纳税实务与技巧11
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3.房地产开发企业建造的商品房，在出 售前，不征收房产税，但对出售前房地 产开发企业已使用或出租、出借的商品 房应按规定征收房产税。
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纳税实务与技巧11
（三）计税依据
n 1、从价计征
n 以房产余值（按房产原值一次减除10％
n －30％）为计税依据。
n 应纳税额＝房产原值×（1－扣除比例） ×1.2％
天然气，暂不包括“煤矿生产的天然气” u 3、原煤：不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品 u 4、其他非金属矿原矿 5、黑色金属矿原矿 u 6、有色金属矿原矿 7、盐：固体盐、液体盐
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纳税实务与技巧11
•（二）征税数量
u 1、纳税人开采或者生产应税产品销售 的，以“销售数量”为课税数量；
u 2、纳税人开采或者生产应税产品自用 的，以“自用数量”为课税数量；
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自 用的房产免征房产税。
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纳税实务与技巧11
•（四）税收优惠
2.个人所有非营业用的房产免征房产税； 对个人拥有的营业用房或者出租的房产， 不属于免税房产，应照章征税。
对个人按市场价格出租的居民住房，其 应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。
3.毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经 有关部门鉴定，在停止使用后，可免征 房产税。
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2020/11/30
纳税实务与技巧11
•一、房产税
n （一）纳税人
n 房产税的纳税人是指在我国城市、 县城、建制镇和工矿区（不包括农 村）内拥有房屋产权的单位和个人。
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（一）纳税人
（1）产权属于集体和个人的，集体单 位和个人为纳税人；
u 应纳税额
u ＝（增值税＋消费税＋营业税）×适用税率
u 纳税人所在地为城市市区的，税率为7%； 纳税人所在地为县城、建制镇的，税率为 5%；纳税人所在地不在城市市区、县城或 建制镇的，税率为l%。
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•（三）特别规定
u 1.纳税人违反“三税”的有关规定而 加收的滞纳金和罚款，不作为城市维 护建设税的计税依据。
3、不记载金额的营业账簿、权利许 可证照（房屋产权证、营业执照、 专利证）和辅助性账簿（企业的日 记账簿、各种明细分类账簿）：以 件数作为计税依据，每件5元定额税 率
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•三、契税
u （一）纳税人 u 在我国境内“承受”（获得）
“土地、房屋权属”（土地使用 权、房屋所有权）的单位和个人。 u 通俗的讲，谁买房，谁缴纳契税。
换土地使用权、房屋的“价格差额”；
u 4、补缴契税的情况 u 以划拨方式取得的土地使用权，经批
准转让房地产时，以补交的土地使用 权出让费用或者土地收益为计税依据。
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•（四）契税纳税期限
u 纳税人应当自纳税义务发生之日 起10日内，向土地、房屋所在地 的税务机关办理纳税申报。
（3）出租该共有房产：按照租金收入计 征。
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•（四）税收优惠
1.非营利性机构自用房产
（1）国家机关、人民团体、军队自 用的房产免征房产税。
（2）由国家财政部门拨付事业经费 的单位（学校、医疗卫生单位、托 儿所、幼儿园、敬老院以及文化、 体育、艺术类单位）所有的、本身 业务范围内使用的房产免征房产税。
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•（二）征税范围
u 1、基本界定 u （1）国有土地使用权出让 u （2）土地使用权转让（包括出售、
赠与、交换）
u （3）房屋买卖、赠与、交换 u 土地使用权的转让不包括农村集体
土地承包经营权的转移。
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•2、视同转移的特殊情况
u （1）以土地、房屋权属作价投资、 入股；
4.纳税人因房屋大修导致连续停用半年 以上的，在房屋大修期间免征房产税。
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•（四）税收优惠
5.在基建工地为基建工地服务的各种 工棚、材料棚、休息棚和办公室、食 堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋：
①施工期间：一律免征房产税。
②工程结束后：施工企业将这种临时 性房屋交还或估价转让给基建单位的， 应从基建单位接收的次月起，照章纳 税。
•（三）计税依据
u 城镇土地使用税的计税依据是纳税人 “实际占用”的土地面积。
u 1、凡由省级人民政府确定的单位组织测 定土地面积的，以测定的土地面积为准。
u 2、尚未组织测定但纳税人持有政府部门 核发的土地使用权证书的，以证书确定 的土地面积为准。
u 3、尚未核发土地使用权证书的，应当由 纳税人据实申报土地面积，待核发土地 使用权证书后再作调整。
u 3、扣缴义务人代扣代缴资源税的，以 “收购数量”为课税数量；
u 4、纳税人不能准确提供应税产品数量 的，以应税产品的“产量”为课税数 量。
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•（二）煤炭资源税的计征
