用益物权法

第十二章用益物权第一节概述一、用益物权的概念与特征（一）概念（二）特征P2181、用益物权为他物权、定限物权2、用益物权以对标的物的使用、收益为其主要内容，并以对标的物的占有为前提3、用益物权的客体主要是不动产二、用益物权的种类P218用益物权，是对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的定限物权。

第二节土地承包经营权一、土地承包经营权概念与特征（一）概念农村集体经济组织成员或其他主体在农民集体所有或国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业土地上依法享有的从事各种农业活动的用益物权。

（《物权法》第124条）（二）特征1、土地承包经营权的主体为农业生产者土地承包经营权人，一般为土地所属的村集体经济组织的成员（相关法条：《农村土地承包法》第5条、《农村土地承包法》第48条）2、土地承包经营权的标的物是农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地（《物权法》第124条、《农村土地承包法》第2条）3、土地承包经营权的设立目的是从事种植、养殖或畜牧等农业活动。

（《物权法》124 ）4、土地承包经营权为有期限物权二、土地承包经营权的取得（一）基于民事行为而取得1、创设取得（1）以家庭承包的方式设立土地承包经营权▲土地承包经营权的物权变动模式（《物权法》第127条）（2）通过招标、拍卖、公开协商等方式设立土地承包经营权（《物权法》第133条）2、转移取得（《物权法》第128条、第133条）（二）非基于民事行为而取得土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。

（《农村土地承包法》第50条）三、土地承包经营权的效力（P220，自学为主）（一）土地承包经营权人的权利1、占有、使用、收益权2、自主生产经营权3、承包地被征收时的补偿请求权4、其他权利（二）土地承包经营权人的义务四、土地承包经营权的消灭（了解）（一）消灭的原因1、承包期限届满2、承包人在承包期内交回土地（1）承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方（《农村土地承包法》第26条）（2）承包期内，承包方自愿将承包地交回发包方的（须提前半年以书面形式通知发包方）（《农村土地承包法》第29条）（3）承包人依法将承包权转让给第三人的，原承包关系消灭，第三人与发包人成立新的承包关系。

（《农村土地承包法》第41条）3、发包人在承包期内依法收回土地承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。

承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。

4、农地被征收国家基于社会公共利益的需要，可以依法征用集体土地，此时设立于该集体土地之上的土地承包经营期即归于消灭。

5、承包地灭失或丧失其价值（二）消灭的法律后果P220第三节建设用地使用权一、建设用地使用权的概念与特征（一）概念（《物权法》第135条）自然人、法人或其他组织依法享有的，利用国有土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权。

子概念：建筑物、构筑物、建筑物、构筑物的附属设施（二）特征1、客体为国有土地2、内容为建设建筑物、构筑物及其附属设施3、在用益物权中具有典型性（1）对权利人无身份限制（2）原则上为有偿取得，无偿取得（划拨）受到严格限制（3）物权变动模式方面的典型性（139）4、流转上的特殊性二、建设用地使用权的取得（一）基于民事行为而取得1、建设用地使用权的设立（初始取得）（《物权法》137条）建设用地使用权的设立是指土地管理部门作为国有土地所有权人的代表依法在国有土地之上为其他单位或个人创设作为用益物权的建设用地使用权的制度。

设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

（《物权法》第137条第1款）（1）建设用地使用权的出让①含义：县级以上人民政府土地管理部门代表国家以土地所有人的身份通过协议以公开竞价（招标、拍卖）的方式为土地利用人创设建设用地使用权，并由土地利用者向国家支付土地出让金的行为。

②方式：招标、拍卖③程序：签订出让合同——受让方支付出让金（签订合同之日起60日内）——办理登记（建设用地使用权自登记时起设立）、领取土地使用证签订出让合同——受让方未及时支付出让金——出让方解除合同，并可请求违约赔偿★在未按照物权法的规定进行登记的情况下，不影响出让合同本身的效力，在获得登记前，受让人有权依据出让合同请求出让人交付土地并办理相关登记，此种请求权乃基于生效的出让合同而产生。

④建设用地使用权出让的最高年限A、土地使用权出让最高年限按下列用途确定：a、居住用地七十年；b、工业用地五十年；c、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；d、商业、旅游、娱乐用地四十年；e、综合或者其他用地五十年。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条B、建设用地使用权期限届满后的续期（《物权法》第149条）a、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

b、非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

（2）建设用地使用权的划拨①概念经县级以上人民政府批准，将建设用地使用权无偿交付给土地使用权人使用，或者在土地使用人交纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用的行为。

A、划拨属于通过行政行为设定民事权利B、通过划拨取得的建设用地使用权是无偿取得的C、通过划拨取得的建设用地使用权通常无期限限制（法律、行政法规另有规定的除外）②适用划拨方式的建设用地A、国家机关用地和军事用地；B、城市基础设施用地和公益事业用地；C、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；即使是能源、交通、水利等项目用地，也必须达到基础设施用地的条件。

D、法律、行政法规规定的其他用地。

《城市房地产管理法》第24条2、建设用地使用权的流转（1）含义建设用地使用权的流转是指建设用地使用权人依法将其建设用地使用权以转让、互换、出资、赠与等方式加以处分的行为。

