版纳项目市场分析(2014年4月)
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水墨丹青
万达国际旅 游度假区 林语江畔 告庄西双景 御品江山 西双十二城 湄公河畔 顺鑫北城
曼景兰古城
雨林溪谷 滨江果园
雨林圣堤 亚纳
雨林澜山
华侨城集团 嘎洒项目
雅居乐集团 嘎洒项目 天润万象城 锦绣时光 明宇集团 橄榄坝项目
房地产发展历程及现状
旅游地产投资额平均增速在全省排名第一，旅游地产开发热潮已经远超过大理、丽江、和 腾冲等地，被誉为下一个“三亚”…
宏观经济——城市GDP
2013年西双版纳城市GDP产值为272.3亿元,已连续5年保持10%以上的增长，反映出宏观经济 层面持续向好。通过横向与省内其他州市比较，版纳整体经济水平属于云南省内排名靠后城市， 但是其旅游、边贸等相对发达，居民收入则相对较高，排名靠前。
2013年云南省GDP排名情况 西双版纳历年GDP对照表
限公司2370亩，西
双版纳华侨城、东 盟国际、南呢温泉 等项目
曼弄枫片区——云 南城投2000亩项
目，锦绣时光、梦
云南雨林澜山
房地产发展历程及现状
潜在的巨量市场供应，未来10年旅游地产产品将处于井喷期
公司 中弘股份 中国平安 保利集团 深圳市荣兴（集团） 片区 景洪市 景洪市 景洪市 景洪市 投资总额 150亿 150亿 80亿 80亿 项目名称 路南山旅游 项目 西双版纳国际温泉项目 嘎洒高端休闲养生旅游度 假项目 路南山热带雨林文化游览 区&嘎洒凤凰谷温泉度假 区 规划用地 约10.12万亩 占地2万亩 —— —— 项目概况 建设内容包括港口码头、主题公园、山地度假酒 店、雨林公园等 包含世界知名酒店、体育公园、养生休闲养生度 假项目会馆、高端温泉养生项目等综合业态 未公布 未公布
西双版纳州地处北纬21°08′~22°36′，东经 99°56′~101°50′，属北回归线以南的热带湿润区，终年 无雪，阳光充足，紫外线强度不大，年平均气温在21度
左右，四季宜人，终年适合旅游。
西双版纳全州60%面积为保护完好的原始森林，共有19 个风景区，800多个景点，有种类繁多的动植物资源， 被称之为“热带动物王国”。
2009年
197.6 13.6
13.7
50
0
人均GDP 人均GDP 排名 人民币：元 美元 52278 8441 1 47318 7640 2 32420 5235 3 26684 4309 4 24012 3877 5
以美元计算版纳人均GDP为3877美元，按世
行的房地产发展周期理论，当人均GDP达到 3000-4000美元时，房地产进入快速发展期； 超过4000美元则进入平稳发展期表明版纳房地
景洪市2013年土地供应统计
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2500
2013年景洪市各片区供地统计
50 45 2000 1500 40 35 30 25 20 15 10 5 0 0
3378.8
1282.4
1000 500
92 住宅用地 宗数 面积（亩）
版纳项目市场分析
2012.08.13
投资拓展部 2014/4/2
报告框架
城市发展概况及规划 房地产市场情况 投资及价格建议
城市发展概况及规划
城市概况
城市规划发展
城市宏观经济走势
城市概况
西双版纳既是面向东南亚、南亚的重要通道和基地，也是云南“桥头堡”战略的前沿城市， 更是是中国的热点旅游城市之一，还有澜沧江“一江流六国”区位优势。
景洪市2013年土地成交价格比较
700 600 500 400 300 200
3172
50 48 46 44 42 40 38
住宅用地 273 40 商业用地 631 48
55 住宅用地 宗数 面积（亩）
3 商业用地
136.9
100 0 楼面地价（元/㎡） 成交均价（万/亩）
36
二级市场情况
房地产发展历程
江南老城片区：4000-6000元/㎡，其中，最中心的住宅、公