u 2011年原油、天然气资源税从 价计征
u 2015 年 1 月 ， 税 率 幅 度 为 2%~10%，具体适用税率由省 级政府根据本地区具体情况确定。
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•3、特殊规定
居民住宅区内业主共有的经营性房产
（1）由实际经营（包括自营和出租）的 代管人或使用人缴纳房产税。
（2）自营该共有房产：依照房产原值减 除10%～30%后的余值计征，没有房产 原值或不能将业主共有房产与其他房产的 原值准确划分开的，由房产所在地地方税 务机关参照同类房产核定房产原值。
6.向居民供热并向居民收取采暖费的 供热企业暂免征收房产税。
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•（五）征收管理
1.纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。房
产不在同一地方的纳税人，应 按房产的坐落地点分别向房产 所在地的税务机关申报纳税。
2.纳税期限 房产税实行按年计算、分期缴
纳的征收方法。
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2、在国外书立、领受，但在国 内使用的应税凭证，其使用人为 纳税人。
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•（二）税率
印花税的税率有两种形式： 1.比例税率 2.定额税率
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•（三）印花税的计税依据
1、合同：以凭证所载金额作为计税 依据
（1）以凭证上的“金额”、“收 入”、“费用”作为计税依据的， 应当“全额”计税，不得作任何扣 除。
（2）产权未确定或者纠纷未解决的， 房产代管人或者使用人为纳税人；
（3）产权属于国家的，其经营管理的 单位为纳税人；
（4）产权出典的，承典人为纳税人。
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（二）征税范围
1、房产税的征税范围是城市、县城、建 制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。
2、独立于房屋之外的建筑物（如围墙、 烟囱、水塔、室外游泳池等）不属于房 产，不是房产税的征税对象。
n 房屋原值（而非“净值”）的确定
n （1）房产原值应包括与房屋不可分割的各 种附属设备或一般不单独计算价值的配套设 施（如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设 备；各种管线；电梯、过道、晒台等）。
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n （2）凡以房屋为载体，不可随意移动的 附属设备和配套设施，如给排水、采暖、 消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备 等，无论在会计核算中是否单独记账与核 算，都应计入房产原值，计征房产税。
u 2.纳税人在被查补“三税”和被处以 罚款时，应同时对其偷漏的城市维护 建设税进行补税、征收滞纳金和罚款。
u 3.如果要免征或者减征“三税”，也 要同时免征或者减征城市维护建设税。
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•（三）特别规定
u 4.对出口产品退还增值税、消费税的， 不退还已经缴纳的城市维护建设税。
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•四、城镇土地使用税
u （一）纳税人
u 1、城镇土地使用税由拥有土地使用权的 单位或者个人缴纳；
u 2、拥有土地使用权的纳税人不在土地所 在地的，由代管人或者实际使用人缴纳；
u 3、土地使用权未确定或者权属纠纷未解 决的，由实际使用人纳税；
u 4、土地使用权共有的，由共有各方分别 缴纳。
•3、特殊规定
（1）以房产投资联营，投资者参与 投资利润分红、共担风险的，按照 “房产余值”作为计税依据计征房产 税。
（2）以房产投资收取固定收入、不 承担经营风险的，视同出租，按照 “租金收入”为计税依据计征房产税。
（3）属于融资租赁性质的房屋以 “房产余值”作为计税依据计征房产 税。
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（2）载有两个或两个以上应适用不 同税率经济事项的同一凭证，如分 别记载金额的，应分别计算应纳税 额，相加后按合计税额贴花；如未 分别记载金额的，按税率高的计算 贴花。
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•（三）印花税的计税依据
2、营业账簿中记载资金的账簿：以 “实收资本”和“资本公积”两项 的合计金额作为计税依据，税率万 分之五贴花
u （2）以土地、房屋权属抵债； u （3）以获奖方式承受土地、房屋权
属；
u （4）以预购方式承受土地、房屋权 属。
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•三、契税
u 3、不缴纳契税的情况 u 土地、房屋权属的典当、继承、
出租、抵押，不属于契税的征税 范围。
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•（三）契税的计税依据
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•二、印花税
（一）纳税人
印花税的纳税人，是指在中国境 内书立、领受、使用税法所列凭 证的单位和个人，主要包括：立 合同人、立账簿人、立据人、领 受人和使用人。
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•（一）纳税人
1、签订合同的各方当事人都是 印花税的纳税人，但是不包括合 同的担保人、证人和鉴定人。
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•（三）纳税义务发生时间
