工业用地弹性出让是一把“双刃剑”
浅析城市开发区工业用地在不同弹性土地出让模式下的发展途径
2.当地政府 该模式有助于增加园区企 业的入驻规模，提高入园速度， 当地园区易于形成集聚效益，税 收会大量增加，虽有返还部分，
但弹性出让模式经过测算，只需 多吸引13%的企业入驻，税收 和后期土地出让费用就超过一 次性土地出让获得资金。并且该 模式通过先租后让使得大量土 地使用年限并不会达到50年， 变相增加了土地收益。
（二）降低企业初期投入成 本，强化区域工业化竞争力
工业产品往往受市场等因
素影响较大，很多企业的寿命不 到50年，若采用弹性出让制度， 土地的出让年限可以是10年， 或是20年，那么土地的出让金 将会大大减少，不仅降低了企业 成立初期对土地的投入成本，还 可以将有限的资金更多地用于 生产经营，更有利于中小企业的 发展。同时，对于有潜力的优质 企业，成本的降低将会增加其发 展壮大的机会。因此，工业用地 推行出让弹性制，更有利于促进
五、弹性土地出让模式 实例分析
（一）实施线路设计 成立园区运营管理公 司——市场化方式获得园区土 地——政府给予土地弹性出让 政策支持——土地作为资本 金申请银行贷款一一建设园 区——企业入驻（政府根据建 设投入下发园区各行业企业税 收返还比例，规定最低亩产限 制）一一租赁期结束企业补交土
地出让金——园区管理公司代 收土地出让资金并协调土地部 门办理独立土地证。
总第254期| 67
模式
行政区 山东寿光
各地不同弹性土地出让模式政策文件列表
相关文件
《）
主要内容■■
租赁年限不得超过5年。
先租后让 广东广州
《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期岀让 租赁年限不得超过10年，后续
2024年工业用地出让管理总结
2024年工业用地出让管理总结2024年是一个工业用地出让管理方面发展迅猛的一年。
在这一年里，我国工业用地出让管理取得了一系列的成就和进展，为推动经济的发展和工业的升级起到了积极的作用。
下面将针对2024年工业用地出让管理进行总结和分析。
首先，2024年，我国工业用地出让管理取得了较好的成绩。
按照国家有关政策的要求，各地积极推进工业用地出让的监管和管理工作，加强了对工业用地出让项目的审批和监督。
各级政府部门均加大了对工业用地出让的管理力度，对工业用地的出让价格、流程、程序等进行了严格的监管和控制，确保了工业用地出让的公平、公正、公开。
其次，2024年，我国工业用地出让管理的问题得到了有效解决。
在以往的工业用地出让管理中，存在着一些问题，比如行政审批的不透明、土地流转的不规范等。
但在2024年，相关部门对这些问题进行了认真的分析和整改，出台了一系列的政策和措施，有效解决了这些问题。
通过严格规范的审批程序和透明公正的出让方式，确保了工业用地出让的合法性和正当性。
第三，2024年，我国工业用地出让管理的管理体制逐渐完善。
为了进一步提高工业用地出让的管理水平，各级政府部门在实践中不断总结经验，进行了相关的改革和创新。
在管理体制方面，不仅加大了对工业用地出让的监管力度，还进一步优化了管理流程和机制，提高了工业用地出让管理的效能和效率。
第四，2024年，我国工业用地出让管理出现了一些新的趋势和特点。
首先，工业用地出让管理进一步注重了生态环境保护。
随着对环境保护的重视和意识的增强，工业用地出让管理在筛选项目、审批流程等方面都更加注重环保要求，并对违规的项目进行了制止和处罚。
其次，工业用地出让管理加大了对科技创新的支持和引导。
在工业用地出让过程中，政府部门加大了对高新技术企业和科研机构的扶持和引导力度，鼓励其在工业用地出让中发挥创新的作用。
再次，工业用地出让管理加强了对行业的引导和调控。
通过对各行业的工业用地出让进行分类、分档管理，有效调控工业用地的供需关系，促进了工业结构的优化和升级。
关于工业用地弹性出让的实践比较及其政策优化思考
关于工业用地弹性出让的实践比较及其政策优化思考
刘炎;孟祥舟
【期刊名称】《中国土地》
【年(卷),期】2024()1
【摘要】核心提示,工业用地弹性出让是土地节约集约利用、土地要素市场化配置等领域改革的重要着力点。
本文从年期设置、地价计算、效益考核、续期制度、退出机制等方面对地方的实践探索进行了分析,梳理了其中的问题及其产生原因,并提出了相关对策与建议。
【总页数】4页(P24-27)
【作者】刘炎;孟祥舟
【作者单位】自然资源部咨询研究中心
【正文语种】中文
【中图分类】F30
【相关文献】
1.关于实施工业用地先租后让及弹性使用年限出让政策的分析
2.供给侧改革视野下工业用地使用权弹性出让的政策研究
3.对工业用地弹性出让政策的思考
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贵州省工业用地弹性出让现状、挑战与对策措施研究
根据原国土资源部发布实施的《全国工业用地出让最低价标准》，对低于法定最高年限出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格应按一定的还原利率进行年期修正。按照《城镇土地估价规程》，经过年期修正的土地出让价格优惠幅度并不大，对企业吸引力不多。如按土地还原利率6.75%进行年期修正系数计算，其结果为：
贵州省工业用地弹性出让现状、挑战与对策措施研究