寓约5000-6000元/㎡；商铺：8000-50000元/㎡，受临街状况 或面积大小决定； 江北片区：3000-4000元/㎡； 片区价格差异较大，临江的楼盘售价较高，已达6000元/㎡ 以上，而嘎栋、曼弄枫片区部分项目售价则相对较低，3000 元/㎡左右售价的项目仍然存在。
雅居乐
华侨城 昱锦
嘎洒
嘎洒 景洪市
200亿元
15亿 100亿
雅居乐旅游度假项目
西双版纳华侨城项目 勐龙东风旅游项目
2.7万亩
—— 7000亩
未公布
未公布 拟建度假公寓、度假疗养别墅、精品综合项目度 假酒店、大型会议酒店、温泉会所等旅游休闲设 施 以五星级旅游度假酒店明宇豪雅饭店、园林式度 假别墅、水上乐园、国际商业贸易、体育公园、 高档商务住宅等为主体 喜来登酒店、大型温泉SPA中心、娱乐区、康体养 生区、会所 意向投资酒店 意向投资香格里拉酒店 异域风情商业主题街、傣家风味及老、缅、傣特 色美食街，以茶文化为主题的茶社、酒吧、咖啡 座、水浴，融入水上剧场、泼水节会场为发展主 题民族文化街 集体育康体健身、休闲旅游为一体的度假基地
市场概况
房地产发展历程及现状
板块 江南片区 江北片区 曼弄枫片区 嘎洒片区 嘎栋片区
特征 老城区，市行政中心，居住和商业娱乐配套齐全，认可度高 居住配套欠缺，认可度偏低 未来的州行政中心，以低密度住宅开发为主，未来商住配套兼备 未来旅游地产开发热点区域 万达项目领头，区域认可度还有待提高
主要客群 本地自住客户，外地自住兼投资客户为主 江北本地客户为主，外地投资客户 本地自住客户为主，还有相对一部分外地投资客户 投资客户 投资客户
GDP(亿元)
产正处于快速发展期的末期。
三产比重结构
房地产市场情况
一级（土地）市场
二级市场
土地供应
2013年，西双版纳供应土地124宗，4661亩。其中商业用地32宗，1282亩，占总供应 量的28%，住宅用地92宗，3379亩，占总供应量的72%。 供地主要来自嘎洒、嘎栋、 江南片区
300 250 200 150 100 12.8 138.6 160.311.9 232.6 272.3 17.1 20 15 10 5 0 2009年 2010年 2011年 2012年 增长率（%） 2013年
GDP排名 1 3 15 2 12
地级市 GDP（亿元） 昆明 玉溪 迪庆 曲靖 西双版纳 3415 1103 131 1584 272
总成交套数 日均成交套数 套均成交面积 （㎡） 105 年成交面积 （㎡） 103.95 成交金额 （亿） 45.5
9900
27.5
09-13年景洪市房地产成交统计
140 120 100 96.54 79.75 30.1 60 40 20 0 2009年 2010年 2011年 2012年 销售金额（亿元） 2013年 33.5 102.02 131.07 51.6 103.95 45.5 60 50 40 30 20 10 0
从供应个盘看，较大的个盘供应来自万达版纳国际度假区项 目，该项目2013年供应量为33.9万方，占总供应量的31%。
市场概况——2013年成交
2013年景洪市房地产成交约9900 套，成交面积约104万方，总成交 金额为45.5亿元； 对比近年成交情况看，2012年是 有史以来景洪市场成交最高的年 份，2013年整体成交有所下降， 成交面积下降了12%，成交金额 下降了12%。
西双版纳位于云南的南端，与老挝、缅甸山水相连，和
泰国、越南近邻，国境线长达1069公里。
西双版纳州辖景洪市、勐海县、勐腊县和11个国营农场， 土地面积近2万平方公里，常驻人口115万人，少数民族 占全州人口的74%。外来人口流动性大，2012年城镇居
民达31.87万人，总体城镇化率33.15%
80
18.6
销售面积（万㎡）
市场概况——2013年价格
2013年景洪市房地产市场成交价格为4377元/平米。 2013年房 价上涨了11.3%。较上年相比涨幅有所放缓，但仍是增长的趋 势； 片区价格：
5000
09-13年景洪市房地产成交均价比较
4500
