房地产企业转让土地使用权的税负
房地产开发企业主要涉及的税种及税率
房地产开发企业主要涉及的税种及税率SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
一、营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
土地租赁，不按本税目征税。
2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。
本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
营业税计税依据为纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。
对纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；③按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
按照财税[2003]16号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。
计算公式=营业税计税依据×5%二、城市维护建设税根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额，税率分别为7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）。
税负负担情况说明
商业地产出售 商业租赁业务
住宅出售 商业住宅物业
建筑
契税
代收代缴
代收代缴
营业税
营业额5%
营业额5%
营业额5%
营业额5%营业ຫໍສະໝຸດ 3%城市维护建设税 和教育费附加
营业税10%左右
营业税10%左右 营业税10%左右 营业税10%左右 营业税10%左右
（7）土地增值税
▪ 以转让房地产所取得旳增值额为计税根据，实施 四级超率累进税率。
▪ 计算公式：土地增值额＝转让房地产旳总收入－ 扣除项目金额
▪ 应纳土地增值税额＝土地增值额×合用税率－扣 除项目金额×速算扣除率
▪ 土地增值税纳税人转让房地产所取得旳收入减除 本条例第六条要求扣除项目金额后旳余额，为增 值额。纳税人转让房地产所取得旳收入，涉及货 币收入、实物收入和其他收入。
城镇土地使用税
按面积比例征收
房产税
租赁收入*12%
车船使用税
按有关政策
按有关政策
按有关政策 按有关政策
按有关政策
土地增值税
按有关政策
按有关政策
按有关政策 按有关政策
按有关政策
印花税 企业所得税 个人所得税
按有关政策 按有关政策 按有关政策
按有关政策
租赁收入 *10%*25%
按有关政策
按有关政策 按有关政策 按有关政策 按有关政策 按有关政策 按有关政策
（4）城乡土地使用税。
▪ 房地产开发商使用国有土地，以使用旳土地面积 为计税根据，按照要求旳合用税额计缴。
▪ 年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×合用税 额
▪ 土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机 关缴纳。根据《国家税务总局有关房产税城乡土 地使用税有关政策要求旳告知》（国税发 [2023]89号）文件旳要求，房地产开发企业自用、 出租、出借本企业建造旳商品房，自房屋使用或 交付之次月起计征城乡土地使用税。
土地使用权转让增值税(土地转让增值税新政策)
土地使用权转让增值税（土地转让增值税新政策）土地增值税土地增值税在房地产行业是个大税种，对于很多企业来说，只有增值税和企业所得税这两个大税种，可是对于房地产企业来说有三个大税种：即为增值税，企业所得税，和土地增值税。
可以这么说土地增值税对房地产企业来说的税负比重远远高于增值税和企业所得税，最高税率可以达到60%，已经到了和很多西方国家的遗产税那么高了。
因此对于很多房地产企业来说，在刚刚开始拿地阶段就要进行纳税筹划，不然三个大税种一起就会让房地产企业不要说赚钱，可能最后一做汇算清缴是倒亏了钱，而且房地产企业从拿地到施工到建好销售房子，这样一个大周期下来没有6年都要有至少4年了，加上运营成本，税等等支出，前期没有很好的税收筹划，真的会倒贴很多钱。
工作过程中发现很多房地产企业的财务，对土地增值税这个税种真的没有很好地掌握到。
这里就和大家分享一下什么是土地增值税，以及怎么样理解它是超率累进税率，而不是为超额累进税率。
一、什么是土地增值税？一般而言，土地增值税是指对土地使用权转让或者出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等5项扣除项目后的余额。
土地增值税实行的是四级超额累进税率。
增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
所以说土地增值税税率最低为30%最高为60%，有个特殊情况不用缴纳土地增值税是：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