摘要：为进一步完善工业用地供应制度，切实降低工业企业用地成本，提高工业用地节约集约利用水平，促进产业结构转型升级，本文以贵州省工业用地弹性出让试点——X县为研究对象，分析总结了出现阶段X县在工业用地弹性出让中存在的问题，并据此提出政策建议。研究表明在试点中主要存在企业担忧成本、手续、融资、政策方面的问题和政府担忧影响招商引资和短期财政收入的问题，针对以上问题本文建议明确出让程序、制定考核机制、建立价格体系保障贵州省工业用地弹性出让有序、稳定、高效进行。
四是担忧政策有变化，出让期满不能续期。企业在了解该项政策后，明确表示了两方面的担心，一是担心弹性年期出让期满后不能续期，续期手续不好办理，同时也担心先租后让、弹性年期到期后工业地价过高。同时再三询问能不能一次性缴清50年工业用地出让价款，拿到50年土地使用权。
（二）地方政府层面
地方政府的顾虑主要是在两方面：一方面是推行工业用地弹性年期等土地供应方式会在一定程度上影响招商引资。招商引资过程中，正是由于企业的上述顾虑，一时还不能接受和适应新的供地政策，地方政府担心项目不能落地。另一方面是弹性年期等土地出让方式也会影响政府短期的财政收入。实行弹性年期等土地出让，土地出让金明显降低，这在降低企业土地成本的同时，也减少了地方政府的当期土地收益，势必给地方政府造成一定期限内的资金压力，对于财政收入较低的地方政府来说，地方政府推行积极性不高。
磐安县工业用地弹性年期出让实施细则
磐安县工业用地弹性年期出让实施细则（征求意见稿）为提高工业用地利用效率，降低企业用地成本，合理配置土地资源，根据《磐安县工业用地全生命周期管理办法》等有关规定，结合我县实际，制定本实施细则。
一、工业用地弹性年期出让概念和方式工业用地弹性年期出让，是指在工业用地法定最高出让年限内，根据国家产业政策、产业发展周期、投资建设期、生产运营期及我县工业产业发展趋势，结合国土空间规划和产业发展规划,综合确定土地使用年期的土地出让方式。
工业用地弹性年期出让包括确定年期出让和先租后让两种方式。
二、适用范围磐安县（含金磐开发区）的工业用地出让适用本细则。
三、组织保障各区块（管委会）乡镇（街道）依托工业用地出让联席会议制度，统筹发改、经商、财政、资规、建设、生态环境、统计、投促、税务等相关部门，设定产业准入标准，根据项目产业类型、投资强度、行业特点确定具体出让方式和出让年限，明确土地利用绩效评估的指标、方法和程序，做好监督管理工作。
四、出让期限和要求工业用地弹性出让年期一般不超过30年，重大招商引资、重大产业、战略性新兴产业、先进制造业、信息经济产业等鼓励类产业用地的土地出让年限可按40年一次性整体出让。
各区块（管委会）乡镇（街道）可以根据本辖区实际情况，确定本辖区内工业用地弹性出让年期。
确定年期出让可设定20年、25年或30年等出让年限。
通过先租后让方式供应的工业用地，租赁期一般不超过5年，租赁期与协议出让总年期不超过30年。
五、出让价格工业用地弹性年期出让实行最低价标准制度。
根据国土资源部《关于发布实施＜全国工业用地出让最低价标准＞的通知》（国土资发（2006）307号）、国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发（2009）56号）、各地城镇基准地价等有关文件规定，40年工业用地价格按照基准地价确定，20年、25年、30年的出让价格，按照出让年期与工业用地法定最高年期的比值确定修正系数。
2024年工业用地出让管理总结
2024年工业用地出让管理总结一、背景介绍2024年工业用地出让管理是一个重要的领域，在保障工业发展和城市规划中起到了至关重要的作用。
随着经济的发展和城市化进程的推进，对于工业用地的需求越来越大，同时也对工业用地出让管理提出了更高的要求。
因此，2024年的工业用地出让管理工作需要进行总结与反思，以便进一步提高管理水平和效果。
二、主要问题及解决方法1. 用地供应不足的问题在2024年，用地供应不足是一个重要的问题。
随着城市的不断扩大和工业发展的需求，用地供应无法满足市场需求的情况越来越严重。
为了解决这个问题，我们可以采取以下措施：(1) 加大土地开发力度，优化土地利用结构，提高土地利用效率。
(2) 加强土地管理，加大土地整治力度，补齐短板，提高土地供应质量。
(3) 积极引导企业合理利用现有用地，提高土地使用率。
2. 出让价格过高的问题在2024年，出让价格过高也是一个突出的问题。
高昂的出让价格给企业带来了较大的经济负担，影响了企业的发展。
为了解决这个问题，我们可以采取以下措施：(1) 合理确定出让价格，根据市场需求和企业实际情况进行综合评估。
(2) 引导企业通过多种方式筹集资金，降低企业负担。
(3) 推出一系列的优惠政策，鼓励企业投资发展，并降低企业的成本压力。
3. 资金使用管理不规范的问题在2024年，资金使用管理不规范也是一个存在的问题。
由于资金使用监管不到位，导致一些企业滥用资金、浪费资源。
为了解决这个问题，我们可以采取以下措施：(1) 建立健全资金使用监管制度，加强对企业的资金使用管理，确保资金使用的合理性和规范性。
(2) 加强对企业的监督和检查，及时发现和纠正问题，确保资金使用的有效性和效率。
(3) 加大对企业的培训力度，提高企业的资金管理水平。
三、工作成绩与经验教训2024年的工业用地出让管理工作取得了一系列的成绩。
这些成绩主要体现在以下几个方面：1. 用地供应得到保障，有效满足了市场需求。
关于工业用地弹性出让与租赁的几个问题
共 和 国城镇 国 有 土地 使 用 权 出让 和转 让 暂行 条 例 》 及 正 系 数 ＝ ６ ７｛ ［１—１ ／ （ １ ＋ ６ ％） ５ ］ ／［１—１ ／ （ １ ＋ ６ ％） ５ ０ 】 ） ＝１ ８元 ／பைடு நூலகம் 《 招 标 拍 卖 挂 牌 出让 国有 土 地 使 用 权 规 范 》 《 协 议 出 让 国 平 方 米 。 有 土地使 用权 规范 》 ，关 于 国有 土 地 使 用 权 出 让 有 如 下
