城镇化的新热点与房地产的新机遇
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城镇化的新热点与房地产的新机遇
中国城市和小城镇改革发展中心 乔润令 北京
第一、城镇化面临的新问题
旧动力迅速减弱，新动能尚未形成
1-1、以往支撑城镇化的动力
1、大规模的招商引资、推动工业化。既解决GDP增长、又可以增加财政收入，还能解决农民工的城镇就业。 2、大规模的房地产开发，新城、新区建设。中国房地产投资总量从2003年的10154亿元，增加到2012的71804亿
4、发展模式：一是产业园区模式；二是城市综合体模式。三是农村的“宅基地换房”、“两分两换” 等新社区模式。
1-3、收入与就业导向决定地方政府行为
1、城市建设没有稳定的、可持续的税种（国外主要依靠财产税、消费税） 2、财税导向决定政府行为：以流转税为主体的税制结构鼓励招商引资，不鼓励吸纳人口。所以地
3、外出农民工仍主要流向地级以上大城市。从外出农民工就业的地点看，在直辖市务工的 占10.3%，在省会城市务工的占20.5%，在地级市务工的占33.9%，在地级以上大城市务工 的农民工比上年提高1.7个百分点。
3-3、2000-2014年部分中西部省会城市及全省户籍人口复合增长率比较
数据来源：各省、市统计年鉴
规划：省会、城市群中心城市地位凸显，集聚效应增强。 4、省会城市拥有较多、较好的高校资源、文化资源、医疗资源。 5、中部城市的吸纳人口主要集中在本省，人口基数对省会城市后期人口规模走向具有重要意义，
河南、湖南、安徽、湖北、江西省会城市扩容发展的潜力巨大。
3-5、顺势而为：中部省会建设千万人口大城市
1、顺应市场导向、农民工的流向和需求，中部地区解决一亿人进城应确立大城 市为主，中小城镇为辅的新方针。
3-2、农民工的流向：地级以上大城市
1、国家统计局调查显示：2015年外出农民工中，流入地级以上城市的农民工11190万人，占 外出农民工总量的66.3%，比上年提高了2个百分点。
2、跨省流动农民工80%流入地级以上大城市。比上年提高了3个百分点，省内流动农民工 54.6%流入地级以上大城市，提高0.7个百分点。
1-4、结论：旧动力减弱，新动力尚未形成
1、传统产业的产能严重过剩，传统工业化的增长动力大大减弱。 2、新城、新区、城市综合体、房地产已经严重过剩。房地产业的黄金10年已成昨日黄花。 3、新政策推动传统以土地金融为特点的融资模式转型：吃饭靠财政，建设靠土地模式风险大，不
可持续。政府融资平台急需转型走向市场化。 4、新政约束行为。地方政府从公司化、与民争利、乱作为的旧模式中走出来，急需探索既不违规，
2-3、农民进城意愿大幅度降低的原因
1、城市户口的含金量在下降。 2、城市房价太高，挡住了农民进城的步伐。 3、农村财产的价值在提升：作为非传统资源，农村的青山绿水、与自然、
动物相融合的传统村落、日出而作，日落而归的慢生活方式价值提升。 4、农村产权制度、特别是土地制度的改革严重滞后。拖住了农民流动的
方政府对吸纳人口缺乏动力。 3、地方政府竭力招商引资发展二产：既可以增加GDP，又可以增加税收和就业。 4、地方政府热衷于发展房地产。因为土地是第二财政。一是多卖地可以增加土地收入。二是房地
产税费主要归地方政府。许多中西部的县市，前几年房地产收入占到了总收入的60%多。三是 新城新区可以迅速改善城市形象、增加GDP、官员升迁与个人获益。
元，增长6倍之多。 3、大规模融资借债，解决城镇化的巨额资金问题。中西部地区的城市建设资金，土地出让约占20%，土地抵押
贷款约占70%。以透支土地未来收益方式，支撑城镇化。 4、地方政府公司化是重要的动力。以土地运作为抓手、以城市规划为手段，以公共设施为支撑，趋利动机倾向
严重。
1-2、地方政府：资源、抓手与模式
1、地方政府的可控资源—土地。一是制定政策空间很小；二是调节税收权利基本没有；三是运营土 地。土地财政、土地金融、经营城市。
2、城市侧抓手：一是房地Leabharlann Baidu开发；二是新城、新区建设。三是招商引资。传统产业扩张。农民工就 业。