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 5.4 11.3 2331 3113 33.5 3280 4377 3933 40 35 30 25 19.9 20 15 10 5 0
市场概况——2013年供应
2013年西双版纳景洪市房地产新增供应约108万方，其中以嘎栋、江北、江南片区为放 量的主力，约占市场整体供量的88.8%，有天量存量的嘎洒、曼弄枫片区基本无放量；
项目 沁园 万达版纳度假区 万达版纳度假区2-3期 万达版纳度假区2-1期 小计 傣泐金湾二期品江苑 林雨江畔 兴豪门 水墨丹青 小计 曼景古兰城一期 江南翡翠 幸福源 南岸铂爵 小计 雨林澜山 勐龙镇新龙城 勐龙镇中心广场 小计 总计 片区 嘎栋 嘎栋 嘎栋 嘎栋 江北 江北 江北 江北 江南 江南 江南 江南 曼龙枫 其他 其他 容积率 1.94 1.43 1.43 1.51 5.99 4.5 4.99 2.73 2.5 6.45 4.03 2.39 1 1.85 1.59 供量 68840 116798 56803 165582 408023 13559 76244 162333 61697 313833 146865 22124 63749 5838 238576 53473 28390 38907 67297 1081202
嘎栋片区——由万
达集团、中国泛 海、一方集团、亿 利资源、联想控股5 江北片区——由海 诚集团投资的告庄
西双景项目，占地
1200亩
家国内知名民营企
业联合投资150亿的 版纳国际旅游度假 区，占地6平方公里 城中心片区——由 世纪金源集团投资 开发的滨江果园避 寒度假山庄 嘎洒片区——云南 省投资控股集团有
Fra Baidu bibliotek
其城市最具竞争力的优势是无严寒的气候，为国内 可与海南比肩的名副其实的“避寒胜地”…
城市规划
城市规划按照高低组团式的布局，完善中心区适当向西南发展——嘎洒、曼龙枫未来旅游 产业重点规划方向，嘎栋、江北未来工业区规划方向，形成“一主四副”的组团式结构
规划沿山边高地组团式布局，完善中心区，适当向西发展， 加强江北、嘎栋、嘎洒和曼龙枫四个功能区，形成“一主四 副”组团式城市结极形态。 曼侬枫片区及未来政务行政区及旅游度假园区。——凸显 历叱、宗教、民风、水景，设施现代、服务完善、生态优良、 文化独特的集观光旅游、休闲度假、疗养体训、会议商务等 为一体的文化品位高、民族风情浓、人居环境佳的旅游度假 区。在不久的将来，返里将形成一个集旅游、贩物、文化、 展示、居家为一体的城市新中心。
明宇集团 云投集团 复星集团 嘉里集团 大渡岗茶叶实业总公 司 浩宇地产
勐罕 嘎洒 勐罕 —— 勐腊
300亿 —— —— ——
明宇国际度假区 温泉国际度假小镇 傣族园景区 香格里拉酒店 大渡岗万亩茶园生态旅游 建设项目 勐海生态旅游体育公园
10平方公里 —— —— —— 910亩 500亩
——
勐海
——
32
商业用地
嘎洒
江南
嘎栋
其他镇区
江北
面积（亩） 宗数
1983.8
43
1044.9
41
981.4
20
561.1
15
89.9
5
2013年景洪市各片区供地比例
其他镇区 12% 嘎栋 16% 江南 33% 江北 4% 嘎洒 35%
土地成交
2013年，西双版纳成交土地（1公顷以上用地）58宗，共3309亩，成交金额为13.5亿元；
房地产发展历程及现状
目前景洪市房地产开发呈点带状分布，共有5个热点片区：南江片区、江北片区、曼 弄枫片区、嘎栋片区和嘎洒片区；江南、江北片区主要集中了商住项目，其他几个板 块旅游地产项目相对集中。
嘎 洒片区
房地产发展历程及现状
普通住宅集中于景洪澜沧江两岸和中心城区，旅游地产项目零星分布于城市外围，并逐渐 由景洪向嘎洒、嘎栋等外部乡镇拓展
住宅用地55宗，共3172亩，成交总价12.83亿元；商业用地3宗，共136.9亩，成交总价0.66亿 元； 由于成交土地主要来源于周边开发的镇区，因此土地成交价格较低，仅为40.8万元/亩，对于 我们的目标地块参考性较低。
景洪市2013年土地成交统计（1公顷以上）
