华侨城苏河湾项目考察报告
打造上海核心CBD拓展区_闸北苏河湾风貌区堪比外滩新天地(1)
打造上海核心CBD拓展区闸北苏河湾风貌区堪比外滩新天地来源：劳动报作者：未知时间：2010-09-09 点击：907苏河湾地区城市设计方案7日出台。
记者从闸北区政府了解到，面积为3.19平方公里的苏河湾规划将集上海核心CBD拓展区、国际大都会人才中枢、苏河文化魅力舞台、金融中心助力支点于一身，其中曲阜路、四行仓库等区域内的一些街道和历史建筑将重获新生。
苏河湾地区范围南起苏州河，北至交通路、虬江路，东起罗浮路、武进路、河南北路，西至苏州河，总用地面积为3.19平方公里，拥有苏州河黄金岸线约4.7公里。
由于此前规划呈现滨水资源利用不足、商业商务设施不够集聚等缺陷，因此从今年3月份起，闸北区开展了新一轮苏河湾地区城市设计国际方案征集，最终，美国RTKL设计公司的方案从31家境内外知名设计公司中脱颖而出。
“新版”规划包括“两个片区、六颗种子、时光纵轴、两横两纵三通廊”等设计理念，为苏河湾地区梳理了一个清晰有序的城市构架。
据了解，“六颗种子”代表驱动苏河湾发展的动力，其中新规划的有以悦广场为代表的高密度商业、以曲阜路地铁站为核心的商务公园和苏河门户公园。
通过这些“种子”，与绿色走廊、滨河体验走廊等体系统筹全区公共活动空间，形成一个引领的、高端的、人文兴旺的苏河湾。
而“时光纵轴”则是西藏北路和浙江路之间的区域，该区域代表苏河湾过去、现在和未来，将激活周边地块界面与商务价值。
RTKL设计公司透露，苏河湾地区的历史底蕴将在新一轮设计中被挖掘出来。
其中四行仓库将打造成抗战纪念馆，并以此为核心打造爱国主义纪念园区；如今的批发市场变身为近代商业建筑风貌区，聚集媲美外滩、新天地的品牌旗舰店和精品酒店；重建天后宫戏台等，形成海派里弄风貌区。
规划建成后，苏河湾地区西段将完美变身，成为国际大都市的人才中枢、商贸及金融服务标杆。
而东段将打造成集人文艺术、时尚商业、高端居住、都市娱乐、符合可持续开发理念的上海新地标综合体。
打造苏河湾“黄金走廊”苏河湾欲筑申城新地标发稿日期：2012-7-6 稿源：上海金融报编辑：王一琪日前由中国经营报与复旦大学管理学院主办的“中经·复旦奢侈品高峰论坛”传出信息，据最新数据统计，中国奢侈品市场消费总额已经超过全球总量的四分之一，全球近三分之二的奢侈品牌已在中国扎根。
白羊广告上海顶豪华侨城苏河湾提报(精)
KV-4
居，无止境！ 你的姓氏，史册的新纪元。
一袭城市资本力量的繁盛家谱。 从近代中国民族企业势力，到如今城市资本新力量， 人物总变迁，唯独对苏河湾的青睐独钟，未改如一。 在这处天赋所在，唯超越是最好的传承， 以你的姓氏，再度镌刻一个时代的至誉， 万千宠爱，了然一湾，居无止境。 府承传奇，启时代！独栋府邸，全球募主
一种人生
新上海家族 创造传奇的豪气 绘制版图 伸手摘星
传承“纯粹上海城市中心”的理性价值，情感共鸣新时代人文精神。
价值梳理
（苏河湾，散发着魔都上海的灵魂魅力）
品牌-【仰，无止境】 华侨城28年品牌荣耀 产品-【居，无止境】 150米塔尖巨作，7层独栋创世人居 缔造城央豪宅传奇 客群-【耀，无止境】 开创新上海家族的恢弘版图 底蕴-【阅，无止境】 天后宫/慎余里/总商会/打包场，苏河传奇不尽
中央绿地：创想国际化生态生活，上海城市中心的滨水观光目的地
缓解城市密度，传承历史文脉，还原码头文化，增加艺术氛围。
东区：全球第四家宝格丽酒店，菁英们的顶级生活平台
传承上海总商会的高贵文脉，海纳世界先进文化，将为全球菁英呈现一处前所未有的塔尖生活平台。。
宜居宜游 亦古亦今 兼容中西
超级豪宅新高标准
• 建筑的高度（150米， 浦西第一高度） • 专业的高度（全球顶尖 设计规划团队） • 视野的高度（三大地标 隔江相望） • 奢华的高度（全球第四 家宝格丽为邻相伴） • 人文的高度（沪商文化 地脉之上） • 繁华的高度（百亿级投 入顶级业态集群荟萃） • …
白羊广告
过百亿的投资 5-8年规划 国际级团队操刀
2010年2月，央企华侨城集团旗下深圳华侨城控股股份有限公司在上海以70.2亿元的天价从民企联合 体手中抢得闸北区苏州河北岸东块1街坊（苏河湾）地块。该地块成交楼板价达52783元/平方米，加 冕新一任全国单价地王。 半年后，华侨城再以大热姿态连夺苏河湾41、42号街坊两地块，光土地成本就达88亿元，华侨城也 因此成为苏河湾迄今为止的最大“地主”。
【VIP专享】华侨城居住小区规划分析
居住小区规划调研报告—华侨城居住小区规划调研报告——华侨城一．基地外部环境分析内容(一)自然生态条件华侨城居住小区位于北京市朝阳区，为北京的东郊城乡结合部，属于总体规划中的边缘集团，处在北京总体规划的“两轴两带多中心”的东部发展带和CBD中心区的附近，而小区北侧即为北京市的绿化隔离带，是朝阳区的五大边缘集团及三大土地储备区之一。