3、农村侧抓手：一是鼓励农民工进城就业、打工。二是建设农村新社区。三是推进农民集聚、土地 流转。
3-4、原因：大中城市有就业、有机会；中小城市机会少、收入少
1、大部分的中部省会城市，例如武汉、长沙、合肥、南昌、太原聚集一省资源的现象较为明显。 2、中西部省会城市经济及财政金融总量占该省的比重始终维持在较高的位置。 3、 区域性政策规划利好省会城市：一带一路：部分省会城市节点位置突出，城市形象提升；交通
又要有所作为的新模式。
第二、城镇化遇到了新挑战
政策大力度推进户改，农民却不愿意进城落户
2-1、农民：进城还是返乡
1、多数中小城市户籍已经全面放开。但农民农转非意愿普遍不高。国家统计局：2014年以来许多 地区农业转移人口市民化意愿较低，只有30%~50%。
2、2016年4月，社科院调查：半数农民工不愿意进城。 3、安徽的调查：农民工愿意进城落户的占47%；不愿意的35.14％；愿意进城落户的，希望在本省 地级市落户的占67.86%；在县城落户的占27.38%；在外省落户的占4.76%。 3、愿意进城落户的原因依次是：就业岗位多、教育条件好、医疗条件好。不愿意进城的原因依次 是：城市房价高、就业难、空气质量差。
政策导向：鼓励农民进城，农民：就业就学就是不转户口。
2-2、中国城镇化的新景观
1、大多数农村大学生进城上学后不再迁移户口。 2、大多数在城市里买房的农村家庭并不迁移户口。 3、相当多几年前进城落户者希望迁户回农村。 4、许多农民在城里领取居住证，就业、子女就学、分享当地公共服务，但就是不想成为 城市户籍居民。 5、中国城镇化的新景观：大量农村人口常住城市、在城市就业、子女就学、居住，但户 籍、母体家庭仍然在农村。
双脚。
第三、中西部城镇化的新热点
省会大城市将成为中西部地区城镇化的重点
3-1、国家的政策导向：中小城市和小城镇
1、国家新型城镇化的政策导向：中小城市和小城镇的户口限制全部 放开。农民自由落户。
2、《新型城镇化规划》：支持中西部中小城市、和小城镇的发展。 3、鼓励中西部的农民工返乡创业，就地就近城镇化。
中国城市和小城镇改革发展中心 乔润令 北京
第一、城镇化面临的新问题
旧动力迅速减弱，新动能尚未形成
1-1、以往支撑城镇化的动力
1、大规模的招商引资、推动工业化。既解决GDP增长、又可以增加财政收入，还能解决农民工的城镇就业。 2、大规模的房地产开发，新城、新区建设。中国房地产投资总量从2003年的10154亿元，增加到2012的71804亿
4、发展模式：一是产业园区模式；二是城市综合体模式。三是农村的“宅基地换房”、“两分两换” 等新社区模式。
1-3、收入与就业导向决定地方政府行为
1、城市建设没有稳定的、可持续的税种（国外主要依靠财产税、消费税） 2、财税导向决定政府行为：以流转税为主体的税制结构鼓励招商引资，不鼓励吸纳人口。所以地
3、外出农民工仍主要流向地级以上大城市。从外出农民工就业的地点看，在直辖市务工的 占10.3%，在省会城市务工的占20.5%，在地级市务工的占33.9%，在地级以上大城市务工 的农民工比上年提高1.7个百分点。
3-3、2000-2014年部分中西部省会城市及全省户籍人口复合增长率比较
数据来源：各省、市统计年鉴
规划：省会、城市群中心城市地位凸显，集聚效应增强。 4、省会城市拥有较多、较好的高校资源、文化资源、医疗资源。 5、中部城市的吸纳人口主要集中在本省，人口基数对省会城市后期人口规模走向具有重要意义，
河南、湖南、安徽、湖北、江西省会城市扩容发展的潜力巨大。
3-5、顺势而为：中部省会建设千万人口大城市
1、顺应市场导向、农民工的流向和需求，中部地区解决一亿人进城应确立大城 市为主，中小城镇为辅的新方针。
3-2、农民工的流向：地级以上大城市
1、国家统计局调查显示：2015年外出农民工中，流入地级以上城市的农民工11190万人，占 外出农民工总量的66.3%，比上年提高了2个百分点。
2、跨省流动农民工80%流入地级以上大城市。比上年提高了3个百分点，省内流动农民工 54.6%流入地级以上大城市，提高0.7个百分点。
