2018金茂府系产品研究
金茂府背后的神秘力量
金茂府背后的神秘力量99%的人不知道，黑科技金茂府是怎样炼成的？●●●1●●●今天说说金茂和金茂产品背后不为人知的故事。
金茂这家企业，是行业内最与众不同的房企之一。
首先因为金茂是以科技住宅这个IP成为全国知名的开发商。
又因为金茂央企的身份，归属于排名世界500强88名的中化集团，金茂又拥有超低的资金成本、超强的土地储备，超强的科技研发能力和运营能力。
2009年第一座金茂府——北京广渠金茂府横空出世，开创了“科技住宅”的全新品类，并以20个月销售额达到100亿的成绩，成就了北京高端住宅市场的传奇。
自那以后，金茂在全国开疆扩土，成为行业内最大、最稳的一匹黑马。
2019年金茂实现总签约销售额约人民币1608亿元，同比增长了26%；根据亿翰研究院数据，2020年1-7月份已实现销售额超千亿。
金茂却布局了50多个城市，200多个项目，根据2019年报，金茂的销售均价大概是2.3万元/平米，这样的价格可能目前没有几个开发商能超越。
归根结底，金茂还是做对了两件事：高瞻远瞩的战略眼光，以及无可比拟的产品力。
我也一直想弄清楚金茂的核心竞争力为什么别人学不会？为什么在二手房市场一直保持高溢价？我想最核心的就是科技住宅，当然还有工程管控能力，保证品质。
●●●2●●●金茂的十二大科技系统很多人可能都知道，为什么别人学不会？也许有人会说，那些各种系统很多房企已经开始在用了。
但时至今日依然没有项目能与金茂绿金科技比较。
为什么？有些房企，装了一个分体式空调就敢说自己是温控系统，装了一个电动窗帘、几个摄像头就说自己是智慧社区系统，而金茂的系统的背后，真的是一个系统性的工程。
我第一次看到控温的大脑地源热泵系统时，还是被各种巨型的管道和设备震住了。
要知道这是十几年前开发北京广渠金茂府时产品1.0时代的设备，经过了十几年更新研发和换代，已经是更加精密复杂的新一代了。
这套系统有多复杂？一套地源热泵系统由三个循环系统构成：核心是一座位于项目地下室的约2000㎡的机房，其中布置着地源热泵主机组；机房一侧连接着深入土层的近700组地下换热管，每组换热管深入地下土壤层120m；机房另一侧则与金茂府的室内末端系统相连，作为供能出口。
6-20150500-大宁金茂府案例研究-第四区域
15家知名房企参与，140轮的激烈竞价
搜房专题
2014年1月28日， 楼板价
方兴地产101亿豪取上海大宁路街道325街坊住宅地块，
47609元/㎡，溢价率111.5%引发全城瞩目。
方兴品牌
方兴地产——上海从不陌生的开发商
金茂大厦——陆家嘴第一座商务地标
上海国际航运服务中心、上海港国际客运中心
北外滩双地标
同时推出小面积的95㎡2+1房且主卧套房设计，部分220-240 ㎡大四房。
95㎡ 158㎡ 192㎡
95㎡
3400
3200
3600
95㎡户型
紧凑型“2+1”产品
特点：
1.95㎡可改造成三房两卫，满足生活需求 2.约8㎡，近12%的附送面积 3.20㎡主卧套房，大飘窗，丰富室内空间 4.十大收纳系统体系设计
恒氧
金茂府样板展示
环保科技运用
十二大科技系统——毛细管网辐射系统
无声、最安静的空调系统； 无风感，高舒适度； 没有冷凝水，不存在细菌孳生源； 节能效果显著； 占用面积小，节省建筑空间； 布置灵活、安装方便；
铺设情况 金 茂 府 样 板 展 示
恒温
安装完成几乎不用维修；
金茂府将毛细管席安装在房间顶棚上。夏季通入16/18℃的冷水，柔和的向房间 辐射冷量；冬季通入32-28℃的热水，柔和的向房间辐射热量
该幅地块原来是上海四方锅炉厂和居民小区； 出让面积96429㎡，容积率2.2，纯居住属性； 中环内区位，东至平型关路，南至彭江路，西至共和新路，北 至和源福邸、东北明园森林都市揽翠苑、规划路； 地块包含诸多限制条件。
上海大宁路街道325街坊住宅地块
中环线内罕见住宅地块
高端科技住宅：金茂府楼盘案例ppt课件
… 博 志在卓越 成就共赢
9
建筑风格|细节设计
Art Deco 风格元素
… 博 志在卓越 成就共赢
10
园林景观|建筑小品
下沉庭院
景观道设计
路灯设计
指示牌
浮雕设计
… 镂空围墙 博 志在卓越 成就共赢
坡度递进式道路11
园林景观|植物景观
水景区乔木
绿地区乔木
常绿灌木
… 博 志在卓越 成就共赢景观道乔木
12
户型分析|面积信息
• 户型面积: • 三居217㎡ • 四居：220㎡-300 ㎡ • 五居：330 ㎡左右
主力户型：220-300 ㎡ 大面积户型设计
• 物业公司: 金茂物业 • 绿化率: 30% • 容积率: 2.25
稀缺地段 中等密度 高档社区
户型设计总原则：设计豪华大开间客厅，
大面积落地窗将阳光全方位引入客厅 首层挑空6米以上，入户及车库采用双大堂，层高3.25米
C2 三室二厅二卫 建筑面积：217㎡
… 博 志在卓越 成就共赢
18
户型分析| A3户型：四室两厅三卫
客厅5.6米面宽,落地明窗
书房4.8米进深，优雅安静
北向：落地明窗、采景采光良好
…客厅相对独立，视野开阔
博 志在卓越 成就共赢
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配套设施 国际双语幼儿园
国际一流配套，延承贵族血脉 金茂府追加投入2200万，引入个性鲜明的教育模式。设有12个班级， 室内游泳场地和室外共同游戏空间。幼儿园所在地与小区园林相邻， 平面布局有一个中心庭院，形成课间活动的室外空间。 金茂府更致力与打造硬件条件优越、功能齐全、师资力量雄厚的优质 名校，打造CBD高端人文社区。
产品高端地位!
