金融危机下土地储备机构融资模式改革的分析
新形势下土地储备融资模式探究
新形势下土地储备融资模式探究近年来，随着城市化进程加快，土地储备成为房地产企业重要的资源储备手段之一。
然而，土地储备需要大量的投资，对于房地产企业而言，如何利用土地储备融资成为一个重要且迫切的问题。
本文将就新形势下土地储备融资模式进行探讨。
一、传统土地储备融资方式传统的土地储备融资方式主要有三种：一是贷款融资，即企业向银行申请贷款，用于购买土地；二是发债融资，即企业向债券市场发行债券，获取资金用于购买土地；三是股权融资，即企业向股东发行新股，获取资金用于购买土地。
然而，随着国家宏观调控政策的趋紧，房地产市场的调整趋势逐渐明显，这些传统的土地储备融资方式都面临着一定的风险和挑战。
1、土地储备证券化土地是有价值的资产，而土地储备又是房地产企业的重要资产之一。
因此，将土地储备进行证券化，发行土地储备证券，成为了一种新型的融资方式。
土地储备证券化的基本原理是，将企业的土地储备进行分割，将每一块土地拆分成若干个不同的备案数量，然后将备案数量进行切割，切割成若干份，每一份即为一个土地储备证券。
持有土地储备证券的投资者，就拥有了对土地储备的股权，可以通过买卖土地储备证券而获得资本收益。
土地储备证券化的优点在于，可以利用市场方式对土地储备进行融资，灵活性高，融资成本低，资金利用效率高。
缺点是，需要对土地储备进行规范化管理，且监管方面也存在一定的风险。
土地储备租赁融资是指企业将自有土地租赁给第三方，获取租金用于投资和融资。
租赁方可以选择将土地进行建设、拆迁、抵押等一系列操作，获取投资回报。
土地储备租赁融资的优点在于，可以减少企业的融资风险，降低融资成本，且能够灵活制定租赁合同，不会受到市场波动的影响。
缺点在于，由于土地权属不变，企业还需要依然承担土地的管理和运营风险。
土地资产证券化是指将土地资产转化成可以流通的证券，以便于在二级市场交易，从而实现融资目的。
土地资产证券化的优点在于，能够将固定资产转化成流动资产，增加了其变现能力，灵活性高，便于持有人进行管理和运营。
新形势下我国城市土地储备融资模式分析
新形势下我国城市土地储备融资模式分析摘要：土地储备金融创新模式有利于土地储备制度的发展和城市经济的健康发展。
本文分析了土地储备融资机制及相关问题，阐述了新形势下土地储备融资机制转换的必要性，建立了土地储备基金，推进土地资产证券化，发行专项债券，探索建立土地储备融资模式的新途径，拓宽土地储备融资渠道。
关键词：土地储备；融资安排；资本结构；资产证券化引言：党的十八届三中全会提出建立城乡建设用地统一市场，在农村集体建设用地出让方面，按照计划和目标规范参股；确保平等获得城市和国家土地以及平等的土地权利。
西北地区土地的财政需求已经修订，我国土地储备融资面临着复杂的社会经济条件。
打破银行贷款融资僵局，建立土地储备融资新模式，是推动土地储备融资良性循环、发展土地储备的必要条件。
探索新条件下土地储备融资的创新途径，为优化土地储备结构提供理论指导。
1.我国土地储备资本结构及融资特点1.1土地储备结构在垄断市场中，盈利能力取决于收益率，也就是说，在建立土地储备制度的最初阶段，地方政府为启动阶段提供了少量资金。
政府和市场加快了土地征用，增加银行贷款，并继续寻求国内外资金来源和长期债务，以加速获得垄断性贷款为了扭转土地基金的高资产负债表，使其融资渠道多样化，地方政府实行土地分类，资金来源主要依靠外部财政储备，国家土地储备主要依靠地方政府投资；二是通过共同开发，吸引社会资本投入土地储备，共同融资，土地财产证券化等。
资金使用年限-土地使用年限；此外，高资本回报率降低了土地开发成本。
1.2中国土地储备融资模式的特点土地储备开发所需的大量资金是土地储备建设的重要组成部分，目前有三种融资方式：土地融资；土地被国家垄断，拍卖所得和土地储备资金转入政府；第二，市建设行政管理部门运用行政手段对土地资源进行生产和管理，以维护和提高土地资源的价值。
政府提前收集城市发展所需的土地。
为此目的分配的时间，以便于在施工期间及时使用，但由于预算拨款的计划性质，通常，这与建立土地储备所需的时间不符，对于储备土地的收购，商业银行贷款是城市土地收购的主要资金来源。
浅谈城市土地储备融资风险分析及对策
招标 、 拍卖、 挂牌出让土地的先决条件是政府手中要有土
地， 土地出让要集 中统一。多年来 由于这两个条件不具
备， 因此， 推行招标、 拍卖、 挂牌出让受到极大 的限制。土
地储备制度的出现 ， 为其创造了条件。从某种意义上说 ，
收稿 日期 ：０８— ８— ５ ２０ ０ ２ 作者简介 ： （９７ ） 男 ， 张敏 １７ 一 ， 江西南 昌人 ， 助理工程师， 从事土地储备与管理工作。
