(定价策略)管窥当前商品房之价格

管窥当前商品房之价格

2008年中国房价出现了波动，曾几何时风光无限房地产事业，伴随着全球经济危机慢慢走下神坛。房价在未来是走高还是走低一时间众说纷纭，对于房价走势我与千万百姓一样雾里看花，甚为迷惑。经过在省直机关党校两个月的学习，听教授学者开坛说理，茅塞渐开，现以非专业的眼光，谈一下自己对房屋价格的粗浅观点：

观点一房屋作为商品不能增值。

商品两个属性是价值和使用价值，商品房完工到市场上出售，房屋的价值就已经产生，生产商品所消耗的劳动时间也就停止。房屋需要维修和改造的，那是新投入成本和增加劳动时间，不是房屋增值而是房屋的价值的附加。那么为什么喊出“房屋是最能保值增值的商品”、“拿现金不如买房”、“通货膨胀是永远的，所以房价是永远上涨”、“买房是最好的投资手段”。那么原因有这么几点：

一是房屋的价值是由货币来表现的，货币流通手段一般是靠纸币来实现的，而价格又是靠纸币等货币符号表达的。商品交换要实行等价交换，价格与价值应该是基本相符的。但是一些盲目追求政绩观的官员，一些腐败分子，一些开放商和炒房者，期待着他们的政绩，他们的富有和他们财产的增加。为了这种目的他们就会在各种环节利用各种手段来掠夺购房者的财富，不断推动房屋价格上涨。本来是商品---

货币---商品变成了货币—商品---货币（通过各种手段增值的货币），那么增值的货币部分实际上就是剥削了购房者的劳动，用于不健康的城市化进程和增加了腐败官员、开发商、投机者的财富，降低了百姓的生活质量。造成了老百姓靠正常劳动来的生活积蓄买不起房屋，多数要靠贷款和亲人的资助，不但掠夺购房者的钱财，还要掠夺其亲属的钱财。既得利益集团为了达到自己的利益，自然要采取提出一些理念等各种手段推动百姓买房。

党和政府为了防止这种状况的发生采取很多宏观的好的政策例如2008年12月21日国务院紧急发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，随后又出台了一些具体措施。在“两会”上也多次提到改善民生，促进房地产健康发展的观点。党和政府是站在人民的一面，但是落实到极个别的地方就变了味道。主要是既得利益集团（腐败官员、开发商、炒房者等），还有利益徘徊集团(不想让自己已经购买和将要房价缩水而又想购买新房降价的百姓)这两个集团势力还很庞大。

二是用马克思理论推断，在商品社会里，当利润达到50%时，贪者就会铤而走险；当利润达到100%时，他就敢于践踏一切人间的道德；当利润达到300%时，他就敢丧失人性。党和政府一直代表人民的利益，但是有些官员和开发商的人性在利润和利益面前扭曲和磨灭，很多媒体已经被开

发商和个别官员等强势既得利益集团控制，许多媒体的楼市版块，都因屈服于开发商的诱人广告和个别官员盲目的政绩观而出卖灵魂，帮助开发商鼓吹，为公众编织陷阱。同时用各种利益收买一些学者专家，为他们做吹鼓手，比如开论坛、做讲座时候给红包、给房产。

最可怕的是用房屋增值的口号构建了一个隐形传销组织，利用中国老百姓盲从和从众心理，利用买涨不买跌的心理，让相当大的利益徘徊集团也加入其中。巨大的隐形传销系统虽然是松散的，但是正是因为松散才可怕才容易欺骗。人们宁可相信感性认识，不去理性思考，宁可降低生活质量也要加入这隐形传销组织，因为下线人越多，自己的固定资产增值越多。从改革开放的君子兰价格疯涨到股票基金的神话破灭，社会上流传不都是增值的传说吗？我们不要到死亡时候才看到早已麻木肉体和灵魂的冰冷。

党和政府在努力改变这种状况，中央电视台记者揭露了一些人制造楼市小阳春的假象，社科院一些真正为人民服务的学者也站出来讲了公正的话，但是想利用隐形传销构架盘剥大众劳动血汗的“奴隶主”是会同党和人民顽抗的。

三是房地产成本不透明，给上面的房屋增值论提供一个存在的温床。很多开发商站出来含混的说了房屋成本，我想他们为了维系房地产隐形传销系统的存在，不会真正说出清晰说出他们的成本。房地产成本大概由正常成本和腐败成本

两部分组成，正常成本又可分为政府各项税收收费和建筑成本（含劳动力、商业运作、原材料等等）。腐败成本肯定就不能公开了，政府各项税收和收费是可以公开的，至于建筑成本就不敢了或者说公开是有限的。如果公开账目细化到什么时间从什么公司用什么价格购买的多少原材料，什么时间什么地点给那个工人和服务人员工资，我想事实就会大白天下，这也就是现在为什么我国房地产成本对公众是个谜的原因。据个别业内人事估计，以通货膨胀最大的2008年劳动力、原材料等价格计算，又以建筑成本相对较高的北方哈尔滨为参考点，多层房屋一平米建筑成本950元人民币，高层房屋一平米建筑成本1100元人民币，开发商又拿出大约利润的百分之三十用于政府各项税收收费等。

党和政府没有当房屋既得利益集团的保护者，出台利好政策不是托市和救市，而是给一些有刚性需求住房人的更好的选择。同时建造大量经济适用房和廉租房是解决改善困难群众住房需要。只是一些官员成为了既得利益集团的一分子，阻碍了党和政府好的政策实施。

观点二房价收入比能够比较准确衡量房屋的价格

我引用一篇文章内容说明一下房价收入比，即：世界银行定出房价收入比上限的标准5∶1，而房价收入比为5∶1，这说明什么？这说明如果一个城市的人均可支配年收入为1．3万元，按一家3口人计，户均可支配年收入为3．9万

元，则该城市平均水平的每套住房的销售价格约为19．5万元。

但是，如果当房价收入比超过5∶1，这样的房价，对于大多数人来说，显然是不可接受了。如果过高的房价不能为大众所接受，那么，房地产市场自然要停顿了。这就是世界银行房价收入比为5∶1，其所蕴含的内容。

我们明白了联合国人居中心和世界银行房价收入比上限的由来，自己就很容易判断目前我国一些城市的房价到底是否存在泡沫了。

现在几乎一线城市二线城市都编造着各种理由说自己的房地产没有泡沫。比如哈尔滨很多人都在说哈尔滨的房屋价格相比其他城市特别是上海、广州、北京等城市价格很低，他们却从不说哈尔滨人均能赚多少。就拿哈尔滨上班两个公务员夫妻来说，月收入也共计5000元左右。除去维持生存、教育子女、赡养老人、交际应酬、医疗卫生，剩下买房子的钱有多少。

从国家统计局哈尔滨调查队获悉，城镇居民家庭人均总收入达到15363.72元，人均可支配收入达到14588.57元。

按照世界银行标准的上限5∶1标准计算，哈尔滨的房屋价格和其他城市房屋价格到底有没有泡沫呢？其实，每个人都是不难做出判断的。

观点三在国际金融危机背景下，房价应该回归理性。