土地增值税清算管理规程
天津市地方税务局关于印发《天津市土地增值税清算管理办法》的公告-2015年第10号
天津市地方税务局关于印发《天津市土地增值税清算管理办法》的公告正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------天津市地方税务局关于印发《天津市土地增值税清算管理办法》的公告2015年第10号为进一步规范土地增值税清算管理，方便纳税人办理涉税事宜，我局制定了《天津市土地增值税清算管理办法》。
现予以发布，自2015年11月1日起施行。
特此公告。
2015年10月16日天津市土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）及其实施细则和《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条纳税人是土地增值税的清算主体，应在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律法规及土地增值税政策规定，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，如实申报应纳税款，并对清算申报的真实性、准确性和完整性负责。
纳税人可自行清算，也可委托税务中介机构进行清算鉴证。
第四条主管税务机关应加强土地增值税政策宣传辅导，做好房地产开发项目的日常税收管理，负责土地增值税清算的受理和审核。
第五条土地增值税以纳税人与国土房管部门签订的土地出让合同所列范围内的房地产开发项目为单位进行清算。
对于分宗地（期）开发的项目以县级（含）以上发展改革部门备案的项目为单位进行预清算，待项目全部销售完毕后应进行整体清算。
土地增值税清算管理规程
土地增值税清算管理规程土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税清算管理规程则是规范土地增值税清算工作的重要依据，对于保障税收政策的正确执行，维护税收公平和税收秩序具有重要意义。
一、土地增值税清算的基本概念土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
二、土地增值税清算的条件（一）纳税人应进行土地增值税清算的条件1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。
（二）税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情况。
三、土地增值税清算的前期准备（一）纳税人的准备工作纳税人在进行土地增值税清算前，应当按照财务会计制度和税收规定，对房地产开发项目的成本、费用进行核算和归集，准确计算房地产转让收入和扣除项目金额。
同时，应当整理和保存与土地增值税清算相关的各种资料，如项目立项、规划、施工、销售等文件和凭证。
（二）税务机关的准备工作税务机关在接到纳税人的土地增值税清算申请后，应当对纳税人提交的资料进行审核，确定清算审核的重点和方法。
同时，应当组织税务人员学习土地增值税清算的相关政策和业务知识，提高清算审核的能力和水平。
四、土地增值税清算的收入确认（一）转让房地产的全部价款及有关的经济收益纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
土地增值税的清算(2篇)
第1篇一、引言土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
在我国，土地增值税的征收对于规范房地产市场秩序、促进房地产市场的健康发展具有重要意义。
本文将从土地增值税的清算程序、计税依据、税率等方面进行详细阐述。
二、土地增值税的清算程序1. 税务机关审核纳税人应在转让房地产合同签订之日起30日内，向主管税务机关办理纳税申报，并提交相关资料。
税务机关在接到申报材料后，对纳税人提供的资料进行审核，确认是否符合征收土地增值税的条件。
2. 计算增值额税务机关根据纳税人提供的资料，计算增值额。
增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去土地成本、开发成本、费用、税金等扣除项目后的余额。
3. 确定税率根据增值额的大小，税务机关确定相应的税率。
我国土地增值税实行四级超额累进税率，具体如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
4. 计算应纳税额税务机关根据确定的税率和增值额，计算应纳税额。
5. 纳税人缴纳土地增值税纳税人按照税务机关核定的应纳税额，在规定的时间内缴纳土地增值税。
6. 税务机关检查税务机关对纳税人的土地增值税清算情况进行检查，确保纳税人依法纳税。
三、土地增值税的计税依据1. 转让房地产的收入转让房地产的收入是指纳税人转让房地产所取得的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2. 扣除项目金额扣除项目金额是指纳税人转让房地产所发生的各项成本、费用和税金，具体包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）与转让房地产有关的税金；（5）其他扣除项目。
四、土地增值税的税率我国土地增值税实行四级超额累进税率，具体如下：1. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；2. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；3. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；4. 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
关于印发《宿迁市地方税务局土地增值税清算管理工作规程(试行).