其次 ， 国企改革、 旧城改造等项 目， 占地面积大 ， 大多 拆迁安置量大 ， 需要很大的资金投入 。而且大多涉及复 杂的利益和产权纠纷 ， 盘活这些土地必须依靠政府介入 。
利用土地储备制度 ， 为其提供了平 台。
和城市规划 ， 对通过收回、 收购、 置换 、 征用等方式取得的 土地进行前期开发 ， 并予以储存 ， 供应和调控城市各类建
促进节约集约用地 ， 是我国土地储备制度建立和发展的 根本 目 。１ ７年下发的中央 １ 号文件和 １９ 年实施 标 ９ ９ １ ９９ 的新《 土地管理法》 加强了对 新增建设用地的总量控 ， 制， 促进了我 国土地利用和管理方式 的转变。在严格控 制新增建设用地总量的前提下， 将城市大量的闲置 、 空闲 和低效利用的存量土地优先纳入储备 ， 并加 以整合 和开 发利用 ， 无疑有助于土地供应实现 由“ 增量为主” 存 向“
节约集约用地， 坚守用地红线 ， 增强政府对土地市场宏观
调控的能力 ， 必将影响土地储备工作。而且 ， 近年来迫于 通货膨胀压力， 我国实行从紧的货币政策， 国各商业银 全
１３ 建立土地储备制度的 目的 ．
首先 ， 严格保护耕地 ，
行对土地信用贷款加强调控 ， 因此城市土地储备运作过
市场经济环境下我国土地储备融资的制度改革与新模式推进
市场经济环境下我国土地储备融资的制度改革与新模式推进作者：宁秋英来源：《中国市场》2022年第36期摘要：土地储备融资问题是我国社会发展下出现的现实问题，对我国的经济发展有着巨大影响，国家也出台了一系列政策，但是一些问题并不能通过政策在短时间解决，因此文章将对现阶段土地储备融资问题进行分析，并提出新的土地储备机构的融资模式，达到融资结构的优化结果。
关键词：土地储备融资；融资模式；不可再生资源中图分类号： F038.1文献标识码：A 文章编号：1005-6432（2022）36-0000-03前言土地作为一种不可再生资源，我国各级政府国土资源部门从宏观调控层面出发加强了土地储备的市场行为，实现土地资源的依法开发、储备和供应等相关活动，从而高效的利用土地资源。
土地储备作为一种市场行为，开始于20世纪90年代中后期，当时我国经济正处于发展的初始时期，农民开始大量进城，国家开启了城市户籍制度与住房制度改革，让大量进城的农民可以落户，这使得城市中新增住房需求非常强劲，房地产市场也正是在这种环境下崛起的，城市建设用地需求居高不下。
为了高效利用土地，发挥地方政府在城市发展中的主导力，国家出台了土地储备制度，对我国过去20年城市高速发展做出了积极有效的贡献。
随着土地不断升值，土地资产价值越来越庞大，开发的成本就十分高昂，仅依靠地方财政拨款解决土地储备整治所需资金问题，根本就不能支撑庞大的资金需求，因此就出现了一种新的现象：土地储备融资，土地储备机构通过该方式取得所需要的运营资金，但是地储备机构本身是没有多少资金，凭借垄断地位大规模债务融资，使得土地出让价格不断攀高，这种低效率和高成本的债务风险不断积聚，房地产市场的价格泡沫就越发明显，一旦泡沫被刺破，对我国的经济发展是一个巨大的重创。
于是，在2016年国家颁布了《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综 [2016] 4号），最重要的一条规定是各个地区的土地储备机构不得通过银行业金融进行土地储备融资贷款。
土地收储融资的现状及对策
土地收储融资的现状及对策【摘要】土地收储融资是当前土地市场重要的融资方式之一。
本文从土地收储融资的现状出发，分析了其面临的挑战，并提出了加强监管和风控措施、推动市场规范化发展等对策建议。
通过对土地收储融资的发展前景、对土地市场的影响等方面进行评估，可以看出该融资方式对实现乡村振兴目标具有重要意义。
未来需要进一步加强监管力度，提高透明度，加强市场规范化建设，推动土地收储市场的健康发展，为乡村振兴提供更强有力的支持。
【关键词】土地收储融资、现状分析、挑战、对策、监管、风控、规范化发展、发展前景、乡村振兴、影响、贡献。
1. 引言1.1 土地收储融资的现状及对策土地收储融资是指地方政府通过向开发商出售土地并提前回购的方式获取资金。
这一模式在中国的城市化进程中发挥着重要作用，但也存在着一些问题和挑战。
当前，土地收储融资市场呈现出多样化和复杂化的特点，不仅有大量的政策性土地收储项目，还有一些商业性质的土地收储项目。
这些项目规模庞大、资金规模巨大，风险也相对较高。
在土地市场调控趋紧的背景下，土地收储融资面临着越来越大的挑战。
为了解决土地收储融资面临的挑战，我们需要加强监管和风控措施，规范土地收储市场的发展。
还需要推动土地收储市场的规范化发展，建立健全的监管体系和风险管理机制，防范和化解各类风险。
只有通过综合施策，才能促进土地收储融资市场的健康发展，为实现乡村振兴目标作出更大的贡献。
