20071225_美国圣荷西_高铁站区发展模式研究@区域发展、发展模式

区域级 —
美国案例 站点分析 San jose Diridon
San Jose Diridon站点周边物业开发的核心驱 动：以体育设施提升人流，带动区域成熟
1991年
体育设施 (HP Pavilion) HP Pavilion 建于1991，1993 年开放，占地 6.88万平米，平 均120-180次活 动/年，赛事、活 动频繁，吸引来 自全国的球迷， 区域人气瞬时提 升；
社区内商业配 套随之而起：如 面包房、洗衣店、 杂货店等。
站点东南侧将 用于各项赛事、 要建16-18层的 音乐会及其它大 Cando、公寓， 事的兴办，其周 边设有办公、零 售商业及停车场。
本报告是严格保密的。
16
美国案例 站点分析 San jose Diridon
HP Pavilion体育馆 1991年建立，耗资162.5百万 美元(圣荷西政府投资)，惠普投资 3.13百万美元(到2018年)享有HP 的命名权； 场馆举办活动120-180次/年， 可举办曲棍球、篮球、多方会议 等，是圣荷西鲨鱼队的主战场， 吸引了全国一大批球迷。 Cahill park花园/广场
两大市政设施（HP Pavilion和Cahill park公园/广 场）先行建设，很大程度上加快了区域的成熟
HP Pavilion
Cahill park花园/广场于2005 年开放，占地2.35万平米，由圣荷 西政府投资建成；
主要用于Diridon站点人流的疏 散。 圣荷西史迹玫瑰花园 1995年3月成立，占地182万平 米，位于Diridon站点北方1.2公里 处，距离机场5分钟车程，由圣荷 西政府投资建成； 花园中展示了6000株、3400种 以上的野生玫瑰，供全世界游人 观赏。
站点周边500米 HP Pavilion体育馆 300米
酒店//博物馆/写字楼/商业
居住区域
花园 /广场 /商业
居住区域
本报告是严格保密的。
12
美国案例 站点分析 San jose Diridon
综合用公寓
San Jose Diridon站周边500米范围内物业功 能布局图
公寓Fra Baidu bibliotek口
商业 (待建)
公寓 (待建)
Santa Clara
San Jose Diridon
本报告是严格保密的。
9
San Jose Diridon站 —市政集中型
本报告是严格保密的。
10
美国案例 站点分析 San jose Diridon
San Jose Diridon站位于圣荷西东部，距离圣荷西国际机场 约2.7公里，距离硅谷工业区约4公里，站周边区域功能主要 分为两大类：站点东面的体育休闲功能和西面的居住功能
占地 物业 客户 原因
(万平米)
档次
体育设施(HP Pavillion)
6.88
场馆能够容纳2万人；区位交 运动员、艺术家、 国家级 通条件好；拥有1800个停车位 观众等 及6个旅游巴士停车位
体育设施(棒球场)
9.31
国家级
运动员、艺术家、 可容45000人，周边是办公及 观众等 零售商业，有停车位
站点选取原则： 重要的交通枢纽（城际间/重大设施附近/与其它轨道交 汇） 距离硅谷较近，承载硅谷的需求 站点选取： San Jose Diridon ——与轻轨LRT接轨，临硅谷 Santa Clara——毗临圣荷西国际机场，硅谷位于其中 Millbrae——Caltrain与BART(湾曲快速运输线)接驳，毗 临旧金山国际机场 San Bruno ——毗临旧金山国际机场
333
硅谷鸟瞰图
2000年
2006年
1. 圣荷西发展成为农产品物流基地：1864年Caltrain通车后，直接连通圣荷 西与旧金山，此时，圣荷西发展为San jose clara谷地农产品的集散和加 工中心，直接运输到旧金山；
Caltrain客流
2. 促进产业群发展，提高就业率：Caltrain的存在极大的促进了圣荷西交通 的发展，20世纪70年代， San jose clara谷地由农产品基地发展成为高科 技技术中心，即今天的“硅谷”，形成了由圣荷西到旧金山的侠长工业带， 随即带动了周边人口、商业、住宅、高科技产业、旅游业等的兴旺； 3. 提升了客流量：Caltrain与旧金山国际机场、圣荷西机场的接轨，减轻了 交通滞障，很大程度上提升了客流量（提高30%-60%），增强了与外界的 联系。
本报告是严格保密的。
Caltrain车站
7
项目发展过程中遇到的问题


