物业公司会计实务

物业公司会计实务

一、物业管理企业会计核算的特点

由于物业管理企业是从房地产开发企业发展岀来的一个新兴的行业，其会计核算主要依据《房地产开发企

业会计制度》，在此基础上按照《企业会计制度》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》的规定，进行会计核算。

物业管理企业接受物业产权人的委托，对居住小区房屋建筑物及其附属设施设备等公用财产及公共事务进

行管理时，应根据不同情况分别进行会计处理：物业产权人作为投资的资产，借记固定资产”等科目，贷记实收资本”科目；业主委员会或者物业产权人、使用人委托代管的资产，应根据委托协议建立委托管

理资产会计备查账簿”详细登记物业产权人委托的财产数量、金额等内容。

物业管理企业收到代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金时，借记现金”或银行存款”科目，贷记代管基金”科目。收到代管基金的银行存款利息时，经业主委员会或者物业产权人、使用人认可后转入代管基金滚存使用，借记银行存款”科目，贷记代管基金”科目。本企业承接房屋共用部位、共用

设施设备大修、更新、改造工程的，实际发生工程支岀时，借记在建工程一一物业工程”科目，贷记银

行存款” 库存商品或库存材料”等科目；工程完工，经业主委员会或者物业产权人、使用人验收，借记代管基金”科目，贷记主营业务收入一一物业大修收入”科目；同时，结转完工工程成本时，借记主营业务成本一一物业大修成本”科目，贷记在建工程一一物业工程”科目。外单位承接大修、更新、改造工程的，工程经业主委员会或者物业产权人、使用人同意付款时，借记代管基金”科目，贷记银行存款”科目。

物业管理企业有偿使用产权属于全体业主的商业用房和共用设施设备，支付各种使用费用时，应按受益对

象，借记主营业务成本” 管理费用”等科目，贷记代管基金”科目。

物业管理企业从事物业管理和其他经营活动取得各项收入时，借记银行存款”、现金” 应收账款”等科

目，贷记主营业务收入” 其他业务收入”科目及物业管理收入” 物业经营收入” 物业大修收入”等明细科目。在每个会计期间结束时，应按税法规定计算应纳税金，借记主营业务税金及附加”科目，贷记

应交税金” 其他应交款”等科目；交纳税金时，借记应交税金”科目，贷记银行存款”科目。

物业管理企业从事物业管理活动，为业主委员会或者物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支岀，按照国家规定计人成本、费用。在物业管理活动中发生的直接人工费、直接材料费和间接费用等，应借记营业

成本” 营业间接费用”等科目，贷记应付工资” 库存商品”等科目；计入营业间接费用”科目的间接费用，期末应采取一定的分配方法，计入营业成本”科目。在管理和服务过程中发

生的各种期间费用，借记管理费用”等科目，贷记银行存款” 库存商品” 应付工资”等科目。

物业管理企业应于每个会计期间结束时进行财务成果核算，将各项收入结转到本年利润，借记主营业务

收入”其他业务收入”投资收益”营业外收入”等科目，贷记本年利润”科目；将各项支岀结转到本年利润，借记本年利润”科目，贷记主营业务成本” 主营业务税金及附加” 营业成本” 其他业务支岀” 管理费用” 财务费用” 营业外支岀”等科目。计算岀会计期间的利润总额，计算岀应纳所得税时，借记所得税”科目，贷记应交税金”科目；结转所得税时，借记本年利润”科目，贷记所得税”科目；交纳所得税时，借记应交税金”科目，贷记银行存款”科目。