土地收储融资市场的发展前景是广阔的，它将在促进城乡经济社会协调发展、增强城市的吸引力和竞争力等方面发挥着重要的作用。
2. 正文2.1 土地收储融资的现状分析土地收储融资是指政府通过土地收储项目，向开发商或投资者收购土地，并在未来通过土地开发或出售获得收益。
目前，土地收储融资在我国房地产领域扮演着重要的角色，对于稳定房地产市场、推动城乡一体化发展具有重要意义。
土地收储融资的规模逐渐扩大。
随着城市化进程的加快，土地收储融资项目的数量和规模不断增加。
土地储备规模与融资方式的分析
土地储备规模与融资方式的分析蒋爱晶【摘要】土地储备制度是我国城市土地利用制度的创新,在政府调控城市土地市场中发挥着越来越大的作用.土地储备规模是土地储备模式和制度中的重要组成部分,因此确定合理的储备规模对于促进市场有效运行,保障经济社会又好又快发展极其重要.此外,城市土地储备制度是城市土地使用制度改革不断深入而形成的城市土地市场制度,在城市经济社会发展中发挥着举足轻重的作用,由此也引起了学术界的广泛关注.本文着重综述了城市土地储备的内涵、运作模式、融资及风险、规模及绩效评价等方面所取得的进展.对土地储备制度及其融资方式以及研究的目的和意义进行了综合介绍,系统分析了土地储备融资方式的现状及其存在的问题和理论研究上的缺陷,并对土地储备融资方式在理论研究和实际操作方面进行了展望,以期望进一步对我国土地储备规模和融资方式的分析、改善有参考作用..【期刊名称】《当代经济》【年(卷),期】2015(000)036【总页数】2页(P112-113)【关键词】土地;储备规模;融资方式;评价【作者】蒋爱晶【作者单位】南京市浦口区土地储备中心江苏苏南京211800【正文语种】中文一、我国城市土地储备的内涵及其模式1、我国城市土地储备的内涵对土地储备涵义的界定是研究土地储备问题的起点和基础，较为清楚和系统的界定首先来自高校。
直到2007年国土资源部颁布了277号文件《土地储备管理办法》，才全面统一了土地储备的涵义，即土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
随着工业用地招标、拍卖、挂牌制度的建立，为了促进工业用地市场的平稳发展，也有学者提出了工业用地储备制度建设的设想。
此外，如何将城市土地储备制度引入到耕地保护领域，提出需要实施耕地储备制度，如实行结构型储备、休耕型储备、流转型储备、开发型储备，以促进农业结构调整、保护和恢复地力以及合理引导土地开发整理。
新形势下土地储备融资模式探究
新形势下土地储备融资模式探究随着城市化进程的不断推进和经济社会的发展，城市土地资源的需求与供应关系日益错综复杂，土地储备融资模式应运而生。
土地储备融资是指开发商通过购买、租赁闲置土地储备后，再通过质押、抵押等方式获得资金。
在新形势下，土地储备融资模式的作用越来越凸显，本文将以此为探究的主题，探讨在新形势下土地储备融资模式的优缺点及发展趋势。
首先，我们来谈论土地储备融资模式的优点。
土地储备融资模式可以为地方政府和房地产开发商提供资金支持，方便了其进行土地储备、房屋开发和市场推广等工作。
另外，通过土地储备融资，地方政府可以通过财政性土地收入增加地方财政收入。
同时，在土地供应紧张的情况下，对于房地产开发企业而言，土地储备融资可以更加有效地利用闲置土地资源，提高其开发土地的效率和成功率。
此外，土地储备融资可以引导地方财政和房地产企业开展合作，在土地储备和开发方面，实现利益共享。
然而，土地储备融资模式也存在一定的限制和缺点。
首先，土地储备的投资周期较长，多数房地产企业需要在投资时期（2-4年）内收回投资并实现盈利。
其次，在目前我国“以地换钱”的市场环境下，房地产开发企业在土地储备融资时，容易过于依赖土地储备账上的不动产资产，不断扩大其不动产资产规模以规避潜在的风险。
此外，土地储备融资的收益和风险存在一定的不确定性。
土地市场情况、政策变动、宏观经济运行等都可能对其造成影响。
这种不确定性需要开发商在确定计划时进行风险评估和控制，以便尽可能避免损失。
对于土地储备融资模式的发展趋势，我们可以从以下角度进行阐述。
首先是需求的变化。
随着城市建设与房地产市场的密切联系，土地储备融资模式也将逐渐受到市场需求的影响。
特别是在目前的经济形势下，房地产普遍处于下行期，需求下降直接导致土地储备融资的使用也受到一定程度的影响。
然而，从长远来看，城市化和经济增长的机制确保了土地储备融资模式稳定的市场地位。
其次，对于未来的趋势，我们需要关注房地产市场的变化。
土地储备融资创新模式的分析
我国土地储备融资的政策变革和模式创新
我国土地储备融资的政策变革和模式创新摘要：土地储备工作的实施，有利于提升土地资源利用的合理性，不过，该工作的实施需要建立在土地储备融资的基础上。