1．地理位置华侨城居住小区所处的朝阳区位于北京市区东部，介于北纬39°48′至40°9′、东径116°21′至116°42′之间，土地总面积为467.18平方公里（包括市农场局管理的双桥、东郊、东风、朝阳四个农场和首都机场街道），约占全市土地总面积的2.84%。
2．气候北京气候条件为暖温带大陆性半干旱、半湿润季风气候，具有四季分明、降水集中、雨热同期的特点。
春季干燥多风，昼夜温差较大；夏季炎热多雨；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雪。
华侨城所处位置为北京冬季主导风的下风向。
3．水系朝阳区地处北京市排水尾间，河湖水系众多。
境内5个水系和2个湖泊的监测结果来看，地表水水质类别均为劣V类，主要超标项目为氨氮、总磷、生化需氧量和化学需氧量。
而主要的地下水源水质较好。
4．植物资源居住小区规划调研报告—华侨城由于朝阳区开发历史较久，华侨城周围的自然植被多被改造为农田、防护人工林网和绿化隔离带。
朝阳区地带性植被为半湿润落叶阔叶林。
原生乔木物种主要有旱柳、杨树、槭树、紫椴、糠椴、水曲柳、榆树、臭椿、桦树、楸树、国槐、灯台树、朴树等；原生灌木物种有虎榛、毛榛、榛、胡枝子、北京忍冬、黄栌、酸枣等；藤本有猕猴桃、山葡萄等；草本植物有白羊草、荆条、小针茅、苔草、芦苇、香蒲、黄背草、天南星等。
5．环境质量华侨城所处的朝阳区大气环境质量评价执行期二级标准。
大气气态污染物二氧化硫、一氧化碳、二氧化氮的年均值都低于国家标准限制，但颗粒状污染物污染程度较重。
欢乐谷市场调研与分析报告
欢乐谷市场调研与分析报告2021.6目录●欢乐谷概况●深圳、上海、北京、武汉、成都、天津欢乐谷第一章欢乐谷概况1、背景华侨城集团为隶属于国务院国资委直接管理的大型中央企业，1985年始，华侨城集团从深圳湾畔的一片滩涂起步，经过28年的建设与发展，坚持市场导向，构想出一条以人为本的可持续发展之路，如今，集团总资产超过1000亿元，年销售收入近500亿元。
华侨城集团率先培育了旅游及相关文化产业经营、房地产及酒店开发经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务，其中康佳、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷连锁、波托菲诺、茵特拉根小镇、华侨城大酒店、威尼斯酒店、城市客栈等著名品牌均耳熟能详。
2021年11月，华侨城主营业务实现整体上市。
至此，分别位居行业前列的几大核心主业和优质资源得到充分整合，经营机制创新又迈上了一个新的台阶，企业高速运转的引擎中又注入了新的动力和活力。
作为以旅游业务为主导的大型国有中央企业，华侨城近年来开发出一系列旅游产品，业态覆盖文化主题景区、连锁文化主题公园、旅游度假区、旅游综合体、当代艺术馆群、公众开放空间、创意文化园、儿童职业体验园、星级酒店、经济型连锁酒店等，并针对各路消费群体的不同需求，打造了生态度假、都市娱乐、滨海休闲、养生旅游等。
目前，在全国重点城市已开发建设大型旅游综合项目17处，截止2021年底累计接待游客2.5亿人次。
2021 年，深圳华侨城旅游度假区被中央文明办、建设部、国家旅游局评为“全国文明风景旅游区”；2021 年，又被评为首批“国家5A级旅游景区”；到目前为止，华侨城已经连续多年进入全球旅游景区集团八强。
2021 年7月，深圳东部华侨城项目建成试业，并获得国家旅游局和国家环保部联合授予的中国首家“国家生态旅游示范区”荣誉称号。
欢乐谷以“打造世界一流的连锁主题公园”为愿景，随着深圳、北京、成都、上海、武汉、天津6个欢乐谷相继建成开业，欢乐谷实现了“东西南北中欢乐大中国”的全国5+1的跨区域开发和运营布局。
上海OCT华侨城苏河湾城市改造项目展示厅
统 ．在 技术升级达到 现代建筑的标 准和需求的 同时 ．避免破 坏原建筑 并且将 视觉影响降到最低。 由于客户希望 室内空间能够满 足多种用途 ．同时也考量 到未 来租
时 ，清 晰 的 界 定 新 旧元 素 的 边 界 和 建 筑 的 建 造 历 程 ，以 达 成 二 者 的 对 比 和 统 一 。修 缮 后 的 建 筑 屋 面 仍 保 留 原 有 的 瓦 屋 面 体 系 并 进 行 了 修
新的 功 能 和材 料 互 相 匹配 有 明 显 区别 的 同 时达 到 互补 的 效 果 。
时清晰的界定新旧元素的边界和建筑的建造历程以达成二者的对kokaistudlos以过去在修复工程中应用的理念与手法整合所有机电系比和统一
上海ＯＣ Ｔ华侨城苏河湾城市改造项 目展示厅