金茂府十二大科技
创造恒温、恒湿、恒氧宜居新文明望京•金茂府以叹为观止的十二项科技成果展现，集合恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光、无尘、无污染的宜居智慧，实践了人类居住的最高理想。
一个集高舒适度、低能耗、低排放的人居样本，以时代引领者的姿态，让望京站在世界人居的前沿；一种未来人居生命力，与新都会文明碰撞，酝酿一场影响城市上层的人居革命。
1、外墙外保温系统望京金茂府产品采用呼吸式幕墙与外墙外保温项结合的方式，良好的保温效果减少了室外温度波动对室内温度的影响。
节能50%标准的住宅的外墙传热系数为1.16w/m2.k；节能65%标准的住宅的外墙传热系数为0.70w/m2.k；望京金茂府最外面是干挂石材，它是产自新疆的菊花黄石材，非常坚硬。
目前里面是增加的流动空气层，这样，阳光直射后可以有效减弱热传导，从而降低室内温度。
空气层里面是135毫米的A级防火岩棉保温层,最后才是200毫米厚混凝土层。
外墙传热系数为0.38 w/m2.k。
(传热系数越小，保温性能越好。
)住宅屋面国标节能50%保温材料为保温砂浆或保温板，传热系数为0.80 w/m2.k；而国标节能65%住宅的保温板采用符合标准的外保温材料，传热系数为0.45 w/m2.k；望京金茂府科技住宅的保温材料为传热系数为0.36 w/m2.k的国家标准的A级防火岩棉外保温材料。
普通住宅地面的传热系数为0.56 w/m2.k，望京金茂府系统地面的传热系数为0.55w/m2.k,屋顶为0.33 w/m2.k。
通过对比发现，望京金茂府地面和屋面的保温性能优良，对围护结构的保温效果显著。
屋面保温隔热与防水屋面保温隔热和防水性能直接影响到顶层住户的室内舒适度和能耗。
屋面的总传热系数应小于或等于0.33W/(㎡.K)地面保温北京市的冰冻线是0.8米，含水的土地会冻冰，但是低于0.8米之后就不会冻冰了金茂府的首层底板，即车库顶板采用了保温隔热处理，令整个建筑的保温隔热性能更加优越。
2、外窗系统望京金茂府外门窗采用断桥铝合金框与LOW-E玻璃。
中原_北京金茂府_12大绿金科技及智能家居系统
目
用了一部分空间）
科技体验馆
PM2.5防尘系统
用新型盐溶液及静电除尘技术，过滤PM2.5，空 气洁净度达90%以上，免除细菌病毒困扰，室内 空气一天置换25次，用新风系统进行实时的空 气检测。
全屋置换新风系
对流入的空气湿度进行调节，加湿或减湿，使湿度 恒定保持在人体最舒适的40%-60%的范围。进风 口位于室内下方，出风口位于室内上方，即所谓的 “下进上出”
客厅——交融式四维空间互动体系
公共区域经由垂直轴线的划分，由端厅、客厅、餐厅、社交厨房所组成，270度大尺寸观景 来自著名艺术家马占春和知名品牌稀奇的艺术品也被置于客厅之中，阐述生活之美 观景门外均为一步式阳台（面积全赠送）
社交厨房——社交厨房是公共区域中的另一条情感脉络，模糊区域的界限
社交厨房14大配置
光线需求。
混凝土做隔音处理。
科技体验馆
魔镜—— 一键智能终端触屏操控
可以实现以下控制功能：家庭安防防入侵系统，家庭消防报警、家庭燃气和呼叫系统、灯光控制、 可视对讲、有机蔬菜预订、一键就医、身体健康情况监控、情景监视及网络信息服务，并有背景音 乐的系统预留。
智慧化场景一——随身携带RFID卡，无需手动刷卡即可顺利通过 智慧化场景二一——亲朋做客，通过移动终端发送二维码至访客手机，访 客在门禁主机处扫描进入小区 智慧化场景三一——业主对讲主机或魔镜，一键呼叫电梯。 智慧化场景四一——点击布防功能，启动家中所有的安防系统 智慧化场景五——一键启动主卧温馨模式、客厅聚会模式、厨房就餐模式， 智慧化场景六——一卫生间、走廊设置等夜灯自动感应亮起。 智慧化场景七一——智能快递柜快递，通过APP收到开启邮箱的二维码或 声波串，可开启柜体收取快递 智慧化场景八一——与可视门禁系统联动，实现边做饭边操控，社区儿童 活动视频监控……
金茂地产集团 -运营管理-JM高速发展下的管理逻辑
2018上半年销售增长200%！跨入地产15强！金茂凭啥这么猛？2018年上半年各房企的销售业绩发布了，几家欢喜几家愁。
有人排名提升了，有人排名下降了，还有人跌出了百强。
根据克而瑞的统计，在TOP20房企中，同比增长率最高的是金茂，它的销售达到了717.6亿，与2017年上半年相比，增长率达到了惊人的197.3%，接近200%。
这个数字，远高于其他同行。
如下表所示：有人曾经猜测，金茂是不是搞“薄利多销”，才把销售业绩冲到那么高？不过，另一个统计，很快打破了这一猜测。
金茂的销售均价，非但不低，反而是TOP20房企中最高的！其均价达到了34074元，这个数字，也远高于其他同行。
如下表所示：问题来了，在很多房企面对调控手足无措的今天。
金茂的业绩为啥这么好？为了解开这个疑问，明源君最近通过特殊渠道，拿到了很多金茂内部的资料。
详细研究这些资料之后，明源君认为，金茂高速增长的秘密，可以归结为4个方面。
