佛山南海商业项目考察报告

华南汽车城
佛山石湾陶瓷城
环市儿童服装城
家天下家居 建材市场
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家居建材市场 小商品市场 服装批发市场 五金机电市场 汽配市场 农批市场
佛山南海专业市场发展概况
市场多集中分布，规模较大
南海专业市场集中在广云路、广佛路、联合路与广佛新干线一带，其他区域零星分布。佛山 南海单个专业市场规模均较大，发展成熟。
5
居民收入及消费水平
城市居民的收入及消费水平不断增高，居民消费能力强。
2008-2012年城乡居民人均存款余额
20 26.9%
30.0%
15
10.75
10
12.99 13.49 11.38 10.5% 14.2%
14.99
20.0%
5
10.0%
11.2%
0
3.8%
0.0%
2008 2009 2010 2011 2012
佛山南海项目考察报告
世方商业地产顾问机构 产品策划及顾问部 2013年8月
一、城市宏观环境 二、城市专业市场发展情况 三、项目综合情况 四、项目情况的综合评定
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一、城市宏观环境分析
2
一、城市发展概况
南海区地处珠三角西北部，区域产业 基础雄厚，广佛经济圈中最活跃的工 商城市
南海区是佛山市五个行政辖区之一。位于 珠江三角洲腹地，紧连广州市，毗邻香港 特别行政区、澳门特别行政区。
南海区 禅城区 三水区 顺德区 高明区
佛山五区常住人口密度对比
10000
7148.92
5000 2410.36 0
3052.14
712.23
447.03
南海区 禅城区 三水区 顺德区 高明区
南海区 禅城区 三水区 顺德区 高明区
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五、城市产业基础
以传统产业发达著称，拥有四大支柱产业，近年来大力发展现代服务业 及先进制造业。
业市场，未来招商和运营具有较大难度。 南海现有的专业市场较为成熟，在各方面条件均不占优的前提下，未来项目竞争将较为激烈。 项目地块呈不规则形状，地势不平，且临近湖泊，对未来铺位设计较为不利。 鉴于项目地块的土地性质，未来市场铺位不能销售产权，只能销售使用权，增加了项目操作难度。 未来项目附近将会开通地铁站，但最快得2018年后方能通车，对本片区有带动作用，但能为项目带来多大
300 200 100
24.9% 177.9
147.61
19.7% 176.64
197.81
244.88 23.8%
30.0% 20.0% 10.0%
12.0%
0.0%
-17.0%
-10.0%
0
-20.0%
2008 2009 2010 2011 2012
房地产开发投资总额（亿元）
增长率
南海区近5年来，固定资产投资总额保持 高速稳定增长的态势，城市投资环境良 好。
地块为开发商自持，目前 尚为工业厂房，拆迁较 快，项目周边多为山体荒 地包围。
项目地块情况
17
项目四至
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项目周边的商业氛围及周边情况
项目的西侧被一个 水塘围绕。
项目的北侧为一条新修的双向 项目的南侧大门通往广云 四车道道路，链接桃园路。 路，该路链接沈海高速。
项目的西北侧紧挨依云小镇别墅区 及狮山大学城，目前有华南师范大 学分校区等。
南海区房地产开发投资在2009年下降 17%，但是接下去逐年递增，2012年增 速达到23.8%，未来发展形势看好。
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房地产发展水平
房地产销售出现负增长，房地产消费市场降温
2008-2012年商品房销售面积
500
50.6% 383.37
60.0%
400
341.95
364.12 300.05
40.0%
2012第一产业增加值42.05亿元，增长3.4%；第二产 业增加值1076.56亿元，增长10.2%；第三产业增加值 847.57亿元，增长5.5%。
四大支柱行业：有色金属冶炼及压延加工业、电器机械 及器材制造业、非金属矿物制造业、金属制品业；同时 拥有纺织服装、装备制造等传统优势主导行业。
19.8%
18.7%
17.0%
12.2% 10.0%
0
0.0%
2008 2009 2010 2011 2012
全年社会消费品零售总额（亿元）
增长率
居民零售消费总额不断攀升，虽然增速 逐渐放缓，但是仍然存在较大的消费潜 力，消费能力强。
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房地产发展水平
