西安凤城四路地块前期开发定位提报

开区域即将成为各片区之首；
亚洲之最的北客站建设将打开西安对外的北门，从此而带来的经济、商业等都将促使区域价 值的衍生。 以市政府北迁为契机，将扩大西安发展的辐射面，西安北部区域将成为城市发展新的增长点， 北向！将成为西安城市发展的主旋律。 地铁二号线率先通车营运，标志着城北地铁时代的来临，在扩大区域置业客户范围的同时将 促进沿线物业价值更大化。 区域内拥有四大公园，800亩主题公园，500亩张家堡广场等天然绿色氧吧提升区域人文价 值，打造生态宜居地。 未来城市规划北向发展明确，通过西咸一体化、渭北经济开发区扩张等双平面带动城北。
2.3、项目地理位置
项目 地块
项目地块位于凤城四路与未央路十字西北角，东临未央路，西临文景 路，北临凤城五路，南近距北二环，紧邻地铁2号线，周边教育、医疗、 交通、环境配套、商业氛围极其浓厚。
2.4、周围环境与设施
项目地块三大公园环抱，分别是汉长安城遗址公园、城市运动公园和文景公园。 徒步约15分钟即可到达汉城湖和遗址公园。项目周边交通配套、教育配套、大型商 场、餐饮、医疗配套十分齐全。向东为北城另一大交通主干道——未央大道，地铁 二号线由此通过并以正式运营，周边数十余条公交线路轻松到达全市各地。
件，通过详细测算，为项目投资决策提供定量分析参考依据。
1.2测算依据 （1）《西安市拍卖转让国有土地使用权文件》 （2）《项目初步定为报告》 （3）《项目前期各项技术指标》 （4）《项目成本估算》 （5）《西安住宅市场研究报告》 1.3其他需要说明事项 （1）土地成交价格以成交价约485万元/亩为基础进行计算（数据信息来源于西 安数据网）。 （2）项目包含商业，按销售进行测算。 （3）测算时暂不考虑由于地质情况、地下文物保护等所引起的额外费用。
2 3 4 教育
10 22
12
市政府
21
张 家 堡 商 圈
4 5
3
5 6 7 8 9
市委
1 25
23
8
24
2 13 11 20 27 26 18
14
6
10 公园 11 12 13
16 15 7
14 商业 15 16 17 18
25 26
商业银行 招商银行
19 20
西航医院 凤城医院
银行
27
28 29
3.9、本案项目竞争对比
本项目地块位于西安市城北区域内，众多西安一线品牌开发商汇聚于此 ，高端、中端产品相对集中，本案项目体量较小，项目竞争性较大。
根据经开区格局划分，市 场研究范围选取北二环至 北三环，朱宏路至太华北 路及太华北路延伸线之间 板块，根据各竞品项目分 布及区域属性，将城北市 场分为4大板块： 1、市政城运公园板块 2、朱宏路板块 3、长庆东板块 4、北二环板块
2.2、建设规划与目标
土地面积：约 10 亩（ 总层数：31层
约6670
平方米）
建筑高度：约 95.4米 建筑层高：2.9米
容积率：约5—5.5
安数据中心） 建筑面积（预计）：总建筑面积：约40000㎡
开发周期：约 24 个月
土地价格：约485万元/亩（西安市国有土地使用权挂牌成交价、信息数据来源西
西安凤城四路地块 前期可行性提报
一、总说明 二、项目概况 三、市场分析 四、设计方案 五、投资估算 六、财务分析 七、结论与建议
一、总说明 二、项目概况 三、市场分析 四、设计方案 五、投资估算 六、财务分析 七、结论与建议
一、总说明
1.1报告编制的目的 本报告的编制，旨在对项目的市场情况、定价依据、初步规划、成本造价 等进行分析和预测，制定出项目的初步开发实施计划；同时，根据以上相关条
高位土地市场
市场回暖
供应量大幅增加
存在一定市场
广义数字显示西安每年新增刚需面积1100万㎡，而仅12年底全市库存就够 全年消化，也就是说13年楼市延续供过于求旋律不变，买方主导楼市动向。
供大于求，13年西安楼市是众多房企资源争夺的重要战场
3.7、项目优势（S）与机会点(O)分析
区域优势：本项目处在经开区核心商业区域。
3.4、2012年各房企拿地分布图