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
万达国际旅 游度假区 林语江畔 告庄西双景 御品江山 西双十二城 湄公河畔 顺鑫北城
曼景兰古城
雨林溪谷 滨江果园
雨林圣堤 亚纳
雨林澜山
华侨城集团 嘎洒项目
雅居乐集团 嘎洒项目 天润万象城 锦绣时光 明宇集团 橄榄坝项目
房地产发展历程及现状
旅游地产投资额平均增速在全省排名第一，旅游地产开发热潮已经远超过大理、丽江、和 腾冲等地，被誉为下一个“三亚”…
宏观经济——城市GDP
2013年西双版纳城市GDP产值为272.3亿元,已连续5年保持10%以上的增长，反映出宏观经济 层面持续向好。通过横向与省内其他州市比较，版纳整体经济水平属于云南省内排名靠后城市， 但是其旅游、边贸等相对发达，居民收入则相对较高，排名靠前。
2013年云南省GDP排名情况 西双版纳历年GDP对照表
限公司2370亩，西
双版纳华侨城、东 盟国际、南呢温泉 等项目
曼弄枫片区——云 南城投2000亩项
目，锦绣时光、梦
云南雨林澜山
房地产发展历程及现状
潜在的巨量市场供应，未来10年旅游地产产品将处于井喷期
公司 中弘股份 中国平安 保利集团 深圳市荣兴（集团） 片区 景洪市 景洪市 景洪市 景洪市 投资总额 150亿 150亿 80亿 80亿 项目名称 路南山旅游 项目 西双版纳国际温泉项目 嘎洒高端休闲养生旅游度 假项目 路南山热带雨林文化游览 区&嘎洒凤凰谷温泉度假 区 规划用地 约10.12万亩 占地2万亩 —— —— 项目概况 建设内容包括港口码头、主题公园、山地度假酒 店、雨林公园等 包含世界知名酒店、体育公园、养生休闲养生度 假项目会馆、高端温泉养生项目等综合业态 未公布 未公布
西双版纳州地处北纬21°08′~22°36′，东经 99°56′~101°50′，属北回归线以南的热带湿润区，终年 无雪，阳光充足，紫外线强度不大，年平均气温在21度
左右，四季宜人，终年适合旅游。
西双版纳全州60%面积为保护完好的原始森林，共有19 个风景区，800多个景点，有种类繁多的动植物资源， 被称之为“热带动物王国”。
2009年
197.6 13.6
13.7
50
0
人均GDP 人均GDP 排名 人民币：元 美元 52278 8441 1 47318 7640 2 32420 5235 3 26684 4309 4 24012 3877 5
以美元计算版纳人均GDP为3877美元，按世
行的房地产发展周期理论，当人均GDP达到 3000-4000美元时，房地产进入快速发展期； 超过4000美元则进入平稳发展期表明版纳房地
景洪市2013年土地供应统计
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2500
2013年景洪市各片区供地统计
50 45 2000 1500 40 35 30 25 20 15 10 5 0 0
3378.8
1282.4
1000 500
92 住宅用地 宗数 面积（亩）
版纳项目市场分析
2012.08.13
投资拓展部 2014/4/2
报告框架
城市发展概况及规划 房地产市场情况 投资及价格建议
城市发展概况及规划
城市概况
城市规划发展
城市宏观经济走势
城市概况
西双版纳既是面向东南亚、南亚的重要通道和基地，也是云南“桥头堡”战略的前沿城市， 更是是中国的热点旅游城市之一，还有澜沧江“一江流六国”区位优势。
景洪市2013年土地成交价格比较
700 600 500 400 300 200
3172
50 48 46 44 42 40 38
住宅用地 273 40 商业用地 631 48
55 住宅用地 宗数 面积（亩）
3 商业用地
136.9
100 0 楼面地价（元/㎡） 成交均价（万/亩）
36
二级市场情况
房地产发展历程
江南老城片区：4000-6000元/㎡，其中，最中心的住宅、公
寓约5000-6000元/㎡；商铺：8000-50000元/㎡，受临街状况 或面积大小决定； 江北片区：3000-4000元/㎡； 片区价格差异较大，临江的楼盘售价较高，已达6000元/㎡ 以上，而嘎栋、曼弄枫片区部分项目售价则相对较低，3000 元/㎡左右售价的项目仍然存在。
