xx银行：经营性物业抵押贷款管理规定

经营性物业抵押贷款管理规定

1.目的

为适应商业地产市场发展需要，规范和促进经营性物业抵押贷款业务开展，改善房地产授信业务结构，防范贷款风险，特制定本规定。

2.适用范围

本文件适用于北京银行总分支各级经营机构。

本文件适用于本行对经营性物业抵押贷款的管理和控制。

原文件《经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》（京银公发[2007]562号）自本文件生效之日起废止。

3.定义、缩写和分类

3.1定义

（1）经营性物业：指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的大型商业营业用房、办公用房或工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、工业用房、星级宾馆酒店和综合商业设施等物业形式。

（2）经营性物业抵押贷款：指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其自有（包括自行建设或收购所得）并具有独立处置权的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入和借款人其他合法收入作为还本付息来源的贷款。

3.2缩写

（1）总行经营部室、各分行、北京地区各管理部、各经营单位，统一简称为经营单位。

3．3分类

无

4.职责与权限

5.基本原则和基本规定

5.1管理依据

按照我行《法人商业用房贷款管理办法》（京商银发[2002]113号）和《固定资产贷款管理规定》的有关规定，经营性物业抵押贷款纳入固定资产贷款管理。

5.2经营性物业抵押贷款的基本要求

（1）贷款以有经营收入的物业的产权为抵押；

（2）以租赁等收入为锁定的主要还款来源；

（3）贷款对应的物业项目宜有与某些主要客户长期确定的租约；

（4）如果在贷款期限内已经有签订的租约和明确的预期收入，则贷款应重点考虑安排分期偿还计划；

（5）银行应对承租人的条件有一定考察。

5.3贷款对象与条件

（1）借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。

（2）借款人一般应具备下列基本条件：

①具有法人营业执照并已办理年检手续；

②属于房地产企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；

③产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；

④所有者权益原则上在5000万元以上；

⑤具有贷款卡，并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录；

⑥拥有经营性物业的完全产权，持有合法、有效的土地使用权证、房屋产权证；

⑦董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

⑧同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；

⑨我行要求的其他条件。

5.4用于抵押的经营性物业一般应具备以下基本条件

（1）经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营。

新建物业虽未正式投入运营，但已与全球或国内知名企业签订了长期租赁合同,承租人支付了保证金并投入资金开始营业装修，租赁合同也已明确了租金金额和支付方式，发展前景良好的，可视同已投入商业运营。

（2）地理位置优越，物业原则上应位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段。交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚。位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市，区位要求可适当放宽。

（3）酒店、宾馆类应在4星级(含)以上，且年均入住率一般高于60%；写字楼应为甲级(含)写字楼以上，且年均出租率一般高于80%；百货类物业面积(可供我行抵押面积)一般应大于8000平方米，且主力店应为知名品牌；混合业态的物业应至少满足以上一个条件；工业用房主要租户应为经营情况稳定，有较强的资金实力，持续经营能力强的企事业单位及其下属企业。

（4）经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好；经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置。

（5）房产及其用地的已使用期限原则上均不得超过10年，具备很高公众知名度、品牌无形资产价值突出的物业可以适当放宽至20年内，例如当地著名五星级酒店、具有地标性质的建筑等。

5.5贷款用途

经营性物业抵押贷款用途为满足借款人在该商业物业经营期的资金需求，其中包括日常经营所需的物业维护、改造、装修、招商等经营性资金需求，以及因借款人自身经营发展需要，置换所经营物业在原来建设或购置过程中投入的资金，其中被置换的已投入资金比例必须符合政策规定的项目资本金比例要求，以及其他符合贷款通则规定的合规用途。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得置换他行的逾期或不良贷款。

5.6贷款额度

贷款额度一般根据借款期内物业可用于还贷的现金流来确定，同时综合考虑市场评估价值与账面成本价值，以孰低原则确定：

（1）按市场评估价值计算的，贷款额度一般不超过物业市场评估价值的60%。

（2）按物业账面成本计算的，贷款额度一般不超过扣除规定的项目资本金比例以外部分。

（3）若借款人或其母公司实力雄厚、现金流充裕，有确定的其他合法收入，并愿以其还款

的，可以综合收入还款，但经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80%。

（4）对于以我行贷款置换他行按揭贷款的，贷款额度一般不得超过原按揭贷款金额。

如因非市场因素（如低价拿地等），借款人物业账面成本与市场评估价值相比明显偏低，可按市场公允价值确定物业价格。

5.7贷款期限

贷款期限应综合考虑投资回收期和商用房经营年限等因素合理确定，一般不得超过10年。同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和土地使用权证、房屋产权证的剩余使用年限。

5.8贷款利率

贷款利率按照人民银行有关利率政策执行，原则上不低于同期限档次的基准利率。

5.9贷款科目

经营性物业抵押贷款在房地产开发贷款科目中核算反映。

5.10贷款支付

按照我行《固定资产贷款管理规定》和《固定资产贷款操作规程》规定，经营性物业抵押贷款属于固定资产贷款管理范畴，单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元的贷款资金支付，应采用受托支付方式，由我行将贷款资金通过借款人账户支付给符合合同约定用途的借款人交易对手账户；单笔资金不超过上述规定的，由借款人自主支付，但审批机构要求或者借款合同约定也采用受托支付的，应以受托支付方式办理。贷款支付环节参照《固定资产贷款管理规定》和《固定资产贷款操作规程》6.3条规定执行。

6.流程描述和控制要求

6.1贷款的调查和评估

（1）经营性物业抵押贷款比照商品房开发贷款的有关规定进行调查和评估。

（2）贷款调查应重点关注以下内容：

①物业的权属。是否竣工验收合格、是否取得产权证，物业设定抵押情况。

②物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式。调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时承租人已经一次性向借款人支付长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行抵消，导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。

③租约情况。调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的