Ｋ ｏ ｋ ａ ｉ ｓ ｔ ｕ ｄ ｉ ｏ ｓ 建筑设计公司 】Ｋ ｏ ｋ ａ ｉ ｓ ｔ ｕ ｄ ｉ ｏ ｓ 收稿日期 ：２ ０ １ ３—０ １ —２ ３
Ｐ ｉ ｅ ｔ ｒ ｏ Ｐ ｅ ｙ ｒ ｏ ｎ ，陈希 ，邹辰 卿 ．尧 云 室内设 计 Ａ ｎ ｄ ｒ ｅ ａ Ｄ ｅ ｓ ｔ ｅ ｆ ａ ｎ ｉ ｓ ．Ｆ ｉ ｌ ｉ ｐ ｐ ｏ Ｇ ａ ｂ ｂ ｉ ａ ｎ ｉ ．王敏 ．黄颉
６ ００ ｍ 建筑面 积 １
建成 时间 ２ ０ １ ２ 年８ 月
以 清 除 表 面 的 砂 浆 或 涂 料 层 ．以最 低 强 度 的 清 洗 方 式 来 保 留 岁 月 在 砖 墙表面留下的陈Ｉ Ｒ￣ ９ 光泽 。
部分 。 经过精确 的建筑勘测 ．Ｋ ｏ ｋ ａ ｉ ｓ ｔ ｕ ｄ ｉ ｏ ｓ 对建筑原 始特征的元素和不同
大恩上海华侨城苏河湾提报
SUHE CREEK DISCUSSION QUESTIONS华侨城苏河湾项⺫⽬目思路沟通2015.3.10“寻找华侨城苏河湾”品牌动能的六个问题SUHE CREEK QUESTIONSQ1：项⺫⽬目商业课题？Q2：从住户逻辑到⽤用户逻辑分析项⺫⽬目？Q3：项⺫⽬目作为城市名⽚片级的符号感是什么？Q4：如何将符号感统⼀一视觉化？Q5：如何在市场中具象品牌精神符号？Q6：从品牌到产品如何精准营销？Q1：项⺫⽬目商业课题？SUHE CREEK QUESTIONSbrief通过项⺫⽬目整体品牌⼒力塑造消除区域、产权、价格抗性带动2015年多种形态的产品去化解题WHY为什么品牌并未达到我们所预期的⾼高度Q2：从住户逻辑到⽤用户逻辑分析项⺫⽬目SUHE CREEK QUESTIONS住户逻辑针对的是产品买家，以产品销售为主导，追求回款，主要强调的地段与产品的价值感知。
⽤用户逻辑商业公建等配套先⾏行原则，通过创新的服务功能的呈现，创造在更⼲⼴广泛市场的影响⼒力。
先导⼊入⼈人群，形成⺫⽬目的地效应，⾏行销售。
新天地-翠湖天地环贸Iapm-天玺由于开发序列与资⾦金压⼒力的原因在前期的重点还是以产品销售为主影响⼒力存在于“上海⾼高端住宅市场”2015年项⺫⽬目落成年规划配套逐步呈现让影响⼒力存在于“上海”Q3：项⺫⽬目作为城市名⽚片级的符号感是什么SUHE CREEK QUESTIONS新天地=⽼老上海⽯石库⻔门⻛风情外滩=上海⻔门⾯面，历史建筑陆家嘴=上海天际线，⾦金融经济苏河湾之于上海符号与象征意义的缺位⼲⼴广告课题清晰界定华侨城苏河湾在上海的符号Brand’s Best Self产品对城市、消费者的价值、⽂文化张⼒力、思考与分析CulturalTensionBrand’sBest Self产品⾃自⾝身价值挖掘，塑造与突破品牌⼤大理想发展模型Brand’s Best Self外闸北⻩黄浦虹⼝口苏河湾北外滩外滩陆家嘴⻩黄浦江闸北-虹⼝口-⻩黄浦三区交汇苏河湾-陆家嘴-外滩⼤大都会⻩黄⾦金三苏河湾-北外滩-外滩万国建筑三⾓角古今中外中国传统⽂文化——天后宫；中国租界遗址——总商会；世界顶级奢侈——宝格丽酒店；海派传承——慎余⾥里；内⻄西区全球时尚中⼼心，品牌概念店，多功能中⼼心，影视基地，艺术家⼯工作室中区滨⽔水⽣生态绿地，⼀一流美术馆，游艇俱乐部，慎余⾥里商业街，天后宫东区全球第四家宝格丽酒店，总商会会所，精品商业街区内住宅酒店商业艺术码头Brand’s Best Self这⾥里就是上海精神海纳百川Cultural TensionGaWC 研究组织将世界城市按影响⼒力划分成三个等级：α 级、β 级、γ级，只有极少数城市获评α+ 级，上海便是其中之⼀一。
深圳文和友、华侨城文化创意园项目考察学习报告
关于参加2021陕西-粤港澳大湾区（深圳）文化旅游推介会及相关项目考察报告按照集团安排，2021年11月28日，我考察了深圳文和友、华侨城文化创意园两个项目，现将考察学习情况汇报如下：一、行程情况（一）11月29日晚考察深圳文和友项目。
深圳文和友是以“深圳墟”为概念，改造了1整栋立于广深铁路和布吉河交错之间的楼体。
整栋楼，共有4层，近20000㎡，100+品牌，10+体验模块，吃喝玩乐+购物体验。
场景设置来源于深圳八九十年代社区生活，展陈了近十万件老物件，将科幻的电子元素与光怪陆离的艺术装置相结合。
深圳文和友，像一个市井博物馆，收纳了广东茶、臭豆腐、肠粉、猪扒包、文糕点、肉肠等在全国范围内颇具风头的小吃美食，游客可以实现一站式打卡深圳老字号、流行菜。
（二）11月30日考察华侨城文化创意园项目。
华侨城文化创意园位于深圳华侨城原东部工业区内，是由旧厂房改造而成的创意产业的工作室，目前已进驻300家文化、创意、设计类相关机构和企业，涉及摄影、动漫创作、教育培训、艺术等各类型创意产业细分行业及概念餐厅、酒廊、零售、咖啡等创意特色相关产业。
围绕创意设计、当代艺术和先锋音乐三大文化特色，该文创园还打造出T街创意市集、OCT-LOFT创意节、OCT-LOFT公共艺术展、OCT-LOFT国际爵士音乐节和明天音乐节等一系列原创品牌活动。
