2015年嘉兴房地产市场简报

2015年嘉兴房地产市场简报
今年我市土地市场交易遇冷，房地产开发新项目较去年明显减少，全市房地产开发投资后续乏力，2015年，全市房地产开发投资增速呈现高开低走，降幅进一步扩大，同时，施工面积小幅下降，新开工面积明显回落。

在中央提出“化解房地产库存、促进房地产业持续发展”的主基调下、地方政府出台的促进房地产市场平稳健康发展的各项政策措施影响下，我市商品房销售面积增速保持较快增长但略有回落，待售面积小幅攀升。

一、房地产开发投资增速高开低走
2015年，全市房地产开发投资458.41亿元，同比下降12.8%，降幅分别比前三季度、上半年、一季度扩大4.0、11.1、26.7个百分点。

住宅投资降幅扩大，办公楼、商业营业用房投资保持增长。

2015年，全市住宅投资280.07亿元，同比下降18.0%，降幅较前三季度扩大4.7个百分点。

办公楼、商业营业用房投资同比分别增长8.4%、0.2%。

二、土地购置大幅下滑，施工面积、新开工面积降幅扩大
本年土地购置大幅回落。

2015年，房地产开发企业本年土地购置面积146.58万平方米，同比下降42.8%，较前三季度回落23.5个百分点。

土地成交价款39.47亿元，同比下降56.3%，较前三季度回落14.5个百分点。

房屋施工面积降幅扩大。

2015年，房屋施工面积4397.88万平方米，同比下降3.3%，降幅较前三季度扩大3.1个百分点。

其中，住宅施工面积同比下降4.9%。

其中，新开工面积较去年同期大幅下滑，同比下降42.7%，降幅与前三季度持平。

竣工面积降幅有所收窄。

2015年，房屋竣工面积612.03万平方米，同比下降
3.1%，降幅较前三季度收窄22.1个百分点。

三、商品房销售增速稳中趋缓，待售面积攀升
2015年，全市商品房销售面积640.63万平方米，同比增长28.8%，增速较前三季度回落8.2个百分点。

商品房销售额460.23亿元，增长30.0%，增速较前三季度回落6.6个百分点。

住宅销售增速有所回落。

2015年，全市住宅销售面积550.83万平方米，增长35.6%，增速较前三季度回落11.5个百分点。

办公楼销售面积18.36万平方米，增长19.4%，商业营业用房销售面积48.99万平方米，下降1.0%。

待售面积呈较快增长。

2015年，全市待售面积532.44万平方米，增长24.9%，增速较前三季度提高5.3个百分点。

自2015年“330”新政、央行多次降息降准、住房公积金贷款额度上调、首付比例下降等诸多利好房地产政策的频频推新，2015年，嘉兴楼市围绕“去库存”的主旋律下，成交稳步回暖，复苏上行。

据统计，这一年来，嘉兴楼市共卖房25982套，吸金204.34亿元；其中商品住宅成交约17090套，同比上涨约13.4%；商贸成交4643套，同比上涨约10.4%；唯独写字楼表现一般，成交约2636套，同比下降约7.0%；其他用房约成交1613套。

从2015年每月成交走势来看，除了一季度每月成交量低于2000套以外，自330新政后，每月成交量均在2000套以上，6月份和12月份为2015年单月成交的两个最高峰值，且有多个月份创下了近年来历史新高，如7月8月呈现出了“淡季不淡”的热销行情。

这其中固然离不开政策大环境的利好形势，及开发商们的积极去化力度。

同时，改善型需求的崛起也已成为了楼市去化的一大主力，但2015年的绝对主力军依然是刚需购房者。

据了解，今年前9个月公积金贷款以支持职工购买普通商品住房的刚性需求为主。

三季度，公积金个贷所支持购买的住房中，140（含）平方米以下的占了92%。

另外，申请公积金贷款的购房者中，购买首套房的占比达74%，购买二套房的仅占26%，这表明，刚需依然是市场购房的绝对主力。

2015嘉兴房价稳中有跌，“以价换量”是主调
根据嘉兴商品房在线备案系统数据显示，2015年嘉兴市本级商品房成交年均价约7280元/㎡，其中商品住宅备案年均价约7003元/㎡，商贸成交年均价9538元/㎡，写字楼成交年均价约6394元/㎡。

从近七年嘉兴市本级商品房成交年均价来看，嘉兴房价表现尚且平稳，2010年-2014年市商品房备案年均价在7600元/㎡以上，不过，到了2015年，整体成交价确有下降，同比下降约4.8%，其中商品住宅同比下降约2.4%。

可见2015年嘉兴楼市“以价换量”是主调，尤其住宅下滑明显。

商品住宅作为嘉兴楼市成交量的主要部分，从近六年来看，自2011年以来年均价逐年下滑，从7498元/㎡下滑到7003元/㎡，下降幅度近500元/㎡。

再根据2015年每月成交均价（数据仅供参考）来看，1月2月还延续着2014年的价格趋势，农历春节过后，商品住宅成交价便明显下降，从7字头降至6字头，而后又逐步上浮到7字头，7月便成为分水岭，下半年从最高值7367元/㎡连续下滑至6811元/㎡，下滑7.5%，与此同时，11月份成为了全年住宅成交价最低点，12月份略有上涨。

该图表也十分直观地反映出了“以价换量”是开发商今年采取的主要销售策略之一。

针对2015年嘉兴楼市的整体表现，金都房产集团嘉兴置业有限公司助理总经理刘长风用“波澜不惊，先扬后抑”8个字作为总结，他认为，2015年，“330新政”、公积金新政、5次双降等利好信息的刺激，可以说调控政策的密集推出，呈现出行政手段的淡化、信贷政策频繁作用两方面交织运用。

各房产企业也是顺势而上，开展各类的活动来促进和刺激购买者的消费力，同时推出了各类以特价房、团购房为主的价格短期波动。

这些都是两方面共同作用的结果。

但在高库存的压力下，房地产行业的风险持续加大“以价换量”的主旋律还会运行一段时间。

2016年去化压力依然大
近年来，嘉兴的具体库存量一直难以查询到准确数据，为能够了解嘉兴市场商品房去化情况，小编从新增预售量、备案量；待售面积、销售面积等方面做了初步测算，从参考数据来看，去化压力依然很大。

仅从预售量和备案量来看，2015年相比2014年在入市量上有明显减少，同时，2015年的去化量相比2014年又有增长，理论上来说，嘉兴近两年来围绕去库存所做的努力确实有所成效，但是，仅仅这两年的剩余预售量就需要1年多才能消化。

小编事先根据2014年-2015年前11个月的预售量和备案量的数据得出这两年的剩余预售量约有27239套，以2015年前11个月月均销量2114套的去化量计算，需要12.9个月方能消化。

图表数据仅供参考
如果，从嘉兴市本级商品房待售面积和销售面积的情况来看，据了解，截至2015年9月底，市本级共有待售（已竣工未销售）商品房面积约有200多万方，其中住宅110多万方。

而前9个月，市本级商品房销售面积约160.09万方，其中住宅134.12万方。

以“待售面积/月均销售面积”的公式计算，截止到2015年9月底的商品房待售量去化时间需要11.2个月，其中，住宅去化需要7.4个月。

事实上，仅通过这几项数据来计算嘉兴商品房库存去化时间并不完整确切，更何况，还有历史遗留的库存量及未来新增的入市量包括土地出让情况，整体去化压力对于嘉兴来说依然艰巨，调节供需是关键。

预计2016年的嘉兴楼市仍将围绕“去库存”为基调。