房地产投资发展速度较快，投资环境较好。
2008-2012年固定资产投资总额
利好尚不可知。 毗邻项目的大学城和周边村庄是项目周边目前能依托的人群，但这类消费人群对专业市场的带动作用有
限。 目前项目做零售市场的条件尚不成熟，由于位置原因，大学城和周边区域人群前往本项目交通不便。 项目未来只能往附近的三水区的方向辐射，南海其他区域老市场地位依然稳固。
300
12.1%
20.0%
227.11
200 -20.9%
0.0%
100
-5.0%
-20.0%
-17.6%
0
-40.0%
2008 2009 2010 2011 2012
商品房销售面积（万平方米）
增长率
2008-2012年商品房销售总额
400 300 200 100
0
76.3% 292.56
239.28
城乡居民人均储蓄存款余额（万元） 增长率
居民人均储蓄存款总额不断增长，居民 收入水平不断增高，增长速度平均达到 13.32%，投资消费潜力大。
2008-2012年社会消费品零售总额
800 25.2%
624.79 653.71 30.0%
600
545.5 455.35
20.0%
400 375.74 200
项目位于南海区，距离广 州25分钟车程，两个内 可到达周边五市（广州、 中山、肇庆、东莞、江 门）。
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项目地块占地400多亩，地 形不规则，分为多个区 块，厂区内部政府规划有 不能建造的山体和水塘。
项目地块现在为山坡低， 高低落差较大，为工业用 地，政府对地块的规划用 途为商业服务业（但据开 发商介绍，该土地的性质 可根据定位需要做适当调 整）。
800 600
14.0%
14.7% 475.06
541.46 14.0%
584.36
631.11
400 417.07
13.0%
20.0% 15.0% 10.0%
200
8.0% 5.0%
0
0.0%
2008 2009 2010 2011 2012
固定资产投资总额（亿元）
增长率
2008-2012年房地产开发投资总额
2012年，南海在全国百强区中位列第四。 位于珠江三角洲腹地，东临广州、南近港 澳、环抱佛山城区，与广州有近70公里的 交界线。
全区面积为1073.8平方公里。全区共2个 街道办事处，6个镇、2012年末全区户籍 人口122.51万人。
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二、区域交通情况
南海区位于广佛都市圈核心区，区域内快速便捷的立体交通网络初步形成
劣势：
地处为工业区，缺乏商业氛围，周 边专业市场空白，人流量较少。
地势较为复杂，分为多个区块，不 易于商业规划，且地块平整难度较 大；
项目周边为湖泊及山体，仅在项目 的北侧有一条新修的双向四车道道 路，后期项目建设展示面的选择是 一个难题
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四、项目情况综合评定
1、发展商的要求 2、项目情况综合评定
297.12 254.1
23.3%
100.0% 50.0%
135.7 -23.3%
1.6%
0.0%
-14.5%
-50.0%
2008 2009 2010 2011 2012
商品房销售总额（亿元）
增长率
近5年来，南海区商品房的销售面积 2009年达到顶峰，之后持续下降， 2011年和2012年均出现了负增长。
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二、城市专业市场发展情况
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佛山南海专业市场分布图
本案
大沥桂江三 鸟批发市场
汇家国际家 居建材城
五金装饰市场
凯民茶博城
五金机电市场 茶叶批发市场
南海罗村 农批市场
五金建材市场
五金机电市场
灯饰城
钢材市场
南国小商品城
建材装饰市场
九龙小商品批发城
布料批发市场
粤丰汽车配 件批发市场
市中心
五金机电市场
受损，因此项目只能做商业，由化工厂自己去申报土地性质的转变。 目前已经有数家公司接触，但都不是商业地产代理公司，竞争者包括设计院、小
型住宅代理公司等。
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二、项目情况的综合评定
该发展商对于我们较为认可，初步对接情况较为良好，对方较为热情。 发展商首次开发商业项目，经验欠缺，我们掌握主动权。 竞争对手实力较弱，非专业代理公司，我们具有较大的竞争优势。 项目位置较偏，远离市区，且不在主干道边，在未来展示面上劣势明显。周边没有商业氛围，没有成型专