通过“文化+艺术”、“文化+科技”、“文化+旅游”的新型发展战略体系，在持续创新的人文实践中，开创跨界融合、创新发展的国际化新生态新格局。
（三）12月1日凌晨回到西安。
二、被考察方工作中的成功经验及主要做法（一）文和友项目1.以“商圈+旅游”模式，打造全场景商业综合体。
深圳的多中心格局下，相对最有时间沉淀的罗湖中心既带着记忆又带着天然人气，深圳文和友就坐落在罗湖万象城一公里开外，而500m 不到的距离内还有同属华润的精品商业空间1234space。
这种区位和地址选择，既是对顶级商业体的相互呼应、互相配合，也是对旧空间老记忆和现代商业场景的融合开发。
2019年深圳华侨城欢乐海岸市场调研报告-9页文档资料
华侨城欢乐海岸市调报告调查时间：2019-03-7调查地点：深圳欢乐海岸项目地—南山区白石中路南调查目标：欢乐海岸项目总体规划及商业运营情况调查小结：1、欢乐海岸项目定位是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体的都市娱乐目的地。
2、项目总体规划按照旅游景点与生态建筑规划相结合的形式。
用旅游景点的经典设计和公园式建筑群TOP设计，突出公园化规划观光的新奇体验。
主题公园和LIFE SYTLE相结合的规划设计很有特色。
3、30%餐饮店、创意中心、海上奇观、商务公寓、儿童乐园、购物中心等待装修，已经试业中的老房子元年食府、麦当劳汽车店、水上剧场经营较好。
4、景区外部交通环境需完善。
内部指示系统稍欠缺。
5、与欢乐谷、世界之窗等项目的客流互动少，推广宣传力度不够。
调查概况：欢乐海岸东接地铁一号线和产业园规划区，南至滨海大道，北至白石路中，西至规划路，与锦绣中华、中华民族村、世界之窗旅游景区。
一、项目介绍欢乐海岸地处深圳湾商圈核心位置，位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间，是深圳市"塘郎山--华侨城--深圳湾"城市功能轴的起点，是深圳市致力打造的高品质人文旅游、国际创意生活空间的中心。
欢乐海岸依海而建，以水相连，总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；并以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式。
欢乐海岸购物中心位于项目核心位置，总建筑面积约19.3万平方米。
区域内汇聚了世界顶尖建筑智慧及商业风情：深圳唯一临水体验型主题购物中心，国际标准建造的SOHO办公及公寓，国际建筑大师理查德·迈耶担纲设计的中国顶级城市会所华·会所，中国新锐建筑师朱锫倾力打造的OCT创意展示中心及海洋奇梦馆等，真正实现主题商业、商务办公、商务休闲、创意展示等特色功能交融的蓝色商业创想。
深圳华侨城都市娱乐投资公司开发建设的“欢乐海岸”项目是深圳市“十一五”旅游规划的重点项目和华侨城集团重点项目。
华侨城苏河湾项目简介
顶层为酒廊、会所；
华侨城苏河湾1街坊产品——保留建筑
保留建筑改建为国际一线奢华酒店， 需保留历史特色，适当体现公众参与性
2、3、4街坊现状
3街坊产品定位
苏州河沿岸设置游艇俱乐部及美术馆。 其他公共区域设置生态绿地、户外游乐公园、下 沉式广场、休闲商业/餐饮。 保留部分石库门街坊建筑，以空间形态为项目商 业组织的出发点。
41、42街坊现状
41及42街坊产品定位
行政公寓、LOFT、时尚品牌展示、本土国际知名 艺术家聚集区与工作室、艺术品鉴赏拍卖、知名 画廊、滨水商业
初步工期进度： 2010年底1街坊与41街坊开工
华侨城苏河湾
项目区位 项目区位
苏河湾项目 1街坊
至外白渡桥800m
至外滩源600m 至东方明珠1600m 至外滩钟楼900m
至南京东路500m
至人民广场700m
3
Scale Comparison
尺度类比
规划研 究区域 州 苏基地 范围河黄南
京 步
东 行
路 街
浦
江
基地周边环境
项目总体区域范围 1至4街坊及41、42共6个街坊，沿苏州河约1公里范围，总建筑面积约28万平米。
规划示意图
政府计划将闸北“苏河湾”地区建成上海城市 的新亮点,这将是具有混合功能的，生活气氛 浓郁的街区，“苏河湾壹号”将是其中第一颗 明星。
设计中应整合自然条件、历史文脉及时尚元素
华侨城苏河湾1街坊现状
华侨城苏河湾1街坊产品——滨水城市低层住宅
华侨城苏河湾1街坊产品——顶级住宅
华侨城苏河湾1街坊产品——公寓式办公
华侨城苏河湾
供应面积
成交套数 3 18 16 35 6 1 9 8 11 10 3 5 6 33 6 10 2 4 1 3 1 1 2 5 4
成交面积