长时间以来，在城市发展中具有各种各样的利益冲突，导致土地储备融资工作存在着很多问题，难以顺利地实施起来，例如土地储备机构在土地资源的收储时所采用的交易模式缺乏合理性，以至于交易效率大大降低。
所以，对土地储备融资的政策进行改革与完善显得尤为重要。
鉴于此，文章将从土地储备融资的背景及政策改革的成因、形式出发，围绕土地储备融资创新策略进行深入探讨与剖析，希望可以在提升土地储备融资工作的效率及质量上带来可靠的借鉴或启发。
关键词：土地储备融资；政策变革；创新措施我国自古以来就是一个农业大国，在改革开放政策推行之前，国内农业人口规模在总人口中占据高达百分之八十的比例，城市发展步伐并不快。
但伴随改革开放的进一步推进，城市化发展战略的落实，使得越来越多的农村人前往城市务工或定居，这极大地推动了城市的建设与发展。
并且，也使得城市用电需求大幅度加剧，在这种情况下，为使地方政府在城市建设与发展中稳定地立足于主导地位，发挥主导作用，国家颁布了土地储备制度。
一、土地储备融资的背景及政策变革的成因、形式分析1.土地储备融资的背景在城市建设与发展过程中，不可避免地会出现利益矛盾与冲突，而这导致土地储备制度的推行面临着多种多样的问题。
就地方政府角度而言，希望可以有效提高城市发展中的土地增值收益，且归属于地方政府。
不过在这个过程中也具有不少缺乏合理性的情况，例如：一是在利益的促使下，土地储备机构将原土地权利人从土地增值收益分享范围中移出来；二是在利益的促使下，土地储备机构承担着巨大的债务融资风险，以至于往往会有意地增加土地转让价格。
另外，鉴于原土地权利人可以被移出到土地增值收益分享的范围之外，因而在土地收储阶段中，土地储备机构会面向于这些权利人的全部权益采取置换的解决办法。
而如此的做法无疑会继续导致更多的问题产生，譬如：一是原土地权利人仅可以取得固定的收益补偿，而对于今后土地增值所带来的浮动收益却不能够享有。
金融危机下企业融资渠道的变革及对策
金融危机下企业融资渠道的变革及对策一、引言金融危机无疑是对各行业的一场考验。
在这个时刻，企业需要尽一切可能去寻找新的融资渠道，以保证企业的发展。
但是，在这个金融危机下，企业融资的难度和风险都会加大。
本文将就这个问题进行探讨。
二、企业融资渠道的变革1.传统靠谱的融资方式在金融危机前，很多企业都会选择传统的融资方式，如银行贷款、债券发行等等。
这些方式都是比较安全和靠谱的，而且这些方式也是很容易获得的。
但是，在金融危机期间，银行和债券市场都不稳定，企业的融资难度也会相对较大。
2.寻求更多的风险投资随着互联网的快速发展，风投领域也转变了很多。
很多企业开始寻求风险投资的机会，以便获得更多的资金支持。
虽然这样能够快速地获得更多的资金，但是相应地，企业的风险也会增加。
如果企业不能顺利发展，可能会遭受到投资方的巨大损失。
3.利用互联网思路融资在互联网时代，企业开始寻求更多的创新，以便获得更好的发展。
很多企业开始利用互联网思路融资。
例如，企业可以通过大数据等技术，获取更多的信息，以便更好地了解市场的需求。
这样能够更加精准地制定企业的策略，获得更多的投资支持。
4.借助政策利好融资在金融危机期间，各国政府都会出现一系列的政策利好，以便刺激消费和投资。
很多企业会利用政策利好的机会申请贴息贷款等等，减轻企业的融资难度。
此外，各国政府也会出现很多的创业支持计划，帮助企业获得更多的资金支持。
三、企业融资渠道的对策1.加强风险管理在企业进行借贷或者获得风险投资的时候，需要对企业的风险进行充分的评估和管理，以免企业在后期遭受到不必要的损失。
企业需要制定完善的风险管理方案，将风险控制在最小范围内。
2.多渠道融资企业不能依靠单一的融资渠道，需要寻求更多的融资渠道，以便获得更大的资金支持。
可以尝试借助互联网思路融资，或者利用政策利好获得更多的资金支持。
3.提高企业信用度企业需要提高自己的信用度，以便获得更多的信贷支持。
企业需要加强财务管理，争取在各方面获得更高的评价。
新形势下土地储备融资模式探究
新形势下土地储备融资模式探究随着城市化的推进和经济发展的加快，城市土地的需求不断增长。
土地储备作为土地市场的重要组成部分，已经成为城市发展中不可或缺的一环。
土地储备融资是一种有效的融资方式，在新形势下更加受到关注和重视。
本文将探究新形势下土地储备融资模式的发展趋势和特点。
一、土地储备融资概述土地储备是指行政区域内某种用途的土地在未来发展中为满足城市发展需要而预留的土地，是城市发展的重要组成部分。
土地储备融资是指开发商利用自身的资金以及筹集的资金，购买土地并在未来进行开发销售以获取利润的一种融资模式。
在土地市场上，土地储备是开发商开展房地产开发的基础。
1、多元化融资模式随着金融市场的发展和监管机制的不断完善，土地储备融资模式也呈现多元化趋势。
传统的土地储备融资主要依靠银行授信和债券融资，现在逐渐向私募股权、信托计划、基金等多种融资渠道转变。