站点周边区域的发展历程
站点周边500米范围内物业的布局及物业功能比例 站点交通接驳的处理
站点周边区域发展的驱动模式
本报告是严格保密的。
8
美国案例
项目为相关利益群体或开发商创造价值的核心 举措（发展模式、规划、产品等）
San Bruno Millbrae
圣荷西国际机场 2.7公里 4公里
San Jose Diridon
站点周边区域物业比例(500米范围内)： 市政设施约30%，住宅约45%，商业约15%，办公约10% 客流量（规划中2025年客流量）： 27500人/日
本报告是严格保密的。
11
美国案例 站点分析 San jose Diridon
San Jose Diridon站周边区域交通图
架空
区域主干道
公交 总站
Caltrain AM TRAK ACE 站台 地下通道
商业 (待建)
87号高速路
VTA 站台
公寓 (待建)
架空
本报告是严格保密的。
14
美国案例 站点分析 San jose Diridon
San Jose Diridon站周边客户分析
Diridon是重要的交通枢纽站 点，疏散人流；生活配套；集 聚人气；
花园/广场
2.35
区域级
站点旅客
住宅 商业 (零售) 办公
本报告是严格保密的。
近30
中高档
自住(单亲家庭居 多)、租凭(体育 爱好者) 本区步行客户 —
区域文化氛围浓，靠近HP Pavilion
区域商业配套 交通便利 15
9.55 6
半岛通勤列车Caltrain建于 1851年，1863年通车， 主要运行 于旧金山和圣荷西之间；经过第 二次世界大战及之后的升级改造， 鉴于其重要的交通地位，1997年， 由政府收购，正式定名为 “Caltrain”; 2004.7，经过两年的改造工程， Caltrain提升为“Baby Bullet”, 全程需时57分钟，比原来缩短了 33分钟，2007年提速后，全程需 时少于30分钟; 2005.5鉴于财政收入不足，对 票价及时间表进行调整、同时增 加了12辆车，2007年，Caltrain 的日客流量为3.2万人/日
2001-2007年 Caltrain总收入变化
2007年
本报告是严格保密的。
6
美国案例
项目基本情况——Caltrain对于旧金山湾区 GDP增长、失业率降低的贡献不可忽视
旧金山湾区GDP(百万美元) 500 400 300 200 100 0 400
8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 2000年 2006年 旧金山湾区失业率 6.60% 4.30%
世联研究案例
美国高铁案例
本报告是严格保密的。
[关键字]：