成交均价 52,552 52,864 53,527 54,445 50,987 50,894 52,479 48,607 49,389 47,131 47,708 49,711 48,831 45,763 43,509 53,175 43,096 46,498 46,193 49,956 59,424 46,909 57,648 57,531 61,865 /
1308
1309
1310
1311
1312
1401
1402
供应面积
1403
1404
成交面积
1405
1406
1407
1408
1409
1410
1411
1412
华侨城苏河湾住宅月度成交明细
日期
1308 1309 1310 1311 1312 1401 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 合计
600米，步行时间约5-10分钟，公共出行便利；项目临近南北高架及延安路高架，可 快速直达城市各个区域，交通便利。
项目规划及产品：28万方城市综合体规划，利用地块150米限高高区城市景观优势，
高区设计大户型顶级产品，利用南侧苏州河临水面设计河滨联排，高层住宅塔尖复 式产品设计，为区域豪宅典范。产品面积段较大，豪宅型功能设计，直面高端客群。
成交均价（元/㎡）
项目2012年9月开盘至今，取得预证套 数为353套，实际推出353套；截至目前， 累计成交203套，去化率57.5%；项目月 均去化8套，剩余存量150套。 项目整体成交量价比较平缓，无明显价 格波动。
楼盘考察报告[五篇]
![楼盘考察报告[五篇]](https://img.taocdn.com/s3/m/2e6af3add5d8d15abe23482fb4daa58da0111cc4.png)
楼盘考察报告[五篇]第一篇：楼盘考察报告楼盘考察报告考察时间：2011年10月下旬考察项目：中骏南湖香郡、万科红郡、绿城南湖春晓等考察人员：XX,XXX,XX 考察目的：1、了解高端楼盘的项目概况。
2、对售楼处布局和售楼员仪表销售进行了解。
3、对不同特点和定位的地产进行比对和研究。
中骏南湖香郡采用封闭式物业管理，人车分流，最大化保障小区内部通行的安全；小区物业管理联盟为全球最大的物业管理公司“第一太平戴维斯”，高端智能化物业服务。
“生活管家式”、“客户服务中心”及“一站式服务”等创新管理模式提供国际化的标准服务。
以建造高品质住宅为基石，在建造工艺上精雕细琢，外立面采用“干挂石材”工艺。
整体规划为纯私密性别墅+五星级会所的大型低密度高端别墅社区，亲水园林景观和建筑等各种元素融合。
外立面造型设计注重细节的刻画和比例尺度的处理，在新古典主义格调中融合了欧式细腻的生活理念，使之既新颖又具现代住宅小区的韵味。
考察以暗调的方式进行，一位男性置业顾问接待了我们，先是对沙盘模型里整个周边环境进行讲解，再对项目本身进行分析，随后带我们参观了会所，会所内健身房、茶社、KTV、3D影院、乒乓球厅彰显尊贵身份和高品质生活。
参观过程置业顾问不时闲聊，同时从细节中感受服务，开电梯，提醒台阶，拉近了与客户的距离。
施工已接近封顶，园林规划还没有，但从项目入口处到售楼处，园林景观结构层次分明，错落有致，尤其是项目入口欧式喷泉雕塑大气典雅，视觉冲击感强。
万科红郡万科红郡占地面积约20万平方米，建筑面积约12万平方米，住宅用地容积率0.6。
万科红郡传承英伦皇家建筑形制，意在为唐山尖端人士打造顶级的栖息之所。
英伦景观大宅，银杏仪仗，柏树，与到处洋溢着都铎风格的植被细节，构成了一张皇家园林景致。
项目入口物业保安专业到位，服饰和巡犬与整个项目搭配恰当。
售楼处与别墅区景观衔接自然天成，尤其是别墅入口处的雕塑和花车，皇家贵族气息浓重，引起无限遐想。
在苏河湾中心，看到上海的未来
在苏河湾中心，看到上海的未来
华润上海苏河湾中心超高层办公项目
125页，主楼高200米，英国福斯特设计
资料简介对标超甲级办公楼项目，本项目打造区域最佳办公项目；作为苏河湾区域最具标识性的超高层项目之一，成为区域形象展示名片。
本项目的建设将填补苏河湾办公市场中，品质办公楼的市场空白；提升区域办公品质及商务氛围。
对大型优质企业而言，对办公地点的昭示性与地标性尤为关注；本项目周边非传统核心商务区，因此对建筑形体及外形设计建议能打破瓶颈，凸显特点，同时可增加话题营销性；通过福斯特建筑手法及幕墙品质化体系的打造，确立区域标杆的建筑形象。
大堂是写字楼最重要的公共区域之一，往往形成客户对大楼品质的第一印象，建议充分考虑用户对于彰显企业形象的要求。
打造上海首个无柱办公空间，使平面方正规整，以提高采光、进深以及空间使用效率。
苏河湾地区功能定位与产业布局-华侨城