宿迁市地方税务局关于印发《宿迁市地方税务局土地增值税清算管理工作规程（试行）》的通知宿地税发〔2008〕102号各县及宿豫地方税务局，市地方税务局各分局、稽查局：现将《宿迁市地方税务局土地增值税清算管理工作规程（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。
二00八年六月二十四日宿迁市地方税务局土地增值税清算管理工作规程（试行）第一章总则第一条为规范和加强土地增值税管理，发挥土地增值税调控作用，做好土地增值税清算管理工作，进一步贯彻落实《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，制定本规程。
第二条土地增值税清算，是指纳税人开发的项目符合土地增值税清算条件，在规定的期限内，依照税收法律、法规、规章及其他有关土地增值税的规定，自行计算清算项目应纳土地增值额和应纳税额，根据该清算项目预缴的数额，确定该清算项目应补或者应退税额，并填写土地增值税纳税申报表，向主管税务机关办理该清算项目土地增值税纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清该清算项目土地增值税税款的行为。
第三条本规程适用于土地增值税清算的税务管理。
土地增值税清算的税务管理是指税务机关对清算对象在进行土地增值税清算中提供的涉及收入、扣除额、增值额等有关资料，依法进行调查、核实、评估、检查，清算税款的工作。
第四条本规程所称的“清算对象”是指实行预征缴纳土地增值税的纳税人。
对纳税人项目转让后一次性取得价款的，应按规定计算缴纳土地增值税；对不实行土地增值税预征的普通标准住宅，待项目全部竣工、销售完毕后直接进行税款结算。
第五条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通标准住宅和非普通标准住宅的，应分别计算增值额。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
第二十六条审核开发间接费用时应当重点关注：（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
第二十七条审核利息支出时应当重点关注：（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
第二十八条代收费用的审核。
对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
第二十九条关联方交易行为的审核。
在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
第三十条纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。
第三十一条对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
第三十二条土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
第五章核定征收第三十三条在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
土地增值税清算规程
第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。
第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
房地产开发企业土地增值税清算管理办法
辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。
第二条凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，均适用本办法。
第三条对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额；未分别核计算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。
普通住宅标准，按各省辖市人民政府根据省人民政府授权制定并对社会公布标准执行。
省辖市人民政府未制定普通住宅标准的，按照《辽宁省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知》（辽政发［2005］53号）规定的标准执行。
第四条纳税人如委托中介机构在办理土地增值税清算税款手续时，应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，附件１）。
第二章清算条件第五条符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（一）全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目；根据辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限；（二）整体转让未竣工的房地产开发项目；（三）直接转让土地使用权的项目。
第六条符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）地方税务机关认定有可能造成税款流失、经县级（含县级）以上主管地方税务机关批准清算的开发项目；（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
国税发新号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
国税发[2009]91号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知发布时间: 2009-5-21 13:46:19 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、，地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
济南市地方税务局土地增值税清算管理办法
济南市地方税务局土地增值税清算管理办法第一条为加强我市房地产开发企业土地增值税的清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《山东省地方税务局土地增值税预缴、清算管理办法》（以下分别简称《征管法》、《条例》、《细则》）及有关规定，制定本办法。
第二条本办法适用于我市范围内房地产开发企业已预缴土地增值税的清算管理。
第三条土地增值税清算管理工作由房地产开发企业主管地税机关负责。
第四条纳税人应在房地产单位项目竣工决算后30日内持以下资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。
