深圳蛇口工业园案例@工业园、产业
20090812-深圳_南海意库_案例沉淀
改造情况
南海意库是深圳创意产业园的二期工程，一期工程 是“火炬创业大厦”。此次改造是深圳市重点扶持 的“厂房改造、产业置换”的项目之一，从07年10
开始招商，此次改造三栋；
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南海意库
南海意库：改造后租金水平急剧上升，目前进驻企业已经
超过125家，80% 进驻企业为建筑工程设计类
改造情况
三洋厂区租金为18~23元/平米/月，改后租金为65-70元 /平米/月。
改造后产业情况
1栋和3栋底楼为商业配套区，主要是餐饮，商店等商业 服务功能，5栋底楼是机械车库，主要解决停车位严重不 足的问题；其他楼层都用作企业办公； 现已进驻企业超过125家，80%以上属于建筑工程设计类， 租用厂房主要用来做办公场所。
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南海意库
南海意库：在产品改造上，增加电梯和大堂位置，按照写
字楼的标准开展物业管理，公共地段统一风格装修
改造内容
第一：增加电梯； 第二：局部地方在外墙搭钢架，外挂草皮，同时解决了空调的摆放位问题； 第三：增加大堂位置，按照写字楼的准形式来开展物业管理，提升工业区的软
性优势；
第四：厂区公共地段进行统一风格装修，营造一种轻松，有活力，革新的感受。
草 皮 及 空 调 位
电 梯
电 梯
大 堂
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南海意库
二级市场策划品控中心
Centaline Consultants
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南海意库
南海意库：由6栋4意产业园
项目基本情况
位于南山蛇口工业八路，紧邻海上世界，旧址为 三洋厂区。 三洋厂区建于上世纪八十年代初期，是改革开放 最早的“三来一补”厂房之一，主要是劳动密集 型企业入驻。 本项目占地4.5万平方米，总建筑面积10余万平方 米，分为6栋独立建筑。
简述工业园区发展和某科技园区的规划案例
简述工业园区发展和某科技园区的规划案例摘要：随着全球经济的发展，发达国家为降低生产成本，更有利于直接进入我国市场，全球大批量的制造业公司向我国转移；同时我国工业地产已逐步发展成熟，工业用地政策为匹配工业性质的发展而逐渐灵活，投资主体多元化等特点，对我国工业地产发展提供有力条件。
本文基于M1工业用地性质，针对某科技园区项目实践的经验，工业建筑产品的规划及实践进行探索及总结，为工业地产开发提供参考经验。
关键词：工业园区、M1工业用地性质、建筑产品、规划设计1、工业园区的发展及M1工业用地性质1.1我国工业园区的发展历程改革开放以来，伴随着我国科学技术与经济的高速发展，工业园作为工业生产和服务的重要物质载体，发展经历了多个阶段。
工业园的发展折射出一种经济现象，也是工业发展核心要求的外在体现。
结合我国大部分工业园，按照园区功能形态的发展变化历程，大致可以分成以下几个阶段：（1）第一代工业园区（1978年~1989年）—劳动密集型生产车间。
兴起于改革开放之初，主要以工业厂区为主，生产企业单一，规模小，以低端产品的劳动密集型生产活动为主，产业链短，产业附加值低。
从空间上看主要布置在城市的郊区，建筑形态以单一的生产厂房和员工宿舍为主，仅满足基本生产制造功能的需求，缺少其他功能与形态。
第一代工业园以蛇口工业园为代表。
（2）第二代工业园区（1989年~2000年）—高新技术工业园。
经过10年的工业基础发展，已基本满足国民的日常消费产品需求，产业发展有了新的需求。
同时全球经济高度发展，国内廉价的劳动力吸引许多国际企业入驻，我国引进技术含量高的科技企业，为工业现代化进程起了关键的推动作用。
第二代工业园的产业模式和园区功能形态更加丰富，空间规划上除具备生产制造外，出现了科技研发、商务办公的功能。
此阶段建筑形态依旧以生产制造所需的厂房为主体，厂房也逐渐向标准化发展；同时高新技术产业所需的研发办公、孵化办公、公寓配套等建筑形态开始呈现。
智慧型城市空间形态培育路径研究——以深圳蛇口工业区更新为例
ｆ ｌ ｅ ｘ ｉ ｂ ｌ ｅ ｄ ｅ ｖ ｅ ｌ ｏ ｐ ｍｅ ｎ ｔ ｍｅ ｃ ｈ ａ ｎ ｉ ｓ ｍ， ｔ ｏ ｍａ ｋ ｅ Ｓ ｈ ｅ ｋ ｏ ｕ ｐ ａ ｒ ａ ｄ ｉ ｇ ｍ ａ ｇ ａ ｉ ｎ ｆ ｏ ｒ ｏ ｔ ｈ ｅ ｒ ｉ ｎ ｄ ｕ ｓ ｔ ｒ ｉ ａ ｌ ｐ ａ ｒ ｋ ｓ ．
蛇口工业区
蛇口，探索中“敢为天下先”来源：蛇口消息报时间：2012-03-20蛇口最重要的精神之一就是“敢为天下先”。
先行先试，不断探索创新，始终引领着蛇口的发展。