、1、 精准布局抗风险：金茂布局分散，选择城市精准，具有很强的抗风险能力。
2、 通过“城市运营”拿地做项目，不怕“限价”：金茂很早就通过长时间的“城市运营”，拿地做项目。
前期投入较大，但能充分享受区域发展的红利，即使有个别项目遭遇严厉“限价”，也仍然有较可观的利润。
3、 产品充分差异化：产品类型上，以“科技住宅”区分于其他品类住宅。
产品定位上，比刚需和一般改善高端，但是又不做“顶豪”，这样产品售价不错，又可以做标准化。
4、 营销策略走“真诚”路线：客户都相信“眼见为实”，金茂就在传统功法样板区基础上更进一步，把房子整个剖开，做实楼工艺样板间給大家看；别家房企经营老客户圈层都有很强的功利色彩，金茂宴请老客户搞各种活动，却都相对超脱……下面明源君详细来说。
01布局广泛，选择城市精准始终有很多项目在高位▿强调控时代，因城施策。
明源君认为，如果只在一个城市圈布局，或者只在一类城市布局，都非常危险。
而如果在多个城市圈的一二三线城市都有布局，就可以抵御周期，通过内部开发顺序的调整，来保证业绩的增长。
广渠金茂府—项目案例研究
产品情况
会所配套
3000平米社区五星级会所
1、休闲健身
会所配备了室内恒温游泳池、桑拿健康中 心、健身中心、SPA水疗、英式桌球等运 动健身设施，以及穹顶雪茄吧、各色风情 酒吧、中餐厅、西餐厅等高档餐饮娱乐项 目。配置标准室内恒温泳池。
2、商务办公
会所首层设有一流的服务设施，会所内外 装潢尊贵气派，配套设施一流，旨在为社 区尊贵的业主提供最优质的服务。
销售情况
客户情况
客户定位：金茂府客群定位在CBD金领、海归名仕、外籍高端人士、 高端演人士、富二代和高端儒商等高端财富层 客户积累情况：通过电话采访金茂府销售人员得知，现在金茂府销售 积累客户状况非常好。 客户构成：从已掌握情况来看，金茂府项目的意向购房者北京客户和 外地客户各占50% 新政影响：确实存在一些客户因为新政的出台，对于项目开始持观望 态度，等待政策的下一步走向
产品情况
景观设计
设计理念：公园中的家园，突出区域大景观优势
设计风格
景观方案将ART DECO 设计风格贯穿始终 将中国传统造园手法融入其中 低调奢华、细节考究
小区入口设计
入口水景设计，彰显小区非凡气质 阶梯式石阶给人以恢弘大气的感受 叠水和绿色植被的配景显示生机
项目地处市中心，紧靠两块大面积绿地，将在繁华城市中营造一个被绿色包围的家园
负责任的央企：中国最具潜力的房地产公司，16家主营房地产央企之一，强烈的社会责任感以及追求卓越的价值 观要求方兴地产打造出高品质项目 公园地产：项目环绕在公园绿地之中，在嚣杂的城市中得到久违的宁静，多数产品360度取景；结合台地的围墙 式设计阻挡周围噪音 传世精品住宅：低调奢华的高端产品带给客户的不仅是身份的象征，高档次精装修的大户型更是传承的保证 教育资源：项目与北大洽谈，准备引进北大幼儿园和北大附小，规模达到10079平米，计划组建24个班 五星级会所：3000平米集休闲健身、商务办公、餐饮为一体的一流服务设施
20181026_成都_武侯金茂府项目
3.3 营销推广
项目亮相期（2018年3月-4月）：售楼部开放前后主打“城市生态舱”，主诉金茂的生态理念以及项目示范区的豪华；
项目蓄客期（2018年4月-至今）：售楼部开放后主诉产品，产品形象定位为“重新定义奢侈”。
小结
品牌：由首开地产与金茂联合打造，品牌效应强 科技住宅：武侯金茂府为英国BREEAM认证住宅，12大科技系统展厅，体验感强 销售中心：销售中心为新中式风格，四进府邸，尊崇感仪式感强 营销推广：前期主诉求为“人类居住一大步”，输出金茂对生活方式的改变，后期为“城市生态舱”，
品牌讲解（开发商+中国金茂府系 产品介绍+历史荣誉+明星业主）
区位沙盘+项目沙盘讲解
环境困扰
金茂如何解决
科技系统原理展示及现场感知，使 客户进一步了解熟悉金茂科技系统。
引领客户进入普通住宅和金茂住宅 示范区对比感受，增强科技系统与 客户的互动。
12大科技系统讲解，突出金茂营 造的恒温、恒净、恒静、恒湿、恒 氧环境。
2.7 亮点鉴赏
武侯·金茂府·微沙盘，从楼书、全景、区位、户型、样板间等各个板块解析，分辨客户停留时间并自动筛选高意向客户， 甄别客户高关注点，同时可获取客户ip匹配推广查询客户覆盖面。
2.8 案场包装
需提前预约，确定专属置业顾问前 来接待，整个接待流程约2小时
置业顾问引领至放映厅观看宣传片， 引出城市发展痛点——环境问题
主诉金茂的生态理念以及项目示范区的豪华，活动多以跨界形式联合知名品牌做高端包装
售楼部占地约5000㎡，整体风格为新中式风格。
【一进·院】①跨度长达50米的府系大门,②迎宾大道：日本晚樱、叠水景观、石屏、迎客松，③车库：金属隔断、收纳空间。【二进·廊】古典园林，进入放映厅观看宣 传片，看完之后大门打开，穿过风雨连廊,进入售楼部内部。【三进·阁】售楼部内部设计东、西方美学衔接，取消传统区域图，品牌以及区域图采用放映形式讲解，沙 盘区上方将成都市花芙蓉花作为装置艺术，客户洽谈区隔开，讲究私密性，还设置有vip接待室，以便接待特殊身份