u 1、纳税人采取分期收款结算方式的，为销 售合同规定的收款日期的当天。
u 2、纳税人采取预收货款结算方式的，为发 出应税产品的当天。
u 3、纳税人采取其他结算方式的，为收讫销 售款或者取得索取销售款凭据的当天。
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•（二）征税范围
u 1、凡是城市、县城、建制镇和工矿 区范围内的土地，不论是国家所有 的土地，还是集体所有的土地，都 是城镇土地使用税的征税范围。
u 2、建制镇的征税范围为镇人民政府 所在地的地区，但不包括镇政府所 在地所辖行政村。
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u 5.由受托方代扣代缴“三税”的单位 和个人，其代扣代缴的城市维护建设 税按照受托方所在地的适用税率执行。
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•六、资源税
u （一）征税范围 u 目前资源税的征税范围仅包括矿产品和盐类， u 1、原油：仅限于开采的天然原油，不包括人
造石油 u 2、天然气：专门开采或者与原油同时开采的
u 1、只有一个价格的情况 u 国有土地使用权出让、土地使用权
出售、房屋买卖，以成交价格作为 计税依据。
u 2、无价格的情况 u 土地使用权赠与、房屋赠与，由征
税机关参照土地使用权出售、房屋 买卖的市场价格确定。
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•（三）契税的计税依据
u 3、有两个价格的情况 u 土地使用权交换、房屋交换，为所交
n （3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建 的，要相应增加房屋的原值。对更换房屋 附属设备和配套设施的，在将其价值计入 房产原值时，可扣减原来相应设备和设施 的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、 需要经常更换的零配件，更新后不再计入 房产原值。
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2、从租计征
按房产租金收入的12％计征。
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•五、城市维护建设税
u （一）纳税人 u 城市维护建设税的纳税义务人是
缴纳“三税”（增值税、消费税、 营业税）的单位和个人。
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•（二）城市维护建设税的计算
u 城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴 纳的增值税、消费税、营业税的税额。
应纳税额＝租金收入×12％
以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入 的，应当根据当地同类房产的租金水平， 确定一个标准租金额从租计征。
自2001年1月1日起，对个人按市场价 格出租的居民住房，用于居住的，按4 ％的税率征收房产税。
出租居民住房适用10％的个人所得税 税率。
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（三）计税依据
n 1、从价计征
n 以房产余值（按房产原值一次减除10％
n －30％）为计税依据。
n 应纳税额＝房产原值×（1－扣除比例） ×1.2％
天然气，暂不包括“煤矿生产的天然气” u 3、原煤：不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品 u 4、其他非金属矿原矿 5、黑色金属矿原矿 u 6、有色金属矿原矿 7、盐：固体盐、液体盐
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•（二）征税数量
u 1、纳税人开采或者生产应税产品销售 的，以“销售数量”为课税数量；
u 2、纳税人开采或者生产应税产品自用 的，以“自用数量”为课税数量；
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自 用的房产免征房产税。
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•（四）税收优惠
2.个人所有非营业用的房产免征房产税； 对个人拥有的营业用房或者出租的房产， 不属于免税房产，应照章征税。
对个人按市场价格出租的居民住房，其 应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。
3.毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经 有关部门鉴定，在停止使用后，可免征 房产税。
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•一、房产税
n （一）纳税人
n 房产税的纳税人是指在我国城市、 县城、建制镇和工矿区（不包括农 村）内拥有房屋产权的单位和个人。
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（一）纳税人
（1）产权属于集体和个人的，集体单 位和个人为纳税人；
u 应纳税额
u ＝（增值税＋消费税＋营业税）×适用税率
u 纳税人所在地为城市市区的，税率为7%； 纳税人所在地为县城、建制镇的，税率为 5%；纳税人所在地不在城市市区、县城或 建制镇的，税率为l%。
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•（三）特别规定
u 1.纳税人违反“三税”的有关规定而 加收的滞纳金和罚款，不作为城市维 护建设税的计税依据。
3、不记载金额的营业账簿、权利许 可证照（房屋产权证、营业执照、 专利证）和辅助性账簿（企业的日 记账簿、各种明细分类账簿）：以 件数作为计税依据，每件5元定额税 率
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纳税实务与技巧11
•三、契税