作为中国第一个对外开放的园区，蛇口工业区在开发与建设过程中，进行了大胆的改革探索和试验，冲破旧有的价值观念、时间观念、人才观念，提出“时间就是金钱，效率就是生命”、“空谈误国，实干兴邦”等口号，并在劳动用工制度、干部聘用制度、薪酬分配制度、住房制度、社会保险制度、工程招投标制度及实行企业股份制等方面进行了多项改革和创新。
在蛇口诞生培育了以招商银行、中国平安、中集集团、招商地产等为代表的知名企业以及以华为技术、金蝶软件、开发科技、TCL、南玻、安科、奥尊等为代表的科技创新型企业。
蛇口因此被视作中国的“希望之窗”、改革的“试管”、开放的“模式”，在国内外产生了广泛而深远的影响。
在“再造新蛇口”，产业升级和城市更新项目过程中，蛇口人没有沉睡在历史的功劳簿上，而是积极思索，不断创新，继续着新的探索。
先行先试打造传世之作探索体现在超前的行动上。
早在2002年，蛇口就先行先试，着手启动太子湾片区的规划研究，并于2006年形成初步规划方案。
旨在打造高端商务平台、滨海休闲岸线、国际邮轮母港、交通中转枢纽四大功能体系，在总用地面积约72公顷的区域，形成能容纳22万吨级大型国际邮轮停靠的母港，集客运枢纽、会议展览、商务办公、文化休闲、餐饮娱乐为一体的现代化滨海国际商务区。
为此，蛇口工业区已启动与多家国际著名商业机构和设计机构的合作，正不断对规划方案进行修改完善，力争把太子湾项目打造成深圳特区的传世之作。
探索体现在项目的实施上。
早在2006年，招商局蛇口工业区统一部署，将位于海上世界片区，建于上世纪80年代初、曾先后有上百家劳动密集型企业入驻的三洋厂区的6栋工业厂房，改造为深圳创意产业园二期基地，命名为“南海意库”。
在对老建筑的改造过程中，大胆保留了老建筑原有的风貌、又融合现代设计手法和因素，还创意地实施了外墙绿化。
绿色建造在深圳市工业园区的应用案例
绿色建造在深圳市工业园区的应用案例全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：深圳市作为中国改革开放的先行地，一直以来在绿色建造方面走在了全国的前列。
特别是在工业园区建设中，深圳市致力于实施可持续发展战略，积极推动绿色建造技术的应用。
本文将重点介绍深圳市工业园区中绿色建造的应用案例，探讨其在提高节能减排、促进环境保护和推动可持续发展方面的价值和意义。
深圳市工业园区绿色建造应用案例一：深圳国际花园工业园深圳国际花园工业园作为深圳市著名的工业园区之一，致力于将工业和生态环境融合，在建设过程中始终秉承“以人为本、和谐共生”的理念。
在园区建设中，采用了一系列绿色建造技术，如建筑节能设计、雨水收集利用、废弃物循环利用等。
通过这些措施，不仅降低了园区的能耗和排放，也改善了周边的生态环境，为员工提供了一个宜居的工作环境。
西丽清洁能源产业园是深圳市重点打造的清洁能源产业基地之一。
在园区建设中，充分利用当地丰富的太阳能资源，建设了一批太阳能发电系统，并引入了智能能源管理系统，实现了能源的高效利用和节约。
园区还设置了多功能绿化景观带和雨水收集系统，有效净化了大气和水质，提升了整个园区的生态环境质量。
南头古城工业园是深圳市历史文化名城，也是深圳市工业园区中一颗璀璨的绿色明珠。
在园区建设中，将传统的古城建筑和现代绿色建造相结合，保留了古城文化的独特魅力，又融入了现代化的节能减排技术，实现了古城的保护和绿色发展的双赢。
通过这样的创新实践，南头古城工业园不仅成为了一座展示传统文化与现代科技结合的典范，也成为了深圳市绿色建造的成功案例。
深圳市工业园区中的绿色建造应用案例不仅体现了深圳市在环境保护和可持续发展方面的引领地位，也展示了中国城市绿色建造行动的积极成果。
随着绿色建造技术的不断创新和应用，相信深圳市工业园区将会在未来成为全球绿色建造领域的典范，为全球城市可持续发展作出更大的贡献。
【此文系统纯人工撰写】第二篇示例：绿色建筑是一种能够最大限度减少对环境影响、提升建筑效率和使用资源的可持续性建筑方式。
2023年中国城市更新产业升级十大优秀案例
2023年中国城市更新产业升级十大优秀案例摘要：一、引言二、案例一：北京市城市更新项目三、案例二：上海市城市更新项目四、案例三：广州市城市更新项目五、案例四：深圳市城市更新项目六、案例五：南京市城市更新项目七、案例六：杭州市城市更新项目八、案例七：成都市城市更新项目九、案例八：武汉市城市更新项目十、案例九：西安市城市更新项目十一、案例十：长沙市城市更新项目十二、结语正文：一、引言随着中国城市化进程的不断加速，城市更新产业升级成为了当下城市发展的关键任务。
本文将为大家介绍2023 年中国城市更新产业升级的十大优秀案例，以期为各地的城市更新项目提供借鉴和参考。
二、案例一：北京市城市更新项目北京市作为中国的首都，城市更新项目在不断提升城市功能和品质方面取得了显著成果。
例如，北京市实施的胡同整治项目，既保留了传统胡同的文化特色，又改善了居民的生活环境。
三、案例二：上海市城市更新项目上海市在城市更新方面同样取得了显著成绩。
例如，黄浦江两岸的开发项目，将原先的工业区转变为集商业、文化和居住于一体的综合区，极大地提升了城市品质。