（一）房地产开发合同（或房地产开发项目许可证）；（二）土地受让合同（或政府无偿划拨土地文件）；（三）建设项目立项报告批复文件及建设工程规划批复；（四）税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税申报表及预缴土地增值税完税凭证；（五）项目竣工决算资料，以及主管地税机关要求提供的其他与开发转让房地产有关的资料。
第五条“单位项目”，是指纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象；“竣工决算项目”，是指已取得建设工程质量监督部门出具的单位工程质量认定合格 (优良)书、建设单位和施工单位已对该工程的工程成本进行确认、已签署《工程造价结（决）算书》，全部实现销售并且收入、成本和费用已全部准确核算清楚的房地产开发项目。
第六条有下列情况之一的，纳税人可以对未竣工决算房地产开发项目申请土地增值税清算:（一）纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目;（二）纳税人申请办理注销税务登记。
纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的，应自转让合同签定之日起30日内提出清算土地增值税申请。
纳税人申请办理注销税务登记的，应在办理注销税务登记前提出清算土地增值税申请。
第七条对纳税人已竣工决算或虽未竣工决算但符合清算条件的房地产开发项目，如果纳税人在限期内未提出清算申请且无正当理由，主管地税机关认为有必要的，可报经县（市、区）地方税务局批准进行土地增值税清算。
2016年《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》
关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告北京市地方税务局公告2016年第7号为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）等有关规定，北京市地方税务局制定了《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》，现予以发布。
本公告自2016年7月1日起执行。
《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》（京地税地〔2008〕92号）同时废止。
特此公告。
附件：1.土地增值税清算申请表2.土地增值税清算通知书3.土地增值税清算报告4.土地增值税清算鉴证报告5.土地增值税清算材料要求及清单6.土地增值税清算受理通知书7.土地增值税清算补充材料及情况通知书8.土地增值税清算审核意见书9.土地增值税四项成本核定通知书10.土地增值税核定征收通知书北京市地方税务局2016年5月26日北京市地方税务局土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）及有关文件规定，制定本规程。
第二条本规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条本规程所称土地增值税清算（以下简称清算），是指纳税人依照税收法律、法规的规定，计算符合清算条件的房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并按照规定的程序和时限，向税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清税款的行为。
第四条纳税人是清算的主体，对清算申报的真实性、合法性、准确性、完整性负责。
第五条税务机关负责清算的受理和审核。
北京市地方税务局关于印发《北京市地方税务局清算土地增值税税款管理工作规程》的通知
北京市地方税务局关于印发《北京市地方税务局清算土地增值税税款管理工作规程》的通知文章属性•【制定机关】北京市地方税务局•【公布日期】2004.12.27•【字号】京地税地[2004]628号•【施行日期】2005.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地增值税正文北京市地方税务局关于印发《北京市地方税务局清算土地增值税税款管理工作规程》的通知（京地税地[2004]628号）各区、县地方税务局、各分局：为进一步加强全市清算土地增值税税款工作，规范清税工作程序，市局制定了《北京市地方税务局清算土地增值税税款管理工作规程》，现印发给你们，并提出以下工作要求，请一并依照执行。
一、加强清算土地增值税税款的管理工作，是依法行政，确保国家税款及时、足额入库的重要措施，是做好土地增值税清税环节各项工作的基本保证。
各局要认真贯彻落实本规程的具体内容，做好清算土地增值税税款的各项管理工作。
二、各局应依照本规程结合本局的实际情况，制定清算土地增值税税款管理的具体实施办法，落实岗位责任，严格按照规定的审核权限和程序进行清税工作，确保清算土地增值税税款工作的顺利实施。
二ОО四年十二月二十七日北京市地方税务局清算土地增值税税款管理工作规程为加强税务机关对清算土地增值税税款管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《北京市地方税务局印发关于房地产开发企业清算土地增值税附送专项审计报告的管理办法的通知》（京地税地〔2002〕305号）、《北京市地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知》（京地税地〔2004〕445号）及其他相关文件规定，结合我市的实际情况，制定本规程。
一、清算土地增值税税款管理工作规程适用范围凡本市已办理竣工的开发项目或按小区立项的分期开发项目，在开发项目销售面积达到可销售总建筑面积85％以上时，需进行竣工清算土地增值税税款的，均适用本规程。
二、清算土地增值税税款管理工作规程遵循的原则（一）依法行政，严格审核的原则。
北京市地方税务局土地增值税清算管理规程
《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》
北京市地方税务局公告2016年第7号
为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于<土地增值税清算管理规程>印发的通知》（国税发〔2009〕91号）等有关规定，北京市地方税务局制定了《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》，现予以发布。
本公告自2016年7月1日起执行。
《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》（京地税地〔2008〕92号）同时废止。
关于2016年《北京市地方税务局关于发布
<北京市地方税务局土地增值税清算管理规程>的公告》的政策解
一、本公告出台的背景是什么?
为进一步加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，提高清算质量和效率，我市根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务
二、规程较原办法进行了哪些调整?