一
原利 率为 ６ ％ ，求 算 此 时 土 地 使 用 者 应 补 交 的 ５年 期 土
地 出让 金 。
、
工 业 用 地 出 让 政 策 问题
《 中华 人 民共 和 国城 市 房地 产 管理 法 》 、 《 中 华 人 民
５年 期 补 交 出 让 金 ＝ ５ ０年 期 补 交 出 让 金 Ｘ年 期 修
业用 地 出让必 定 ５ ０年 的 习 惯 做 法 。
赁的 ， 应 在 租赁 合 同中 明确 约定 租 金 支付 时 间 、 租 金 调
不 同 的出让年 期土地 使用 权地 价计算 公 式为 ： Ｖ ＝ 整 的时 间间隔 和调整 方式 。土地 租金 标 准 ， 土 地 租 赁 的
Ｖ Ｘ Ｋ ＝Ｖ Ｘ【 ｌ 一１ ／ （ １ ＋ ｒ ） ｍ］ ／ ［ １ —１ ／ （ １ ＋ ｒ ） ｎ ］ 。式 中： Ｖｒ Ｉ 广 实 际 出 租 金 标 准 应 与 地 价 标 准 相 均 衡 （ 租 赁 供 地 租 金 应 与 相 同
限， 引 导 工 业 企 业 以 租 赁 方 式 使 用 土 地 。本 文 就 工 业 用 年 。 经计 算 ， 该 宗 地 目前 正 常 市 场 条 件 下 工 业 用 地 ５ ０年
对工业用地弹性出让政策的思考
对工业用地弹性出让政策的思考作者：暂无来源：《资源导刊》 2018年第10期文 l 王文娟王小漫近年来，为节约集约利用土地、提高土地利用效率，全国部分省、市相继推行工业用地“弹性年期出让”政策，今年1月1日，《河南省工业用地弹性出让实施办法（实行）》开始实施。
办法规定在工业用地供应过程中采取弹性年期出让、先租后让、租让结合的方式，一般性企业租赁年限5～30年，国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等,经相关政府批准后,可合理提高弹性出让年期，最长期限不超过50年。
政策实施必要性根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，工业用地土地使用权出让最高年限50年。
按最高年限50年一次性出让工业土地，从政府角度来说，在财政能力有限的情况下，可以一次性获得一笔开发资金。
从用地企业角度来讲，企业获得稳定的土地使用期，在增加企业资信度的同时，便于企业做出固定资产投资筹划，并能享受土地增值带来的财富。
但是，也面临一定的问题，按照50年出让工业用地使用权，政府调节土地市场能力明显弱化。
根据《全国内资企业生存时间分析报告》，企业成立后3～7年为退出市场高发期，即企业生存时间的“瓶颈期”，2008～2012年间退出市场的企业平均寿命为6.09年，寿命在5年以内的超过半数。
这样产生的后果就是，一方面，生命周期已结束的企业仍拥有较长年限的土地使用权，土地闲置不能发挥效用；另一方面，政府可供的土地资源相对匮乏，新兴产业无地可用。
这种结构性的工业用地供需矛盾形成了制约地区经济持续高效发展的瓶颈，工业用地使用权出让制度改革势在必行。
采用工业用地土地使用权弹性出让的方式可以使政府更好地掌握工业土地资源的主动权，把土地资源及时提供给土地集约利用程度高的产业或企业。
实施后对政府和企业的影响就地方政府而言，“弹性年期出让”政策将影响政府短期的财政收入，实施后，工业用地土地出让底价实行最低价标准制度，加之土地使用年限较少，土地出让金明显降低，这在降低企业土地成本的同时，也减少了地方政府的当期土地收益，势必给地方政府造成一定期限内的资金压力。
工业用地：新政应对低效
工业用地：新政应对低效作者：伍振来源：《国土资源导刊》2014年第03期2014年，土地制度改革将进入深层次领域，与之配套的工业用地制度改革方案，亦逐步清晰。
单一供给后遗症全国政协委员夏涛今年两会上提交了一份名为《关于深化工业用地供给方式改革的提案》。
他建议，将工业用地供给模式从目前的出让为主转为以租赁为主。
工业用地从2007年开始，从协议出让变为了土地招拍挂，这是工业地价发展阶段的一个标杆；背景是国家为抑制地方政府以盲目低价或无偿出让工业用地来吸引投资。
虽然法律表述上，工业用地的批租年限为“不超过50年”，但在过去的很长一段时间，工业用地的出让年限一直没有出现过少于50年的情况。
工业的50年可以视同为土地的租期，土地的出让价款可以视同为50年的土地租金的一次性折现。
夏涛介绍，由于工业项目的产业性、带动性和科技性等特点，决定了工业用地出让的特殊性和复杂性。
供地方式单一性在某种程度上已不完全适应当今我国经济发展方式转变与产业结构调整升级的需要。
据国土资源部的一份统计显示，2013年二季度，全国105个重点监测城市的商业、住宅、工业地价分别为6044元/平方米、4799元/平方米和684元/平方米，工业用地地价明显较低。
2013年底，多名智库专家经过近7个月的全国调研发布的《中国产业园区助推实体经济发展报告》也提出，在工业地价“低价”供给的背景下，借产业名义，行住宅、商业开发，圈地之实的情况普遍存在，且这种以地产开发的主导不利于实体经济的发展。
一份国土部通过对10省区调研形成的《改革工业用地供应制度研究报告》（以下简称《报告》）显示，工业用地效率不高的问题普遍存在。
湖南测算的工业用地综合容积为0.45，而据2012年集约用地评价显示，至2011年底，国家级开发区用地综合容积率为0.83。