二、土地增值税超率累进税率–一共四级1级：增值额未超过扣除项目金额50%的部分；税率30%，速算扣除系数0%；2级：增值额超过扣除项目金额50%未超过100%部分的；税率40%，速算扣除系数5%；3级：增值额超过扣除项目金额100%未超过200%部分的；税率50%，速算扣除系数15%；4级：增值额超过扣除项目金额200%的部分；税率60%，速算扣除系数35%。
土地交易税金一览表
按实际缴纳的营业税税额的2％征收地方教育附加。
按全部营业收入的千分之一计算缴纳，除汇总缴交的企业，及金融、保险、供电、电信 、邮政等行业按实际营业（销售）收入缴交堤围防护费，其缴费金额不受50万元上限限 制外，年应缴费超过50万元的，按50万元征收。 1、据实清算：按照《土地增值税清算管理规程》的有关要求，据实计算应缴纳的土地增 值税额。 2、房地产企业核定征收：采用核定征收方式征收土地增值税的项目，普通住宅核定征收 率为不低于5%；其他类型房地产（包括土地）核定征收率为不低于6%。 3、对除房地产开发企业以外的其它企业或个人（含个体工商户）转让房地产（包括土 地，不含个人转让住房）取得的收入，无需预缴，直接征收土地增值税，对不能据实缴 纳的按5%的核定征收率核定征收。
交易方式 二级市场
房地产企业 非房地产企业 （税负率） （税负率）
5%
0.35%
个人（税
计税基础
负率）
1、受让方支付给纳税人的全部货币、货物和其他经济利益为营业额，依5%税率计算缴纳
营业税。
2、单位和个人销售或转让其受让的土地使用权,以全部收入减去土地使用权的购置或受
让原价后的余额为营业额。
3、单位和个人销售或转让抵债所得的土地使用权的,以全部收入减去抵债时该项土地使
交易双 方
税种
税率
营业税
5.00%
城市维护建设 税
7%、5%、1%
教育费附加
3.00%
教育费附加 （地方）
2.00%
堤围费
0.10%ห้องสมุดไป่ตู้
出、转 让方
土地增值税
30%--60%
印花税 个人所得税
0.05% 20.00%
企业所得税
小规模企业转让土地使用权增值税税率法规
小规模企业转让土地使用权增值税税率法规摘要：一、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率概述二、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率的具体计算方法三、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率的优惠政策四、注意事项及税收风险防范正文：一、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率概述根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》等相关规定，小规模纳税人转让土地使用权需要按照销售无形资产-自然资源使用权（土地使用权）缴纳增值税。
税率为11%，征收率为3%。
二、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率的具体计算方法1.计算销售额：销售额为取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额。
2.计算应纳税额：应纳税额=销售额×税率（11%）。
3.计算扣除项目金额：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用等。
4.计算增值额：增值额=销售额-扣除项目金额。
5.按照四级超率累进税率计算土地增值税：- 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；- 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；- 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；- 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
三、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率的优惠政策1.增值税小规模纳税人优惠政策：根据《财政部、国家税务总局关于调整增值税优惠政策的通知》，增值税小规模纳税人可以享受如下优惠政策：- 销售货物、劳务和应税服务的增值税税率分别为3%、6%和9%，不再适用11%的税率；- 购进或进口货物、劳务和应税服务的进项税额不能抵扣销项税额的，予以退还。
2.土地增值税优惠政策：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定，以下情况可以享受土地增值税优惠政策：- 纳税人转让自有居住用地，取得收入在规定额度以下的，免征土地增值税；- 纳税人转让国有土地使用权，取得收入在规定额度以下的，免征土地增值税。
房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析