四、案例三：广州市城市更新项目广州市通过城中村改造项目，不仅提升了城市形象，还使得当地居民的生活水平得到提高。
例如，猎德村改造项目，使得村民住进了现代化的住宅小区，享受到更加优质的生活环境。
五、案例四：深圳市城市更新项目深圳市作为中国的经济特区，城市更新项目在推动产业升级和创新发展方面具有示范作用。
例如，深圳市的蛇口工业区改造项目，成功地将传统制造业转型升级为现代服务业。
六、案例五：南京市城市更新项目南京市通过老城区改造项目，优化了城市空间布局，提升了城市功能。
例如，南京市实施的明城墙遗址公园项目，既保护了历史文化遗产，又为市民提供了休闲娱乐的好去处。
七、案例六：杭州市城市更新项目杭州市在城市更新项目中，注重生态保护与城市建设相结合。
例如，杭州市的西湖景区整治项目，在保护西湖美景的同时，提升了周边区域的商业和旅游功能。
工业用地 七个一 成功案例
工业用地七个一成功案例
1. 江苏省常州市工业园区：该工业园区以电子信息、新材料、生物医药等高新技术产业为主导，通过积极引进外资和推动企业创新发展，取得了良好的经济成果。
2. 广东省深圳市龙岗区坂田工业园：该工业园区以高端制造业为重点发展方向，吸引了众多知名企业入驻，促进了当地经济的快速增长。
3. 河北省廊坊市开发区：该开发区积极引进了一批大型工业企业和高新技术企业，形成了以机械制造、电子信息、新材料为主导的产业集群，为当地经济发展做出了重要贡献。
4. 湖南省长沙市高新技术产业园：该产业园区以电子信息、新材料、生物医药等高新技术产业为核心，通过政策支持和优质服务，吸引了众多企业入驻，推动了当地经济的快速增长。
5. 上海市浦东新区：浦东新区以金融、航运、贸易、现代服务业等为主导产业，通过积极引进外资和推动企业创新发展，已经成为国内外企业的重要投资目的地。
6. 山东省青岛市胶州湾产业园：该产业园主要发展制造业和现代服务业，通过建设高标准的工业园区和提供优质的服务，吸引了众多企业入驻，促进了当地经济的快速发展。
7. 广西壮族自治区南宁市江南工业园：该工业园区以汽车制造、电子信息、新材料等为主导产业，通过政策支持和优质服务，吸引了大量知名企业入驻，为当地经济的发展做出了积极贡献。
新型工业化的园区案例
新型工业化的园区案例
近年来，随着全球经济的发展，新型工业化园区在许多国家和
地区得到了迅速发展。
以下是一些新型工业化园区的案例：
1. 深圳前海自贸区，深圳前海自贸区是中国设立的首个自贸区，也是中国改革开放的重要试验田之一。
前海自贸区以其开放、创新、便利的营商环境吸引了大量国内外企业和投资者，成为中国改革开
放的新高地。
园区内涵盖了金融、物流、科技研发等多个领域，吸
引了众多高新技术企业和创新型企业入驻。
2. 德国英戈尔施塔特工业园区，英戈尔施塔特工业园区是德国
巴登-符腾堡州的一个重要工业园区，园区内集聚了众多汽车制造商、机械制造商和高新技术企业。
园区以其高效的产业链和完善的基础
设施吸引了全球范围内的投资者和企业，成为德国乃至整个欧洲的
工业发展中心之一。
3. 印度尼西亚雅加达工业园区，雅加达工业园区是印度尼西亚
首都雅加达的一个重要工业园区，园区内涵盖了纺织、电子、化工
等多个产业领域。
该园区以其便利的交通和丰富的人力资源吸引了
许多国内外企业的投资，成为印度尼西亚工业化进程的重要推动力。
这些案例展示了新型工业化园区在不同国家和地区的发展情况，它们在促进经济增长、吸引投资和推动产业升级方面发挥着重要作用。
同时，这些园区也面临着诸如环境保护、可持续发展等方面的
挑战，需要在发展过程中不断完善和改进。
深圳工改案例
深圳工改案例深圳作为中国改革开放的窗口城市，经历了从一个小渔村到一个现代化大都市的快速转变。
在这个过程中，深圳进行了一系列的工业改革，以适应经济发展和城市建设的需要。
下面是一些深圳工改案例的具体内容。
1. 深圳前海自贸区：作为深圳经济特区的一部分，前海自贸区是深圳工改的一个重要举措。
自贸区的建立，为深圳引入了更多的外资和先进技术，推动了经济的快速发展。
2. 深圳蛇口工业园：蛇口工业园是深圳工改的一个典型案例。
该园区利用原有的港口资源，建设了现代化的工业园区，吸引了大量的企业和投资，推动了当地经济的发展。
3. 深圳高新技术产业园区：深圳高新技术产业园区是深圳工改的又一个成功案例。
该园区聚集了大量的高科技企业和创新人才，为深圳的经济发展注入了新的活力。
4. 深圳制造业转型升级：随着中国经济的转型升级，深圳的制造业也在进行着相应的改革。
深圳制造业从低端代工转向高端制造和自主创新，提升了产品质量和附加值。
5. 深圳绿色工厂建设：深圳注重环境保护和可持续发展，在工业改革中也推动了绿色工厂的建设。
这些绿色工厂采用了先进的环保技术和设备，减少了对环境的污染。
6. 深圳智能制造：深圳工改中的另一个重要举措是推动智能制造的发展。
深圳鼓励企业引入先进的制造技术和设备，提高生产效率和产品质量。
7. 深圳创客空间：为了培养创新创业人才，深圳建设了一批创客空间。
这些空间提供了创业者所需的办公场地、设备和资金支持，帮助他们实现创业梦想。
