华侨城苏河湾项目考察报告

此次参观样板房
滨水商铺：20万平米高端商铺，并包含人文历史建筑及游艇俱乐部等。
宝格丽酒店：继米兰、巴厘岛、伦敦之后全球第四家宝格丽酒店。
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在售户型——A 221㎡ B 177㎡ C 269㎡
低区户型
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在售户型——D 278㎡
E 326㎡
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建筑及景观
建筑立面：公寓及酒店采用现代风格，强调竖向分格及建筑的挺拔线条。材料主 要采用铝板，百叶在立面设计中做过仔细考量，与立面融合统一。
天潼路
河南中路
西藏路
苏州河
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尺度类比
规划区域
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西区：
规划设计
西区（42街坊） 西区（41街坊）中央绿地（3街坊）东区（1街坊）
国际商业街 全球时尚中心 行政公馆
参观样板间
中央绿地：
美术馆 还原码头文化
售楼处
东区：
全球第四家隆广场、梅龙镇广场、中信泰富、新世 界广场、中粮大悦城 周边公园：中央公园作为华侨城苏河湾规划中“一个 中心”的重要节点 周边医院：上海市仁济医院、上海市黄浦区中医医院 周边学校：格致中学、光明中学、市北中学，上海市 音乐幼儿园、上海市黄浦区星光幼儿园 周边公共交通：地铁8号线曲阜路站，10号线天潼路
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效果图
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产品构成
行政公馆：
41街坊 商办性质 150平米左右精装平层公寓及复式 42街坊 商办性质一梯四户精装平层180-250平米公寓
塔尖住宅：150米高的3栋
T1 宝格丽酒店 T2-T3 住宅性质，精装交付。低区一梯三户高区一梯两户 T2-T3裙房 7套联排别墅，地面2层，地下2层，约400-500平米 9套商业性质独栋滨水大宅。地上+地下共7层。 3000平米地下室会所
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建筑及景观
阳台外侧采用阿鲁克品牌系统移动+玻璃杠杆组合形式，确保阳台封 闭及开敞需求，保证了外立面的风格，避免业主改装对于立面的影 响；阳台顶面也采用了铝板装饰，设计上注重细节，不计成本。
建筑外窗全部采用落地窗形式，保证了 户内采光，视觉通透大气，用材考究
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室内
酒店式功能平面。房间以 套房为主，带Minibar 灵活运用空间设置
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室内
用材考究、细节精致 运用大件压住室内氛围，沉 稳大气，不堆砌奢华元素 建筑、室内风格统一
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景观视野
此楼盘紧临苏州河，站在阳台位置低头即可见一湾平整舒缓 的河水在脚下流动，散发着平静和大气之美。
站在阳台，左前方就是陆家嘴板块，隔着蜿蜒的黄浦江，东 方明珠、环球经贸中心和上海中心这三大上海地标依次清晰 矗立排开，不疏离亦不紧邻，尽显完美的景观角度。中高楼 层的业主可享此待遇。 为了展现景观得天独厚的优势，除了面宽超长的景观外阳台， 部分卧室的两面墙都设计为大面落地窗，以尽量扩大景观视 角，充分发挥项目景观优势。
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考察反思
高端楼盘设计反思
高端客户，尤其是能在上海顶级地段置业的高端客
户早已跳出“土豪”圈，拥有了国际化生活经验。这是一群 不再为浮华元素买单的人群。套用一位设计师朋友的话说 “地产界现在再比拼大理石、水晶灯和什么名贵的树就太肤 浅了。” 要为这样的人群设计，需要切实的了解他们的生活所需。这 里面不仅包含起居习惯，更应包含精神所需。这也和万科一 贯的关注“人”的生活所需的理念一脉相承。
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考察反思