April 201119苏河湾地区南起苏州河，北至交通路、虬江路，东起罗浮路、武进路、河南北路，西至苏州河，总用地面积为3.19平方公里，拥有苏州河黄金岸线约4.7公里。
地区具有良好的区位优势、便捷的交通体系、宜人的滨水岸线、深厚的历史底蕴和丰富的文化资源，特别是集中了一批极具历史文化价值的金融仓库。
本文对该项目的功能定位及其产业布局作一个简要分析。
一、历史机遇和现实可能（一）“沿江沿河”发展战略为苏河湾提供发展良机“沿江沿河”（沿黄浦江和沿苏州河）是上海“十二五”期间“一轴两带”的发展战略布局。
苏河湾位于苏州河市区发展带上的核心段，与北外滩、外滩源形成黄浦江苏州河的“金三角”（见图1），与浦东陆家嘴遥相呼应，是苏州河上的黄金地带。
（二）区位优势为苏河湾提供发展空间苏河湾沿苏州河坐北朝南，拥有得天独厚的滨河亲水价值。
沿苏河湾自东向西自然形成三个湾（见图2），若将苏河湾地图倒置，宛如一只象征财富的“金元宝”（见图3）。
苏河湾交通便捷，跨过西藏路桥就到南京路、人民广场；五条地铁线（M1、M8、M10、M12、M13）横贯苏河湾，形成了一个通达全市的“三线交汇”的交通枢纽（汉中路恒丰路）、建设高端生态商务区打造上海城市新地标——苏河湾地区功能定位与产业布局图1 苏州河“金三角”图2 “三个湾”图3“金元宝”执笔/刘尚宝、俞海华两个“两线交汇”区域（西藏北路曲阜路和河南北路天潼路），具备了建设中央商务区的基础条件。
通过开发建设，未来苏河湾将成为一个相对成熟的CBD，与人民广场、淮海路等CBD 商务区构成1公里商业圈（见图4）。
（三）南部成熟地区为苏河湾提供发展基础2005-2009年，苏河湾地区对全区的税收贡献率达30%左右。
苏河湾地区商务楼宇已建301.8万m2（建筑面积，下同），在建、待建182.8万m2，规划还有116.8万m2。
2010年初，随着中粮集团等央企的介入，进一步提升了苏河湾的品牌价值，扩大了苏河湾的影响。
闸北区2012年政府工作报告(全文)
政府工作报告——2012年1月5日在上海市闸北区第十五届人民代表大会第一次会议上闸北区代区长翁祖亮各位代表：现在，我代表闸北区人民政府，向大会作政府工作报告，请予审议，并请各位政协委员和其他列席人员提出意见。
一、过去五年工作回顾2007年区第十四届人民代表大会第一次会议以来的五年，是闸北抢抓机遇、加快发展的五年，也是闸北攻坚克难、走出低谷的五年。
五年来，在市委、市政府和区委的正确领导下，在区人大、区政协的有力监督和大力支持下，区政府坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，始终把保障和改善民生作为一切工作的出发点和落脚点，坚持在发展中转型、在转型中发展，正确处理改革、发展、稳定的关系，紧紧围绕建设和谐新闸北这一奋斗目标，团结带领广大干部群众，齐心协力、奋发有为，区域经济社会发展取得了新成绩，开创了科学发展的新局面。
（一）调整结构、夯实基础，经济实力进一步增强。
积极应对国际金融危机带来的新情况和新问题，全力以赴推动区域经济走出低谷，综合经济实力迈上新台阶。
产业结构调整步伐加快。
成功申报为国家服务业综合改革试点区域，中国上海人力资源服务产业园区和上海云计算产业基地正式挂牌。
重点产业对区域经济贡献度不断提高。
生产性服务业、商业商贸服务业、交通物流服务业、房产建筑业2011年实现区级税收50.64亿元，占区级财政收入比重达到84.4%。
招商引资成效显著。
五年累计引进内资418.19亿元，年均增长19.3%；累计引进合同外资23.48亿美元，年均增长14.6%。
引进科勒、村田、TESCO、淡水河谷等跨国公司地区总部，经认定的跨国公司地区总部达到13家。
街镇经济快速发展。
2011年街道镇实现区级税收12.24亿元，占区级财政收入比重达到20.4%，5个街道镇实现区级税收超亿元。
科技创新能力逐步增强。
2011年科技企业实现区级税收10.92亿元，同比增长29.5%。
五年来，全区经济实现了跨越式发展，累计完成增加值514.22亿元，年均增长12.4%，其中2011年完成增加值129.84亿元，比2006年增长79.2%；累计实现区财政总收入511.75亿元，年均增长19.9%，其中区级财政收入206.41亿元，年均增长17.6%；2011年完成区级财政收入60.01亿元，比2006年增长125.0%。
同策2012年上海华侨城·苏河湾公寓式办公价格定位报告
总价竞争的高端公寓项目
1.全市范围内售价较高（单价5W）以上的高端公寓项目 2.主力成交产品为1000W级，与本案有总价竞争关系 3.内环内或内中环地段价值较高区域，保证客群关注点和项目价值的竞争参考性 4. 近一年有实际成交，保证价格的有效参考性
市场比较法
全市销售型高端类住宅
选择全市销售型高端类住宅项 目进行对比：
交100
地面交通发达，地铁、公交配套齐全
