第八章 其他税种的税务筹划
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方案一的增值率为19.76%，免征增值税， 企业获利165万元。
方案二的增值率为27.86%，缴纳土地增值 税69.6万元，企业获利162.4万元。
方案二比方案一节税2.6万元。
8
案例3：
A房地产公司开发一住宅小区，住宅可售面积 100000平方米，全部都是普通住宅。销售均价为 3500元，预计销售总收入为35000万元，缴纳的营 业税为1750万元，城市建设维护税及教育费附加为 175万元，取得土地使用权费用和开发成本为20800 万元。 方案一：直接按现状开发销售；
6
案例2：
一家房地产企业有可供销售的10 000平方米 的商品房。
方案一：每平方米售价1000元，不含装修费，扣 除额为835万元（含20%的加计费用）
方案二：每平方米售价1070元，含装修费70元， 扣除额为838万元（含20%的加计费用）
该选哪一种方案呢？
7
案例2：
应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目金 额*速算扣除率
方案二：在小区中心花园建设一个喷泉，美化绿 化整个小区，在靠近马路的地方建隔音带，追加固林 绿化方面的投资300万元。
9
案例3：
方案一：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金
额为20800×（1＋10%＋20%）＋1750＋175＝
28965，增值额为35000－28965＝6035，增值率为
20.8%，应缴纳的土地增值税为6035×30%＝1810.5
课税对象是转让国有土地使用权及地上建筑 物和其他附着物产权所取得的增值额。
2
税率：超率累进税率
级数 增值额与扣除项目金额的 税率% 比率（%）
1 不超过50%的部分
30
速算扣除率 %
0
2 50%-100%的部分
40
5
3 100-200%的部分
50
15
4 超过200%的部分
60
35
3
第一节 土地增值税的筹划
Baidu Nhomakorabea
10
案例4：
华兴房地产企业建造的精装修住宅10幢，总售价定 为8000万元（其中毛坯房售价收入4800万元，精装 修售价收入3200万元），建安成本合计3800万元 （其中商品房开发地价款、成本、费用3000万元， 开发成本中加计扣除项目200万元，精装修成本800 万元）。
1.计算该企业应缴纳的各项税费； 2.进行纳税筹划思路的分析。
11
案例4：
1.该企业应缴纳的各项税费；
应缴纳营业税＝8000×5%＝400（万元）
应缴纳城市维护建设税＝400×7%＝28（万元）
应缴纳教育费附加＝400×3%＝12（万元）
扣除项目金额合计＝3800＋400+200＋28＋12＝4440
（万元）
土地增值额＝8000－4440＝3560（万元）
筹划思路： 1.利用房地产转移方式进行筹划：
将房地产出租、投资入股的均可免征 2.控制增值额：
将可以单独分开处理的部分从整个房地产中 分离；
扩大成本费用列支比例：如利息支出； 利用税收优惠：如纳税人建造普通标准住宅
出售，增值率在20%以下的，免征。
4
案例1：
甲房地产开发企业欲销售5000平方米的商品房，扣 除项目金额为840万元，现有两种销售方案，一是按照 2000元/平方米的价格出售；二是按照2100元/平方米 的价格出售。
13
案例4：
1.毛坯房销售合同应缴纳的各项税金计算如下： 应缴纳营业税＝4800×5%＝240（万元） 应缴纳城市维护建设税＝240×7%＝16.80（万元） 应缴纳教育费附加＝240×3%＝7.20（万元） 扣除项目金额合计＝3000＋240＋16.80＋ 7.20+200 ＝3464（万元） 土地增值额＝4800－3464＝1336（万元） 土地增值率＝1336÷3264＝40.93% 应缴纳土地增值税＝1336×30%＝400.80（万元）
土地增值率＝3560÷4240＝80%
应缴纳土地增值税＝3560×40%－4440×5%＝1202（万
元）
企业税前利润＝8000－(4440－200)－1202＝2338（万
元）
应缴纳企业所得税＝2338×25%＝584.5（万元）
企业税后利润＝2338－584.5＝2083.5（万元）
12
案例4：
万元。
方案二：追加固林绿化方面的投资300万元，则可 扣除项目金额为（20800＋300）×（1＋10%＋20%） ＋1750＋175＝29355，增值额为35000－29355＝ 5645，增值率为19.2%，正好符合税收优惠政策，可 以免交土地增值税。投资了300万对小区进行绿化，提 高了小区的配套设施和商品房质量，同时少缴了 1810.5万的税收。
