房产融资租赁和增值税的相关概念

房产融资租赁和增值税的相关概念

什么是房产融资租赁?

房地产融资租赁的作用及优势分析房地产融资租赁是一种以融资为直接目的的信用方式，是一种集信贷、贸易和租赁为一体的适应

性较强的融资方式，其优势主要表现在以下方面：

(1)拓宽了房地产融资渠道。房地产融资租赁公司作为一个经营

载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资，改变房地产主要靠银

行贷款的单一融资方式。在外资银行大力进入中国金融市场以前，

房地产融资租赁也为外资进入中国房地产市场提供了平台。

(2)降低房屋消费门槛。房屋使用者不是按照通常先获得所有权

再行使使用权的方式，而是通过支付租金直接获得使用权的方式进

行房屋消费。传统的抵押贷款需要支付相当高的首付款后才能获得

房地产使用权，相比而言，房地产融资租赁真正实现了“零首付”，大大降低了房屋消费的门槛。

(3)租约灵活。传统银行贷款一般是固定利率、固定支付，而租

赁公司可以根据每个承租人的收入情况，为承租人定做灵活的还租

安排，例如延期支付、递增和递减支付等。另外，出租人和承租人

双方还可以协商租金价格。

(4)促进房地产销售。房地产融资租赁业务对承租人来说是一种

金融服务，对房地产销售方来说，租赁公司是一种营销载体，融资

租赁是一种营销方式。房屋消费的门槛降低，扩大了客户的购买力，促进了房地产的销售。资金规模大的房地产公司还可以通过自己所

属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品。

(5)风险小。对出租人来说，由于在合同期满之前，出租人始终

是房地产产权人，故基本上不存在风险。出租人通过收取租金获得

收益，在存款利率不断下降的情况下，出租人更愿意以这种无风险

的方式获得比利息更高的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以

及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。

增值税

是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对销售货物或者

提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增

值额征收的一个税种。增值税已经成为中国最主要的税种之一，增

值税的收入占中国全部税收的60%以上，是最大的税种。

实行价外税

划分纳税人：一般纳税人和小规模纳税人两种

简化税率：一般纳税人：17%、13%、11%、6%;小规模纳税人：3%;出口货物：适用零税率。

财政部、国家税务总局2011年11月17日正式公布营业税改征

增值税试点方案(2012年1月1日起，在上海等地实施)。

2012年7月25日，国务院温家宝主持召开国务院常务会议，决

定自2012年8月1日起至年底，将交通运输业和部分现代服务业营

业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩大至北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东和厦门、深圳10个省(直辖市、计

划单列市)。2013年继续扩大试点地区，并选择部分行业在全国范

围试点。按照规划，最快有望在十二五(2011年-2015年)期间完成“营改增”。

根据试点方案，改革试点的主要税制安排为：

——在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%

和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建

筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。

简易征收一般人：以销售情况定4%、6%

《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税[2009]9号)规定，自2009年1月

1日起执行，下列按简易办法征收增值税的优惠政策继续执行，不

得抵扣进项税额纳税人销售货物或提供应税劳务的计税依据为其销

售额，进口货物的计税依据为规定的组成计税价格。

代销寄售物品、死当物品、经国务院或国务院授权机关批准的免税商店零售的免税品：暂按简易办法依照4%。

对属于一般纳税人的自来水公司销售的自来水按简易办法依照6%征收率征收增值税，不得抵扣其购进自来水取得增值税扣税凭证上

注明的增值税税款。

纳税义务人

从事增值税应税行为的一切单位、个人以及虽不从事增值税应税行为但赋有代扣增值税义务的扣缴义务人都是增值税的纳税义务人。在1994年之前外资企业缴纳工商统一税，并不是增值税的纳税义务人。但1993年11月6日国家税务总局发布国税法[1993]138号

《关于涉外税收实施增值税有关征管问题的通知》后，从1994年1

月1日起外资企业也成为增值税的纳税义务人。

由于增值税实行凭增值税专用发票抵扣税款的制度，因此对纳税人的会计核算水平要求较高，要求能够准确核算销项税额、进项税

额和应纳税额。但实际情况是有众多的纳税人达不到这一要求，因

此《中华人民共和国增值税暂行条例》将纳税人按其经营规模大小

以及会计核算是否健全划分为一般纳税人和小规模纳税人。具体划

分标准为：

1.一般纳税人：

(1)生产货物或者提供应税劳务的纳税人，以及以生产货物或者

提供应税劳务为主(即纳税人的货物生产或者提供应税劳务的年销售

额占应税销售额的比重在50%以上)并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应税销售额超过50万的;

(2)从事货物批发或者零售经营，年应税销售额超过80万元的。

2.小规模纳税人：

(1)从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人，以及从事货物生

产或者提供应税劳务为主(即纳税人的货物生产或者提供劳务的年销

售额占年应税销售额的比重在50%以上)，并兼营货物批发或者零售

的纳税人，年应征增值税销售额(简称应税销售额)在50万元以下

(含本数)的。

(2)除上述规定以外的纳税人，年应税销售额在80万元以下(含

本数)。

小规模纳税

增值税的小规模纳税人是指年销售额在规定标准以下，并且会计核算不健全，不能按照规定报送有关税务资料的增值税纳税人。所

称的会计核算不健全是指不能正确核算增值税的销项税额、进项税

额和应纳税额。对于符合条件的小规模纳税人，由税务机关依照税

法规定的标准认定。年销售额达不到前述标准的为小规模纳税人，

此外个人、非企业性单位以及不经常发生增值税应税行为的企业也

被认定为小规模纳税人。小规模纳税人在达到标准后经申请被批准

后可以成为一般纳税人。

对小规模纳税人实现简易办法征收增值税，其进项税不允许抵扣。

小规模纳税人的认定条件

一、小规模纳税人的标准规定如下：

(1)年应税销售额未超过100万元的工业企业。工业企业，是指

从事货物生产、加工、修理修配的企业及企业性单位，包括以工业

生产为主，兼营货物批发、零售的企业及企业性单位。

(2)年应税销售额未超过180万元的商业企业。商业企业，是指

从事货物批发、零售等商业经营活动的企业及企业性单位，包括以

货物批发、零售为主，兼营工业生产的企业及企业性单位。

一般纳税人