市场再艰难也有企业活得优雅又潇洒
多人将原因归结为经济大环境，而往往忽略了自身因素。
张维迎把企业家分为套利型企业家和创新型企业家。
前者更像“做买卖”，利用地区、价格等不对称赚钱，而创新型企业靠“通过变革创造更大价值”赚钱。
越往后，越是创新型企业家的时代。
创新离不开科技，而科技已改变一切：苹果改变手机，微信改变通信，盒马鲜生改变零售……从火、轮子、蒸气、电到计算机，历史上每一次技术革新都会先引发大规模破坏，然后创造出经济与社会效益。
在即将到来的万物互联（I O T）时代，这些变化将比以往任何技术革新更快速，更具破坏力。
都知道要创新，但问题是如何创新？创新首要是需要研发，但也需要“应用”和“集成”科学技术。
苹果的创新技术并非都是其自主研发的，比如触摸屏，但它以人的需求为出发点，把最新科技集成后，革新了手机行业，改变了世界。
无论时代多么艰难，总有活得市场再艰难也有企业活得优雅又潇洒想象一下在海浪的最前端冲浪是什么感觉，一定很兴奋刺激吧；再想象一下在浪的末尾学狗刨游泳，一点意思都没有。
——沃尔特·艾萨克森 《史蒂夫·乔布斯传》世界越来越平，科技的研发与应用之间的时间越来越短，这得益于新科技传播得越来越快。
无论是自主研发，还是技术整合做得好，都可以从根本上改变企业。
苹果公司2010年6月，苹果公司在推出i p h o n e4产品前，人们在大街小巷最常听到的是诺基亚的经典铃声——Nokia tune，诺基亚和三星正以巨无霸的形势，统治着手机行业。
而苹果的“颠覆式创新”彻底改变了手机行业，比如用触控大屏改变按键和翻盖，比如实现手机上网，重新定义了手机。
乔布斯在发布第一代i Phone 时曾说：“i P h o n e是一项革命性产品，比目前所有手机都还领先5年。
”，3G网在技术创新上，苹果既是研发者，也是整合者。
优步同样是2010年6月，移动互联网刚刚兴起，各行业看似平静的外表下，暗潮涌动。
优步首先把互联网技术应用于交通领域，开始在美国旧金山提供服务。
叠墅产品专题性研究.202000730
过楼层分隔实现功能分区，这让居者在拥有私密生活的同时，也提高了舒适度。 ✓ 城市叠拼是改善精英对生活方式的选择，从现实意义上说，低密的叠拼所代表的居住符号，是更具居住功能、讲求
阁楼空间，与露台相连，在这里举办party
聚会毫无压力。
✓而且，该项目的外立面采用大面积玻璃+
铝板作为建筑里面材料，结合铝合金栏杆，
不仅内部更加通透，外观也显得轻盈有质感。
挖掘地下室价值，消灭项目的鸡肋空间
市场现状
叠加别墅正从一种夹缝中的过渡型产品逐步变身为改善置业市场的主力产品、主流需求之 一。
研究目标
在这种背景条件下，叠墅成为一种现象级产品，正逐渐成为一种主流趋势
第二部分 基本概念
叠墅概念
叠加是别墅按建筑形式分类的一种。它是TOWNHOUSE的叠拼式的一种延伸，由多层的复 式住宅上下叠加在一起组合而成，一般为四层带阁楼建筑，其中一、二层为一户，三、四 层为一户。
杭州联发·藏珑大境错跃式，私家电梯入户+私家花园+宽敞南向露台，
增加南向开间
✓ 利用退台设计，将多重 院落通过庭院垂直式布 局方式来实现，连接方 式由水平式的连廊变成 垂直式的电梯。这种结 构，让中叠和上叠，都 拥有一个私家北向入户 大花园，每个花园还配 私家电梯，实现了独栋 别墅式的居住体验。
✓ 缩小了下叠的户型面积， 将每户的销售总价控制 降下来。其中，下叠A 户型仅有123平，B户型 130平，中叠和上叠分 别为144平和155平。每 户的建面算不上大，但 麻雀虽小五脏俱全，比 如中叠C户型，三楼三 开间，四楼一开间，并 且拥有一个北向入户花 园和一个宽敞南向露台。
金茂府项目案例分析
地王的诞生
大宁地块出让，刷新上海宅地地王总价
乐居专题
15家知名房企参与，140轮的激烈竞价
招商万科宝矿联合体、远洋地产、中海地产、华润置地、融创绿城、 不夜城与电气与上海建工联合、保利置业、方兴地产、九龙仓地产、金地地产、嘉华置业、
产品特色
雾霾环境下的豪宅变革之路—— 国内首个获得
恒基地产、新城地产、山东鲁能，世盈投资、富博置业（世茂地产、合景泰富联合体）
方兴地产101亿 2014年1月28日，
豪取上海大宁路街道325街坊住宅地块，
47609元/㎡ 楼板价
，溢价率111.5%引发全城瞩目。
搜房专题
方兴品牌
方兴地产——上海从不陌生的开发商
金茂大厦——陆家嘴第一座商务地标
北外滩双地标
供应
成交
成交均价
2013年全市共成交1296万方，2014年成交1005万方，同比下降22.5%，尤其在2014年930新政出台前，成交量萎缩明显。2014年 10月起，市场需求得以释放，成交量逐步攀升。
2014年初上海房地产市场销售转入低迷
引发关注
拿地时间：2013年末处于上海楼市最火热的阶段 地块特质：2014年上海总价地王 楼板价：面粉贵于面包是不争的事实
方兴对于大宁地块的产品线的选择
中国第五座
“金茂府”