2012年各大腕在 西安土地市场上 大有作为，从保 利到华润，从万 科到龙湖。就连 作为龙头老大的 万科也加入了这 场土地的大混战。 万科声称“不拿 地就要挨饿”， 跑马圈地，开疆 拓土已经成为了 房企必经之路。 从图中不难看出， 今年房企比较火 热的依然属城北 区域。
市场优势：通过市场调研与分析，我们发现未来该区域有着旺盛的住宅刚性需求。 地段优势：宗地处于邻近连接“城北”与“城南”的主干道---未央大道，具有很 好的开发机会点。 交通优势：地块东侧地铁2号线紧邻地块约50米；公交线路齐备，直达西安市区 内多个商业聚集区。 配套优势：周边教育资源，餐饮及社区配套型商业已经发展成熟。 品牌整合优势：在本项目开发期间联合相关行业的知名品牌企业共同实施各环节 作业，将生产明显的品牌叠加效应。 建筑、户型优势：虽然现在项目未进入标准设计阶段，但我们认为一个成功的地 产项目开发，建筑与户型优势必是其中最大的亮点之一。
项目紧邻地铁2号线，城市铁 路交通便利。 北起西安北客站，向南沿未央 路、长安大街直达长安区，是贯 通西安城市南北的大动脉
火车站
文景路
未央路
城市运 动公园
区域内轨道交通体系： 区域内交通体系：
道路体系已经基本完善，公共交通便利；
项目西侧为未央路，城市中轴线； 项目、南北分别为凤城九、十路，路况较好，出行方便； 项目东侧秦川路正在改建
名京〃九合院 （待售） 枫香庭 宫园壹号 8000元/㎡
3.10、本案市场主要竞品 城运公园板块除了万科金域华府具有品牌、物业价值绝对优势之外，大多项目都是 在走“以价换量”的路线，其中天朗御湖最为明显
项目 首创国际 物业类型 住宅、公寓 梯户比 2T4/2T6 实收均价 月均去化 套数 套 ㎡两室； 推出 精装公寓， 线上以报广、网络、 元 60 9736 86 28# 6000 / 均价7000元/ 广播为 ㎡ ㎡ 住宅，均价 ㎡、 ㎡、 主；配合线下（短信、 ;33# 118 139 143 ㎡三室 外展、派单） 6000元/㎡ 套 ㎡两房、 ㎡三房、 特价房策略，分期 以线下渠道为主，结 1700 85 116 73005 首付政策 合项目节点推广 170㎡四房 9000元/ ㎡ 1069套 紧跟金域华府营销节 7300元/ 点，进行线上线下推 ㎡ 广 先后两次银行团购， 线上线下全面配合， 5800元/ 1450套 86㎡两房、102㎡三房、 ㎡三房 减2000 连续报 广，持续短信， ㎡ 113 个外展全面 铺开，户 5 外围挡，候车亭广告 等，引爆全城 79㎡两房、89㎡三房、按揭99折，一次性 赛高外展、民乐园外 2764套 130㎡三房、166㎡四 98折，万客会998折， 9800元/㎡ 展、凤城四路LED 房 按时签约99折 无明显策略 71㎡两房、94㎡三房、 164㎡三房 35 总套数 城北刚需项目数据表 主力户型 营销策略 推广动作
目前城北经开区在售项目多 集中在未央路北二环沿线及 市政公园附近，多为普通商 品住宅；未央路沿线中小户 型居多，市政周边低密度高 端住宅较多。
荣华〃北经城 7000元/㎡ （待售） 凤城庭院 保亿风景御园 6000-6500元/㎡ 11000元/㎡ 紫薇希望城 银池品质天下 9700元/㎡ 9700元/㎡ 紫薇风尚 枫韵润园 8600元/㎡ 雅荷四季城 6500元/㎡ 凤苑龙居 7000元/㎡ 海璟国际 颐和郡 盛世一品 7000-7900元/ 星舍 8500元/㎡ ㎡ 7500元/㎡ 香樟园 7000元/㎡ 万科〃大明宫 （待售） 华远君城 6800元/㎡
一、总说明 二、项目概况 三、市场分析 四、设计方案 五、投资估算 六、财务分析 七、结论与建议
2.1、项目用地现状
项目地块目前为经开区张家堡街道办事处国有单位办公楼，涉及拆迁部分。
地上物情况及拆迁计划
根据《竞买须知》，拟投资的地块，规划红线范围内的房屋及其他建（构）筑物的拆迁， 沟渠的拆改、树木的伐移，建渣的清除、围墙的修建由宗地提供方负责实施，所需的费用由宗地 提供方负责。
地铁2号线2011.9.16年开通
西安北客站于2008年9月19日正式开工建设，分
三场18站台34线，设计南北两座客运站房及站前 广场，南主北辅；建成后将是亚洲最大的火车站。