这与国家级开发区工业用地综合容积率最高的3.36作简单对比，工业用地集约利用水平仍需大力提高。
而“招拍挂”更是流于形式，名为公开竞争，实为定向协议出让。
工业用地先租后让及弹性年期出让分析
工业用地的先租后让及弹性年期出让是指政府部门将工业用地在一定时期内以出租的形式提供给企业使用，过期后根据企业的经营情况和需求决定是否进行续租或出让给企业。
这种形式相对于传统的固定年限出让更具灵活性，能够更好地满足企业的需求，提供良好的发展环境。
工业用地的先租后让及弹性年期出让有以下几个优势：首先，先租后让可以提供给企业更多选择的空间。
传统的固定年限出让，企业在使用过程中受到时间的限制，万一在到期前没有充分开发利用，就会造成浪费。
而先租后让则给了企业更多的时间来适应和发展，使企业能够更加充分地挖掘和利用用地的潜力。
其次，弹性年期出让能够更好地适应企业的经营需求。
传统的固定年限出让，并不能完全满足企业的发展需求，一旦用地年限到期，企业在继续发展的时候就面临着扩展困难。
而弹性年期出让则可以根据企业的实际情况来进行延长，提供更好的发展条件，激发企业的创新活力。
再次，先租后让及弹性年期出让具有更灵活的政策制度。
传统的固定年限出让，政府管理较为僵硬，企业也缺乏参与度和话语权。
而先租后让及弹性年期出让则可以建立更加灵活的政策、机制和制度，使企业能够更好地参与到用地管理中，提供更好的公平环境。
最后，先租后让及弹性年期出让可以降低企业的用地成本。
传统的固定年限出让，企业往往需要一次性支付较高的土地出让金或租金，对于刚起步的企业来说是一笔不小的负担。
而先租后让及弹性年期出让则可以将成本分散，减轻企业的负担，为企业的发展提供更好的支持。
对于政府部门来说，先租后让及弹性年期出让也具有一定的优势。
首先，政府可以通过出租的方式使得工业用地能够更好地得到利用，避免了部分用地闲置造成的资源浪费。
其次，政府可以根据企业的租金缴纳情况以及用地利用情况来评估企业的经营能力和发展潜力，更好地进行用地的管理和规划。
在实施先租后让及弹性年期出让的过程中，需要注意以下几个方面的问题：首先，政府部门应该建立完善的监督机制，对企业的用地使用情况进行跟踪和监测，确保企业按照规定的用地要求进行合理利用。
工业用地出让管理总结
工业用地出让管理总结工业用地是指供工业企业建设厂房和办公场所的土地，是城市经济发展的重要支撑和基础设施之一。
工业用地出让管理是指根据国家规定和城市发展需要，将土地资源出让给符合条件的企业进行开发和利用的过程。
合理、高效的工业用地出让管理对于促进经济发展和优化城市产业结构具有重要意义。
本文将对工业用地出让管理进行总结与分析。
首先，工业用地出让管理需要坚持市场化原则。
市场化是出让工业用地的基本原则，也是推动城市经济发展的重要保障。
在工业用地出让过程中，应依法确定出让方式和标准，通过竞争招标、拍卖或协商等方式确定土地出让对象，并通过公开透明的程序实施出让。
同时，应根据市场需求和土地资源供给，合理确定出让价格和合同期限，确保土地利用效益最大化。
其次，工业用地出让管理需要注重规划和产业导向。
规划是城市经济发展的基础，也是工业用地出让的重要依据。
在出让前，应根据城市的总体规划和产业发展方向，进行细致的用地规划，确保合理的土地利用和经济效益。
同时，应合理确定土地用途和产业结构，促进产业集聚和优化配置，提高产业附加值和城市竞争力。
再次，工业用地出让管理需要加强监管和服务。
监管是工业用地出让管理的重要环节，也是保证公平竞争和防止资源浪费的重要手段。
相关部门应建立健全土地出让管理制度，加强对出让过程和结果的监督和检查，查处违规行为，建立行业联合惩戒机制，确保土地出让的公平、公正和透明。
同时，应加强对工业企业的跟踪和服务，帮助企业解决用地问题和发展难题，提供优质的政策支持和配套服务。
最后，工业用地出让管理需要注重可持续发展。
可持续发展是现代城市发展的重要理念，也是工业用地出让管理的重要目标。
在出让过程中，应强化土地资源保护意识，加强对土地利用的约束和管理，推动工业企业实施清洁生产和环境保护措施，促进经济发展与生态环境的协调发展。
同时，应注重提高土地利用效率，推动土地多功能利用，提高土地利用强度和效益，实现经济效益和生态效益的统一。
2024年工业用地出让管理总结
2024年工业用地出让管理总结随着我国经济的不断发展，工业用地的需求也在逐年增加。
为了合理规划和管理工业用地，促进工业发展，各级政府在2024年对工业用地出让管理进行了一系列的改革和创新。
本文将总结2024年工业用地出让管理的亮点和问题，并提出相应的改进措施。
一、工业用地出让管理的亮点1. 划定合理用地规模：2024年，各级政府根据工业用地需求和发展规划，划定了合理的用地规模。
通过科学的调研和规划，将工业用地规模与产业发展需求相匹配，避免了过大或过小的用地规模，为工业发展提供了有力的支持。
2. 引入市场化机制：2024年，各级政府采取了市场化的出让方式，通过竞拍或招投标等方式进行工业用地的出让。
这种市场化机制使得用地出让更加透明、公平，有效避免了行政干预和权力寻租的问题，提高了资源配置的效率。
3. 加强监管和审批：2024年，各级政府对工业用地的监管和审批加强了力度。
通过建立健全的用地管理制度，对用地出让和使用进行审查，加强对违规行为的惩处，有效遏制了乱象和不当行为，保障了工业用地的合理利用。
4. 优化用地环境：2024年，各地在工业用地出让管理中注重优化用地环境。
在用地出让过程中，要求企业提供环保设施建设和运营保证金，对环境友好型企业给予支持和倾斜，以保护环境和提升工业用地的质量。
