组织实施方式。
2.6 拆除重建类城市更新——公众参与
城市更新单元计划须经2/3以上业主同意，方可申报。
城市更新项目操作指引
坪山办事处城市更新事务中心 2013年7月
目录
1、关于规划 2、城市更新政策解读 3、城市更新操作流程 4、社区实践相关问题
1关于规划
1.1 城市规划体系
城市规划法规
✓ 2007.10.28《城乡规划法》 ✓ 1998.（2001）《深圳市城市规✓ 城市更新专项规划
《坪山新区六和商业广 场城市更新专项规划》
2城市更新政策解读
2.1 更新政策概述
• 2009年8月25日，《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》 广东省政府
实现“三旧”改造用地协议出让、完善历史用地手续等突破。
• 2009年12月1日，《深圳市城市更新办法》
• 2012年8月17日，《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
• 2012年9月27日，《坪山新区城市更新计划申报预审工作规则》
• 2013年5月1日，《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》
由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段 进行旧城区改建和城市更新的需要，由辖区政府实施房屋征收。
改造实施主体的选择由业主决定，100%达成补偿才能申请改造实 施主体。
市规土委网站（）：
1、城市更新单元计划公示和公告； 2、城市更新单元规划公示和公告。
坪山新区网站（）：
1、城市更新单元改造意愿公示； 2、城市更新单元规划公示； 3、改造实施主体公示与公告。
3城市更新操作流程 2.1 初期阶段——项目摸底 2.2 计划阶段——计划申报 2.3 前期阶段——规划编制及审批 2.4 前期阶段——拆迁前期工作 2.5 实施阶段——实施拆迁及土地移交
2.1 更新政策概述
• 《关于坪山办事处城市更新项目若干规定》办事处
坪山办事处根据实际情况，对项目范围内的五类用地进行核查及其它相关规 定需要完成的情况，并对引进合作企业的标准和拆迁谈判的过程进行进行管理 和指引。
• 《坪山办事处城市更新项目申报预审流程》办事处
社区居委会、居民小组与开发商协商并有意向进行有关城市更新项目的，需 向坪山办事处上报情况，并提供以下相关资料：