美国、高铁、轨道交通、站点周边物业功能布局及发展模式
[案例简介]：

美国高铁站点及周边物业发展模式
[案例适用范围]：

城际轨道、高铁
本报告是严格保密的。
2
美国案例
项目基本情况——Caltrain经过加州三个郡(旧金山、 圣马刁、圣克拉拉)，共32站，全长124.6公里
史迹玫瑰 市政玫瑰 花园 花园
HP展览 馆
San Jose特色 交通 州际公路中心，2条铁路线 和1个大型机场
商业 140多个购物中心 建筑 多利亚式建筑 教育 市政
斯坦福大学、圣荷西州立 大学、圣荷西市立学院等
阿卢姆罗克公园、玫瑰公 园、历史博物馆、艺术博 资源 物馆等
本报告是严格保密的。
5
美国案例
斯坦福大学 San Jose Diridon是圣荷西 主要的客运站，距离硅谷4公里， 距离圣荷西国际机场2.7公里， 也是Santa Clara County的一 个重要运输节点； 2005年，在站点西部与轻轨 LRT接轨，是几条重要线路的交 汇处，成为唯一一个美铁 (Amtrack)和Caltrain共同运营 的站点 ，也是美国西部最富裕 的交通枢纽中心； 站点周边集合了圣荷西市的 市政玫瑰花园、史迹玫瑰花园、 HP Pavilion体育馆、博物馆等 重大市政设施，是圣荷西的体 育、旅游文化中心； 站点周边区域功能主要分为 两大类：东面是体育功能为主 辅以居住、商业功能，西面以 居住功能为主辅以商业、办公 功能。 圣克拉拉大学
圣荷西市
加 州 区 位 图
Caltrain线路图
本报告是严格保密的。
Caltrain
3
美国案例
项目基本情况——旧金山湾区是美国著名的工业区，区 内主要城市有旧金山、圣马刁、圣荷西和奥克兰
旧金山湾区是指环绕美 国西海岸旧金山海湾一带 的地域，共有9 个县、101 个城市面积17955km2 ， 人口693 万(2000 年) ，是 继纽约、洛杉矶、芝加哥、 休斯顿之后的美国第五大 都市区。区内主要城市有： 旧金山、圣马刁、圣荷西 和奥克兰。举世闻名的硅 谷位于本区。2000 年区域 国民生产总值（GRP） 为 3 210 亿美元； 著名学府斯坦福大学及 圣荷西州立大学均位于圣 荷西，且都设有Caltrain站 点。
townhome
小户型 租赁公寓 零售和服务 酒店和旅馆
townhome
本报告是严格保密的。
餐饮 市政设施 办公/车库
13
美国案例 站点分析 San jose Diridon San Jose Diridon站有4 条铁路线和12条公交线； 4条铁路线是：Caltrain、 VTA、ACE、AM TRAK。 公交总站：有12条公交 线路。
Caltrain全线所需时间变化图(分钟) 100 80 60 40 20 0 2004年之前 2004年 57 30 90
项目基本情况——2003-2004年，Caltrain经过改进提 升为子弹头列车，运行时间大大缩短，其客流量、客运 收入均呈上涨走势
2001-2007年 Caltrain客流变化
San Francisco county 旧金山郡，5站，18.7公里 70.7万人，72万平米 旧金山湾区 Santa Mateo county 圣马刁郡，9站，22.2公里 77.7万人，7.6万平米
旧金山郡 圣马刁郡 圣克拉拉郡
旧金山市
加利福尼亚州
红木市
San Clara county 圣克拉拉郡，18站，83.7公里 168万人，208万平米
开发时间序列 物业开发次序
1998-2002年
住宅/社区商业
2005年
花园/广场
在建
商业/公寓 /体育设施
待建
区域商业/办公 /公寓 站点东侧的零 售、娱乐场所等 商业待建，主要 针对附近出行的 消费者； 商业设施顶部 将建10-14层的办 公楼；
物业开发情况
Avalon公寓、 位于站点东侧 站点西北侧在 的Cahiill park的 建大型超市、餐 George town house、Cando 花园/广场于 馆、公寓等主要 及其它住宅(1-4 2005年对外开放，针对附近出行的 协助疏散站点日 消费者； 层)在20世纪末 21世纪初兴起， 益增涨的人流、 站点东南侧在 HP Pavilion引发 集聚人气。 建一个棒球场， 了租赁市场的高 占地9.3万平米， 涨； 可容纳4.5万人，
San Jose Diridon站点周边物业布局
圣荷西史迹玫瑰花园 (北部5分钟车程为机场)
站点占地6000平方米
1200米
5分钟路程
San Jose Deiridon周 边500米区域的功能定位： 以市政设施为主，集低密 住宅、商业配套等于一体 San Jose Deiridon周 边1.5公里区域的功能定 位：以酒店/会议/商业等 商务休闲功能为主，居住、 商业等功能于一体
奥克兰
旧金山
圣马刁
旧金山湾区
硅谷
圣荷西
本报告是严格保密的。
4
美国案例
项目基本情况——圣荷西：硅谷的商业和科技研发中心 旧金山：金融、商业及高科技产业中心
硅谷 分布图 艺术 博物馆 圣荷西 州立大学 历史 博物馆 市中心
圣荷西的发展过程：150 年的农业城镇历史——1950s、 1960s人口扩张和经济急速增 长，成为旧金山和硅谷的住 房社区——1970s，硅谷成立， 成为硅谷的商业和研发中心。