多元化的融资模式为企业提供更多更灵活的资金来源，有助于降低各种融资模式的融资成本。
2、合作共赢模式在新形势下，土地储备融资也开始更加注重合作共赢。
房地产企业在房地产领域的发展中，面临着诸多不确定的因素和风险。
为了避免风险，降低成本，房地产企业开始通过合作，共同分担风险和成本，实现资源优化配置，达到共赢的目的。
房地产开发商通过与开发公司、地产投资基金等进行战略合作来实现土地储备的优化和合理配置。
3、社会资本注入随着“国资国企混改”的深入推进，社会资本进入房地产市场的汹涌潮流也日益涌现。
社会资本不但具有丰富的经验和技术，还可以为房地产企业注入更多的资金，更有效地推进项目开发。
社会资本与房地产企业的合作，能够帮助企业更加有效地规避风险和压力，进一步提升企业的品牌影响力和资金实力。
1、风险控制能力提高2、盈利能力提高多元化的融资模式不仅为企业提供了更多的融资渠道，而且还能大幅提高企业的盈利能力。
通过多种融资渠道的组合，企业能够更加优化其投资组合，并选择收益稳健、风险控制较好的项目进行投资，实现资产的增值。
土地储备融资方式及风险分析
土地储备融资方式及风险分析摘要：随着城镇化和工业化的快速推进，我国对土地的需求量快速增加，政府通过土地储备实现对土地一级市场的调控，对提高城市土地资源配置效率，推进区域产业化发展，促进城市化建设及可持续发展具有重要意义。
但是，随着近年来我国经济增速放缓，经济发展进入新常态，在当前土地一级市场疲软的态势下，以往依靠土地收益作为财政预算主要来源的地方财政，即将遭遇较大的资金缺口和财政风险。
在这样的背景下，土地储备融资及相关金融风险，成为了当下困扰土地储备工作的重要问题。
基于此，文章将以土地储备的融资及金融风险特征为切入点，继而围绕如何防范展开相关论述。
关键词：土地储备资金；土地储备融资；融资风险；防范策略引言2015年以前，地方土地储备资金来源主要以银行贷款为主。
为规范土地储备和资金管理行为，促进土地储备健康发展，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会等四部门联合印发《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号），明确各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款，土地储备融资需求应当通过省级政府发行地方政府债券的方式解决。
针对新形势土地融资方式的变化及其风险，寻找相应的对策和方法加以解决，从而更好地规避土地的融资风险。
1土地储备资金概述土地储备的开展需要较大的资金量，从国内外实践来看，土地储备资金是伴随着土地储备制度的建立、发展，专门设立用于土地储备工作的专项资金，由土地储备机构按照国家有关规定主要用于征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进度前期开发等所需要的土地储备成本支出。
1.1土地储备成本。
从土地获取到土地挂牌出让的全过程产生的成本就叫土地储备成本。
根据土地储备的流程主要有土地获取成本、土地前期开发成本、土地保有成本三大成本。
土地获取成本主要包括为获取土地需支付的征地拆迁补偿以及依法支付其他费用。
土地前期开发成本主要是为达到土地出让条件而开展的“七通一平”等基础设施建设支出；土地保有成本主要是财务成本、储备土地管护成本等。
新形势下土地储备融资模式探究
新形势下土地储备融资模式探究一、土地储备融资模式的定义土地储备融资模式是指以土地储备为抵押物，通过发行债券和其他金融工具，籍此融资用于城市化建设、土地开发和规划等领域。
此种融资模式在城市开发中属于比较新型的融资方式，可以有效地满足城市化建设的需求。
1、可有效规避风险2、有利于提高资金利用效率土地储备融资模式可以提高融资方的资金利用效率。
一方面，融资方可以通过融资购置土地储备，而不必全额支付土地的购买费用，从而在一定程度上减轻财务压力，帮助加速项目进展。
另一方面，融资方可以通过预先储备土地，以期在未来获得更多的开发机会。
3、有助于减少融资成本相比于传统融资模式，土地储备融资模式具有成本更低的优势。
当融资商所拥有的土地储备价值越高，其可以获得的借贷利率也越低。
1、土地储备风险土地储备具有较高的风险，其中包括地震、地质和土地利用法规等方面的风险。
此外，由于土地市场不可预测，土地储备的价值受市场影响较大，同样增加了风险。
2、土地政策与法规风险土地政策和法规经常变化，一些房地产开发商可能因为土地开发受到当地政策的限制或规定而无法获得许可，从而导致项目被迫停工或取消，造成投资损失。
3、管理风险土地储备融资涉及多个合同、协议和金融工具，管理上存在一定的风险。
例如，流程中可能存在错误的泄漏、信息处理不当的风险，等等。
