碧桂园项目部管理手册

管理手册

文件编号：编制部门：编制日期：XMB-2008-05 2008年5月22日项目管理部

项目部管理手册目录

第一章部门职能 (3)

一、部门组织架构图3

二、部门职能3

1、开发部的主要职能3

2、工程部的主要职能5

3、办公室的主要职能10第二章部门工作流程 (11)

一、开发部工作流程【流程图编号：LC-XMB-01】11

二、工程部工作流程【流程图编号：LC-XMB-02】12

三、办公室工作流程【流程图编号：LC-XMB-03】13第三章职务说明书 (14)

一、项目总经理职务说明书14

二、开发部经理职务说明书16

三、工程部经理职务说明书18

四、办公室主任职务说明书20

五、土建开发报建专员职务说明书22

六、市政配套报建专员职务说明书24

七、土建工程师职务说明书26

八、水电工程师职务说明书28

九、业务助理职务说明书30

十、办公室文员职务说明书32

十一、资料员职务说明书34十二、司机职务说明书36

第一章部门职能

一、部门组织架构图

项目总经理0001

开发部经理0101工程部经理0201办公室主任0301

土建开发报建专员0102市政

配套

报建

专员

0103

土建

工程

师

0202

水电

工程

师

0203

文员

0302

资料

员

0303

司机

0304

土建

业务

助理

0204

水电

业务

助理

0205

二、部门职能

碧桂园集团对开发项目实行项目管理制，各楼盘项目现场管理设立项目管理部。代表甲方实现从土地接收、报建、报批、产品建造的安全、质量、进度的监管、验收移交等全过程的管理，高效协调、解决上述过程中出现的问题；同时协调解决所管辖楼盘项目的其他相关问题；实现企业的战略目标，推动企业不断发展。而项目管理部主要又分为开发部、工程部和办公室。

1、开发部的主要职能

1.1 项目公司成立、土地接收、相关前期手续的办理

⑴协调相关部门完成土地接收工作，确保项目能按计划动工；

⑵为新项目办理相关政府立项的各项手续，配合成立项目公司的各项手续，包括企业法人营业执照、组织代码证、税务登记证、房地产开发企业资质证书等；办理相关的证件，包

括《建设用地规划许可证》、《选址意见书》、《国有土地出让合同》、《建设用地批准书》、《国有土地使用权证》、《环保批复》、《立项批复》；

⑶向相关部门缴纳各类费用，争取、落实政府对该项目的特殊优惠政策；

1.2 组织拆迁、完成交地

⑴与当地政府部门密切配合，组织、跟进、落实项目用地的拆迁工作；

⑵严格控制拆迁费用、赔偿费用的支出；

⑶视项目的情况提早与林业、水利等部门协调，排解一切的纠纷、完成有关手续及交地后尽早安排围墙的建设。

1.3 市政配套关系的协调

配合集团市政配套部同事签订市政配套的框架协议，各项目部市政配套工作人员需要全面负责该项目的供电、供水、电信、有线电视、消防、防雷等专项工作的申报、合同谈判、施工组织及协调、现场施工管理、验收开通直至向物业公司移交的全过程，除此之外还需对排污、道路等专项提出专业合同化建议，协助开发部经理完成项目建设。

⑴按照公司要求，配合项目总经理完成临水、临电报装或者布设；

⑵现场了解当地自来水、市政排水和排污、供电部门和水利防洪设施在项目用地附近的现状；

⑶根据《项目施工计划任务表》，配合集团市政配套部同事与市政各个部门进行供水、供电、电视、电信、煤气等大框架协议的前期谈判，并完成相关合同的签订，将相关资料提交公司设计院；

⑷根据项目开发的计划，进行临水、临电的报装；

1.4 完善项目施工前期的各种手续，办理开工建设前的一系列证件，直至取得《建筑施工许可证》，并申报地名；

⑴提前与相关政府职能部门接洽，了解并获取其对项目设计的特殊要求及设计要点；积极协调公司各部门了解现场，熟悉场地特点，第一时间将提供与相应设计部门作为设计的依据；

⑵使项目建设规划方案获得政府审批通过，完成修建性详细规划报审，获取《建设工程规划许可证》；

⑶视项目的具体情况，办理初步设计、各项单体施工图的审查，进行环评、防雷、消防等的报审，获取相关审批证件，并向民政局申报地名命名；

⑷视项目的具体情况，办理施工招标手续，督促、配合确定施工单位、监理单位及签订

相关合同，获取《建筑工程施工许可证》，同时落实是否涉及林业、水利的审批，办理相关的手续后进入项目的建造阶段；

1.5 工程项目建设过程中政府部门的各种验收及相关许可证、合格证的办理；

⑴根据销售计划及工程任务表，结合工程的实际进度及时办理《商品房预售许可证》；

⑵协助有关部门完成地基测量；及时完成规划验收、项目的防雷、消防验收、环境保护验收、竣工验收等一切与验收备案有关的子项验收，取得有关的合格证及意见书；并及时提交与验收备案有关的所有报告和材料，按时完成建设工程竣工验收备案；

⑶协助、督促有关部门完成一切与楼宇合法交付使用有关的工作；

⑷负责各项目公司资质年审；

2、工程部的主要职能

2.1 工程施工总体组织管理

⑴负责工程前期的临时道路的架设、负责土方平整及地勘测量工作

为让施工单位的迅速进场，工程部需要尽力配合前期部完成土方平整工作；协助总经理修建临时道路；寻找和督促地勘单位完成地勘报告提交给设计院进行规划的深化设计；

⑵负责制订建设工程施工组织管理实施方案和施工总平面图管理方案。

建设项目管理的主要任务是对工程进行全面目标控制性管理，以工程施工合同、招标文件、施工图纸、国家行业法规、规范为依据对工程进行决策、计划、组织、控制、协调工作。施工总平面图的设计涉及的项目发展地块的留致，施工道路的选择及硬化工作，临时水、电的引入点，临时设施的建造地点，大型施工机械的摆放位置，各个建材加工场地的选择等问题，均需要经过工程部详细审核，签名认可后方能实施。

⑶负责按工程建设计划和工程施工组织方案实施工程现场组织管理。

项目管理部作为项目的组织、协调部门，必须按建设计划要求细化整个项目的具体推进，并应全面参与整个工程项目的前期准备工作，审核施工单位提供的工程施工方案，监督工程施工组织方案的实施，积极配合楼宇销售部门的工作等。

⑷负责对施工、监理单位的管理、工程进度款、监理酬金审批。

工程部对施工、监理单位的管理依据是工程施工合同、工程监理合同、国家行业法律、法规、国家相应的工程技术规范文件、施工设计图纸及招标文件有关规定。承包人按合同条款约定的时间，向工程部提交已完工程量的报告。工程部必须接到报告后3天内按设计图纸核实已完工程量，交由造价部核算。如果发现局部工程质量未能达到规范要求，工程部有权