8. 深圳九龙坡工业园：九龙坡工业园是深圳工改的一个重要项目。
该工业园通过整合资源，推动了当地工业的发展，提高了经济效益和就业率。
9. 深圳虚拟现实产业园：虚拟现实技术是未来产业发展的重要方向，深圳也积极推动虚拟现实产业的发展。
虚拟现实产业园为企业提供了良好的发展环境和支持，促进了产业的快速成长。
10. 深圳文创产业园：文化创意产业是深圳工改的重点领域之一。
深圳建设了一批文创产业园，为文化创意企业提供了场地和支持，推动了文化创意产业的发展。
工业园区升级改造案例分享
工业园区升级改造案例分享工业园区升级改造是为了提升园区的功能和效益，推动产业转型升级，实现可持续发展。
下面列举了10个工业园区升级改造的案例分享，以展示不同地区在园区升级改造方面的经验和成果。
1. 深圳前海自贸区工业园区升级改造深圳前海自贸区工业园区升级改造项目以推动产业转型升级为目标，重点发展高新技术产业和现代服务业。
通过引进高端人才和高新技术企业，加强产学研合作，提升园区的创新能力和竞争力。
2. 上海浦东新区工业园区升级改造上海浦东新区工业园区升级改造项目以发展现代制造业为重点，注重提升产业链水平和附加值，推动传统产业向高端、智能化方向转型。
通过加强技术创新和企业培育，提升园区的产业集聚效应和经济发展水平。
3. 北京经济技术开发区工业园区升级改造北京经济技术开发区工业园区升级改造项目以推动绿色发展为目标，注重提高资源利用效率和环境保护水平。
通过推广清洁生产技术和循环经济模式，减少园区的环境污染和能源消耗，实现可持续发展。
4. 广州南沙经济技术开发区工业园区升级改造广州南沙经济技术开发区工业园区升级改造项目以打造国际化产业集聚区为目标，注重引进国际先进产业和技术，提升园区的国际竞争力和影响力。
通过加强与国际企业和机构的合作，促进技术创新和产业升级。
5. 成都高新技术产业开发区工业园区升级改造成都高新技术产业开发区工业园区升级改造项目以培育高新技术产业为重点，注重提升园区的创新能力和竞争力。
通过搭建创新平台和引进高端人才，推动科技创新和产业升级，实现园区的可持续发展。
6. 杭州滨江经济技术开发区工业园区升级改造杭州滨江经济技术开发区工业园区升级改造项目以推动数字经济发展为目标，注重发展互联网、人工智能等新兴产业。
通过搭建创新平台和推动企业转型升级，提升园区的数字经济发展水平和竞争力。
7. 武汉东湖新技术开发区工业园区升级改造武汉东湖新技术开发区工业园区升级改造项目以推动智能制造发展为重点，注重提升园区的智能化水平和产业链水平。
深圳市产业园大宗交易案例
深圳市产业园大宗交易案例咱今儿来说说深圳产业园的那些大宗交易事儿。
先讲讲南山科技园那边的一个案例。
有个大型的科技产业园，位置那叫一个绝，周边全是那些高科技的企业，什么互联网大厂啊，创新科技小独角兽啊，都在那一片儿。
这个产业园之前的业主呢，因为要转战海外市场，打算把整个产业园给卖了。
这时候有个本地的投资集团就盯上了这块肥肉。
这个投资集团啊，那眼光可毒了。
他们一看这产业园，虽然建筑有点年头了，但是内部的空间布局特别合理。
一层楼的挑高足够，很多企业喜欢这种空间，方便他们搞那些有创意的办公装修，像什么双层办公区之类的。
而且产业园里的配套设施在当时也算挺先进的，有自己的小型数据中心，还有专门为员工设置的休闲区，像那种带户外花园的咖啡吧，员工在休息的时候能在那晒晒太阳，喝喝咖啡，灵感说不定就“蹭”地一下冒出来了。
价格谈判的时候可有意思了。
卖家呢，心里想着这产业园怎么也值个天价，毕竟地段在那摆着呢。
买家呢，虽然也知道这地方好，但也不能当冤大头啊。
买家就开始各种找毛病，说这建筑外观有点旧了，需要重新装修，这得花不少钱呢；还有园区的停车位有点紧张，这在深圳这个到处都是车的地方可是个大问题。
卖家一听，也觉得有点道理，最后两边讨价还价，就像菜市场买菜一样，你来我往，终于达成了一个双方都能接受的价格。
这一笔大宗交易啊，在当时可是在南山的商业圈里引起了不小的轰动呢。
再说说宝安那边的一个产业园大宗交易。
这个产业园主要是面向制造业的。
里面的厂房啊，各种规格都有，小到几百平米适合那种小型的精密制造企业，大到上万平米能容纳大型的生产设备的厂房。
这个产业园被一家外地的企业集团看中了。
为啥呢？因为这家外地企业集团想在深圳拓展业务，建立一个华南地区的制造基地。
他们考察了好多地方，就觉得宝安这个产业园最合适。
这里交通方便啊，离港口近，原材料运进来方便，成品运出去也快。
而且宝安这个地方制造业的产业链很完整，上下游企业都在附近，方便合作。
可是这交易也不是一帆风顺的。
产业园区改革创新案例
产业园区改革创新案例一、深圳南山科技园：创新生态的魔法变身。
深圳南山科技园以前就是一片普通的工业园区，到处是那种方方正正的厂房，看起来没啥特别的。
但是呢，这里的管理者们可不甘心就这么平平淡淡地发展。
他们开始搞改革创新，首先就是在人才引进方面下功夫。
以前都是企业自己去找人，园区就像个旁观者。