二、工业用地出让管理存在的问题1. 市场机制尚不完善：尽管2024年采取了市场化的出让方式，但目前市场机制仍不完善。
一方面，行业竞争不充分，导致少数投资者垄断市场，影响了公平性和效率性；另一方面，用地价格过高，企业承担过大压力，影响了企业的发展和竞争力。
2. 监管和审批仍有漏洞：尽管加强了监管和审批力度，但由于人力资源不足和制度不健全，仍存在监管漏洞和审批滞后的问题。
一些企业利用漏洞和空子，违规使用用地，导致资源浪费和环境污染，需要进一步完善监管和审批机制。
3. 环境保护需要进一步加强：尽管注重优化用地环境，但工业用地的环保问题仍然突出。
工业用地出让实行弹性年限和后评价之必要性的探讨
后得 出的结果 。尽管该 区域 的“ 轻
纺 产 业 土 地 效 益 ” 能 比其 他 区域 可 的“ 纺 产业 土地 效 益 ” 高 。 轻 要 内 生 性 因 素 可 以 理 解 为 动 态 的 、 随 时 间 的 推 移 早 晚 要 发 生 的 因素 。 在 工 业 用 地 出 让 时 ，除 了
势企业 。
江 高科技 园 区的部 分产业 和金桥
出 口加 工 区 的 大 部 分 产 业 就 属 于 这种 情况 。
正 确 的产 业 定 位 和招 商 引 资 把
关 ．下 列 三 个 主 要 的 工 业 土 地 比
化
（ ）影 响土地 价值 的因素 变 ３
影 响 土 地 价 值 的 因 素 按 照 估 价 理 论 来 划 分 ， 一 般 因 素 、 域 有 区 因 素 和 个 别 因 素 。一 般 因 素 也 可
化。 当土地 的级 差地 租提高 时 ， 要 求该 土地 的使 用性质 或能级 要有
相 应 的提 高 。
产业 （ 节能 环保 、 新一代信 息技术 、 生物 、 高端装备制 造 、 能源 、 新 新材
料 和 新 能 源 汽 车 等 产 业 ） 比如 张 。 江 园 区 在建 设初 期 ， 园 区 北 部 引 在 进 了 一批 小 家 电制 造 业 等 。 着 上 随 海 经 济 结 构 的 升 级 和 张 江 经 济 区 位 条件的提升 ， 比较 效 益 低 下 的 小 家 电制 造 业 就 不 适 合 留 在 张 江 高 科技 园区了。 （ ） 业 经 营状 况 ２企 企 业 经 营状 况 是动 态 的 ， 可
地 淘 汰 该 类 企 业 。 把 土 地 腾 土地 产
出 效 益 不 占 比较 优 势 ，影 响 土 地 价 值 的 因 素 发 生 了 变 化 ，即 区 位 条 件 发 生 变 化 后 ．该 区域 发 展 高 端 产 业 （ 改 变 用 途 ） 以 使 土 地 或 可 得 到 该 时 期 的 最 高 最 佳 利 用 。 张
工业用地出让也应招拍挂——从经营性用地出让得到的启示
Land for Industrial Use Should Be Sold in a Regular Way——An Enlightenment from Sales of Profit-
oriented Land
作者： 刘涛[1];梁流涛[1]
作者机构： [1]南京农业大学土地管理学院,江苏南京210095
出版物刊名： 国土资源科技管理
页码： 54-57页
主题词： 经营性用地;工业用地;差别垄断;垄断竞争
摘要：通过对经营性用地和工业用地的出让方式进行比较，认为工业用地的协议出让方式不利于我国的耕地数量保护，造成了国有土地资产大量流失。
中央政府作为法定的城市国有土地所有者和管理者，要通过价格机制、竞争机制、供求机制，实现土地的最大价值，体现土地资源的稀缺性。
无锡市人民政府办公室关于优化市区工业用地出让机制助推产业高质量发展的通知-锡政办发〔2020〕26号
无锡市人民政府办公室关于优化市区工业用地出让机制助推产业高质量发展的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------无锡市人民政府办公室关于优化市区工业用地出让机制助推产业高质量发展的通知锡政办发〔2020〕26号各区人民政府，市各委办局，市各直属单位：为进一步强化工业用地全链闭合管理，优化土地资源要素配置模式，推动工业用地提质增效，经研究决定，在《市政府办公室关于进一步加强市区工业用地供应管理的实施意见》（锡政办发〔2018〕62号）基础上，进一步优化工业用地出让机制。
现将有关要求通知如下：一、总体目标按照高质量发展要求，深入推进产业强市战略，以供给侧结构性改革为主线，以提升工业用地产出效益为导向，强化各区政府（管委会）的工业用地出让监管主体责任，优化工业用地出让评审制度，完善工业用地弹性出让机制，调整产出绩效评价指标体系，形成从准入、出让、建设、投产到监管的全链闭合管理体系，进一步提高工业用地质量和效益，加快推动产业转型升级。
二、主要任务（一）优化工业用地准入门槛。
由各区政府（管委会）梳理现行工业用地评审制度，重新制订工业用地出让前的决策评审制度，细化项目准入标准，并将安全生产、环境影响等要求纳入工业项目产出监管协议中予以监管。
（牵头单位：各区政府〔管委会〕；配合单位：市发展改革委、市工业和信息化局、市生态环境局、市市场监管局、市自然资源规划局、市财政局、市科技局、市应急局、市商务局、市卫生健康委）1．完善评审准入机制。
完善工业用地出让区级联合评审机制，由区政府（管委会）分管领导召集，发展改革、工业和信息化、生态环境、应急管理、市场监管、自然资源规划、财政、科技、商务（招商）、卫生健康等部门共同参与，集体评审工业项目准入条件。
工业用地出让实行弹性年限和后评价之必要性探讨