房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析房地产在建项目是指房地产开发企业在规划用地范围内，按照规划条件和要求，采用科学的设计、施工、装修手段，建造的、具有经济可行性的住宅、公私建筑等建筑物，其主体结构尚未建成或尚未取得不动产权证书的项目。
在建项目的转让方式有多种形式，包括转让土地使用权、整体转让房地产项目、转让房屋预售权等。
而不同的转让方式下涉税问题也各有不同，需要开发企业和购买方在转让时注意相应的税务规定。
一、转让土地使用权转让土地使用权是指开发企业在取得国有土地使用权证书后，将土地使用权转让给其他单位或个人的行为。
在用地取得后转让土地使用权，需要缴纳土地增值税和城市维护建设税。
根据《中华人民共和国土地管理法》和《土地增值税法》，在取得土地使用权后，如果转让土地使用权所得不超过土地成本以及房屋建设成本和相关税费的，可以不收取土地增值税。
但如果土地使用权转让所得超过上述成本，需要按照土地增值税法规定缴纳土地增值税。
根据《中华人民共和国城市维护建设税法》规定，转让土地使用权的单位或个人应当按照土地转让所得额的5%交纳城市维护建设税。
因此在转让土地使用权的过程中，需要注意相关税费的计算和缴纳，以避免因税收问题而导致转让交易受阻。
二、整体转让房地产项目整体转让房地产项目是指开发企业将整个在建项目转让给其他单位或个人的行为。
在整体转让房地产项目时，需要缴纳的税费包括增值税、契税和土地增值税。
根据《中华人民共和国增值税法》规定，房地产项目的整体转让应当按照国家规定的增值税税率计算并缴纳增值税。
增值税法对房地产项目的整体转让有严格的规定，需要开发企业在转让时结合实际情况进行计算和缴纳增值税。
根据《中华人民共和国契税法》规定，购买房地产项目需要缴纳契税。
在整体转让房地产项目时，购买方需要根据合同约定的价格缴纳相应的契税。
在整体转让房地产项目时，如果转让项目所在的土地使用权不是通过竞买方式取得，而是政府划拨或者协议出让的，需要根据《中华人民共和国土地增值税法》规定缴纳土地增值税。
土地转让三种方式税负比较
土地转让三种方式税负比较土地转让是指土地使用权从一方转让给另一方的过程。
在土地转让中，涉及到的一个重要因素就是税负。
税负是指在土地转让过程中，各种税费对转让方和受让方的经济负担。
本文将从三种不同的土地转让方式的角度，对税负进行比较和分析。
第一种方式是出让方式。
出让方式是指政府将土地使用权通过招标、拍卖等形式出售给最高出价者。
在这种方式下，土地出让金是主要税费之一。
土地出让金是由买方支付给卖方政府的一种费用，用于获得土地使用权。
土地出让金的计算通常是按照土地面积和所处位置来确定的。
此外，还可能涉及到价外税、契税等其他税费。
在出让方式下，土地出让金会对买方造成一定的经济负担。
这是因为土地出让金往往是巨额的，特别是在经济发达地区，土地出让金的价格往往很高。
此外，土地出让金会影响到买方的资金流和财务状况，可能需要向银行贷款或者筹集额外资金来支付土地出让金。
然而，从另一方面来看，土地出让金也是土地转让的一种收益来源，对卖方政府来说，可以通过出让地价来增加财政收入。
第二种方式是转让协议方式。
转让协议方式是指在土地转让过程中，买卖双方通过签订协议进行转让。
在这种方式下，土地转让过程中涉及到的税费相对较少。
主要税费包括土地转让所得税和契税等。
与出让方式不同的是，转让协议方式中的土地转让所得税是由卖方承担的，而不是由买方承担。
相比于出让方式，转让协议方式的税负较低。
这是因为在转让协议方式中，不需要支付土地出让金，相应地，买方的经济负担较轻。
但是，对于卖方来说，土地转让所得税可能会对其形成一定的经济压力。
因此，在选择土地转让方式时，卖方需要根据自身的财务状况和税务政策进行合理的选择。
第三种方式是土地租赁方式。
土地租赁方式是指土地使用权从一方转让给另一方，但转让后仍归原土地所有者所有，而租赁方只获得土地使用权的一定期限。
在土地租赁中，税费主要涉及到土地租金和土地增值税。
土地租金是指租赁方支付给土地所有者的一种费用，用于获得土地使用权。
房地产开发企业税种税率表
房地产开发企业税种税率表-房地产开发企业涉及税种相对于其他行业,房地产开发企业营业额高,涉及的税种多,纳税金额也很大,税负也相对较高;房地产开发企业涉及的税种主要有按应缴纳税额的税负顺序依次为：营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等,下面将房地产开发企业涉及的主要税种介绍如下：1、营业税：房地产开发企业销售不动产时应在收讫或取得索取营业收入房款凭据后,就全部价款和价外费用按销售不动产税目依5%的税率缴纳营业税;如与包销商签订合同由其自订价格进行销售,由房地产开发公司向客户开具房地产发票,依5%的税率缴纳营业税,包销商收取价差或手续费的应按服务业--代理业征收营业税;合同期满后,房屋未售出部分若由包销商收购,对房地产开发公司应就房屋销售收入按销售不动产税目依5%税率征收营业税;包销商将房产再销售,对包销商也按销售不动产税目征收营业税;房地产开发企业从事建筑工程作业,应按包括工程所用原材料及其他物资和动力价款在内的营业额,依建筑业税目所适用的税率3%纳税;2、土地增值