（《物权法》第143条）建设用地使用权的流转本身属于建设用地使用权进入市场进行交易，这是不动产权利在不同民事主体之间的重新配置。

①流转的类型具有多样性转让、互换、出资、赠与、抵押②流转的性质为权利（建设用地使用权）设定后的处分行为③流转须采用法定形式书面形式的流转合同+登记（《物权法》第144、第145条）④流转具有期限限制（《物权法》第144条）⑤流转须符合法律的特别规定按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

（《物权法》第143条、《城市房地产管理法》第39条第1款第2项）（2）权利义务一体移转规则（《物权法》第146-147条，2007修订的《城市房地产管理法》第42条>房随地走：《物权法》第146条地随房走：《物权法》第147条（二）基于法律行为以外的事实取得建设用地使用权人为自然人的，在其死亡时，其继承人可以在剩余年限内依法继承该建设用地使用权（继承房产时，一并继承该房屋所占用土地的使用权。

（三）建设用地使用权的登记问题1、建设用地使用权作为典型的不动产物权类型，当然奉行债权形式主义（适用于转让、互换、出资、赠与、抵押等流转行为以及消灭，登记均为物权变动的要件） 2、区分转让合同的效力与建设用地使用权转让的登记（物权合同的效力与物权变动的公示）三、建设用地使用权的效力（自学）四、建设用地使用权的消灭（自学）第四节宅基地使用权一、宅基地使用权的概念与特征（一）概念民事主体以建造住宅及其附属设施为目的，依法对集体所有土地享有的无期限的用益物权。

（二）特征1、权利主体的特定性2、宅基地使用权的客体为集体所有的土地3、土地用途的特定性4、权利取得上的无对价性集体经济组织的成员获得宅基地大多是无偿的，或者只需要支付较低的费用，无需按照建设用地的市价购买，即原则上不需要支付对价5、宅基地使用权是一种无期限的用益物权二、宅基地使用权的设立（一）程序申请人申请（必须为本集体经济组织成员，存在合理住房需求，不存在法律规定的禁止申请事由：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准）——本集体经济组织审查——乡人民政府审核——县级人民政府批准（适用于需要使用耕地的情形）申请人申请——本集体经济组织审查——乡人民政府批准（使用原宅基地、村内空闲地或其他土地的情形）（二）宅基地使用权取得的时间宅基地使用权自县级或乡级人民政府批准时设立。

（《土地管理法》第62条）三、宅基地使用权的效力（一）宅基地使用权人的权利1、占有、使用宅基地的权利2、极为有限的处分权我国目前只承认宅基地上房屋的出卖、赠与、继承时宅基地随之移转，且因房屋出卖、赠与而转移宅基地使用权时，或出租住宅的，不再分配宅基地使用权。

（《土地管理法》第62条第4款）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》第21条：保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。

建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。

3、从事必要的附属行为的权利：如修筑围墙、种植竹木、瓜果、蔬菜的权利（二）宅基地使用权人的义务1、接受统一规划的义务2、不得擅自改变宅基地用途的义务3、不得越界建造建筑物及其附属设施的义务四、宅基地使用权的消灭（自学）第五节地役权一、地役权的概念与特征（一）概念不动产所有人或使用人为了提高自己不动产的效益，通过合同约定利用他人不动产的用益物权。

子概念：需役地、供役地、需役地人、供役地人（二）特征1、地役权是存在于他人不动产之上的物权2、地役权的发生需通过当事人之间的约定3、地役权是提高需役地的效益而设定的用益物权设立地役权的目的在于为需役地的利用提供便利，以增加不动产的效用，提高利用价值。

因此，只有为需役地的便利而利用供役地的，才能设立地役权。

4、地役权具有从属性（1）地役权必须与需役地所有权或使用权一同转移，不能与需役地分离而为让与（2）地役权不得由需役地分离而为其他权利的标的（《物权法》第165条）教学案例1甲、乙两家单位分别取得在同一街区相邻的两幅建设土地，并各盖了10层办公楼，乙临街，甲在其后，甲的后院有一个小出口。

但甲为了车队出入更方便，遂于相邻的乙约定：乙不在自己西侧宽5米长150米的土地上建造建筑，专留给甲的车队通行，期限20年，作为补偿，甲一次性支付给乙100万元。

双方签订了合同并办理了地役权登记。

两年后，甲欲选择实施下列让与方案之一种，可行的是哪一种？1、甲将办公楼转让给丙，保留在乙地通行的权利2、甲保留办公楼，将在乙地通行的权利转让给丙3、甲将办公楼转让给丙，将在乙地通行的权利让与丁4、甲将办公楼和在乙地通行的权利一并转让给丙5、地役权具有不可分性（1）在供役地被分割处分后，地役权的效力仍及于被分割的各部分，但若地役权的行使仅针对分割后的特定部分，则仅由有关的部分继续负担（2）如果需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权被部分转让后，地役权仍及于转让后的各部分，但地役权仅于转让之后的部分地块有关时，则需役地仅在该地块继续存在。