物业管理企业应于每个会计期间结束时，根据会计账簿记录编制财务会计报告。财务会计报告应报送业主委员会、物业产权人及其他有关部门。

二、给你提供一份《物业管理企业会计核算补充规定》附件：物业管理企业会计核算补充规定.doc

会计实务探讨——物业公司会计实务

一、物业

物业:是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。

物业应具备如下几个要素：

(1)物业所指房屋必须是已建成的并具有使用功能。

(2)这些房屋包括供居住和非居住的各类房屋。

(3)物业还包括与这些房屋相配套的房屋内部各项设施以及与房屋相邻的场地、停车场、小区干道等。

(4)物业也包括与房屋相配套的设备和市政公用设施。

物业与房地产业既有着本质的联系又有所不同。房地产是指房地产的投资开发、建造、流通、消费的整个过程。而物业是指房地产进入消费领域的房地产产品。

二、物业管理

概念;物业管理是指由专门的机构和人员对已竣工验收投入使用的各类物业以经营的方式进行维护、修缮，并为产权使用人提供全方位的综合

物业管理的内容：物业管理类别可分为商住、写字楼、高级公寓和一般住宅小区四种。

物业管理企业会计与物业管理的发展息息相关，蓬勃发展的物业管理要求物业管理企业会计工作能够发挥更大的作用。物业管理越发展，会计核算越重要

物业管理企业会计对象

物业管理企业会计：是以货币为主要计量单位，并利用专门的方法和程序对物业管理企业的管理、服务、经营活动进行完整的、连续的、系统的反映和监督。旨在提供经济信息，提高经济效益。物业管理企业会计是物业管理企业经营

管理的重要组成部分。

二、物业管理企业会计的职能

会计职能，就是指会计在经济管理中所具有的功能。

物业管理企业会计具有反映和监督两大基本职能。

1反映职能

反映职能是指通过确认、计量、记录、报告，从数量上反映物业管理企业已经发生或完成的经济活动，为物业管理企业提供经济信息的功能。反映职能是会计的最基本职能。反映

职能有如下特点：

(1)反映过程中，主要利用货币计量。

(2)物业管理企业会计反映应具有完整性、连续性和系统性。

2监督职能

监督职能是指会计利用反映所提供的经济信息，对物业管理企业的经济活动进行控制，使之达到预期目标的功能。、物业管理企业会计的职能

所谓的会计职能，就是指会计在经济管理中所具有的功能。

物业管理企业会计具有反映和监督两大基本职能。

(一)反映职能

反映职能是指通过确认、计量、记录、报告，从数量上反映物业管理企业已经发生或完成的经济活动，为物业管理企业提供经济信息的功能。反映职能是会计的矗基本职能。反映职能有如下特点；

(1)反映过程中，主要利用货币计量。对物业管理企业已发生的各项业务可以采用货币度量、实物度量和劳动度量。而货币度量可以将性质不同的各项业务加以综合，求得综合性较强的价值指标。市场经济条件下，广泛利用综合价值管理，是实行有效管理的一个重要手段。在反映中，我们并不排斥其他度量方法，但主要采用货币度量是反映的一大特点。

(2)物业管理企业会计反映应具有完整性、连续性和系统性。

完整性是指凡属于经营活动中能以货币计量的经济业务都要加以记录，不能遗漏。连续性是指在核算时对各种经济业务应按照其发生的时间顺序依次进行登记，而不中断。系统性是指会计提供的信息资料必须通过一定的方法加以整理，形成相互联系的有序整体。

(二)监督职能

监督职能是指会计利用反映所提供的经济信息，对物业管理企业的经济活动进行控制•使之达到预期目标的功能。反映和监督这两项职能是不可分割的。二者的关系是辩证统一的。没有会计监督，反映就失去存在的意义•没有会计反映，会计监督就失去存在的基础。

一、会计核算的基本前提

以下列条件为前提

1会计主体

会计主体是指会计工作所服务的特定单位。它明确了会计服务的空间范围。确定会计主体的目的是为了把会计主体的经济业务与其他会计主体及投资者的经济业务分开。

具备三个条件：

(1)实行独立核算，并能独立计算盈亏。

(2)进行独立的生产经营活动。

(3)具有一定数量的资金。

企业不论大小，只要具备上述三个条件，即可称为会计主体。会计人员是站在特定会计主体的立场，核算特定主体的经济活动。

2持续经营

持续经营是指已确定的会计主体，在不考虑企业是否将破产清算的条件下，应以持续、正常的生产经营活动为前提。