u （一）纳税人 u 在我国境内“承受”（获得）
“土地、房屋权属”（土地使用 权、房屋所有权）的单位和个人。 u 通俗的讲，谁买房，谁缴纳契税。
换土地使用权、房屋的“价格差额”；
u 4、补缴契税的情况 u 以划拨方式取得的土地使用权，经批
准转让房地产时，以补交的土地使用 权出让费用或者土地收益为计税依据。
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•（四）契税纳税期限
u 纳税人应当自纳税义务发生之日 起10日内，向土地、房屋所在地 的税务机关办理纳税申报。
（3）出租该共有房产：按照租金收入计 征。
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•（四）税收优惠
1.非营利性机构自用房产
（1）国家机关、人民团体、军队自 用的房产免征房产税。
（2）由国家财政部门拨付事业经费 的单位（学校、医疗卫生单位、托 儿所、幼儿园、敬老院以及文化、 体育、艺术类单位）所有的、本身 业务范围内使用的房产免征房产税。
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•（二）征税范围
u 1、基本界定 u （1）国有土地使用权出让 u （2）土地使用权转让（包括出售、
赠与、交换）
u （3）房屋买卖、赠与、交换 u 土地使用权的转让不包括农村集体
土地承包经营权的转移。
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•2、视同转移的特殊情况
u （1）以土地、房屋权属作价投资、 入股；
4.纳税人因房屋大修导致连续停用半年 以上的，在房屋大修期间免征房产税。
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•（四）税收优惠
5.在基建工地为基建工地服务的各种 工棚、材料棚、休息棚和办公室、食 堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋：
①施工期间：一律免征房产税。
②工程结束后：施工企业将这种临时 性房屋交还或估价转让给基建单位的， 应从基建单位接收的次月起，照章纳 税。
•（三）计税依据
u 城镇土地使用税的计税依据是纳税人 “实际占用”的土地面积。
u 1、凡由省级人民政府确定的单位组织测 定土地面积的，以测定的土地面积为准。
u 2、尚未组织测定但纳税人持有政府部门 核发的土地使用权证书的，以证书确定 的土地面积为准。
u 3、尚未核发土地使用权证书的，应当由 纳税人据实申报土地面积，待核发土地 使用权证书后再作调整。
u 3、扣缴义务人代扣代缴资源税的，以 “收购数量”为课税数量；
u 4、纳税人不能准确提供应税产品数量 的，以应税产品的“产量”为课税数 量。
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•（二）煤炭资源税的计征
u 2011年原油、天然气资源税从 价计征
u 2015 年 1 月 ， 税 率 幅 度 为 2%~10%，具体适用税率由省 级政府根据本地区具体情况确定。
纳税实务与技巧11
•3、特殊规定
居民住宅区内业主共有的经营性房产
（1）由实际经营（包括自营和出租）的 代管人或使用人缴纳房产税。
（2）自营该共有房产：依照房产原值减 除10%～30%后的余值计征，没有房产 原值或不能将业主共有房产与其他房产的 原值准确划分开的，由房产所在地地方税 务机关参照同类房产核定房产原值。
6.向居民供热并向居民收取采暖费的 供热企业暂免征收房产税。
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•（五）征收管理
1.纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。房
产不在同一地方的纳税人，应 按房产的坐落地点分别向房产 所在地的税务机关申报纳税。
2.纳税期限 房产税实行按年计算、分期缴
纳的征收方法。
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2、在国外书立、领受，但在国 内使用的应税凭证，其使用人为 纳税人。
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•（二）税率
印花税的税率有两种形式： 1.比例税率 2.定额税率
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•（三）印花税的计税依据
1、合同：以凭证所载金额作为计税 依据
（1）以凭证上的“金额”、“收 入”、“费用”作为计税依据的， 应当“全额”计税，不得作任何扣 除。
（2）产权未确定或者纠纷未解决的， 房产代管人或者使用人为纳税人；
（3）产权属于国家的，其经营管理的 单位为纳税人；
（4）产权出典的，承典人为纳税人。
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（二）征税范围
1、房产税的征税范围是城市、县城、建 制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。
2、独立于房屋之外的建筑物（如围墙、 烟囱、水塔、室外游泳池等）不属于房 产，不是房产税的征税对象。
n 房屋原值（而非“净值”）的确定
n （1）房产原值应包括与房屋不可分割的各 种附属设备或一般不单独计算价值的配套设 施（如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设 备；各种管线；电梯、过道、晒台等）。
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n （2）凡以房屋为载体，不可随意移动的 附属设备和配套设施，如给排水、采暖、 消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备 等，无论在会计核算中是否单独记账与核 算，都应计入房产原值，计征房产税。
u 2.纳税人在被查补“三税”和被处以 罚款时，应同时对其偷漏的城市维护 建设税进行补税、征收滞纳金和罚款。
u 3.如果要免征或者减征“三税”，也 要同时免征或者减征城市维护建设税。