规划及产品策划
苏河湾项目临水的第一排建筑，布置了低密度 的连排，将项目规划资源的附加值尽量拉高， 且对后排的遮挡减到最小。 但连排的大户型造成极高单价总价，市场消化 能力有待观察。
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考察反思
规划及产品策划
苏河湾为联排客户设置了专门的停车层，从动 线上为高总价客户提供了更贴心的设计。
地段+文化+商业，华侨城没有过于关注局部，而是从各地块特色出发，真 正实现了高端城市综合体概念。 过程方案
实施方案
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考察感悟
售楼处： 亮点：结合历史建筑设置，文化气息浓厚。通过电瓶车接送参观，化解场地受限的劣势，同时 体现高端服务特色。 不足：受限于老建筑格局，接待区狭窄。展示签约流线与二层发布中心流线，从水平与垂直方 向分散了部分人群。 公共区域+户型产品： 亮点：1.餐厅、客厅南北通透，凸窗加阳台处处可见江景，景观资源最大化。 2.内饰、软装整体色调统，使用经典暖色调，打造高品味成功人士调性。 不足：1.缺乏特色区域，卧室房间面积较小。
商用设计 2014.09
华侨城苏河湾项目考察报告
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总体介绍
华侨城苏河湾整个项目由世界顶尖设计团队Foter+Partner 担纲规划设计，以中央公园(3街坊)为中心，向东边和西边辐射。
此外，项目内部还将通过人文景观轴线和滨水景观轴线，连接 动态的艺术时尚商业与静态的城市公共空间；通过地下、地面 和空中连廊三个界面的贯通打开商业空间，从而构成居住与娱 乐相结合、商业与人文相匹配、艺术与时尚相呼应的完美融合，
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考察反思
规划及产品策划
苏河湾综合体规划中，策划引入了博物馆 的文化功能，并邀请明星设计师设计，拉 高了整体项目的调性。
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考察反思
房型策划
123456苏河湾采用框架结构，房型和室内设计较为灵活 苏河湾的房型注重附属空间和服务空间，而非房间的绝对大小和卧室的间数 同样是较小开间的豪宅，苏河湾的房型设计更注重空间的交叠应用。 同样是江景，苏河湾主要空间如卧室、客厅均保证两个以上的朝向有窗。观感更好。 苏河湾多采用套房设计，大量衣帽间而非卧室内设柜子。 苏河湾设计佣人房独立通道。
当下，我们更需要放下固有观念，再次重新从了解我们的客 户出发。
谢谢观看
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售楼处：
售楼处
老厂房改建做售楼 处，内部空间重新 打造简约奢华质感， 拉高调性。 售楼模型用单一亚 克力材质配合灯光 效果，木质机理衬 托。与产品自身定 位契合，展示效果 明显。
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考察感悟
2010年，华侨城以70.2亿拿下苏河北岸东块1街坊，折合楼板价52784元/平 米。项目的难点在于高额资金压力下，如何整合复杂地块，挖掘内在价值。 从整体感受上解读方案： 黄金地段——以宝格丽酒店 + 北岸唯一的150m住宅 + 滨水别墅，打造高 端综合体城市新名片概念。 苏河文化——以华商文化+历史建筑，打造上海源艺术文化中心。 特色商业——老建筑+艺术创意，以人文为核心实现商业价值最大化。
最终打造一个未来的全球时尚中心，上海人文地标。 2栋同为150米的超高层豪华住宅—苏河湾官邸，是浦西最高的 住宅。除国际大师级设计和顶级配置外，更可拥揽陆家嘴、外 滩等臻稀永恒景观。
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文化历史
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项目区位
华侨城苏河湾东起河南中 路，西临西藏路，北至天 潼路，沿上海母亲河—苏 州河1公里岸线。 拥有轨道交通M8、M10、 M12换乘点，交通便捷。 项目东临外白渡桥800米， 与邮电总局、浦江饭店 （原礼查饭店）、外滩一 脉相连，与陆家嘴金融贸 易区隔江相望，距离人民 广场、南京路、淮海路等 成熟商圈均仅十分钟车程， 拥有城市中心苏州河、黄 浦江以及陆家嘴等稀缺景 观资源。