一直以来“金茂”便是上海人心中品 质、高端和地标的代名词！
方兴地产作为金茂品牌的所有者，
15年44座城市地标的开发实力也同样令 人折服，同时秉承的“绿金”理念
更让“金茂粉”的队伍不断壮大。
基本参数
长安金茂府项目调研报告
景观篇-入口广场
19
斗拱是唐代建筑中最为显著的力学结构及装饰特征。在立柱顶、 额枋和檐檩间或构架间，从枋上加的一层层探出成弓形的承重 结构叫拱，拱与拱之间垫的方形木块叫斗，合称斗拱。设计将 其简化用于大门之上。
景观篇-元素解读
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景观篇-元素解读
和田玉是唐代丝绸之路的代表珍贵物资，是身份和财富的象征。 将和田玉置于门庭之中，提升品质感。
四室两厅三卫 17
室内效果-次卧
206户型
长亲房则以中度暖灰色系做为主墙背景，沉稳的色彩计划给予安定的感受做为主要的设定，一致的线 性 语汇设计自天地壁拉开空间的延续感。
四室两厅三卫 18
在主入口广场区域，我们借鉴西安古城墙的开合气势和皇家 建筑的简洁形态，塑造面向城市开阔大气的形象界面。细节上 提取斗拱和汉白玉等盛唐元素，结合侧壁的“长安八景”铜刻 照壁，形成长安“府”之气势。
6
户型
206户型 四室三厅三卫一厨
139户型 三室两厅两卫一厨
135户型 三室两厅两卫一厨
7
次卧
书房
生活阳台
餐厅
厨房
公卫 主卫
衣帽间
玄关
主卧
客厅
私家 电梯 次卫
次卧
私密区 公共区
私密区
206户型
公共区
交通
空间
私家
电梯
公共区
私密区
主人流线
客人流线
私密区
公共区
8
139户型
餐厅
厨房
公卫
次卧
客厅
衣帽间 次卧
西安长安金茂府项目调研 —— 规划设计部 2020年06月
1
项目区位
项目位于位于西安市南郊的长安区中部区域， 东边与长安老城区韦曲相连，生活配套较成熟； 北边连接主城区南郊居住区；西边为高新三期与 长安总部园区等产业园区的生活配套基地。近年 来，随着区域品牌价值不断被挖掘，越来越多的 品牌开发商已经入驻到区域内，加之区域内有多 所高校，教育氛围浓厚。
中国金茂上海科技系统主要风险控制经验分享201810
一、金茂上海科技系统主要风险及对策
2.1 温度不达标
顶层住户夏季室内温度高
1）问题及原因分析: 屋顶设计保温材料厚度不够 （5cm)的XPS板，整体保温性能 不达标，夏季室外温度高，导 致室内温度高。
2）处理建议： 在）
一、金茂上海科技系统主要风险及对策
一、金茂上海科技系统主要风险及对策
1.3 室内新风小
初效过滤器或静电吸附层很容易堵塞，导致室内新风量小。
保护网
积尘面，没有作用
高效过滤网，非 常容易堵，且维
护层本极高
静电除尘器设备， 一层片状的进网起 不到静电吸附作用
进风面初效效 过滤网，过滤 效率非常差
一、金茂上海科技系统主要风险及对策
1.3 室内新风小
一、金茂上海科技系统主要风险及对策
（二）科技系统面临的主要问题分类
4、集中生活热水系统问题 1）集中生活热水系统冷热水是否同源问题； 2）集中生活热水系统管材、阀门材质选择； 3）集中生活热水系统施工界面划分，系统管路 冲洗及调试过程管控，质量监督； 4）集中生活热水循环方式，末端出热水时间； 5）集中生活热水计量问题； 6）系统能耗高问题。
一、金茂上海科技系统主要风险及对策
1.1 地面风管及风口积灰
地送风系统成品保护的要求采取的措施
新风系统分风箱需 要采取保护措施
风管末端采用专用堵 头，防止施工期间垃 圾进入
管道和管道连接处设 置密封圈
一、金茂上海科技系统主要风险及对策
1.1 地面风管及风口积灰
定期进行风管清扫---地埋风管清洗机介绍
7.1 空调系统未设置辅助冷热源 7.2 空调系统与生活水系统配电系统未 独立设置 8.1 毛细管席脱落 8.2 毛细末端泄漏 9.1 科技系统能耗高 9.2 集中生活热水系统能耗高
十年七大金茂府系
十年历变七大金茂府系，撬动城市人居升级十年，是一个意味深长的时间。
中国房地产的黄金十年，亦是中国金茂高速发展的十年。
十年前的8月17日，中国金茂在香港联合交易所主板鸣钟上市。
▲注：含在售、未开盘和规划中项目，项目名称以最终开盘名称为准▲已经过去的2016年，中国金茂超额完成485亿的签约销售额，同比上涨61%，在百强房企销售金额排行榜中位列第24位。
自北京开山，中国金茂一直以来都专注打造城市地标和高端豪宅，金茂府是其“府、悦、墅”三大住宅产品线中最高端的一支，目前已在15个城市布局共计26座金茂府。
该产品线通常选择配套成熟且极具价值爆发潜力的核心区域，户型、总价控制在“再改”，主要面向中产群体。
强大如万科、绿城、恒大等公司，还没有一个系列的产品，能像“金茂府”这样，甚至超越房企本身，而升格为一种身份认同，或生活追随。
入一城，则造一城传奇，从传统豪宅到科技豪宅，金茂的绿色战略和绿色实践，正在让产品服务于人居，让居住回归于生活，“金茂热”背后，是匠心产品的胜利，是人居升级和消费个性化的凸显。