第八章 其他税种的税务筹划
1．土地增值税的筹划；
2．房产税的筹划；
学
3．城镇土地使用税的筹划；
习 目
4. 印花税的筹划；
标
5．车船税的筹划；
6. 契税的筹划。
1
第一节 土地增值税的筹划
土地增值税是对我国境内有偿转让国有土地 使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得 转让收入的单位和个人征收的一种税。
方案一： 房屋的售价为2000×5000=1000（万元），扣除项
目金额为840万元， 增值额为1000－840=160（万元）， 增值率为160÷840=19.05%，小于20%的临界点，
无需缴纳土地增值税， 企业的利润为160万元。
5
案例：
方案二： 由于增加销售收入50万元（100×5000）， 导致增加营业税及附加50×5％＋50×5％×（7％＋3
％）＝2.75（万元），因而扣除项目为842.75万元。 按此计算，房屋的增值率为（1050－842.75）
÷842.75=24.59%， 土地增值税=(1050－842.75)×30％＝62.2（万元）， 企业的利润为1050－842.75－62.2=145.05（万元）， 销售价格提高之后税后利润却下降了14.95万元。
2.纳税筹划思路： 企业土地增值率为88.68%，适用土地增值税率达
到40%，可考虑改变销售合同签订方式，将毛坯房 销售和精装修装饰分别签订合同，毛坯房销售合同定 为售价收入4800万元， 精装修装饰合同定为装饰收 入3200万元，总合同收入不变，但单个合同销售收 入降低，从而达到降低土地增值额，适用较低的土地 增值税率的目的。 经分立合同后，企业应缴纳的各项税金计算如下：
方案二的增值率为27.86%，缴纳土地增值 税69.6万元，企业获利162.4万元。
方案二比方案一节税2.6万元。
8
案例3：
A房地产公司开发一住宅小区，住宅可售面积 100000平方米，全部都是普通住宅。销售均价为 3500元，预计销售总收入为35000万元，缴纳的营 业税为1750万元，城市建设维护税及教育费附加为 175万元，取得土地使用权费用和开发成本为20800 万元。 方案一：直接按现状开发销售；
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案例2：
一家房地产企业有可供销售的10 000平方米 的商品房。
方案一：每平方米售价1000元，不含装修费，扣 除额为835万元（含20%的加计费用）
方案二：每平方米售价1070元，含装修费70元， 扣除额为838万元（含20%的加计费用）
该选哪一种方案呢？
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案例2：
应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目金 额*速算扣除率
方案二：在小区中心花园建设一个喷泉，美化绿 化整个小区，在靠近马路的地方建隔音带，追加固林 绿化方面的投资300万元。
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案例3：
方案一：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金
额为20800×（1＋10%＋20%）＋1750＋175＝
28965，增值额为35000－28965＝6035，增值率为
20.8%，应缴纳的土地增值税为6035×30%＝1810.5
课税对象是转让国有土地使用权及地上建筑 物和其他附着物产权所取得的增值额。
2
税率：超率累进税率
级数 增值额与扣除项目金额的 税率% 比率（%）
1 不超过50%的部分
30
速算扣除率 %
0
2 50%-100%的部分
40
5
3 100-200%的部分
50
15
4 超过200%的部分
60
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第一节 土地增值税的筹划
Baidu Nhomakorabea
10
案例4：
华兴房地产企业建造的精装修住宅10幢，总售价定 为8000万元（其中毛坯房售价收入4800万元，精装 修售价收入3200万元），建安成本合计3800万元 （其中商品房开发地价款、成本、费用3000万元， 开发成本中加计扣除项目200万元，精装修成本800 万元）。