现在不一样啦，园区主动出击，和各大高校、科研机构建立合作关系。
就像一个超级红娘，把那些有才华的毕业生和科研人才，和园区里嗷嗷待哺（急需人才的意思哈）的企业牵到一起。
而且他们还搞了好多人才公寓，这些公寓可不是那种简陋的小房子，而是装修时尚、配套齐全的温馨小窝。
这对于那些初来乍到的年轻人来说，简直是太有吸引力了，就像蜜蜂看到了花丛一样，人才纷纷涌向科技园。
在企业服务上也玩出了新花样。
以前企业办个事儿，要跑好多部门，盖好多章，就像走迷宫一样麻烦。
现在园区搞了个一站式服务中心，企业要办啥事儿，只要到这个中心，就像到了哆啦A梦的口袋里，啥都能搞定。
而且园区还经常组织企业之间的交流活动，大家坐在一起喝喝茶、聊聊天，说不定就碰撞出了新的商业点子。
就这样，南山科技园不再是一个单纯的生产基地，而是变成了一个充满活力的创新生态系统。
现在这里有像腾讯、大疆这样的超级明星企业，也有无数充满创意的小公司。
整个园区就像一个充满生机的热带雨林，各种生物（企业和人才）在这里共生共荣。
二、苏州工业园区：国际化与本土特色的完美融合。
苏州工业园区一开始建立的时候，就有一个很大的目标，那就是要做国际化的产业园区。
但是呢，他们也没有忘记自己本土的优势。
园区在规划建设上就很有创新。
他们借鉴了新加坡的先进经验，道路规划得整整齐齐，绿化做得像花园一样。
但是在建筑风格上又融入了很多江南水乡的元素，你走在园区里，既能看到现代化的高楼大厦，又能感受到那种江南的婉约。
就像一个穿着西装，却又戴着水乡特色手帕的时尚达人。
在产业发展方面，苏州工业园区也很聪明。
他们没有盲目地去追求热门产业，而是根据自己的实际情况，发展了高端制造业和现代服务业的融合模式。
园区综合开发模式下产业导入相关问题的探索与实践
园区综合开发模式下产业导入相关问题的探索与实践摘要：系统梳理产业园区发展研究现状，分析当前我国园区综合开发模式下产业导入存在的主要问题，并针对性提出问题解决思路与对策，同时以佛山（云浮）产业转移工业园为例进行案例分析，结果表明：佛山（云浮）产业转移工业园产业定位合理，氢能产业作为园区主导产业带动了产业链上下游企业共同发展，产业集聚效应明显，产业园已经建成全国规模最大、聚集程度最高、产业链最全的氢能产业基地，产生了良好的经济效益和社会效益，为广东省乃至全国产业转移工业园提供了可复制可推广的经验和借鉴。
关键词：园区综合开发；产业导入；产业定位；主导产业1 引言产业园区作为产业发展的空间载体，肩负重要的产业职能，承担着推动战略性新兴产业发展，促进城市化、工业化等多重使命，在促进我国区域经济和地方经济的发展中起着十分重要的作用。
在我国产业不断转型升级的大背景下，产业园区发挥着重要的平台作用，一方面促进了政府的招商引资和对外开放，另一方面加快了产业聚集和高新技术的孵化与应用[1]。
随着产业园区在全国各地落地生根，园区产业导入暴露出越来越多的问题，这些问题已成为限制园区产业发展的主要阻碍。
因此，系统梳理产业园区导入过程中存在的问题，并提出针对性的解决思路和对策，对促进我国产业园区高质量发展具有十分重要的意义。
2 产业园区发展研究现状2.1 产业园区发展阶段按照时间脉络梳理，我国产业园区的发展主要经历了以下几个阶段：探索阶段：从1979年至1985年，以深圳蛇口工业园为代表，该阶段园区产业以满足企业生产制造功能的低端劳动密集型产业为主，产业园区功能比较单一。
该类产业园区主要集中于深圳、珠海等经济特区，承接香港的产业转移，即所谓的“前店后厂”模式。
起步阶段：从1985年至1991年，以深圳科技工业园为代表，高新技术产业园区如雨后春笋般涌现，园区产业以汽车制造、生物制药等高新技术产业为主，产业完成第一次升级。
发展阶段：从1992年至2010年，以苏州工业园区位代表，综合产业园区开始出现。
蛇口工业园区案例及成功经验
节水设施
新加坡上市
易能电气
电气工业自动化
手机设计 电路板设计 化工 电信服务
H J江西公司 NEWYORK,H,SH
海云天 招商局信息 中贸网 中科招商
网络浏览 信息系统软件
创业投资
路安特
l 产业类型的选择没有严格界定，看中企业发展前景和技术创新竞争能力。
“…我们充分感觉到蛇口工业区在发展中面 临的一些问题，如何走出蛇口，将产业发展 推向全国，这已经是摆在蛇口人面前新的挑 战、新的课题。因此，要实现蛇口工业区的 升级换代，就必须寻找新的发展空间…”
u四大主营业务：房地产、港口物流和服务业、风险投资和 高科技产业、基建业。
港口物 流和服 务业
风险投 资和高 科技
物流
港口服 务
产业投 资、孵 化和招 商
招商局物流集团有限公司 中国深圳外轮代理有限公司 深圳招商石化有限公司 深圳迅隆船务有限公司 深圳市蛇口招港客运实业有限公司 深圳招商南海石油服务有限公司 明华(蛇口)海员服务公司 蛇口致诚服务有限公司 深圳市招商创业有限公司 深圳市北大港科招商创业有限公司 深圳招商投资开发有限公司 深圳市招商局科技投资有限公司
•将四大老工业基地改造成高科 技孵化基地和产业化基地。