100
生活配套
紧邻大悦城，与人民广场、南京路商圈距 淮海路商圈，周边配套较齐全，但距 主要依托自身商业配套，商业配套档次一 离1公里以内，自身配套有高端商业 离较远 般；周边配套较少且档次低 100 95 90
环境资源
内部景观打造 会所/配套
100 80 内部景观空间小，以硬质铺装为主，结合 无内部景观 绿栽营造景观体系 100 90 法拉利俱乐部会所、宝格丽酒店（全球第 四星级城市酒店，会所泳池、健身、 四家）、高端精品商业 SPA等配套 100 90
市场比较法
类比项目 本案
全市销售型高端类住宅
城市一品苑 日月光中心
项目价值
产品价值 合计
户型价值 装修价值
10
11 100
115
95
11.5
10.45 93.9
105
80
10.5
8.8 93.3
52347
市场比较法
类比项目选取范围
全市销售型高端类住宅
1.全市范围内售价较高（单价4W）以上的高端类住宅项目 2.有在售大面积产品，与本案存有直接竞争关系 3.近一年有实际成交，保证价格的有效参考性
本案
城市一品苑
1.65 80
日月光中心
2019年整理上海·华侨城苏河湾1号地块项目报告80p资料
苏州河有依水而建的游艇会、水上观光艇 有历史承载的造币厂、面粉厂、棉纺厂等博物馆 有遗留建筑进行改造的艺术创意中心
目前，苏河沿岸的规划打造仅限于对滨河资源的利用或对老建筑保留再利用，多以艺术 创作为主，少有高端产品出现。
如何实现苏河文化新高度
同策咨询 ◎ Tospur ·Consulting
46
这里是上海 ………………….. 近代民族工业的源泉
同策咨询 ◎ Tospur ·Consulting
32
·寻踪华商文化
民族的、传统的
“忠义祠兼孝悌祠，前人事实著当时。连篇累牍惟名姓，可备 征文考献资。” “波浪滔滔极浦惊，商人重利别离轻。愿郎块粥安家食，莫向 周家嘴北行。：
对中国传统文化的深层继承
传统、包容、创新
同策咨询 ◎ Tospur ·Consulting
9
·土地价值
区位+地段
建筑+文化
商业价值+人文价值
乃是本项目的最重要价值所在
同策咨询 ◎ Tospur ·Consulting
10
·项目有完美的资源，但也有自身的困惑
1 周边环境杂乱，与项目定位有一定差距
2
地价较高，成本压力较大
人文价值
地块自身历史资源
上海总商会大楼、河滨大楼、吴昌硕故居 华商文化
苏州河历史文化积淀
母亲河情缘、创意产业、博物馆
住宅 重拾苏河湾，发现上海源
对历史建筑 的保护利用
对历史文化 的发扬继承
同策咨询 ◎ Tospur ·Consulting
37
·打造城市新地标，各因素如何操作
创意商业
创意因素
创意景观
新天地历史 —— 石库门建筑外观几乎没变，而是将居住功能转
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
滨水商铺：20万平米高端商铺，并包含人文历史建筑及游艇俱乐部等。
宝格丽酒店：继米兰、巴厘岛、伦敦之后全球第四家宝格丽酒店。
8
在售户型——A 221㎡ B 177㎡ C 269㎡
低区户型
8
在售户型——D 278㎡
E 326㎡
9
建筑及景观
建筑立面：公寓及酒店采用现代风格，强调竖向分格及建筑的挺拔线条。材料主 要采用铝板，百叶在立面设计中做过仔细考量，与立面融合统一。
天潼路
河南中路
西藏路
苏州河
4
尺度类比
规划区域
5
西区：
规划设计
西区（42街坊） 西区（41街坊）中央绿地（3街坊）东区（1街坊）
国际商业街 全球时尚中心 行政公馆
参观样板间
中央绿地：
美术馆 还原码头文化
售楼处
东区：
全球第四家隆广场、梅龙镇广场、中信泰富、新世 界广场、中粮大悦城 周边公园：中央公园作为华侨城苏河湾规划中“一个 中心”的重要节点 周边医院：上海市仁济医院、上海市黄浦区中医医院 周边学校：格致中学、光明中学、市北中学，上海市 音乐幼儿园、上海市黄浦区星光幼儿园 周边公共交通：地铁8号线曲阜路站，10号线天潼路
7
效果图
8
产品构成
行政公馆：
41街坊 商办性质 150平米左右精装平层公寓及复式 42街坊 商办性质一梯四户精装平层180-250平米公寓
塔尖住宅：150米高的3栋
T1 宝格丽酒店 T2-T3 住宅性质，精装交付。低区一梯三户高区一梯两户 T2-T3裙房 7套联排别墅，地面2层，地下2层，约400-500平米 9套商业性质独栋滨水大宅。地上+地下共7层。 3000平米地下室会所
9
建筑及景观
阳台外侧采用阿鲁克品牌系统移动+玻璃杠杆组合形式，确保阳台封 闭及开敞需求，保证了外立面的风格，避免业主改装对于立面的影 响；阳台顶面也采用了铝板装饰，设计上注重细节，不计成本。
建筑外窗全部采用落地窗形式，保证了 户内采光，视觉通透大气，用材考究
9