四、结论当前，土地储备融资模式已得到越来越多的应用和发展。
然而，储备土地和融资建设新项目的同步进行需要更多经验和优秀的技术和管理能力。
建立科学的土地开发和储备管理体系，完善相应的政策与法规，能够有效地规避土地储备融资模式的风险，以实现有效利用土地资源、促进城市发展。
土地储备转型发展的多元化融资方式探析
土地储备转型发展的多元化融资方式探析摘要：本文旨在探讨土地储备转型发展的多元化融资方式，以解决当前土地储备融资面临的问题和提高土地资源利用效率。
通过分析土地储备融资的现状、瓶颈及原因，提出构建多元化融资体系的必要性，并探讨适合的多元化融资方式。
关键词：土地；转型；发展；融资前言随着城市化进程的加速，土地资源供需矛盾日益突出，城市土地资源短缺问题日益严重。
土地储备制度作为一种新型的城市土地管理制度，在提高土地资源配置效率、推动城市更新和转型升级等方面具有重要作用。
然而，随着土地储备制度的发展，融资问题成为制约其转型发展的瓶颈。
一土地储备融资现状及原因分析土地储备是城市规划和发展的关键要素之一，然而，其融资方式却存在一系列问题，限制了其发展和效能。
以下主要分析土地储备融资的现状，并深入探讨导致这一问题的原因。
（一）融资渠道单一土地储备融资主要依赖政府财政拨款和银行贷款。
这两种融资方式的单一性导致了土地储备在融资方面的高度依赖，而无法满足其不断增长的资金需求。
政府财政拨款受限于财政收入，且通常被用于满足各种公共需求，因此土地储备往往无法获得足够的拨款。
同时，银行贷款虽然是一种可行的融资方式，但其本质上是债务，需要偿还利息和本金，增加了土地储备项目的财务压力。
另外，土地储备资金的管理和使用存在问题，导致了部分地区出现资金链断裂等风险。
管理不善、滥用资金等不当行为引发了项目资金的浪费和挥霍，这不仅影响了土地储备的可持续发展，还增加了财务风险。
（二）法律法规不完善土地储备融资方面的法律法规在尚不完善，缺乏统一的标准和规范。
这种法律法规的不完备性为不法分子提供了可乘之机，导致部分地区存在违法违规融资现象。
这包括未经充分审批的土地出让和融资活动，以及不正当手段获取融资资金等行为。
缺乏法律法规的约束也使得土地储备融资变得不透明和不可控制，给土地储备工作带来了极大的风险和隐患。
政府和相关部门难以有效监管和管理土地储备融资活动，这可能导致不合规行为的泛滥，损害了国家和公众的利益。
新形势下土地储备融资模式探究
新形势下土地储备融资模式探究土地储备是指土地的一种战略性配置，也是房地产开发企业成功的关键因素之一，土地储备规模直接决定着房地产开发企业的规模和市场竞争力。
然而，土地储备对企业来说是一种沉重的负担，需要大量的资金支持。
为了解决这一难题，企业需要寻找可靠的融资途径。
然而，在新形势和新背景下，传统的土地储备融资模式正在发生变化。
本文将探究新形势下的土地储备融资模式。
传统的土地储备融资模式主要包括三种：自有资金储备、银行信贷融资和股权融资。
第一种是自有资金储备。
在房地产开发企业发展初期，通过集中使用公司自有资金进行土地储备是一种常见的融资模式。
这种模式的优点是自主性强，不受外部环境影响，缺点是融资规模受限，对企业的财务风险控制要求较高。
第二种是银行信贷融资。
比如说，企业可以根据自己的资产情况和信誉水平向银行申请贷款，从而用于土地储备。
这种模式的优点是融资规模较大，能够满足企业资金需求，但缺点是还款压力大，企业需要承担较大的借款利息。
第三种是股权融资。
房地产开发企业可以通过发行股票、增资扩股等方式进行股权融资，从而筹措资金。
这种模式的优点是融资规模大、融资成本低，但缺点是会对企业的股权结构产生影响，引起管理层的担忧。
以上三种传统融资模式对于企业在土地储备方面起到了很大的作用，但是随着市场环境的变化，其弊端和局限性日益暴露。
新形势下，土地储备融资模式需要更加多元化和创新性。
以下是一些新的土地储备融资模式：1. 基于资本市场的融资模式在目前的股票市场上，房地产开发企业可以通过IPO、发行债券等方式融资，从而用于土地储备。
与股权融资相比，基于资本市场的融资模式具有规模更大、期限更长、成本更低、风险更小等优势，因此越来越受到房地产开发企业的青睐。
2. 信托融资模式信托融资是指房地产开发企业将土地储备资产打入信托计划，由信托公司、法人和权益人共同管理，在协议期到来时，由信托公司出售土地储备，销售收入分配给权益人。
新形势下土地储备融资模式探究
新形势下土地储备融资模式探究随着中国城市化进程不断加快，土地资源日益紧张，土地储备成为城市规划和发展中至关重要的一环。
为了满足城市发展的需要，城市土地储备融资模式也在不断创新和完善。
本文将深入探讨新形势下的土地储备融资模式，并分析其存在的问题和未来的发展趋势。