雅居乐
华侨城 昱锦
嘎洒
嘎洒 景洪市
200亿元
15亿 100亿
雅居乐旅游度假项目
西双版纳华侨城项目 勐龙东风旅游项目
2.7万亩
—— 7000亩
未公布
未公布 拟建度假公寓、度假疗养别墅、精品综合项目度 假酒店、大型会议酒店、温泉会所等旅游休闲设 施 以五星级旅游度假酒店明宇豪雅饭店、园林式度 假别墅、水上乐园、国际商业贸易、体育公园、 高档商务住宅等为主体 喜来登酒店、大型温泉SPA中心、娱乐区、康体养 生区、会所 意向投资酒店 意向投资香格里拉酒店 异域风情商业主题街、傣家风味及老、缅、傣特 色美食街，以茶文化为主题的茶社、酒吧、咖啡 座、水浴，融入水上剧场、泼水节会场为发展主 题民族文化街 集体育康体健身、休闲旅游为一体的度假基地
市场概况
房地产发展历程及现状
板块 江南片区 江北片区 曼弄枫片区 嘎洒片区 嘎栋片区
特征 老城区，市行政中心，居住和商业娱乐配套齐全，认可度高 居住配套欠缺，认可度偏低 未来的州行政中心，以低密度住宅开发为主，未来商住配套兼备 未来旅游地产开发热点区域 万达项目领头，区域认可度还有待提高
主要客群 本地自住客户，外地自住兼投资客户为主 江北本地客户为主，外地投资客户 本地自住客户为主，还有相对一部分外地投资客户 投资客户 投资客户
GDP(亿元)
产正处于快速发展期的末期。
三产比重结构
房地产市场情况
一级（土地）市场
二级市场
土地供应
2013年，西双版纳供应土地124宗，4661亩。其中商业用地32宗，1282亩，占总供应 量的28%，住宅用地92宗，3379亩，占总供应量的72%。 供地主要来自嘎洒、嘎栋、 江南片区
300 250 200 150 100 12.8 138.6 160.311.9 232.6 272.3 17.1 20 15 10 5 0 2009年 2010年 2011年 2012年 增长率（%） 2013年
GDP排名 1 3 15 2 12
地级市 GDP（亿元） 昆明 玉溪 迪庆 曲靖 西双版纳 3415 1103 131 1584 272
总成交套数 日均成交套数 套均成交面积 （㎡） 105 年成交面积 （㎡） 103.95 成交金额 （亿） 45.5
9900
27.5
09-13年景洪市房地产成交统计
140 120 100 96.54 79.75 30.1 60 40 20 0 2009年 2010年 2011年 2012年 销售金额（亿元） 2013年 33.5 102.02 131.07 51.6 103.95 45.5 60 50 40 30 20 10 0
从供应个盘看，较大的个盘供应来自万达版纳国际度假区项 目，该项目2013年供应量为33.9万方，占总供应量的31%。
市场概况——2013年成交
2013年景洪市房地产成交约9900 套，成交面积约104万方，总成交 金额为45.5亿元； 对比近年成交情况看，2012年是 有史以来景洪市场成交最高的年 份，2013年整体成交有所下降， 成交面积下降了12%，成交金额 下降了12%。
西双版纳位于云南的南端，与老挝、缅甸山水相连，和
泰国、越南近邻，国境线长达1069公里。
西双版纳州辖景洪市、勐海县、勐腊县和11个国营农场， 土地面积近2万平方公里，常驻人口115万人，少数民族 占全州人口的74%。外来人口流动性大，2012年城镇居
民达31.87万人，总体城镇化率33.15%
80
18.6
销售面积（万㎡）
市场概况——2013年价格
2013年景洪市房地产市场成交价格为4377元/平米。 2013年房 价上涨了11.3%。较上年相比涨幅有所放缓，但仍是增长的趋 势； 片区价格：
5000
09-13年景洪市房地产成交均价比较
4500
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 5.4 11.3 2331 3113 33.5 3280 4377 3933 40 35 30 25 19.9 20 15 10 5 0