本公告自2016年7月1日起执行。
《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(京地税地〔2008〕92号)
同时废止。
第一章总则
第一条为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕91号）及有关文件规定，制定本规程。
第二条本规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
房地产开发企业土地增值税清算管理办法
房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税的清算工作，确保税收法规的严格执行，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关法律法规，制定本办法。
第二条本办法适用于在中华人民共和国境内从事房地产开发的企业（以下简称“企业”）在土地转让、开发、销售等环节产生的土地增值税的清算。
第三条企业应当按照本办法的规定，及时、准确、完整地进行土地增值税的申报和清算。
第二章清算条件与程序第四条企业在以下情形之一时，应当进行土地增值税的清算：（一）房地产开发项目全部竣工并销售完毕；（二）企业解散、破产或者因其他原因终止；（三）税务机关依法要求企业进行清算。
第五条企业进行土地增值税清算时，应当向所在地税务机关提交以下资料：（一）土地增值税清算申请书；（二）土地使用权证书、土地转让合同、房地产开发合同等相关资料；（三）项目竣工验收报告和销售明细表；（四）税务机关要求的其他相关资料。
第六条税务机关应当自收到企业清算申请之日起30个工作日内完成审核，并通知企业清算结果。
第三章清算计算第七条土地增值税的计算应当遵循以下原则：（一）合法性原则：企业应当提供合法、有效的凭证和资料；（二）真实性原则：企业申报的收入和成本应当真实、准确；（三）一致性原则：企业计算土地增值税的方法和程序应当与税务机关的规定保持一致。
第八条土地增值税的计算公式为：应纳税额 = （转让房地产收入 - 扣除项目金额）× 适用税率 - 速算扣除数第九条扣除项目包括但不限于：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）房地产开发成本；（三）房地产开发费用；（四）与转让房地产有关的税金；（五）其他按规定可以扣除的项目。
第四章法律责任第十条企业未按照本办法规定进行土地增值税清算的，税务机关可以依法追缴应纳税款，并处以罚款。
第十一条企业通过提供虚假资料、隐瞒收入等手段逃避土地增值税清算的，税务机关将依法追究其法律责任。
河北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法
河北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。
第二条我省行政区域内从事房地产开发的纳税人适用本办法.第三条土地增值税清算单位为纳税人填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。
对一个清算项目中既有普通标准住房又有其他商品房的，应分别清算。
第二章清算条件第四条符合下列情况之一的,纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：(一）房地产开发项目全部竣工、完成销售并能够准确核算的;（二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。
第五条符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(一）已竣工验收的房地产开发项目，其转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）经主管地方税务机关纳税评估发现利润异常或存在问题的房地产开发项目;(五)税务机关规定的其他情况。
第三章申请与受理第六条符合第四条规定的清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算申请,并据实填写《土地增值税清算申请审批表》,同时报送有关资料（见第八条）。
主管税务机关接到纳税人申请后10日内做出是否清算的决定.对符合清算条件的，按规定办理税款清算手续。
对不符合受理条件的，应将不予清算的理由在《土地增值税清算申请审批表》中注明，连同有关资料一并退回纳税人。
第七条符合第五条规定的清算条件的纳税人,主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》并送达纳税人。
土地增值税清算程序与清算方法
土地增值税清算程序与清算方法一、土地增值税的计算程序1.确定计税依据：土地增值税的计税依据是土地使用权转让收入减去土地取得成本、相关费用和适用税率后的金额。
土地使用权转让收入包括转让款、附带物价款、所得税和其他经济利益。
2.计算应纳税额：按照国家有关规定确定适用的税率，将计税依据与税率进行相乘，得出应纳税额。
3.缴纳税款：纳税人应当依法办理土地增值税的申报和缴纳手续。
税款应在土地使用权转让登记之日起三十日内，到国家税务机关申报和缴纳。
4.全额计算和分期计算：土地增值税可以选择全额计算或者分期计算。
全额计算是指一次性把土地增值税全部缴纳。
分期计算是指将土地增值税分期缴纳，分为首期缴款和后续每年缴款两种方式。
二、土地增值税的清算方法1.增值差额法：按照土地使用权转让时的成本、相关费用和土地增值额的大小，计算出土地增值差额，再按照适用税率计算出应纳土地增值税。
2.增减值法：按照土地使用权转让时的成本和土地增值额的大小，确定土地增值额的计算方法，再按照适用税率计算出应纳土地增值税。
3.单独法：按照土地使用权转让时的成本、相关费用和适用税率，单独计算出土地增值部分的税款。
4.减值法：按照土地使用权转让时的成本、相关费用和土地增值额的大小，确定减值幅度和减值后的土地增值额，再按照适用税率计算出应纳土地增值税。
在进行土地增值税清算时，需要根据具体的法律规定和政策要求，选择适当的计算程序和清算方法，确保土地增值税的合法缴纳和清算准确无误。
同时，纳税人还应及时了解最新的税收政策，遵守税法法规，准确申报并缴纳土地增值税。
土地增值税清算操作规程
土地增值税清算操作规程
《土地增值税清算操作规程》
土地增值税清算是指对于已经开发利用的土地进行增值税的结算操作。
土地增值税清算是一个非常重要的环节，对于征税单位和纳税人来说都有着至关重要的意义。
为了规范土地增值税的清算工作，制定了《土地增值税清算操作规程》。
《土地增值税清算操作规程》明确了土地增值税清算的范围、程序和要求。
首先，规程明确了土地增值税清算的范围，包括了土地增值税的计算和结算等内容。
其次，规程明确了土地增值税清算的程序，包括了课税、纳税申报、税款核算和缴纳等流程。
最后，规程明确了土地增值税清算的要求，包括了清算报告的编制和备案、税款的核对和缴纳等工作。
在土地增值税清算操作中，规程规定了征税单位和纳税人的责任和义务。
征税单位须全面负责土地增值税清算的实施工作，同时须确保准确、合法的纳税申报和缴纳。
纳税人须积极配合征税单位的工作，保证提供真实、完整的税务信息，并按时足额缴纳税款。
总的来说，《土地增值税清算操作规程》为土地增值税清算工作提供了具体的操作标准和操作指南，为土地增值税的征收和管理提供了有力的保障。
同时，规程也为征税单位和纳税人明确了责任和义务，有助于促进税收的规范管理和合法征收。
希望通过规程的实施，能够提高土地增值税清算工作的效率和质量，为税收秩序和社会经济的稳定做出贡献。
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各直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局二○○九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程(以下简称《规程》)。