1、广州天河金茂府开发商：金茂集团建筑设计：HZS滙张思景观设计：林德设计室内设计：深圳市同心同盟装饰设计建成年份：2017年项目类型：住宅风格：新中式广州天河金茂府位于广州天河区的核心区域，比邻广州中心区森林公园白云山，两者相距不足1公里，环境优美。
且基地内部有大面积体育公园，本案前期做为广州天河金茂府示范区存在，后期则自然成为体育公园内的配套会所。
示范区的入场流线结合一条百米多长的城市道路设计，道路两旁乔灌杂植，曲径通幽的入场道路，正是最长的等待，最美的期待......建筑传承了岭南园林轻盈通透的特性，采用连房博厦的建筑形式，四周古树环绕，内设游廊，九宫为骨，围院筑屋，形成倒“U字形”的空间布局，建筑入口正对公园，园中有院，远山近水，相映成趣。
府前设有九龙主题铺装，门头出檐深远，府门前有南越瑞兽双象迎客。
宽阔的府门，轻盈飘于水面的地灯，喷泉水响，乐声清扬，掬一捧清水，洗去这满身风尘。
【产品线】金茂府产品系研究
1公里的商业配套
2公里内的学校 17所中学 15所小学
25所幼儿园
商业
1公里的商业配套
交通
1公里内的交通设施
2条铁路 7个公交站点
教育
1公里内的学校 7所中学 3所小学
10所幼儿园
商业
1公里的商业配套
22间餐厅 56个商场超市 27个银行
医院
3公里的医院 13所医院
14间餐厅 17个商场超市 5个银行
专注于开发城 市私属海岸， 打造高端湾居 生活品质，主 要以刚需和首 改者为主。
背景简介
BACKGROUND
中国金茂——六大高端系列产品引领中国高端住宅市场
府系
悦系
墅系
山系
湖系
湾系
2 金茂府产品特点 全国布局 产品区位 产品亮点
金茂府
金茂府——最高端住宅产品系，所到之处皆为标杆
JINMAO PALACE
威的评估标准。主要评估指标包括：管理、环
境舒适度、能耗控制、交通、水资源、建筑材
料、废料处理、用地与生态环境、污染控制。
全球范围内，海德公园1号、英国首相府邸唐宁
街10号等一大批高端住宅项目都在BREEAM体
系下进行了绿色建筑认证。通过BREEAM认证
的住宅项目往往“非富即贵”，已经超越单纯 对环境的关切，而成为亿万豪宅品质、性能和
பைடு நூலகம்
全国布局 金茂府——全国15个城市布局共计26座金茂府
OVERALL ARRANGEMENT
金茂府全国落位图
2011年，首个金茂 府——广渠金茂府
主要分布于一线、重点二线城市
拿地原则
PRINCIPLE
望京 金茂府
姑苏 金茂府
住宅八大科技系统（金茂府）
住宅⼋⼤科技系统（⾦茂府）苏州⾦淼龙安装⼯程有限公司为您呈现完美的案例：l ⽣态空调系统地源热泵与⽑细管⽹共同组成了⾦茂府的⽣态空调系统。
地源热泵系统的⼯作原理是：冬季采暖，从地下换热管中提取能量到达室内，冬季1度电能产⽣3度以上的能量；夏季制冷，将室内热量通过封闭⽔循环排放到⼟壤中，空调节能30%~~40%，并从地下换热管中提取热量加热⽣活⽤⽔，实现24⼩时热⽔提供，虽然在开发前期⼀次性投⼊较⾼，但是可以是实现住户使⽤过程中的长期经济与节能。
同时，⾦茂府拒绝使⽤空调暖⽓，⽽采⽤传热均匀、体感舒适的⽑细管⽹天棚辐射系统、⽑细管⽹和室内表⾯的装饰层相结合，节省空间的同事，就像⽪肤中的⽑细⾎管⼀样柔和的调节室内温度，它⽆噪⾳、⽆风感、温度均匀且稳定，使室内不再有异味，不再有甲醛和⼀氧化碳的污染，合理的湿度滋润您的⽪肤和呼吸系统，家具、被服、粮⾷也不再发⽣霉变和⾍咬，从⽽造就出⾼舒适的⽣态住宅。
⽆噪⾳——机器在地下室机房，远离住户⽆风感——⽑细管⽹均预埋在天棚装修⾯层中，⽆吹风感温度均匀——天棚⼤⾯积辐射，温度均匀柔和温度稳定——蓄热好，温度波动极⼩节能环保——⽑细管⽹中所需⽔温东极低、夏季⾼，提⾼了主机效率l 置换式独⽴新风系统⾦茂府从根本上解决了普通住宅制冷加热空⽓内循环带来的空⽓质量低的问题。
创新采⽤24⼩时置换式全新系统，为每户⽤户提供的新风送风量约达300m³/⼩时，远超过30m³/⼈·⼩时的国家标准新风量。
该系统将室外新鲜空⽓过滤除尘、加热降温、加温除湿后，送⼊客厅、卧室、书房和餐厅、新风徐徐上升，将⼈体汗味以及其他污浊⽓体排出到室外，保证厨房、卫⽣间排风，将室内空⽓完全置换到室外，⼤幅度提⾼空⽓质量。
新风系统还可以解决空⽓湿度问题，确保每个房间都有均匀的湿润空⽓，冬季的湿度调控不低于30%，夏季不超过70%。
l 低耗能系统太阳能照明系统环保成为21世纪的重⼤主题，⾦茂府处处以低碳低耗能为准则，⼤灶国际⽣态住宅，社区采⽤太阳能照明系统，即是其中的考虑之⼀，太阳能照明不仅避免了开沟埋线，且不消耗常规电能，⼜因不污染环境，⽽被称为绿⾊环保产品。
金茂府恒温恒湿恒氧系统 说明
金茂府恒温恒湿恒氧系统说明
恒温恒湿的优点
1、舒适性更高：恒温恒氧恒湿系统具有超高的舒适度，主要体现在它更满足于人体对舒适性的要求，它将传统对流为主的传热手段改变为辐射为主的传热手段，更接近自然的传热制冷方式，更易为人体所接收，舒适度也就更高。