1-4、结论：旧动力减弱，新动力尚未形成
1、传统产业的产能严重过剩，传统工业化的增长动力大大减弱。 2、新城、新区、城市综合体、房地产已经严重过剩。房地产业的黄金10年已成昨日黄花。 3、新政策推动传统以土地金融为特点的融资模式转型：吃饭靠财政，建设靠土地模式风险大，不
可持续。政府融资平台急需转型走向市场化。 4、新政约束行为。地方政府从公司化、与民争利、乱作为的旧模式中走出来，急需探索既不违规，
2-3、农民进城意愿大幅度降低的原因
1、城市户口的含金量在下降。 2、城市房价太高，挡住了农民进城的步伐。 3、农村财产的价值在提升：作为非传统资源，农村的青山绿水、与自然、
动物相融合的传统村落、日出而作，日落而归的慢生活方式价值提升。 4、农村产权制度、特别是土地制度的改革严重滞后。拖住了农民流动的
方政府对吸纳人口缺乏动力。 3、地方政府竭力招商引资发展二产：既可以增加GDP，又可以增加税收和就业。 4、地方政府热衷于发展房地产。因为土地是第二财政。一是多卖地可以增加土地收入。二是房地
产税费主要归地方政府。许多中西部的县市，前几年房地产收入占到了总收入的60%多。三是 新城新区可以迅速改善城市形象、增加GDP、官员升迁与个人获益。
元，增长6倍之多。 3、大规模融资借债，解决城镇化的巨额资金问题。中西部地区的城市建设资金，土地出让约占20%，土地抵押
贷款约占70%。以透支土地未来收益方式，支撑城镇化。 4、地方政府公司化是重要的动力。以土地运作为抓手、以城市规划为手段，以公共设施为支撑，趋利动机倾向
严重。
1-2、地方政府：资源、抓手与模式
1、地方政府的可控资源—土地。一是制定政策空间很小；二是调节税收权利基本没有；三是运营土 地。土地财政、土地金融、经营城市。
2、城市侧抓手：一是房地Leabharlann Baidu开发；二是新城、新区建设。三是招商引资。传统产业扩张。农民工就 业。
3、农村侧抓手：一是鼓励农民工进城就业、打工。二是建设农村新社区。三是推进农民集聚、土地 流转。
3-4、原因：大中城市有就业、有机会；中小城市机会少、收入少
1、大部分的中部省会城市，例如武汉、长沙、合肥、南昌、太原聚集一省资源的现象较为明显。 2、中西部省会城市经济及财政金融总量占该省的比重始终维持在较高的位置。 3、 区域性政策规划利好省会城市：一带一路：部分省会城市节点位置突出，城市形象提升；交通
又要有所作为的新模式。
第二、城镇化遇到了新挑战
政策大力度推进户改，农民却不愿意进城落户
2-1、农民：进城还是返乡
1、多数中小城市户籍已经全面放开。但农民农转非意愿普遍不高。国家统计局：2014年以来许多 地区农业转移人口市民化意愿较低，只有30%~50%。
2、2016年4月，社科院调查：半数农民工不愿意进城。 3、安徽的调查：农民工愿意进城落户的占47%；不愿意的35.14％；愿意进城落户的，希望在本省 地级市落户的占67.86%；在县城落户的占27.38%；在外省落户的占4.76%。 3、愿意进城落户的原因依次是：就业岗位多、教育条件好、医疗条件好。不愿意进城的原因依次 是：城市房价高、就业难、空气质量差。
政策导向：鼓励农民进城，农民：就业就学就是不转户口。
2-2、中国城镇化的新景观
1、大多数农村大学生进城上学后不再迁移户口。 2、大多数在城市里买房的农村家庭并不迁移户口。 3、相当多几年前进城落户者希望迁户回农村。 4、许多农民在城里领取居住证，就业、子女就学、分享当地公共服务，但就是不想成为 城市户籍居民。 5、中国城镇化的新景观：大量农村人口常住城市、在城市就业、子女就学、居住，但户 籍、母体家庭仍然在农村。
双脚。
第三、中西部城镇化的新热点
省会大城市将成为中西部地区城镇化的重点
3-1、国家的政策导向：中小城市和小城镇
1、国家新型城镇化的政策导向：中小城市和小城镇的户口限制全部 放开。农民自由落户。
2、《新型城镇化规划》：支持中西部中小城市、和小城镇的发展。 3、鼓励中西部的农民工返乡创业，就地就近城镇化。