1.计算该企业应缴纳的各项税费； 2.进行纳税筹划思路的分析。
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案例4：
1.该企业应缴纳的各项税费；
应缴纳营业税＝8000×5%＝400（万元）
应缴纳城市维护建设税＝400×7%＝28（万元）
应缴纳教育费附加＝400×3%＝12（万元）
扣除项目金额合计＝3800＋400+200＋28＋12＝4440
（万元）
土地增值额＝8000－4440＝3560（万元）
筹划思路： 1.利用房地产转移方式进行筹划：
将房地产出租、投资入股的均可免征 2.控制增值额：
将可以单独分开处理的部分从整个房地产中 分离；
扩大成本费用列支比例：如利息支出； 利用税收优惠：如纳税人建造普通标准住宅
出售，增值率在20%以下的，免征。
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案例1：
甲房地产开发企业欲销售5000平方米的商品房，扣 除项目金额为840万元，现有两种销售方案，一是按照 2000元/平方米的价格出售；二是按照2100元/平方米 的价格出售。
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案例4：
1.毛坯房销售合同应缴纳的各项税金计算如下： 应缴纳营业税＝4800×5%＝240（万元） 应缴纳城市维护建设税＝240×7%＝16.80（万元） 应缴纳教育费附加＝240×3%＝7.20（万元） 扣除项目金额合计＝3000＋240＋16.80＋ 7.20+200 ＝3464（万元） 土地增值额＝4800－3464＝1336（万元） 土地增值率＝1336÷3264＝40.93% 应缴纳土地增值税＝1336×30%＝400.80（万元）
土地增值率＝3560÷4240＝80%
应缴纳土地增值税＝3560×40%－4440×5%＝1202（万
元）
企业税前利润＝8000－(4440－200)－1202＝2338（万
元）
应缴纳企业所得税＝2338×25%＝584.5（万元）
企业税后利润＝2338－584.5＝2083.5（万元）
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案例4：
万元。
方案二：追加固林绿化方面的投资300万元，则可 扣除项目金额为（20800＋300）×（1＋10%＋20%） ＋1750＋175＝29355，增值额为35000－29355＝ 5645，增值率为19.2%，正好符合税收优惠政策，可 以免交土地增值税。投资了300万对小区进行绿化，提 高了小区的配套设施和商品房质量，同时少缴了 1810.5万的税收。
第八章 其他税种的税务筹划
1．土地增值税的筹划；
2．房产税的筹划；
学
3．城镇土地使用税的筹划；
习 目
4. 印花税的筹划；
标
5．车船税的筹划；
6. 契税的筹划。
1
第一节 土地增值税的筹划
土地增值税是对我国境内有偿转让国有土地 使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得 转让收入的单位和个人征收的一种税。
方案一： 房屋的售价为2000×5000=1000（万元），扣除项
目金额为840万元， 增值额为1000－840=160（万元）， 增值率为160÷840=19.05%，小于20%的临界点，
无需缴纳土地增值税， 企业的利润为160万元。
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案例：
方案二： 由于增加销售收入50万元（100×5000）， 导致增加营业税及附加50×5％＋50×5％×（7％＋3
％）＝2.75（万元），因而扣除项目为842.75万元。 按此计算，房屋的增值率为（1050－842.75）
÷842.75=24.59%， 土地增值税=(1050－842.75)×30％＝62.2（万元）， 企业的利润为1050－842.75－62.2=145.05（万元）， 销售价格提高之后税后利润却下降了14.95万元。
2.纳税筹划思路： 企业土地增值率为88.68%，适用土地增值税率达
到40%，可考虑改变销售合同签订方式，将毛坯房 销售和精装修装饰分别签订合同，毛坯房销售合同定 为售价收入4800万元， 精装修装饰合同定为装饰收 入3200万元，总合同收入不变，但单个合同销售收 入降低，从而达到降低土地增值额，适用较低的土地 增值税率的目的。 经分立合同后，企业应缴纳的各项税金计算如下：