工业用地出让实行弹性年限和后评价之必要性探讨—写在开发区土地集约利用评价之后袁东华许军周建明关键词：优化工业用地出让方式弹性年限后评价内生性因素前言根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第55号），工业用地土地使用权出让最高年限五十年。
现各地普遍按最高年限五十年一次性出让工业土地，这种方式一定程度上阻碍了土地集约利用程度的有效提高。
当工业用地发生比较效益低下、需要为土地转换产业或企业而年限又尚未到期的情况下，原土地使用权人或不愿意转让、或带走土地增值收益。
采用工业用地土地使用权“弹性年限+后评价”的方式可以使代表国家利益的开发区管理机构更好地掌握工业土地资源的主动权，把土地资源及时提供给土地集约利用程度高的产业或企业。
一、土地利用存在的问题（一）现行土地出让方式优点从供地方来说，通过一次性出让土地五十年使用权，可以回收一笔开发资金。
这对于整个国家或区域经济处在初级发展阶段，财政能力有限的情况下是一个获得专项开发资金的办法。
从受让方来说，出让土地五十年使用权对企业有一个稳定的土地使用期，便于企业做出固定资产投资筹划；拥有可转让的土地不动产可增加企业的资信度，在需要时可以用不动产进行担保和融资，并能享受土地增值带来的财富。
（二）现行土地出让方式缺点缺点主要是有限的优质土地资源不能及时有效地、动态地进行配置，不能克服工业土地比较效益低下的内生性因素。
1. 有限的优质土地资源不能有效地进行配置在许多情况下，开发区为了吸引企业投资，着眼于获取企业落户生产经营的税收、就业和产业联动效应。
所以往往以较低的价格甚至低于土地获取成本的价格出让给企业，其早期回收开发资金的功能并不明显。
工业用地的土地出让金净收入远比其他经营性土地（居住、办公、商业）出让金净收入为低，其份额占整体经营性土地出让金净收入的比例很小。
工业用地的出让价格是各类建设土地用途中最低的。
各地为了支持产业的发展，看重的是产业发展所带来的后续效益。
工业用地弹性出让与租赁存在的问题与对策研究
工业用地弹性出让与租赁存在的问题与对策研究摘要：为了对工业用地的经济价值和现实作用进行强化，相关部门应在弹性出让和租赁制度的基础上全面分析工业用地，在标准化规章条例的基础上解决工业用地弹性出让和租赁中存在的问题，以彰显工业用地价值。
关键词：工业用地弹性出让租赁问题对策1、工业用地弹性出让与租赁要求为了进一步推动社会工业行业的快速发展，需要相关人员采取科学有效的办法对弹性出让和租赁存在的问题进行分析，之后针对工业用地弹性出让和租赁工作严格根据标准化要求进行，以确保工业用地弹性出让和租赁的准确性水平，不断提升工业行业的综合发展水平。
经过研究发现，工业用地弹性出让和租赁要求具有复杂化特征，主要表现在以下几个方面：①在工业用地弹性出让和租赁还没有开始之前，需要工作人员做好社会工业行业发展趋势及不同区域工业用地占地面积等方面信息的分析，并结合分析结果对工业用地弹性出让和租赁进行合理规划。
只有采取有针对性的对策对工业用地弹性出让与租赁中出现的问题进行调整，才能更好的促进工业用地出让和租赁核算工作持续稳步开展。
②对于工业用地弹性出让和租赁本身来说，两者都具有一定的法律内涵，工作人员需要在各项法律规章的基础上进行科学合理分析，以各项法律规章为依托来不断优化工业用地弹性出让及租赁核算中的违法行为。
进一步遏制工业用地弹性出让和租赁中的违法行为的持续恶化，使出让与租赁的法律内涵更为完善，充分发挥出其在工业用地中的作用。
③为了确保工业用地弹性出让和租赁核算工作可以顺利开展，需加大相关人员的培训，对使其各项标准化规章条例进行熟练掌握。
同时还能将基础信息在各项核算工作中的效果充分体现出来，不断凸显工业用地弹性出让和租赁价格核算结果的准确性和具体化作用。
同时还能为优化工业用地弹性出让和租赁问题提供参考依据，进而更好的满足工业行业对工业用地需求。
2、工业用地弹性出让工业用地弹性出让制度中对弹性出让进行了明确规定，是指不超过法定最高出让年限的土地出让行为。
土地调控新规下工业地产何去何从
土地调控新规下工业地产何去何从不久前，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（下称“通知”)出台.《通知》针对土地调控中出现的建设用地总量增长过快、低成本工业用地过度扩张等新动向、新问题，提出了一系列措施。
《通知》无疑将对刚刚在中国工业地产领域燃起投资热情的国内外投资者产生相当的调控作用。
对此，《第一财经日报》就相关事宜及工业园区的发展趋势等问题对仲量联行工业部总监单维其进行了专访。
仲量联行集团是全球领先的房地产服务和投资管理公司，管理着全球7000万平方米的资产,是全球最大的物业服务提供者。
其投资管理公司拉塞尔投资管理公司，是全球最大和最多元化的房地产投资管理公司之一。
《第一财经日报》：不久前，政府出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，规定从明年开始，工业用地要招拍挂出让,这一政策的出台，对工业地产市场将产生怎样的影响？单维其：从明年开始，土地将进行招拍挂出让，中央制定最低价标准,这使得目前整个市场非常活跃，很多人都希望在12月31日前拿到土地证。
但现在看来，由于审批程序和时间等原因，目前还没有拿到土地证的基本上不可能拿到了。
从短期影响来看,该举措,会造成成本进一步上升,且供应减少，但工业土地价格将会逐渐回归价值，因此长期来看,将有助于土地出让市场的规范操作.一直以来,土地价格都低于价值，这与地方政府招商引资策略是分不开的。