2、恒温恒湿：恒温恒氧恒湿系统用水做冷热媒，通过辐射末端(结构盘管、辐射板、毛细管网)的塑料管道内的流体循环，来调节机体自身的温度与周围环境的平衡，达到恒温恒湿的效果，让人体更加舒适健康。
3、超静音：普通空调的噪音源自空调主机和风口，而恒温恒氧恒湿系统是以水为冷热媒，通过辐射末端的流体循环，来调节室内的温湿度，是没有风口的，主机也放在设备间，所以不会在生活区产生噪音，更不会出现直吹风的刺激感。
4、不占用空间：恒温恒氧恒湿系统是在天花板和墙面敷设一层5-10cm厚的辐射末端，隐藏于墙面，不仅不占用空间，还缩减了室内占有率，更不会破坏室内整体的装修风格，完美的体现出“隐藏之美”，时尚美观。
5、节能省钱：恒温恒氧恒湿系统是集辐射供暖、辐射供冷、置换新风、生活热水等系统于一身，全面解决人们对居住环境的温度、湿度、洁净度、安静度、含氧量、生活用水等方面的需求。
还可防止夏季产生结露的现象，亦可有效降低建筑能耗，是舒适环保、节能省
钱的一大助手。
恒温恒氧恒湿房子的缺点
1、投资费用较高，但是运行费用比较低，同等性能的产品，比如空调，恒温恒氧恒湿系统要节能70%以上，既省电又省钱。
2、安装工艺非常高，需要专业的安装公司，这样才能保证安装的效果。
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入一城，则造一城传奇
2011、2012年分别以45亿、54亿蝉联北京楼市销冠 截止2015年清盘，五开五罄，成为北京楼市的“ 金” 字招牌和销售神话；
广渠金茂府
2014年以4.76万/ ㎡地王楼面价取得（高于当时在售住宅价格）；
2015年首开，两小时劲销21亿；2017年在售均价超13万/ ㎡；
火爆认筹 首次认筹，日到访客户超1000组； 二次升筹，突破400组，远高于推盘量， 上演“ 一房难求” ；
以大宁金茂府为例
营销分享 推广——高调营销+落地拓客，线上线下全面整合
MARKETING SHARE
2015年4月18日 开盘热销21亿
产品特点-科技 主打绿色科技，宜居舒适的人居环境
PRODUCTS FEATURE
珠江金茂府——十二大绿金科技&英国B R E E A 统
24小时热水管网配置 厨房垃圾处理系统 高效节能空调系统
高效节能外窗系统
中置百叶遮光系统
同层排水系统
智能家居系统
智能安保系统
智能社区系统
大宁金茂府
2016年7月首开，劲销10.1亿；
宁波江东金茂府 夺取宁波7月市六区成交金额、面积、套数三冠王
珠江金茂府 2016年8月首开告罄，销售额突破10亿； 夺取宁波7月市六区成交金额、面积、套数三冠王
每次热销，都是市场对产品、对营销的最好检验！
营销分享 舍得——高颜值、高标准、重细节打造硬件属性
社区网络系统
产品特点-科技 国际绿色建筑“奥斯卡奖”BREEAM认证为豪宅加分
PRODUCTS FEATURE
Breeam，英国建筑研究院绿色建筑评估体系。 始创于1990年的Breeam认证体系是世界上第 一个也是全球最广泛采用的绿色建筑评估体系。 美国的LEED体系也是在Breeam体系基础上开 发出来的。是目前全球描述建筑环境性能最权 威的评估标准。主要评估指标包括：管理、环境 舒适度、能耗控制、交通、水资源、建筑材料 、废料处理、用地与生态环境、污染控制。 全球范围内，海德公园1号、英国首相府邸唐 宁 街10号等一大批高端住宅项目都在 BREEAM体 系下进行了绿色建筑认证。通过 BREEAM认证 的住宅项目往往“ 非富即贵” ， 已经超越单纯 对环境的关切，而成为亿万豪宅 品质、性能和 价值的标签。
>商业
1公里的商业配套
22间餐厅 56个商场超市 27个银行
➢ 医院
3公里的医院 13所医院
14间餐厅 17个商场超市 5个银行
➢ 医院
3公里的医院 17所医院
26间餐厅 52个商场超市 25个银行
➢ 医院
3公里的医院 22所医院
9间餐厅 7个商场超市 7个银行
➢ 医院
3公里的医院 10所医院
产品特点-科技 主打绿色科技，宜居舒适的人居环境
MARKETING SHARE
上
海
大
宁
5星级酒店式回车场设计
金 茂
府
售
楼
处
打
造
特设特斯拉充电桩
大理石柱VIP停车位 售楼处入口气势做足
营销分享 舍得——高颜值、高标准、重细节打造硬件属性
MARKETING SHARE
11处考察、8次磋商、5轮合同谈判， 数次协商，斥资2000万拿下广钢影剧
院，更名为“ 金茂影剧院” ，打造全 国首个影剧院式营销中心。
产品特点
户型、总价控制在“ 再改“ 产品细节主打“ 绿色、科技、健康” 擅长豪宅属性打造
全国布局 金茂府——全国15个城市布局共计26座金茂府
OVERALL ARRANGEMENT
金茂府全国落位图
2011年，首个金 茂 府——广渠金 茂府
主要分布于一线、重点二线城市
拿地原则
PRINCIPLE
望京 金茂府
营销分享 用心——完整的现场展示及精心规划动线，强化客户认知
MARKETING SHARE