一、土地储备融资模式的演变土地储备融资模式是指城市规划部门为满足城市发展需要，通过出让土地使用权融资，将土地逐步纳入城市发展规划中的一种资金筹集方式。
在我国，土地储备融资模式经历了多个阶段的演变。
1. 传统的土地出让模式在改革开放初期，我国的土地储备融资主要采用传统的土地出让模式，即城市规划部门通过土地出让的方式融资，来满足城市建设和基础设施建设的需要。
这种模式的主要优势在于资金的快速筹集和使用，但同时也存在着土地资源的浪费和城市规划的不合理问题。
2. 土地出让金和政府性基金模式随着城市化的加速和土地资源的日益紧张，我国逐渐转向了土地出让金和政府性基金模式。
这种模式下，城市规划部门通过出让土地使用权收取土地出让金，并将部分土地出让金纳入政府性基金，用于城市基础设施建设和保障性住房建设。
这种模式的优势在于可以更好地保障城市基础设施建设和居民住房需求，但同时也存在着政府性基金管理不规范和土地出让金使用不透明的问题。
3. 私人投资者参与土地储备融资模式近年来，我国城市化进程加快，土地资源日益紧张，城市规划部门逐渐引入了私人投资者参与土地储备融资模式。
这种模式下，私人投资者可以通过参与土地出让竞买或者入股方式，参与土地储备融资，实现土地开发和资金回报。
这种模式的优势在于可以更好地吸引社会资本参与城市建设，但同时也存在着私人投资者利益保障不足和土地资源利用效率问题。
1. 加强对土地资源的保护和合理利用在新形势下，加强对土地资源的保护和合理利用是土地储备融资模式的重要任务。
城市规划部门需要加大对土地资源的保护力度，建立健全土地储备管理制度，合理组织和利用土地资源，确保土地储备融资模式的可持续发展。
最新-浅谈金融危机形势下土地保障经济社会发展的对策 精品
浅谈金融危机形势下土地保障经济社会发展的对策当前,从国际形势看,金融危机已经从局部迅速蔓延到全球,从国内形势看，增长减速、效益下滑的状况已从沿海迅速向内地蔓延、从工业出口行业迅速向其他行业蔓延。
这些不利因素同样影响到我市，市场需求不旺、部分企业盈利能力下降、经济技术开发区重大项目尤其是高科技项目不多、社会就业压力很大等问题依然存在，财政收入的结构性矛盾、利用外资进资不足、投资增长政策性因素较大等。
在清醒认识经济形势的严峻性、复杂性和蔓延性的同时，我们也要看到，危机中往往孕育着机遇。
为有效应对金融危机，党中央国务院做出了扩大内需、促进经济平稳较快增长的部署，出台了一系列的拉动内需政策和措施，国土资源部出台了《关于为扩大内需促进经济平稳较快发展做好服务和监管工作的通知》，××迎来机场、高速铁路、高速公路、项目产业转移基地等大的投资项目，把握好这些将为我市带来好的发展机遇。
市委书记××提出，××作为××的重要组成部分，在全省加速崛起的格局中，要按照胡总书记在××考察时提出的“三保一弘扬”重要讲话精神，苏荣书记关于“要努力提高××经济占全省比重”的指示要求，将省政府工作报告提出的各项目标任务落到实处，并最终体现到加快××经济发展，迅速做大经济总量上。
××是一个传统农业市，要做大经济总量，关键的一条就是要始终坚持把项目建设作为经济工作的重中之重，作为保增长、保民生、保稳定的重中之重。
任何项目建设都离不开土地，面临新时期新形势新任务，我们国土资源部门要认真做好“保护和保障”这篇文章，以开展学习实践科学发展观和机关效能年活动为契机，以服务××经济建设为中心，围绕“扩大内需，坚定信心促发展”这条主线，主动服务，开拓创新，努力做到管理科学严格、保护行之有效、保障持续有力、审批集中高效、服务优质快捷、效能明显提高，具体要解决好在以下几方面问题：一、科学编制规划用好用足计划土地利用总体规划是指导土地利用的纲领性文件，起着科学、有序、持续发展的引导作用。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
金融危机下土地储备机构融资模式改革的分析
摘要：2008年美国金融风暴席卷全球以来，我国的金融形势也日渐严峻，政府为了控制房地产泡沫而出台的限房令，更是使得房地产商纷纷陷入债务困境。
金融危机下土地储备机构融资模式改革显得尤为重要。
关键词：土地储备机构;融资模式改革
土地储备中心因身负土地调控“蓄水池”和政府融资平台的双重使命，背负加倍的压力：一方面在限房令调控下，土地出让纷纷流拍；另一方面，银行还贷催款单接踵而至。
融资，不再是各大中小企业的重要困扰，土地储备中心作为政府机构，也同样面临着艰巨的还贷压力。
一、当前土地储备融资情况分析
从储备中心的资金来源结构中，就可以发现其融资困境的根源。
土地储备中心所需资金的来源主要分为三个方面：一是政府在土地储备中心成立时拨付的启动资金以及财政专项拨款；二是经财政部门从土地收储机构储备土地出让收入中划出6%建立的国有土地收益基金，用于土地收购储备；三是来自金融机构贷款。