•加强与国内外科研机构的联系， 吸引国外专家。
•吸引了民营高科技企业进驻。
产 业
涉及16个行业：航运、交通 运输、基础设施、金融服务、 房地产、贸易、船舶修理、 制造业、酒店、旅游等
以原有的产业基础重点 发展4大业务，同时提 出口号进入高科技产业
u四大主营业务：房地产、港口物流和服务业、风险投 资和高科技产业、基建业。
港口物 流和服 务业
风险投 资和高 科技
物流
1979关于经营蛇口工业区的内部协议
1979关于经营蛇口工业区的内部协议1979年，关于经营蛇口工业区的内部协议签署，这一事件对于深圳特区的发展具有重要意义。
本文将从历史背景、协议内容和影响等方面，对这一内部协议进行详细的介绍和分析。
我们来看一下1979年当时的历史背景。
那个时候，中国正处于改革开放的初期阶段，国家急需引进外资和先进技术来推动经济的发展。
而蛇口工业区，则是当时中国政府选址建设的第一个经济特区，也是深圳特区的前身。
蛇口位于深圳市南部，地理位置优越，交通便利，具备了发展经济的潜力。
1979年，为了推动蛇口工业区的建设和经营，内部协议被提出并签署。
协议的内容主要包括以下几个方面。
协议明确了蛇口工业区的经营主体。
根据协议，深圳特区管理委员会将负责蛇口工业区的日常管理和经营。
这一安排使得蛇口工业区能够独立运作，并有相应的管理机构进行指导和支持。
协议规定了对外开放的政策。
根据协议，蛇口工业区将实行对外开放政策，吸引外资和技术引进。
这一政策的实施，为蛇口工业区的发展提供了重要的动力，吸引了大量的外资企业和技术人才进驻蛇口。
协议还明确了蛇口工业区的税收政策。
根据协议，蛇口工业区将享受税收优惠政策，包括减免企业所得税和关税等。
这一政策的实施，为企业提供了良好的经营环境，吸引了更多的企业进驻蛇口工业区。
协议还规定了蛇口工业区的土地使用政策。
根据协议，蛇口工业区将实行土地使用权出让制度，企业可以通过租赁或购买的方式获取土地使用权。
这一政策的实施，为企业提供了可靠的土地保障，促进了蛇口工业区的土地资源的有效利用。
1979年关于经营蛇口工业区的内部协议的签署对于深圳特区的发展产生了深远的影响。
首先，蛇口工业区的建设和发展为深圳特区的快速崛起奠定了基础。
在蛇口工业区的带动下，深圳特区吸引了大量的外资和技术引进，推动了经济的快速发展。
蛇口工业区的成功经验也为其他经济特区的建设提供了借鉴。
在蛇口工业区的成功推动下，中国陆续设立了多个经济特区，推动了全国范围内的经济改革和发展。
产业园招商成功案例
产业园招商成功案例产业园招商是指政府或企业为了促进经济发展和吸引投资，利用一定的资源和优势，通过各种手段来吸引企业入驻产业园区。
成功的招商案例可以为其他地区或企业提供借鉴和参考，下面将列举10个成功的产业园招商案例。
1. 深圳前海自贸区产业园：深圳前海自贸区产业园围绕金融、科技和文化产业，提供优惠政策和完善的服务，吸引了众多国内外知名企业入驻，如腾讯、华为等，推动了当地经济的快速发展。
2. 上海自贸试验区张江科学城：上海自贸试验区张江科学城依托上海的科技创新优势，引进了一大批高科技企业和研发机构，形成了集创新研发、孵化加速、产业转化为一体的发展模式，为上海经济注入了新的动力。
3. 北京中关村科技园：中关村科技园是中国最大的科技园区之一，拥有众多高科技企业和研发机构。
中关村通过提供低廉的租金和丰富的科技资源，吸引了大量的创新型企业和科研人才，成为中国科技创新的重要基地。
4. 广州南沙自贸区：广州南沙自贸区位于广州市核心地段，拥有良好的交通和物流配套设施。
南沙自贸区通过提供税收优惠和土地出让优惠等政策，吸引了大量的外资企业入驻，促进了当地产业的升级和发展。
5. 杭州西湖科技园：杭州西湖科技园是浙江省重点打造的高科技园区，吸引了众多的高科技企业和创新团队入驻。
西湖科技园通过提供优质的办公环境和创业服务，培育了一批具有竞争力的科技企业，推动了杭州的经济发展。
6. 成都天府新区：成都天府新区是四川省的经济增长极，吸引了大量的产业项目和企业入驻。
天府新区通过提供投资奖励和优惠政策，吸引了众多的国内外企业投资，促进了当地经济的快速发展。
7. 武汉东湖高新技术开发区：武汉东湖高新技术开发区是湖北省的科技创新基地，吸引了众多的高科技企业和研发机构入驻。
东湖高新区通过提供优惠政策和创业支持，培育了一批具有竞争力的科技企业，推动了武汉的经济发展。
8. 苏州工业园区：苏州工业园区是江苏省的经济增长极，吸引了大量的外资企业和高科技项目。
蛇口工业园案例@工业园、发展模式、土地、产业
4.
5. a. b. c.
蛇口工业区注பைடு நூலகம்土地开发与各种产业关系协调 发展，并改善区域城市环境实现土地增值
租赁用地经营策略：
1. 2. 3. 4.
合作经营策略（引入信托资本优化土地价值） 无地招商策略（楼宇经济） 价格策略（适时调整租赁价格） 优化土地策略（提升功能、改变性质）
转让用地经营策略：
1. 2. 3.
转让用地, 29.11%
出租用地, 20.25%
2.