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•（三）特别规定
u 4.对出口产品退还增值税、消费税的， 不退还已经缴纳的城市维护建设税。
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•四、城镇土地使用税
u （一）纳税人
u 1、城镇土地使用税由拥有土地使用权的 单位或者个人缴纳；
u 2、拥有土地使用权的纳税人不在土地所 在地的，由代管人或者实际使用人缴纳；
u 3、土地使用权未确定或者权属纠纷未解 决的，由实际使用人纳税；
u 4、土地使用权共有的，由共有各方分别 缴纳。
•3、特殊规定
（1）以房产投资联营，投资者参与 投资利润分红、共担风险的，按照 “房产余值”作为计税依据计征房产 税。
（2）以房产投资收取固定收入、不 承担经营风险的，视同出租，按照 “租金收入”为计税依据计征房产税。
（3）属于融资租赁性质的房屋以 “房产余值”作为计税依据计征房产 税。
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（2）载有两个或两个以上应适用不 同税率经济事项的同一凭证，如分 别记载金额的，应分别计算应纳税 额，相加后按合计税额贴花；如未 分别记载金额的，按税率高的计算 贴花。
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•（三）印花税的计税依据
2、营业账簿中记载资金的账簿：以 “实收资本”和“资本公积”两项 的合计金额作为计税依据，税率万 分之五贴花
u （2）以土地、房屋权属抵债； u （3）以获奖方式承受土地、房屋权
属；
u （4）以预购方式承受土地、房屋权 属。
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•三、契税
u 3、不缴纳契税的情况 u 土地、房屋权属的典当、继承、
出租、抵押，不属于契税的征税 范围。
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•（三）契税的计税依据
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•二、印花税
（一）纳税人
印花税的纳税人，是指在中国境 内书立、领受、使用税法所列凭 证的单位和个人，主要包括：立 合同人、立账簿人、立据人、领 受人和使用人。
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•（一）纳税人
1、签订合同的各方当事人都是 印花税的纳税人，但是不包括合 同的担保人、证人和鉴定人。
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•（三）纳税义务发生时间
u 1、纳税人采取分期收款结算方式的，为销 售合同规定的收款日期的当天。
u 2、纳税人采取预收货款结算方式的，为发 出应税产品的当天。
u 3、纳税人采取其他结算方式的，为收讫销 售款或者取得索取销售款凭据的当天。
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•（二）征税范围
u 1、凡是城市、县城、建制镇和工矿 区范围内的土地，不论是国家所有 的土地，还是集体所有的土地，都 是城镇土地使用税的征税范围。
u 2、建制镇的征税范围为镇人民政府 所在地的地区，但不包括镇政府所 在地所辖行政村。
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u 5.由受托方代扣代缴“三税”的单位 和个人，其代扣代缴的城市维护建设 税按照受托方所在地的适用税率执行。
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•六、资源税
u （一）征税范围 u 目前资源税的征税范围仅包括矿产品和盐类， u 1、原油：仅限于开采的天然原油，不包括人
造石油 u 2、天然气：专门开采或者与原油同时开采的
u 1、只有一个价格的情况 u 国有土地使用权出让、土地使用权
出售、房屋买卖，以成交价格作为 计税依据。
u 2、无价格的情况 u 土地使用权赠与、房屋赠与，由征
税机关参照土地使用权出售、房屋 买卖的市场价格确定。
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•（三）契税的计税依据
u 3、有两个价格的情况 u 土地使用权交换、房屋交换，为所交
n （3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建 的，要相应增加房屋的原值。对更换房屋 附属设备和配套设施的，在将其价值计入 房产原值时，可扣减原来相应设备和设施 的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、 需要经常更换的零配件，更新后不再计入 房产原值。
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纳税实务与技巧11
2、从租计征
按房产租金收入的12％计征。
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•五、城市维护建设税
u （一）纳税人 u 城市维护建设税的纳税义务人是
缴纳“三税”（增值税、消费税、 营业税）的单位和个人。
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•（二）城市维护建设税的计算
u 城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴 纳的增值税、消费税、营业税的税额。
应纳税额＝租金收入×12％
以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入 的，应当根据当地同类房产的租金水平， 确定一个标准租金额从租计征。
自2001年1月1日起，对个人按市场价 格出租的居民住房，用于居住的，按4 ％的税率征收房产税。
出租居民住房适用10％的个人所得税 税率。
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