也说“新双轨制”

也说“新双轨制”

作者：慈冰胡雯

来源：《中国经济信息》2011年第07期

“房地产市场是热锅里的一颗鸡蛋，政府正在不断添加凉水，希望保持鸡蛋的新鲜，而锅下的炉火烧得正旺。”一位经济学家说。

“限购令”以行政手段强力介入，迅速止住了房价的上涨势头，但这种调控手段的极端和特殊性，也使经济学家和房地产业界感到担忧：中国是否继续坚持房地产市场化改革方向？

商品房不足之忧

按照决策层的设计，在限购之外，当务之急便是加大多年积欠的保障房建设。2月24日，国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会议上强调，要“保质保量完成今年开工建设1000万套的任务”。

这也在某种程度上缓解了公众对房地产新政的部分担忧，曾任职原国家体改办的中国银行首席经济学家曹远征认为，房地产市场正经历着自市场化改革以来最为深刻的变局。在他看来，“这是一招险棋，政府也是赌了一局。”

以往几次调控经验证明，行政干预市场需求的政策虽然效力明显，但随后的市场反弹也异常迅猛。此次调控能否不落覆辙？与此前的虚与委蛇不同，此次从中央到地方的政策协调更为一致且落实迅速。

“在缓解供需矛盾当中，一是要增加普通商品住房的有效供给，二是在需求当中剔除那些不合理的住房需求，使得增加的住房供应部分，能够绝大部分去满足合理的需求，这是我们在调控当中要努力做到的。”住房和城乡建设部副部长齐骥说。

但实际情况恰恰相反，且颇不令人乐观。公开数据显示，普通商品房住房的供给正在加速减少。去年以来的两轮政策调控，已经对房地产新增投资造成了负面影响。

万科集团指出，自2010年底新开工面积增速有放缓迹象，加上2011年开发企业资金面趋紧，可能会影响一年后的市场供应。SOHO中国董事长潘石屹则更为悲观地预计，从今年开始

或将有一半的房地产企业因资金不足等原因而陆续倒下。从SOHO中国自身来看，新开工建设的面积亦将大为减少。

“需求是没有办法压制的。”一位住建部主管官员表达了他的担忧，“几次调控的经验看，短期调控和中长期供求关系的平衡没有把握好，每次调控都导致供应减少。如果供需根本矛盾不解决，刚性需求依然会释放，市场就会面临更大一轮反弹风险。”

保障房“补位”

在房地产市场化改革十余年之后，“保障归保障，市场归市场”的新双轨模式已成为公认的发展方向。

从持续十余年的市场化供给，向“政府保障+市场供给”的“双轨制”转型，在业界看来，是房地产市场非均衡发展形势所迫，在流动人口日益庞大、城市化速度加快的情况下，转轨无可避免。

按照新的“双轨制”政策设计，以限购手段控制需求之后，政府的工作重心将转移到增加保障房供给上，而不再是此前的圈地、拆迁、招拍挂等土地财政多部曲。以今年为例，各地方政府将力争完成1000万套保障性安居工程，以分流部分刚性需求，缓解供需矛盾。

这一美好前景建立在既定的保障房建设目标能够按时完成的基础上，决策层对此心知肚明。2010年末，住建部向各地发出的《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》中明确指出，2011年计划建设保障性住房、改造各类棚户区住房1000万套，比2010年计划建设的580万套有大幅增长。

然而，2010年全国保障房建设计划最终只完成370万套，各地政府建设保障房的诚意和能力均被置疑。因此，今年的保障房建设计划在春节后即进入全体总动员阶段。1000万套保障性安居工程更像是一个政治任务，各地政府亦纷纷立下军令状。

2月21日始，住建部陆续与各地方政府签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。住建部向地方政府下达“死命令”，分配完成所有的目标任务，必须在今年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。

需要深层改革

“如果保障房真建出来，市场结构会发生根本改变，此前的问题将不复存在；但如果做不出来，市场就乱了。所以政府在咬牙坚持。”曹远征说。

齐骥也表示，1000万套保障性安居工程，年度投资大概在1.3万亿元到1.4万亿元之间。资金来源一直是保障房建设的瓶颈，各级政府也在想办法寻求突破。

目前财政资金投入保障房建设的主要包括：中央财政专项资金、省市县财政一般预算安排的资金、住房公积金增值净收益、从土地出让净收益中安排的资金、地方债券等。

但与上万亿元的巨额资金需求相比，中央财政的补贴无疑杯水车薪，而地方政府配套资金不足的情况也非常突出。

一位接近住建部的权威人士介绍，由于涉及地方官员的“乌纱帽”，保障房工作不得不进行。“地方政府要投入很多钱，这在上海等大城市问题不大，有土地出让金收益做保证，但中西部土地出让收益少，实施起来难度极大。”该人士表示，地方政府没有动力拿本来可用于出售的土地去建设保障房。保障房供给增加，市场房价下跌，地价就会跌得更快，不仅损害现在的财政收入，还会损害未来的收入。

齐骥介绍说，接下来公租房建设将会采取三种模式，一是由政府出地、政府投资、政府管理；二是由政府划拨土地，企业出资建设，在满足自己企业职工需求的同时，向社会提供房源；三是探索由政府出地，吸引市场力量进行公租房建设，并拥有所有权的模式。

然而，北京大学国家发展研究院教授黄益平认为，集中社会资源解决保障房资金问题，同时也要面临资金回报问题，“不管是国家的钱、银行的钱还是社保基金的钱，最后都是要讲回报的，不能解决了保障房的问题，又产生了其他的问题。”

更让人担忧的是，未来政府若对此种方式形成依赖，在房地产市场上“赖着不走”。这将意味着房地产行业全盘向计划经济时代复归，十几年市场化改革的成果最终付诸东流。

没有人能给出答案。作为限购政策的支持者，李稻葵在《限购论》一文中强调：“改革需要过渡性的制度安排，房地产限购应该是一个过渡性的制度安排。”但问题是，尝到甜头的政府是否有意愿或者还有能力从房地产市场中抽身而出？他也没有明确作答。

房地产市场的改革已受制于体制、机制性障碍，应利用已经取得的成果加快财税等领域的改革面对已然成型的“双轨房”模式，其推进速度和面临的难度均引人注目。

曹远征认为，双轨制存在价差，就会带来摩擦和寻租空间。然而经济改革不能一蹴而就，只能采取渐进的方式，短时间的寻租，或是改革突破必须要付出的成本。这是否意味着，刚刚