作为招商地产的经营性物业
工业园区土地少，并受政府严格控制，小企业难以获得土地 自建厂房，故租赁厂房的方式可降低企业进入门槛
土地及物业的租金成为长期稳定的现金流；择 机回收土地，实现动态的土地价值最大化
招商局现有可出租房屋面积34万平方米，蛇口地区还有多个项目在建，涵 盖高档别墅、商铺、公寓、写字楼、厂房等领域，产品线丰富齐全，客户 群稳定，综合出租率持续保持在90%以上，仅2002年实现租金收入就高达 1.72多亿元，为公司提供了长期稳定的现金流，增强了其地产业务快速扩 张及化解产业周期性风险的能力。 目前，蛇口工业区希望创造新的建设空间，若对区域内的局部土地进行一 次性收购，该土地置换开发的经济成本和社会成本相当高。据了解，2009 年左右，蛇口工业区早期出租的土地将陆续到期，蛇口工业区将以此为契 机，回收发展潜力大的高级差土地使用权，控制核心资源 。 近年，蛇口工业区大力发展港口物流业，扩大堆场的用地面积。物流业带 来的土地价值和长期稳定增长较其它产业高。
背景： 成立于1979年，招商局权 力大，受中央直接管辖，利 用政策优势。初期，工业区 启动资金只有6000万元外 汇人民币，工业区向外商租 让部分土地以获取资金再来 投入建设
深圳蛇口港城关系发展案例
|深圳蛇口港城关系发展案例招商蛇口在工业园开发与运营方面，大致经历四次升级与发展。
企业在1979年首次进入工业园领域，构建蛇口工业园1.0版本。
1.0的模式为“港”，在创业之初，招商蛇口园区主要是依托特殊政策红利和毗邻香港的地理优势，大力发展进出口加工工业。
在以上定位之下，蛇口园区1.0版本的主要特点在于加速完成招商引资和基础设施建设。
实际上就是简单的港口建设。
最初的蛇口是要满足原材料和产品进出需要，吸引外来投资，其关键在于港口，整个园区建设、经营都相对粗放。
此外，因为当时园区更多立足工业生产，因此在城市配套和居民生活方向相对简单，仅仅满足基础居住需求。
1981年初，蛇口港（今深圳港蛇口港区）正式开港，1983年，经过党中央国务院的批准，蛇口港正式获准成为对外开放口岸。
1993年，蛇口港完成全部码头的建设工作，全面投入生产运营。
伴随中国经济的转型升级，1995年之后蛇口模式进入2.0版本。
2.0的模式为“区”，即蛇口工业区逐步形成。
随着港口成立，就有了通路、通电、通水，产业园区逐步形成。
在园区开始逐步具备规模之后，蛇口开始主动加强产业运营和调整，同时加大基础设施配套服务等。
1980 年蛇口第一家中外合资企业中宏气体建成投产，招商局作为工业区建设的主体，负责招商引资，工业企业陆续入驻园区，工业园区初具规模。
之后三洋电机、凯达玩具、广东浮法玻璃等外资企业陆续落户，港口后面的蛇口工业区逐步形成。
在此期间，园区内中低端简单加工制造开始向中高端产业转移。
园区有选择性的逐步减少低端加工工业比重，提升高科技企业含量。
与此同时，考虑中高端产业人才需要，园区开始加大基础设施服务力度，构建完善的园区服务体系。
园区收入来源开始多元化，包括租地收入、供水供电等工业配套和生活服务收入。
2001年之后，蛇口进入3.0模式。
3.0的模式为“城”，与此前偏重产业有所不同，伴随中国城市化进程不断扩张升级，工业园本身开始融入城市，成为城市一部分或者城市新区。
工业园区科技创新发展案例
工业园区科技创新发展案例工业园区科技创新发展案例：1. 案例一：深圳前海自贸区深圳前海自贸区是中国自贸试验区的重要组成部分，致力于推动科技创新发展。
该园区通过设立创新创业基地和科技企业孵化器，吸引了大量科技企业入驻。
同时，园区还积极引进高端人才和科研机构，加强产学研合作，提供专业的技术支持和金融扶持，推动科技创新成果的转化和产业化。
2. 案例二：苏州工业园区苏州工业园区是中国高新技术产业示范区之一，致力于推动科技创新和产业升级。
该园区通过建设科技创新中心和高新技术企业孵化器，吸引了大量高科技企业入驻。
与此同时，园区还与高校和科研机构建立紧密合作关系，推动科技成果的转化和应用，加快产业升级和转型发展。
3. 案例三：上海张江高科技园区上海张江高科技园区是中国重要的科技创新基地之一，致力于培育和发展高科技产业。
园区通过提供专业的技术和金融支持，吸引了大量科技企业和创新创业团队入驻。
园区还积极引进国内外优质科研机构和高端人才，加强产学研合作，推动科技成果的转化和产业化。
4. 案例四：北京中关村科技园区北京中关村科技园区是中国著名的科技创新基地，被誉为中国的“硅谷”。
园区聚集了大量高科技企业、创新创业团队和科研机构，通过提供优质的创业环境和专业的技术支持，推动科技创新和产业发展。
园区还积极引进国际科技资源，加强国际合作，提升科技创新的国际影响力。
5. 案例五：武汉东湖高新技术开发区武汉东湖高新技术开发区是中国重要的高新技术产业基地之一，致力于推动科技创新和产业升级。
该园区通过建设科技创新中心和创业孵化器，吸引了大量高科技企业和创新创业团队入驻。
园区还积极开展产学研合作，提供技术咨询和金融支持，推动科技成果的转化和应用。
6. 案例六：成都高新西区成都高新西区是中国西部重要的科技创新基地之一，致力于推动科技创新和产业升级。
该园区通过建设科技创新中心和创新创业园，吸引了大量高科技企业和创新创业团队入驻。
园区还积极引进国内外优质科研机构和高端人才，加强产学研合作，推动科技成果的转化和产业化。
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深圳蛇口工业园区
——园区开发者的成功经验
2005.7.12
[关键字]： 关键字：高科技产业，招商局
[简介]： 蛇口工业园是一个典型的工业园，经历了园区发展全阶段，并 且成功实现城市化。本案例从园区开发者的角度，分析了园区开 发者在园区转型阶段所采取的若干重要举措。
