购房纠纷与物权保护

购房纠纷与物权保护

个案发生在期房预售环节主要说预售风险．案情简介：我于2003年与开发商达成协议，在商品房预售合同中约定房屋可于2008年建成交付。我先期已按预售合同的规定付足了前期的三十万元房款，但前不久，开发商忽然告知此房已被另一买主以更高的价格认购。开发商对我讲那份房屋预售合同属无效合同。因为在签订合同时这家开发商还没有取得土地使用权证和房屋预售许可证，依据法律规定只能撤销合同。请问对于房屋预售合同的效力，法律上是怎样认定的。我该怎样保护自己的权益。（摘自南阳晚报）

对个案可以归纳为下几个要点：

1：合同履行的期限自2003年至2008年，其间物权法自2007年10月1号执行，就是物权法适用问题？

2：开发商欺诈是否成立？根据高院的审理上商品.方买卖合同纠纷案的司法解释：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假预售许可证明导致合同无效或被撤销解除，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。类同于消法的双倍责任。

3：在开发商见利忘义，一女二嫁，一房二卖，如何确认第三方的合同无效？保护购房人的合法权益。

4：如果适用物权法德预告登记，其法律效力及程序的问题？

对第一个问题，我认为应当适用，原因很简单，个案的期限与物权法有重叠，法虽不溯及既往，但肯定要规范未来。

第二个问题，有一定技巧，单纯争论合同之初双方就预售许可的状态是否相互知悉这一焦点无法明了，肯定是各执一词，难辨真伪。就目前的举证规则看谁主张谁举证显然不利于购房人，个案中购房人已付足前期的30万房款是否就可以推定其主观上认为对方有预售证明？从而在受欺骗的情况下订立合同？很难认定。开发商可以说你当时是知情的。在司法实践中，即使签订合同之初开发尚未取得土地使用证和建设工程规划许可证不具备商品房预售条件，但在对方起诉前取得预售许可证明的可以认定合同有效。此举意在保护购房人的利益。就是说可先主张合同有效，以对抗第三人，然后就一房二卖的事实主张开发商与第三人签订合同时的诚信问题，就是欺诈的存在。如果说购房人已付足80%获90%的房款，仍然无法得到标的房屋，合同标的依然处于债权状态，而无物权的对世权，那法律保护了什莫?此状态下应认定欺诈存在。但如果善意第三人先于前者办理物权登记该如何处理？此时前者的债权已无法抗衡后者的物权，应由开发商对前者承担欺诈的赔偿责任。

第三个问题：依居合同主张权利，但仅是债权，就是说保护的范围很有限，仅限于合同的相对方,是对人权。这种中间状态的权利风险很大，由于房市近年的飚涨，开发商违约屡见不鲜，而房地产交易周期长的特点也需要一种准物权的法律状态来保护购房人的利益。

第四个问题：我国物权法第二章物权的设立、变更、转让和消灭第一节不动产登记第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。其法律效力可以认为是准物权，定立合同时即可进行预告凳记，也

可把预告登记做为合同条款以制约对方，此时合同当事人具备物的对抗权，既使善意第三人也被排除在权利之外。

以上仅为个人观点，欢迎有兴趣的朋友加入讨论，如果对你有所帮助，我会非常欣慰。

另悉：国家为防范风险，可能要在开发商项目二层起来后再版发预售证，其效果不好预期．