下面将对这三种融资来源进行分析。
1.财政专项拨款
对于土地储备的巨额投入，政府投入的启动资金明显不足。
而财政的专项拨款，往往要等到储备的土地出让后以地价款中的土地成本形式返还给储备机构，在时间上不能满足土地储备机构的土地收
储资金需求。
而且，在实施城市规划需要等政府行为造成储备土地供地时，储备机构垫付的土地收储成本往往会被拖延返还，更大程度的延长了土地成本回收周期。
2.土地储备基金
根据《国务院办公厅规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）规定，财政部门应从缴入地方国库的土地出让收入中，划出一定比例资金，用于建立国有土地收益基金，主要用于土地收购储备。
由于2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。
收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实现彻底的“收支两条线”。
所有的土地出让收入都由地方财政掌控，直接缴入地方财政专用帐户。
土地储备机构对土地出让收入没有支配权，土地储备基金也发挥不了应有的作用了。
3.金融机构贷款
当前金融机构的贷款成了土地储备机构资金的主要来源。
而国际金融风暴的影响，导致银行对贷款的使用要求严格按照《中国人民银行土地储备贷款管理办法》第三章第七条，严格控制土地储备贷款的发放。
土地储备贷款采取抵押方式的，应当有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不得超过2年。
这一条款大大限制了土地储备机构的贷款规模。
作为最常用的融资手段，抵押贷款方式最能被金融机构接受。
根据《中华人民共和国担保法》，只有抵押人依法有权处分的国有土地
使用权、房屋和其他地上定着物才可以抵押。
而土地储备机构并非以划拨、出让等《土地管理法》、《房地产管理法》上规定的方式取得国有土地使用权，而只是代表政府，收回、收购或征收国有土地使用权，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备，在宗地被重新出让、划拨和出租前，该宗地上并未设置一定年限或无限期的土地使用权，其使用权类型往往登记为政府储备。
无论是储备地块的未来租赁经济收益还是土地出让金，储备机构都没有支配权。
根据《土地储备管理办法》，储备土地在未供应前，其临时利用的时间一般不超过两年，也就意味着未来该土地能带来的租金经济收益限于2年期限或更短，并且所有临时利用所得全部上缴财政根据《担保法》，被抵押的房地产在抵押人无法履行债务时，抵押权人一般以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。
储备机构的抵押土地使用权是由政府机构组织出让，从中获得的土地出让金因收支两条线原则，全额上缴财政，金融机构作为抵押权人反而无法优先受偿。
另一方面，储备机构的抵押物还具有一个弱点，即抵押物价值受市场波动影响很大。
在楼市一片“涨”声时，金融机构在市场价的基础上，可发放不高于抵押物评估价值的70%的贷款。
而限房令下，土地出让普遍流拍，土地市场价一跌再跌，即使能够顺利出让，凭借跌至谷底的土地出让金偿还当年高高在上的贷款额，也是难以应付。
二、当前土地储备机构融资模式的困难
现实中各地政府视储备机构为纯粹的融资平台而忽略其土地“蓄
水池”功能，土地抵押贷款往往直接被政府用于城市建设或其他建设项目，而在储备土地出让时，各地财政往往借“收支两条线”的原则，将土地出让金全额纳入财政专户。
储备机构没有其他偿还的途径，最常用的融资方式就是用a地抵押用b地的抵押贷款来支付。
以贷还贷，拆东墙补西墙，陷入了借贷深渊。
三、土地储备机构融资模式改革建议
首先，建议储备机构的贷款必须专款专用，坚决杜绝各级政府任何名目的挪用。
其次，根据《担保法》，金融机构作为抵押权人应当优先受偿，政府应该在坚持收支两条线的大前提下，在储备土地出让时从出让金中优先偿付该宗地的抵押权人，剩余资金再全部上缴财政，方能体现《担保法》的法律精神和“收支两条线”的原则。
再者，要理顺储备机构的债务关系，应当将设置在抵押宗地上的贷款期限适当延长，既然该贷款的唯一未来经济收益是宗地的出让金，那么该笔贷款尽可能延长至宗地出让之时。
而储备机构也应尽可能缩短贷款周期，对于抵押土地的出让情况要预先有所规划，尽量做到长期储备地块用于长期贷款，短期储备地块用于短期贷款，短期贷款与中长期贷款相结合，加快资金周转，减少不必要的置换环节，降低融资成本。
最后，通过具有针对性的贷款来满足特定目标的资金需求，一笔贷款与一宗地绑定，宗地出让，则贷款清偿。
若被抵押宗地在抵押权人事先同意的情况下出租的，则孳息的偿付应当在该宗地的租金收益中优先受偿。