[南京]从十大写字楼建筑看写字楼市场的发展前景_secret

从南京十大写字楼建筑看南京写字楼

市场的发展前景

目录

前言： (3)

一、南京十大高层办公商务楼盘详情 (3)

1、绿地广场 (3)

2、南京国际金融中心 (4)

3、南京国际广场 (5)

4、南京新百主楼 (6)

5、新街口苏宁电器广场 (7)

6、德基广场二期 (7)

7、奥体苏宁广场 (8)

8、金奥大厦 (9)

9、新地中心 (10)

10、雨润国际广场 (10)

二、南京办公市场现状格局分析 (12)

三、南京写字楼市场供销分析及近期发展趋势预测 (14)

1、南京写字楼市场供销分析及预测 (14)

2、南京写字楼市场售价租金分析及预测 (15)

四、南京甲级写字楼发展现状及发展趋势预测 (16)

1、写字楼定位级别诠释 (16)

2、南京甲级写字楼供销分析及预测 (17)

3、甲级写字楼空置率分析及预估 (17)

五、南京写字楼近年发展特征及发展前景预测 (18)

1、南京写字楼近年发展特征 (18)

2、南京写字楼市场发展预测 (19)

结束语： (21)

前言：

近年南京建筑高度屡次被刷新，这些建筑多为办公、商住综合用途楼盘，外立面新颖现代，定位高端，主要集中于城中和河西两区域，部分楼盘体量庞大，将在近期或未来几年内给南京市场提供大量的办公、商业、高档酒店、高档商务用房，这是否能改善南京办公、商铺物业销售不温不火的局面，能否大幅提升南京高档办公、商铺物业的售价，甚至影响南京现有办公、商铺物业的租金？

一、南京十大高层办公商务楼盘详情

1、绿地广场

项目简介：绿地广场总建约30万平米，集区域内生态、顶级酒店、高档办公、学院、商业为一体，囊括紫峰摩天洲际总部、云峰国际商务首席、翠峰生态商务中心三大杰作，建成后将成为南京档次最高、影响力最大的城市新地标和现代服务业集聚区。

紫峰大厦建筑高度约450米，地上89层，总建筑面积约18万平方米，地下4层，总建筑面积6万平方米。主要功能设有六星级洲际酒店（约7.9万㎡）、超5A办公楼（可销售面积约6.2万㎡）以及顶级购物中心（约4.8万㎡）。整个建筑有50多部垂直电梯与30多部自动扶梯来保证整个建筑的人流运输，以保证整个建筑的品质。

云峰大厦地上24层，主要功能甲级办公楼（约21000㎡）；裙房地上6层局部7层，主要功能为商场（约45000㎡）与酒店附属用房。

翠峰生态商务中心定位为甲级写字楼与高档商场，总建面积4.8万平米。主楼为13层办公楼（约为180005㎡），裙房为3层高档商业空间（约为12000㎡），地下2层为设备机房、车库和局部商业（约为4500㎡）。

绿地广场整体交付后，可提供约10万㎡高档办公物业、7万㎡高档商业和约8万㎡的五星级酒店，这将大幅提升鼓楼地区乃至整个南京市的办公、商业水平。

租售情况：

紫峰大厦于2008年4月2号正式面向全球租售，目前销售均价3.5万/㎡，租赁价格达到1美元/㎡·天，目前紫峰大厦9-34层的办公物业销售额达到6亿元以上，销售面积约1.7万㎡，销售率约为15%（可售房源销售率80%以上）。

云峰大厦于2007年10月24日开始销售，目前2.1万㎡办公物业已基本售完，销售均价2.2万/㎡。2008年中期交付使用，平均租金5元/㎡·天。

翠峰大厦于2007年开始销售，目前已投入使用，平均租金约5元/㎡·天。

绿地广场物业管理费14元/㎡·月。

租售价格对比：

南京写字楼价格与住宅价格长期处于“倒挂”状态，2009年前写字楼售价很少突破15000元/㎡，租金也很少达到5元/㎡·天。

2、南京国际金融中心

项目简介：位于南京新街口汉中路一号，集办公、金融、商业、酒店于一体，总建筑面积18.6万平方米。其中，裙楼和副塔楼已经入驻苏豪大厦、东方商城、招商银行。二期主塔楼为51层的纯写字楼，可供使用的写字楼面积为7.8万㎡。

2009年5月13日，新加坡ARA集团以16.25亿元人民币正式接手这幢超甲级写字楼，并宣称将采用“只租不售”的经营模式。

租金水平：

南京国际金融中心采取只租不售的经营方式。低区8-22层租金3.5元/㎡·天以上；中区24-36层租金4.5元/㎡·天以上；高区38-48层租金5.5元/㎡·天以上，最高租金6.2元/㎡·天。物业费 10元/㎡·月。

南京国际金融中心的租金比新街口平均租金水平高约1.5-2.0元/㎡·天左右。

3、南京国际广场

项目简介：总建筑面积约48万平方米。一期建筑面积22.7万平方米，二期建筑面积25万平方米。集世界级酒店、国际高端购物中心、甲级写字楼、顶级豪宅和景观公寓为一体。

国际购物中心位于裙楼1-8层，总建筑面积8.8万㎡。

景观公寓位于北塔11—39层，主力户型面积70—200㎡，共322套。

顶级豪宅位于北塔11—39层。面积在528—1150㎡/套，共27套。

写字楼位于南塔11—22层，总建筑面积2.3万㎡。

威斯汀酒店位于南塔23—36层，建筑面积3.17万㎡，客房234间，委托美国著名的喜达屋酒店及度假酒店国际集团经营管理。

国际广场开发历程：

1993年，由23家大型骨干企业、上市公司、银行、金融机构等发起成立了南京国际集团股份有限公司，准备投资40亿元打造45万平方米的南京国际广场项目。但拆迁过程复杂，直到1999年才正式动工。

2005年，南京国际广场取得了外销许可证；8月底，项目一期工程共22.8万平方米封顶；10月底签约仲量联行；11月8日正式开盘推出豪宅“御景华府”，27套公寓，起售价5000美元/平方米、起售面积为500平方米；之后又推出274套针对外籍高管客户的酒店式“怡景公寓”，均价人民币20000元/㎡。

2006年，国际广场已经“全球发售”了近半年之久，但是由于定价高昂和项目本身并不成熟，导致销售不理想。2006年上半年，建设中的国际广场停工。

2008年摩根士丹利开始对南京国际广场进行投资。2009年8月6日，摩根士丹利与南京国际广场在南京举行媒体见面会。摩根士丹利宣布以12.5亿注资南京国际广场。预计该项目2010年上半年开始投入运营。

租售水平：

购物中心、写字楼原计划2009年上半年正式运营，但目前尚未开始。预计威斯汀酒店将在2010年下半年投入使用。住宅部分“御景华府”和“怡景公寓”，预计今年10月即将正式上市销售，将推出320套公寓，及27套豪宅。其中，公寓的预计均价在25000元/平米，豪宅的均价将会高达35000元/平米左右。

4、南京新百主楼

项目简介：项目总建筑面积8.28万平方米。2008年7月27日，主楼封顶，以249米的高度和极具现代感的造型屹立在新街口商圈，成为新街口地区的新地标。

租售水平：

预计主力租金集中在3~4元/㎡·天。