1第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
(只适用于房地产开发项目的土地增值税清算工作)第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机2关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
（专用票据管理措施）第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3(三)直接转让土地使用权的。
第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
4应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
第十二条纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料(一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定)。
(二)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。
主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
5第十三条主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。
上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。
主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
第十四条主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。
对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。
第十五条主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。
具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。
第四章清算审核第十六条清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据6计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
（审核分为案头审核和实地审核）第十七条清算审核时，应审核房地产开发项目是否①以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；②对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；③对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（这里的不同类型房地产，广西认为要分为三类，江苏认为分为两类，但是江苏省对普通标准住宅的界定不同）第十八条审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品7房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核（如果是清算后的面积差，不再进行调整）；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
（即：是否有视同销售情形）第十九条非直接销售和自用房地产的收入确定(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（注意应该是平均价格）2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
8(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
（如果产权未发生转移，不征收土地增值税）第二十条土地增值税扣除项目审核的内容包括：(一)取得土地使用权所支付的金额。
（是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
其中缴纳的契税：按国家统一规定缴纳的有关费用。
（国税函【2010】220号文件）(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(三)房地产开发费用。
（包括财务费用、营业费用和管理费用）(四)与转让房地产有关的税金。
（是指营业税、城建税、教育费附加）(五)国家规定的其他扣除项目。
（第（一）项+第（二）项合计，加计20%）第二十一条审核扣除项目是否符合下列要求：(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭9据的不得扣除。
（例如：质量保证金，即是属于应当取得合法凭据，但是没有取得的，不允许扣除）(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（即：不允许预提）(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（同一项目中建造不同类型房地产的，也应当采取合理的分配方法）(六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。
会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
第二十二条审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：(一)同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
（同一宗土地有多个开发项目，应该予以分摊）10(二)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
(三)拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
第二十三条审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：(一)前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
(二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
（房地产开发费用和前期工程费、基础设施费的区别）(三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
第二十四条审核公共配套设施费时应当重点关注：(一)公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。
（说明土地增值税不允许预提配套设施费用，企业11所得税允许预提配套设施费用，但是园林环境工程费不允许税前列支）(二)是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
(三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
第二十五条审核建筑安装工程费时应当重点关注：(一)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
（决算报告、工程结算报告、工程施工合同、审计报告，四个报告）(二)房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。