以低价格换取投资和就业在一定时期内是有效的方式，但是随着大量园区的仿效，造成了大量园区的激烈竞争,打价格战。
同时，由于模式趋同，盲目比拼土地价格,推出优惠政策、税收返还等.也造成了大量非法占用土地等投机行为。
2004年，中央对园区进行整顿，但工业土地供应开始一直处于供不应求的状态。
土地价格，尤其是二级市场价值、价格上升很快，造成投机行为也剧增.目前，我们的一些产业中集约用地程度太低，土地浪费严重；而且,一些地方为了招商引资,互相攀比，竞相降低工业地价吸引投资者，目前要杜绝这种现象有一定难度。
商洛市人民政府办公室关于印发工业用地使用权弹性出让十条措施的通知
商洛市人民政府办公室关于印发工业用地使用权弹性出让十条措施的通知文章属性•【制定机关】商洛市人民政府办公室•【公布日期】2022.10.08•【字号】商政办函〔2022〕100号•【施行日期】2022.10.08•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文商洛市人民政府办公室关于印发工业用地使用权弹性出让十条措施的通知各县区人民政府，商洛高新区（商丹园区）管委会，市政府各工作部门、事业机构：《商洛市工业用地使用权弹性出让十条措施》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
商洛市人民政府办公室2022年10月8日商洛市工业用地使用权弹性出让十条措施工业用地使用权租赁、先租后让及弹性出让，是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。
商洛市行政区域内供应工业用地使用权租赁、先租后让及弹性出让的管理和实施适用本措施。
第一条商洛市供应的工业用地，除按国家规定的工业用地最高出让年限出让外，可按租赁、先租后让及弹性出让方式供应。
工业用地使用权租赁，是指国家将一定年限的工业用地使用权出租给土地使用者（以下简称为承租人）使用，由承租人与自然资源主管部门签订国有建设用地使用权租赁合同（以下简称为租赁合同），并依法支付国有建设用地使用权租金的行为。
工业用地使用权先租后让，是指工业用地使用权承租人租赁期满后，经申请批准与自然资源主管部门签订国有建设用地使用权协议出让合同，转为出让并依法支付国有建设用地使用权出让金的行为。
工业用地使用权弹性出让，是指工业用地使用权在法定最高出让年限以内，根据产业发展要求和意向用地单位经营情况，合理确定工业用地使用权出让年限，由土地受让人与自然资源主管部门签订国有建设用地使用权出让合同（以下简称为出让合同），并依法支付国有建设用地使用权出让金的行为。
第二条工业用地使用权租赁、先租后让及弹性出让纳入国有建设用地使用权供应计划，与国土空间规划衔接，由自然资源主管部门负责指导，各级政府负责监督。
工业地产超低价时代面临终结 低买高卖走向末路
工业地产超低价时代面临终结低买高卖走向末路工业地产超低价时代即将结束。
继2006年国务院发布《关于加强土地调控的有关通知》（以下简称《通知》）、随后国土部相关负责人再次表示针对目前工业用地出让最低价标准即将统一制定相关的工作方案和技术方案，业内人士分析，开发商们企图靠超低价获取工业用地的时代将面临终结。
工业用地――超低价的终结者？“国土资源部将统一制定关于工业用地出让最低价标准，工业用地的定价权将从地方收归中央。
”本月15日，国土资源部土地利用司相关负责人就《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》有关问题进行了解释。
很长一段时间以来，我国工业用地供应过多、增速过快，在相关调控措施出台之前，相当一部分开发商乐于获取工业用地的主要原因在于工业用地的拿地成本较低，开发商在成功拿地之后，可以将盖好的厂房以写字楼的形式出租，从而在形式上变工业地产为商业地产，获取更大的利润空间。
而根据相关统计数据显示，目前全国仅有1/3的省份制定并公布了协议出让土地的最低价标准，1/3的省正在研究制定过程中，另有1/3的省没有制定标准。
即使在1/3制定了最低价标准的省份里，在出让土地的时候，明面上也没有突破最低价标准，但背地里却以各种形式给予补贴和返还，导致事实上企业仍以比较低廉的价格获得土地。
基于此，国土资源部相关负责人表示，工业用地超低价拿地的时代势必要随着调控措施的出台而面临终结。
开发商——低买高卖穷途末路？记者在采访时了解到，未来新的工业用地出让最低价标准将按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的标准制定。
同时，根据国土资源部在9月5日发布的《通知》内容显示，未来，工业用地将逐渐实现“招、拍、挂”的出让方式，而出让价格则一律不低于最低价标准。
“工业用地出让方式及出让价格的转变，将直接影响开发商的拿地成本及拿地之后获取的利润空间。
”中国企业海外发展研究中心主任孙飞在接受记者采访时表示。
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苏智渊戴德梁行中国区工业及物流地产部主管
亦庄经济开发区规划沙盘。
如何更有效地利用工业用地
关乎产业升级和国计民生，考验着中央和地方的管理智慧■ IC
■苏智渊/文
北京经济技术开发区近期推出了工业用地出让弹性年限的试点制度，把工业用地的使用年限从 50年下调为 20年。
从全国来看，北京经开区并不是第一个提出工业用地弹性年限的地方。