佛山五区2012年GDP对比
2500
2000 1500 1496.75 1203.89
1000
666.24
500
0
南海区 禅城区 三水区
2153.9
顺德区
521.9
高明区
南海区 禅城区 三水区 顺德区 高明区
南海区GDP居佛山市五区中排名第二， 城市经济发展水平较为良好。
南海区2008-2012年国名经济总值及
部。定位为“制造基地、产业智库、交通枢纽”； 西翼：九江、西樵、丹灶南部。定位为“物流商
贸、文化旅游、生态休闲”。 “一主、两副、四辅”的商业空间布局 “一主”是指由桂城和大沥构成南海区的城市商业
主中心，称为“沥桂商圈”； “两副”是指狮山和西樵； “四辅”是里水、罗村、丹灶和九江。
调整产业结构，促进产业结构升级，发展现代制造业 （汽配、电子设备、新光源制造业等）、发展现代服务 业（金融业、都市型产业等）。
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六、区域规划
“中枢两翼、核心带动”的发展战略， 规划“一主两副四辅”的商业布局
“中枢两翼、核心带动”的产业布局 东翼：桂城、里水、大沥东部。该片区定位为“金
融商贸、产业总部、都市生态、人才高地”； 中部：狮山、罗村以及大沥虹岭以西区域、丹灶背
销售总额的情况与销售面积的情况一 致，同样出现负增长，并且下降幅度较 大，消费市场持续降温。
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四、城市人口基础
南海区的人口多，并且人口密度也较 高，人均可支配收入较高。
城镇居民人均可支配收入
40000 20000
Hale Waihona Puke Baidu
259616.02%83099.02%99785.93%22957.73%634812.5511%.050..% 00% %
以家居建材和五金机电市场为主
南海依托本地产业基础，专业市场以家居建材市场和五金机电市场居多，其次为小商品市 场、汽配市场。由于广州的服装批发市场影响力大，服装批发市场在南海难以形成规模大市 场。
三、项目地块情况
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一、项目地块情况
本项目毗邻大沥镇长虹岭 工业园和南海狮山大学 城，靠近321国道广云路 段，为化工总厂原厂区。
0
0.0%
2008 2009 2010 2011 2012
城镇居民人均可支配收入（元）
增长率
南海区城镇居民的人均可支配收入较高，且逐年递增， 近年增速加快，反应了国民经济良好发展的推动下居民 生活水平得到提升。
佛山五区常住人口对比
300 200 100
0
258.9
246.2
110.1
62.3
42
南海区 禅城区 三水区 顺德区 高明区
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一、发展商的要求
该公司是国企，从事化工材料的生产（炸药），之前未操作过商业项目。 目前，该公司与代理商的合作倾向于前期的定位和物业发展建议。后期的销售和
招商目前尚未决定是否与代理商合作。 对于项目定位，发展商没有预设的方案，完全由代理商决定定位方向。除了商
业，还可以写字楼、公寓等产品。 由于地块属于化工厂，若建住宅，则政府会回收土地进行招拍挂，化工厂利益会
南海是广州通往粤西、海南、西南的交通要冲， 将逐步发展成区域交通枢纽。
建
公路
佛山一环、珠二环高速、广三 高速、321国道
成 铁路 广茂铁路（经过狮山南部）
规 划
广明高速、广肇高速、平南高速、广 佛轻轨、广佛地铁、南广铁路、贵广 铁路等
4
三、城市经济基础
区域内的经济总量较高，经济基础较好，增速减缓，发展潜力较大。
增长情况
3000 2000
141966..5705%151442.5.202%11749.65.05%82080.351966.18
1000
11.20%
20.00% 10.00%
8%
0
0.00%
2008 2009 2010 2011 2012
GDP（亿元）
增长率
南海区GDP近5年来，发展速度开始减缓， 平均增速速度达12.94%，区域具有较 大的发展潜力（2012年底南海区行政区域进行过变更）。
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项目地块分析
优势：
周边交通情况良好，靠近沈海高速、广梧高速 等道路，同时地处规划的狮山科技工业园区区域 内，未来发展潜力巨大。
项目地块为开发商自有土地，不用面临拆迁问 题，且地块内部也不存在高压线等常见问题。
开发商作为国有企业，后备资金雄厚，且可以 根据项目的定位需要适当的调整政府部门对地块 的功能规划。