2.7、区域小结
区域配套日渐成熟完备、市政府北迁、地铁开通营运、产业发展各项利好因 素促使经开区城市政治经济商务中心角色的发展，愈演愈烈的发展价值潜力，让经
中国银行
中国建设银行 中国邮政储蓄
医疗
21
23 24
未央第一医院
中医医院（在建） 西安市急救中心
2.6、城北交通分析
目前区域外部拥有较为成熟的路网体系，项目周边道路也已基本完善，驾车出行便利，存在轨道 交通利好
北客站
本案
凤城十路 项 目 地 块 凤城九路
区域内轨道交通体系：
地铁2号线2011.9.16年开 通
一、总说明 二、项目概况 三、市场分析 四、设计方案 五、投资估算 六、财务分析 七、结论与建议
3.1、政策摘要 自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是 2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”， 2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控 升级。
鼎正中央领郡
住宅
T4/T2
凤城九号
住宅
ຫໍສະໝຸດ Baidu
2T4/2T6
3.5、量价走势
2009年以来，西安整体成交量有所下滑；11年到12年有小幅度上涨 10年以后成交均价增速放缓，目前呈现稳定、健康的价格增速阶段 11年后西安的房企作出让步，12年全年市场逐步回暖
3.6、2013年西安市场走势 土地放量 1167万㎡库存 旧地启动 量价齐升 刚需释放
成交回归
价格上行
3.8、项目弱势（W）与威胁（T）分析
宗地面积较小，且地块北边有多层居住社区，报批容积率相对受到 限制，不利于总平面摆布。 宗地南面临凤城四路，噪音及扬尘南边住宅部分居住及扬尘较大。
宗地面积小，居住环境无法与周边大型社区相媲美。 该区域在售及待开盘大型房产项目较多，在到达项目的通路上同质 项目截留客户的威胁。
11年全年西安楼市未松动、成交量大幅缩水，2012年初拐点初现，4月份量价齐跌，成交量回缓。
下半年小幅度震荡上行，全年住宅成交1000万㎡，同比上涨8%，成交价格6806元/㎡，同比上涨3%
3.3、土地供应
从今年各类用地供应走势来看，迚入三季度后，居住、商业类用地出现了较为明显癿持 续增长态势，迚入四季度后，出现了近似直线上升的态势； 城南、高新二期规划暂未进行土地放量，现有规划区域又处于中度饱和状态，年内土 地供应量幵未出现大幅增长态势； 部分城区由于仍旧有大量土地储备以及随着新区的打造，其供应量均出现大幅上升。 城西区作为城市新兴拓展区域，由于基础设施条件较差，开収难度相对较大，开发初 期通过低价栺癿出让土地不开収企业迚行合作，以推动城区癿快速建设。
2010
2010
2010
2011
2013
二套房 首付款 比例不 得低于 40%。
90㎡以上 落实调 首付款比 控政策 不低30%； 暂停放 二套首付 居民家 ≧50% 购买3套 贷款基准 及以上贷款 利率的1.1
二套首 付不低 于60% 限购令 露头角
坚持调 控政策 不动摇 警钟长鸣
3.2、楼市数据
2.5、城北周边生活配套
区域内教育、医疗、商业等配套相对成熟，布局较为集中，主要分布在未央路、文景路，市政 中心板块配套日渐完备
分类
1
19 29 28 17 9
编号
名称
高铁寨小学 永丰小学 团结小学 西安医学专修学院 航空护士职业学校 百花村小学 大明宫小学 西安中学 西安市第十七中学 市高级中学（在建） 文景公园 城市运动公园 沃尔玛 世纪金花赛高购物中心 人人乐 国美电器 苏宁电器 华东服装城
首创国际 6500元/㎡ 金源御景华府 8500元/㎡ 海珀兰轩 15000元/㎡ 鼎正中央领郡 7800-9000元/㎡ 白桦林间 7500-9500元/㎡ 万科〃赛高悦府
汇通太古城 7300元/㎡ 海璟〃九如御
万科·金域华府
凤城九号
天朗御湖 6900元/㎡
乾唐华府 6000元/㎡ 世融嘉城 6900元/㎡ 凤城一号 7000元/㎡ 海璟台北湾 6500元/㎡