精心设计的看房动线： 全程给予客户尊贵感 仪式感，同时通过软 性的层层推进，将客 户购买欲望逐步激发， 最后在科技人居体验 中心大道高潮，返回 营销中心实现销售。
上海大宁金茂府参观动线
营销分享 推广——高调营销+落地拓客，线上线下全面整合
PRODUCTS FEATURE
金茂府部分项目产品类型一览
城市
项目
产品类型
面积区间（㎡）
上海
大宁金茂府
高层
95、158、195㎡
广州
珠江金茂府
高层
首期109-142㎡
苏州
姑苏金茂府
高层
140-240㎡
杭州 宁波
滨江金茂府 江东金茂府
高层、叠排 高层
高层：120-165㎡ 89-175㎡
3
典型项目营销分享
金茂府
金茂府——最高端住宅产品系，所到之处皆为标杆
JINMAO PALACE
全国布局
金茂府是中国金茂六大住宅产品线中最高端的一 支，目前已在1 5 个城市布局共计2 6 座金茂府。
产品区位
“ 金茂府” 产品线通常选择配套成熟且极 具价值爆发潜力的核心区域
产品客群
主要面向中产阶层
COMPANY | LOGO
PRODUCTS FEATURE
杭州滨江金茂府1 2 大科技系统
1、循环地源热泵系统：利用地下恒温层进行冷热交替，节约能源； 2、毛细管网辐射系统：以辐射方式调节室温，避免空调直吹伤害， 湿度更接近居者舒适体感，舒适宜人； 3、抗霾防PM2.5除尘系统：初效过滤+ 双级静电除尘+ 中效过滤，即 使室外雾霾重重，室内空气也能清新纯净； 4、24小时新风置换系统：每天全屋置换空气25次，免除细菌病毒干 扰，湿度保持在40-60%，彻底告别黄梅天； 5、全屋净水软水系统：高精度过滤标准，有效去除有害微颗粒，保 留对人体有益的微量元素和矿物质； 6、外墙、屋顶、地面保温系统：有效避免传统建筑冬夏两季冷热能 量流失过快，给结构穿上保暖衣，减少能量减少，保温节能； 7、高效节能外窗隔热系统：双层LOW-E中空玻璃，保温节能； 8、温度调节系统：有效解决江南湿气过重，秋夏空气干燥等，以适 宜温度平衡人体机能； 9、抗干扰隔音降噪系统：营造人体舒适声环境，远离噪音； 10、同层排水系统：告别噪音，加大卫浴实用面积，清洁无死角； 11、智能家居控制系统：灯光主题自由切换，电梯呼叫到层； 12、24小时热水供应系统：比肩星际酒店全天候恒温生活热水；
珠江金茂府
营销中心入口
营销分享 舍得——高颜值、高标准、重细节打造硬件属性
MARKETING SHARE
巨幕大电影品牌体验剧场
珠江金茂府
售楼处-品牌墙 售楼处-剧场
营销分享 舍得——高颜值、高标准、重细节打造硬件属性
MARKETING SHARE
大宁金茂府-力邀梁志天，意大利顶级皮具品牌BV首次跨界联合打造 192㎡BV样板房
PRODUCTS FEATURE
长沙金茂府
产品特点-精装 兼具实用性与品质感，融入智能化及人性化细节
PRODUCTS FEATURE
智能家居系统
墙式WIF I面板
中央热水系统
细节设计-飘窗的顶灯
珠江金茂府
产品特点-精装 公共空间一丝不苟，重金打造
PRODUCTS FEATURE
花费重金的水晶漆地面
地
商
酒
产
务
店
开
经
经
发
营
营
城市运营 商务租赁 高端住宅
零
增
售
值
商
业
业
务
物业 装饰 绿建
背景简介
BACKGROUND
中国金茂——六大高端系列产品引领中国高端住宅市场
府系
悦系
墅系悦系 山系
湖系
湾系
中国金茂的拳 头产品，主要 建于核心城市 的核心区，融 合精湛工艺和 1 2 大绿金科技， 成交高端健康 居所新典范。
目前已获此殊荣：上海大宁金茂府（三星）、杭州滨江金茂府、首开杭州 金茂府、珠江金茂府、北京金茂府（首座四星）
产品特点-外立面 高颜值、高标准、重细节打造硬件属性
PRODUCTS FEATURE
· 全石材外立面、幕墙保温、防水外 墙 保证建筑高舒适度的实用性；
· 窗体增加浅浮雕公益，保证建筑的 艺 术性和美观性；
顶部百叶通风，管线喷白 空间更明亮
精装地下入户大堂 例：大宁金茂府
产品特点-园林 清晰的景观层次 营造居者与景观的互动性和观赏性
PRODUCTS FEATURE
中央景观： 强调空间开阔感，满足业 主在社区的集中性活动
入口、中轴景观： 空间仪式感打造，强化业 主归家感受
宅间组团： 强调空间私密性，满足业 主日常休憩、社交需求
>教育
2公里内的学校 6所中学
1公里内的学校 9所中学
2公里内的学校 17所中学
9所小学
3所小学
15所小学
30所幼儿园
>商业
1公里的商业配套
18所幼儿园
>商业
1公里的商业配套
25所幼儿园
>商业
1公里的商业配套
>交通
1公里内的交通设施
2条铁路 7个公交站点
>教育
1公里内的学校 7所中学 3所小学
10所幼儿园
品牌 弗兰卡（瑞士） 博世（德国）
嘉格纳\ 柏丽（德国） 博世（德国）
高级墙砖、大理石 德国汉斯格雅 瑞士劳芬 大理石
西勒奇SchlageSense系列智能门（厂商：安朗杰） 实木
双层LOW-E中空玻璃 柯耐弗OKONOFF地暖温控器
德国贝卡毛细管网辐射系统 24小时新风置换系统