市场概况——2013年供应
2013年西双版纳景洪市房地产新增供应约108万方，其中以嘎栋、江北、江南片区为放 量的主力，约占市场整体供量的88.8%，有天量存量的嘎洒、曼弄枫片区基本无放量；
项目 沁园 万达版纳度假区 万达版纳度假区2-3期 万达版纳度假区2-1期 小计 傣泐金湾二期品江苑 林雨江畔 兴豪门 水墨丹青 小计 曼景古兰城一期 江南翡翠 幸福源 南岸铂爵 小计 雨林澜山 勐龙镇新龙城 勐龙镇中心广场 小计 总计 片区 嘎栋 嘎栋 嘎栋 嘎栋 江北 江北 江北 江北 江南 江南 江南 江南 曼龙枫 其他 其他 容积率 1.94 1.43 1.43 1.51 5.99 4.5 4.99 2.73 2.5 6.45 4.03 2.39 1 1.85 1.59 供量 68840 116798 56803 165582 408023 13559 76244 162333 61697 313833 146865 22124 63749 5838 238576 53473 28390 38907 67297 1081202
嘎栋片区——由万
达集团、中国泛 海、一方集团、亿 利资源、联想控股5 江北片区——由海 诚集团投资的告庄
西双景项目，占地
1200亩
家国内知名民营企
业联合投资150亿的 版纳国际旅游度假 区，占地6平方公里 城中心片区——由 世纪金源集团投资 开发的滨江果园避 寒度假山庄 嘎洒片区——云南 省投资控股集团有
Fra Baidu bibliotek
其城市最具竞争力的优势是无严寒的气候，为国内 可与海南比肩的名副其实的“避寒胜地”…
城市规划
城市规划按照高低组团式的布局，完善中心区适当向西南发展——嘎洒、曼龙枫未来旅游 产业重点规划方向，嘎栋、江北未来工业区规划方向，形成“一主四副”的组团式结构
规划沿山边高地组团式布局，完善中心区，适当向西发展， 加强江北、嘎栋、嘎洒和曼龙枫四个功能区，形成“一主四 副”组团式城市结极形态。 曼侬枫片区及未来政务行政区及旅游度假园区。——凸显 历叱、宗教、民风、水景，设施现代、服务完善、生态优良、 文化独特的集观光旅游、休闲度假、疗养体训、会议商务等 为一体的文化品位高、民族风情浓、人居环境佳的旅游度假 区。在不久的将来，返里将形成一个集旅游、贩物、文化、 展示、居家为一体的城市新中心。
明宇集团 云投集团 复星集团 嘉里集团 大渡岗茶叶实业总公 司 浩宇地产
勐罕 嘎洒 勐罕 —— 勐腊
300亿 —— —— ——
明宇国际度假区 温泉国际度假小镇 傣族园景区 香格里拉酒店 大渡岗万亩茶园生态旅游 建设项目 勐海生态旅游体育公园
10平方公里 —— —— —— 910亩 500亩
——
勐海
——
32
商业用地
嘎洒
江南
嘎栋
其他镇区
江北
面积（亩） 宗数
1983.8
43
1044.9
41
981.4
20
561.1
15
89.9
5
2013年景洪市各片区供地比例
其他镇区 12% 嘎栋 16% 江南 33% 江北 4% 嘎洒 35%
土地成交
2013年，西双版纳成交土地（1公顷以上用地）58宗，共3309亩，成交金额为13.5亿元；
房地产发展历程及现状
目前景洪市房地产开发呈点带状分布，共有5个热点片区：南江片区、江北片区、曼 弄枫片区、嘎栋片区和嘎洒片区；江南、江北片区主要集中了商住项目，其他几个板 块旅游地产项目相对集中。
嘎 洒片区
房地产发展历程及现状
普通住宅集中于景洪澜沧江两岸和中心城区，旅游地产项目零星分布于城市外围，并逐渐 由景洪向嘎洒、嘎栋等外部乡镇拓展
住宅用地55宗，共3172亩，成交总价12.83亿元；商业用地3宗，共136.9亩，成交总价0.66亿 元； 由于成交土地主要来源于周边开发的镇区，因此土地成交价格较低，仅为40.8万元/亩，对于 我们的目标地块参考性较低。
景洪市2013年土地成交统计（1公顷以上）
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0