商业基础知识培训

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第一部分房地产基础知识

一、基础知识

1）房地产代理

房地产代理即房地产经纪人接受当事人的委托，在委托权限内以委托人的各义为代理行为，代理事务完成后，向委托人收取报酬的活动。

2）商品房

指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市

场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

3）商品房的建筑结构主要有那5种？

答案：钢结构、钢混结构、砖木结构、砖混结构、框架结构 .

4）建筑高度是哪里到哪里的高度？

建筑高度都是根据防火规范计算的：

平屋面：从室外地平面到屋顶的面层线（包括保温层等）为止（老防火规范

里，是到女儿墙高度）；

坡屋面：算到檐口；

有多种屋顶形式的：取其中最大值；

局部突出屋顶的设施，不算在建筑高度内。

5）什么是架空房屋？

答案：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。

6）什么是骑楼？

答案：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

7）什么是架空通廊？

答案：指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。

8）什么是围护结构？

答案：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，起隔离作用，如墙、栏杆等。

9）苏州的日照标准？

答案：国家的标准为：2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不低于 1

小时，全天满足2小时。

10）什么是结构面积？

答案：是指房屋建筑中外墙、内墙、柱等结构构件所占面积的总和。

11）什么是套内墙体面积？

答案：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。

12）什么是容积率？

答案：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

13）什么是建筑密度？

答案：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。14）什么是绿化覆盖面积？

答案：所有植被垂直投影面积的总和。

15）什么是面积配比？

答案：指的是各种房型面积在项目或单元中所占比例的多少。

16）什么是房型配比？

答案：指的是各种房型在项目或单元中所占的比例的多少。

17）什么是阁楼？

答案：是指位于标准层上方但又位于房屋坡屋顶下部的房间。

18）什么是准现房？

答案：是指房屋主体已基本封顶完工，但尚未达到竣工交付标准的房屋，通常工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

19）什么是商住住宅？

答案：是住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬

件设施，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

20）什么是别墅？

答案：是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。现在普遍认识是，除

“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所，现在词义中通为独立的庄园式居所。

21）什么是跃层式产品？

答案：住宅占有上下两层楼，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通采用户内独用小楼梯联接。

22）什么是复式产品？

答案：在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。

23）什么是错层式住宅？

答案：是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。

24）什么是商品房综合验收合格？

答案：指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。

25）什么是空鼓？

答案：空鼓是指基层、砂浆层、砖体间粘贴不牢，或是水泥砂浆密实度不够导致的内空现象。

26）什么是地基？

答案：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。

27）什么是基础？

答案：建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。

28）什么是墙体？

答案：是维护分割构件，同时也可以是承重构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。

29）什么是契税？

答案：是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠与、交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用

30）契税是以什么价格为基数收取的？

答案：总房价

31）契税税率多少？

答案：商业地产2009年为总房价的4% 2010年为总房价的3%

32）什么是印花税？

答案：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。或印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、

继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据。

33）国家税收的显著特征有哪些？

答案：强制性、无偿性、固定性。

34）地产有哪些类型？

答案：居住用地、工业用地、仓库用地、交通用地、市政用地、商业服务用地、公共绿化用地、教科文卫设施用地、港口码头用地、军事用地以及其他用地。

35）什么是居住用地？

答案：居住用地是指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。

36）什么是工业工地？

答案：工业用地主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。

37）什么是房地产产权初始登记？

答案：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

38）房地产登记的种类分为哪五类？

答案：初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记

39）什么情形属于房地产变更登记？

答案：（1）地产使用用途改变；（2）权利人姓名或名称发生变化的；（3）房地产座落名称或房地产名称发生变化的；（4）建筑物、附着物部分倒塌、拆

除

40）商品房预售须符合哪些条件？

答案：（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2有建设

用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；（3）按提供