本报告是严格保密的。
基础设施建设 和维护服务
招商局供水有限公司 招商局供电有限公司 深圳市招商燃气投资有限公司 深圳招商网络有限公司
物流
招商局物流集团有限公司 中国深圳外轮代理有限公司
深圳招商石化有限公司
基建业
深圳市阳光三环清洁有限公司 深圳市西海道市政工程有限公司 深圳市绿地园林有限公司 房地产开发、 中介和物业管 理 招商地产 招商局置业有限公司 招商局物业管综合性园区
60.20% 53%
与高新技术产业相对 接的后援基地
90%
各类现楼平均使用率 高档别墅使用率 工业厂房空置率
20.00% 0.67%
87年
95年
措 施
依托特殊政策和香港出口加 工基地转移的时机发展成以 外资(港资)企业为主的低端 制造业加工基地 涉及16个行业：航运、交通 运输、基础设施、金融服务、 房地产、贸易、船舶修理、 制造业、酒店、旅游等
港口物 流和服 务业 港口服 务
深圳迅隆船务有限公司 深圳市蛇口招港客运实业有限公司 深圳招商南海石油服务有限公司 明华(蛇口)海员服务公司 蛇口致诚服务有限公司 产业投 资、孵 化和招 商 深圳市招商创业有限公司 深圳市北大港科招商创业有限公司 深圳招商投资开发有限公司 城市配 套服务 产业 酒店、文化产 业
园区已形成高水准的教育体系。 由蛇口招商地产负责建设与开发园 区内职工微利房、商品房、别墅、酒 店式公寓等各种形式的住宅。 居住 教育 医疗 园区拥有较为完整的医疗服务体系，包 括多家政府医院、社区诊所、国际救援中 心及医疗保险机构
拥有海上世界广场、女娲雕像、鸦 片战争左炮台遗址、宋少帝陵、天后 宫、酒吧一条街等多处名胜古迹。
深圳招商局蛇口工业区概况——中国第一 个对外开放的工业区
•招商局蛇口工业区面积是11平方公里， 位于深圳特区西部、南头半岛的最南端， 依山靠海，东临深圳湾，西依珠江口， 与香港新界的元朗和流浮山、珠海经济 特区隔海相望 •目前，广深铁路与京广铁路沟通并延伸 至香港九龙，深珠高速公路、深汕高等 级公路以及107、205国道汇集于深圳， 并通过城市快速路进入蛇口工业区，形 成了四通八达的运输网络。 •蛇口是股份制企业改革的最早探索者 •蛇口创办了国内第一家股份制银行招商 银行 •蛇口创办了国内第一家股份制保险公司 平安保险 •蛇口拥有在国际集装箱业保持绝对优势 的中集集团
本报告是严格保密的。
•外资企业制造基地外 迁，园区面临产业空 心化的威胁 •园区主动剥离低端加 工制造业 以原有的产业基础重点 发展4大业务，同时提 出口号进入高科技产业
•将四大老工业基地改造成高科 技孵化基地和产业化基地。 •加强与国内外科研机构的联系， 吸引国外专家。 •吸引了民营高科技企业进驻。 以地产、物流为核心产业，高 科技、园区服务为主营业务的 产业格局
产业类型的选择没有严格界定，看中企业发展前景和技术创新竞争能力。
‚…我们在福建漳州的开发区当初就是为了 复制‘蛇口模式’而建造的…投资33亿元， 连接厦门和漳州的跨海大桥，经过厦门、漳 州、招商局漳州开发区的认证，将于今年年 底破土动工 …‛ ——孙承铭 招商局蛇口工业区有限公司总经理
资料来源：访谈
本报告是严格保密的。
The End
本报告是严格保密的。
漳州华商酒店有限公司 深圳招商美伦酒店管理有限公司 深圳招商文化艺术发展有限公司 蛇口电视台 达峰国际股份有限公司
风险投 资和高 科技
深圳市招商局科技投资有限公司
本报告是严格保密的。
目前蛇口工业园的投资触角延伸到全国，投资领 域也呈多元化格局，成为全国性的风险投资机构
分众传媒 大族激光 福建新意 招新资产管理 龙旗通讯 佳通科技 江西电化 中国联通 中国科招 手机设计 电路板设计 化工 电信服务 创业投资 H J江西公司 NEWYORK,H,SH 媒体广告 激光工具 软件 NASDAQ SZ 福建公司 H 新加坡上市 华环电子 中国生物科技 长沙圣华 易能电气 海云天 招商局信息 中贸网 中科招商 路安特 节水设施 电气工业自动化 网络浏览 信息系统软件 通信设备 浙江公司/美国上市
‚…我们充分感觉到蛇口工业区在发展中面 临的一些问题，如何走出蛇口，将产业发展 推向全国，这已经是摆在蛇口人面前新的挑 战、新的课题。因此，要实现蛇口工业区的 升级换代，就必须寻找新的发展空间…‛ ——孙承铭 招商局蛇口工业区有限公司总经理
本报告是严格保密的。
工业园区功能向城市功能的转化，最终使蛇口工 业园发展成为配套完善、适合人居的新城
综合配套 休闲 娱乐
园区内遍布各类文体场馆，提供各类健 身康体、娱乐休闲设施：绿草地高尔夫俱 乐部、碧涛灯光球场、体育中心、各小区 会所、风华大剧院等。
购物 沃尔玛全亚洲最大单店、招商路商业 街、蛇口步行街等均分布在园区以内。
通讯 由蛇口通讯公司为园区提供各类语音信息服务。 由蛇口信息岛公司为园区提供各类数据信息服务。
本报告是严格保密的。
蛇口工业园为了应对制造业转移，在深圳高新技术产业大发展的背景 下，通过建设高科技孵化基地和产业基地，实现产业提升
第一次创业
1979年 1987年
第二次创业
1995年
产业升级转型
2001年
工业园区
100.00%
87.70%
80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00%
资料来源：世联案例
产 业
园区为了给民营企业研发活动和归国人员自主创业提 供资本支持，在原有业务基础上发展了创业投资
经过两年清理，工业区从一百几十家低附加值的劳动密集型 企业中退了出来，只保留下那些有发展前途的企业,蛇口工业 区开始谋求从产业链的底端向中端和高端转移。
四大主营业务：房地产、港口物流和服务业、风险投资和高 科技产业、基建业。