室内
酒店式功能平面。房间以 套房为主，带Minibar 灵活运用空间设置
9
室内
用材考究、细节精致 运用大件压住室内氛围，沉 稳大气，不堆砌奢华元素 建筑、室内风格统一
10
景观视野
此楼盘紧临苏州河，站在阳台位置低头即可见一湾平整舒缓 的河水在脚下流动，散发着平静和大气之美。
站在阳台，左前方就是陆家嘴板块，隔着蜿蜒的黄浦江，东 方明珠、环球经贸中心和上海中心这三大上海地标依次清晰 矗立排开，不疏离亦不紧邻，尽显完美的景观角度。中高楼 层的业主可享此待遇。 为了展现景观得天独厚的优势，除了面宽超长的景观外阳台， 部分卧室的两面墙都设计为大面落地窗，以尽量扩大景观视 角，充分发挥项目景观优势。
13
考察反思
高端楼盘设计反思
高端客户，尤其是能在上海顶级地段置业的高端客
户早已跳出“土豪”圈，拥有了国际化生活经验。这是一群 不再为浮华元素买单的人群。套用一位设计师朋友的话说 “地产界现在再比拼大理石、水晶灯和什么名贵的树就太肤 浅了。” 要为这样的人群设计，需要切实的了解他们的生活所需。这 里面不仅包含起居习惯，更应包含精神所需。这也和万科一 贯的关注“人”的生活所需的理念一脉相承。
13
考察反思
规划及产品策划
苏河湾项目临水的第一排建筑，布置了低密度 的连排，将项目规划资源的附加值尽量拉高， 且对后排的遮挡减到最小。 但连排的大户型造成极高单价总价，市场消化 能力有待观察。
13
考察反思
规划及产品策划
苏河湾为联排客户设置了专门的停车层，从动 线上为高总价客户提供了更贴心的设计。
地段+文化+商业，华侨城没有过于关注局部，而是从各地块特色出发，真 正实现了高端城市综合体概念。 过程方案
实施方案
12
考察感悟
售楼处： 亮点：结合历史建筑设置，文化气息浓厚。通过电瓶车接送参观，化解场地受限的劣势，同时 体现高端服务特色。 不足：受限于老建筑格局，接待区狭窄。展示签约流线与二层发布中心流线，从水平与垂直方 向分散了部分人群。 公共区域+户型产品： 亮点：1.餐厅、客厅南北通透，凸窗加阳台处处可见江景，景观资源最大化。 2.内饰、软装整体色调统，使用经典暖色调，打造高品味成功人士调性。 不足：1.缺乏特色区域，卧室房间面积较小。
商用设计 2014.09
华侨城苏河湾项目考察报告
1
总体介绍
华侨城苏河湾整个项目由世界顶尖设计团队Foter+Partner 担纲规划设计，以中央公园(3街坊)为中心，向东边和西边辐射。
此外，项目内部还将通过人文景观轴线和滨水景观轴线，连接 动态的艺术时尚商业与静态的城市公共空间；通过地下、地面 和空中连廊三个界面的贯通打开商业空间，从而构成居住与娱 乐相结合、商业与人文相匹配、艺术与时尚相呼应的完美融合，
13
考察反思
规划及产品策划
苏河湾综合体规划中，策划引入了博物馆 的文化功能，并邀请明星设计师设计，拉 高了整体项目的调性。
13
考察反思
房型策划
123456苏河湾采用框架结构，房型和室内设计较为灵活 苏河湾的房型注重附属空间和服务空间，而非房间的绝对大小和卧室的间数 同样是较小开间的豪宅，苏河湾的房型设计更注重空间的交叠应用。 同样是江景，苏河湾主要空间如卧室、客厅均保证两个以上的朝向有窗。观感更好。 苏河湾多采用套房设计，大量衣帽间而非卧室内设柜子。 苏河湾设计佣人房独立通道。
当下，我们更需要放下固有观念，再次重新从了解我们的客 户出发。
谢谢观看
11
售楼处：
售楼处
老厂房改建做售楼 处，内部空间重新 打造简约奢华质感， 拉高调性。 售楼模型用单一亚 克力材质配合灯光 效果，木质机理衬 托。与产品自身定 位契合，展示效果 明显。
12
考察感悟
2010年，华侨城以70.2亿拿下苏河北岸东块1街坊，折合楼板价52784元/平 米。项目的难点在于高额资金压力下，如何整合复杂地块，挖掘内在价值。 从整体感受上解读方案： 黄金地段——以宝格丽酒店 + 北岸唯一的150m住宅 + 滨水别墅，打造高 端综合体城市新名片概念。 苏河文化——以华商文化+历史建筑，打造上海源艺术文化中心。 特色商业——老建筑+艺术创意，以人文为核心实现商业价值最大化。
最终打造一个未来的全球时尚中心，上海人文地标。 2栋同为150米的超高层豪华住宅—苏河湾官邸，是浦西最高的 住宅。除国际大师级设计和顶级配置外，更可拥揽陆家嘴、外 滩等臻稀永恒景观。
2
文化历史
3
项目区位
华侨城苏河湾东起河南中 路，西临西藏路，北至天 潼路，沿上海母亲河—苏 州河1公里岸线。 拥有轨道交通M8、M10、 M12换乘点，交通便捷。 项目东临外白渡桥800米， 与邮电总局、浦江饭店 （原礼查饭店）、外滩一 脉相连，与陆家嘴金融贸 易区隔江相望，距离人民 广场、南京路、淮海路等 成熟商圈均仅十分钟车程， 拥有城市中心苏州河、黄 浦江以及陆家嘴等稀缺景 观资源。