深圳市政府在今年年初就专门出台过一个关于优化资源配置促进产业转型升级的“ 1+6”文件，其中就提到“未来深圳将根据产业类型实行差别化供地、差别化地价，并将工业用地的土地使用权最高年限下调至 30年”。
在我国土地所有制度下，除了集体用地等农村土地，就是国有土地了，而国有土地通过批租进行出让时，出让年限按照土地性质分为住宅用地 70年，商业用地 40年，综合用地 50
年，以及工业用地 50年。
由于我国土地是国有的，所以土地批租不是真正的买卖，而是一种长期租赁，工业用地的 50年产权可以视同为土地的租期为 50年；土地的出让价款可以视同为 50年土地租金的一次性折现。
这一套土地批租出让体系从上世纪 80年代末开始，到今天已经运作了超过 20年。
这期间，工业用地的出让方式从 2007年开始由协议出让转变为土地招拍挂，但出让方式的变化并没有影响到出让年限。
虽然法律表述上工业用地的批租年限为“不超过50年”，但在过去的很长一段时间内，工业用地的出让年限基本没有出现过少于 50年的状况。
在讨论这个问题前，有必要说明一下工业用地市场的背景。
上面提到，工业用地从 2007 年开始由协议出让变为了土地招拍挂，这是工业地价发展阶段的一个重要节点，其背景是国家为了抑制地方政府为吸引投资而盲目地低价或无偿出让工业用地。
在此之前，我国工业地价一直处于一个相当平稳的区间。
在招拍挂之后，工业地价出现了明显的上翘，从 2007年到 2012年底，上海的一手工业土地出让价格从人民币 25万元 /亩上升到了近 67万元 /亩，每年的地价平均增幅达到 22 %。
这还没有计算二手土地的转让，目前在上海的部分地区，二手工业用地的实际交易价格往往是一手工业地价的 2倍。
深圳是目前全国工业用地平均地价最高的城市。
截至 2012年底，深圳的平均工业地价已经达到了 117万元 /亩，远高于上海和北京。
造成这种情况的最主要原因，是土地供给受到中央工业用地的土地指标限制开始变成稀缺资源。
同时，北上广深这样的市场经过多年发展后，工业用地基本已经告罄，这样就倒逼工业地价开始进入一个快速上升通道。
这也是这几年工业地产开始出现投资热潮的一个重要原因。
了解了这个背景，我们大致就可以看出工业地价弹性机制产生的缘由了。
笔者认为主要有三个方面：首先.地价太高导致大量的产业项目向低成本地区转移，北上广深面临成本过高的瓶颈；其次，一些低附加值的产业项目长期占据产业用地，但又无法提供令人满意的税收产出，土地无法获得再利用的机会；最后，政府面临无产业地可供的尴尬，对地方政府官员的招商引资政绩考核产生负面影响。
制定较短的工业用地出让年限，可以在一定程度上解决上面的问题。
首先，工业用地年限 20年或 30年的出让价格肯定会低于 50年的，这样投资进入门槛就低了很多，如果遇到一些有潜力的优质企业，其落地的机会就增大很多。
其次，如果一些企业无法完成其对政府的税收或产出承诺，一个较短的年限也利于政府在法理上较快收回土地，对于提高土地的配置效率有帮助。
再次，地方政府可以把产业土地价款产生的财政收入分配到一个更平均的区间，避免因为一个大的产业项目“一年撑死，一年饿死”。
最后，是对地方财政价值实现的最大化。
毕竟，按照现在工业地价的发展趋势， 20年后的市场价格将会达到一个惊人的数字，这样一来，尽早收回已批租的产业用地，用届时的市场地价重新进行新一轮批租，无疑将可以让政府获取的土地价值最大化。
这就好比市场租
金如果预期涨速过快，业主就会尽量缩短租约的时间，让自己的租金收益最大化。
但是弹性地价机制也不是万能的灵丹妙药，它像一把双刃剑，也会带来一些负面的影响。
首先，在法理上的挑战。
国有土地一定年限的有偿使用与《物权法》里面的一些条款之间的冲突已经越来越受到瞩目，大众对于土地年限结束后到底以什么方式、什么价格续租本身已经心存疑虑。
显然，缩短土地使用年限，就加快了把这方面问题摆到桌面上的进度，这会不会对其他类型的土地出让产生影响还是一个未知数。
其次，对于产业投资稳定性的担忧。
工业用地定为 50年，是有一定的产业投资稳定性的考虑的，其潜台词是政府鼓励企业把自营业务做大做强，从而在一段较长的时期内不用考虑固定资产对于企业运营的影响。
如果产业用地使用时间缩短，就意味着企业的投资稳定性出现风险，企业需要考虑万一无法到达政府的税收要求（这个要求在很多地方往往是经常变化的），或者自己无法承受 20年以后的地价，自己的固定资产投入是否就血本无归了？从房地产评估的角度，绝大多数建筑物的使用寿命是要长于 20年的，这些物业到时候的价值怎么计算？
另一方面，很多企业为了扩大流动资金规模，往往使用固定资产进行贷款。
一旦土地使用年限缩短，物业价值将不得不按照土地使用年限被加速折旧。
显然在使用一段时间之后，即使建筑物前期投入成本相同，短土地期限的固定资产可用贷款余额也将远小于长土地期限的可用贷款余额，因为无论土地还是建筑物的残值都在加速减少。
此外，从内在价值的角度，政府有多次“剪羊毛”的嫌疑；50年的工业地价，因为时间成本的关系，在前 20~30年往往是价值波峰期，显然一次性收取 50年的地价和每 20~30年收取一次地价，对于地方政府来讲其表面价值（即使不考虑土地升值因素）是完全不同的。
同时，毕竟工业用地价格与税收产出共同组成了地方政府财政，如果政府片面追求多收地价，多次“剪羊毛”，而忽视其作为企业服务者和环境打造者的角色，那么只能说，这是一种短视的行为。
总之，作为一种对目前已有土地制度的改革尝试，笔者认为产业用地的弹性地价制度就像一把“双刃剑”。
如何恰当地使用，既能降低地价门槛，又能保障企业发展的稳定性，应当是政府出台类似政策的考虑重点。