税：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物即转让房地产并取得收入的单位或个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税,税率为30%、40%、50%和60%;建造普通标准住宅出售,增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的；因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产,可以免税;3、企业所得税：房地产开发企业的所得减除成本、费用、损失后的余额按25%的税率缴纳企业所得税;4、城建税、教育费附加：依实际缴纳的营业税额缴纳7%的城建税和3%的教育费附加;5、印花税：当单位和个人的房屋发生产权转移时,应当缴纳印花税;6、契税：其纳税人是以买卖、典当、赠与或交换形式取得土地、房屋产权的承受人;契税是按当事人双方所订契约产价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收;契税按房屋买卖成交价格的3-5%征收契税;附：房地产开发企业税种税率表。
《房地产企业土地增值税税收筹划研究》
《房地产企业土地增值税税收筹划研究》一、引言随着中国经济的快速发展和城市化进程的不断深入，房地产行业逐渐成为了国民经济的支柱产业。
在房地产开发的全过程中，土地增值税是房地产开发企业需要承担的重要税种之一。
由于土地增值税税负重、计算复杂，对企业的盈利能力有着直接的影响，因此，开展房地产企业土地增值税税收筹划研究显得尤为重要。
本文旨在分析当前房地产企业土地增值税的税收政策、计算方法和存在的问题，探讨有效的税收筹划策略，以帮助企业合理降低税负，提高盈利能力。
二、土地增值税概述土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人所取得的土地增值收益征收的税种。
其征收目的是为了调节土地资源的分配，促进土地资源的合理利用。
在房地产企业中，土地增值税是重要的税种之一，其税负重、计算复杂，对企业的盈利能力产生重要影响。
三、当前土地增值税政策及计算方法目前，我国土地增值税的征收政策主要依据《中华人民共和国土地增值税法》。
在计算方法上，一般采用预征和清算相结合的方式。
预征是指根据土地交易价格和预征率预先征收税款，而清算则是在项目完工后，根据实际销售价格和增值额进行核算并补缴或退还税款。
此外，根据不同的地区和项目类型，预征率也存在一定的差异。
四、土地增值税税收筹划的必要性由于土地增值税税负重、计算复杂，对企业的盈利能力产生较大影响，因此，开展土地增值税税收筹划显得尤为重要。
有效的税收筹划可以帮助企业合理降低税负，提高盈利能力，同时也有助于企业实现合法、合规的财务管理。
五、土地增值税税收筹划策略（一）优化项目规划与开发流程通过优化项目规划与开发流程，合理控制项目成本和销售价格，降低增值额，从而减少土地增值税的计税基础。
例如，通过合理规划项目布局、提高建筑密度和容积率等方式，降低单位建筑面积的土地成本。
（二）利用税收优惠政策充分了解和利用国家及地方政府发布的税收优惠政策，如地区性税收优惠、产业性税收优惠等。
2024年土地使用权转让合同交易税费计算
专业合同封面COUNTRACT COVER20XXP ERSONAL甲方：XXX乙方：XXX2024年土地使用权转让合同交易税费计算本合同目录一览第一条土地使用权转让概述1.1 土地使用权转让的定义1.2 土地使用权转让的范围1.3 土地使用权转让的条件第二条交易税费的计算2.1 土地增值税的计算2.2 契税的计算2.3 土地交易费的计算2.4 其他相关税费的计算第三条税费支付责任3.1 税费支付的主体3.2 税费支付的时限3.3 税费支付的金额第四条税费计算依据4.1 国家相关法律法规4.2 地方政策规定4.3 土地评估价值第五条税费优惠政策5.1 税收减免政策5.2 税收优惠政策的具体适用第六条税费计算误差处理6.1 误差范围的确定6.2 误差处理的方式第七条税费支付的证明和凭证7.1 支付证明的要求7.2 支付凭证的提供第八条税费争议解决8.1 争议解决的方式8.2 争议解决的时间限制第九条税费计算和支付的监督9.1 监督主体的确定9.2 监督的方式和手段第十条违反合同的责任10.1 违反税费支付责任的法律后果10.2 违反税费计算规定的法律责任第十一条合同的生效、变更和解除11.1 合同生效的条件11.2 合同变更的方式11.3 合同解除的程序第十二条合同的解释和适用法律12.1 合同条款的解释12.2 适用法律的确定第十三条合同的争议解决方式13.1 争议解决的方式13.2 争议解决的时间限制第十四条合同的签署和备案14.1 合同签署的程序14.2 合同备案的要求第一部分：合同如下：第一条土地使用权转让概述1.1 土地使用权转让的定义本合同所述土地使用权转让，是指甲方将其依法取得的土地使用权，在合同约定的条件下，全部或部分转让给乙方，并由乙方支付转让价款的行为。
1.2 土地使用权转让的范围土地使用权转让的范围包括：土地使用权证载明的土地面积、位置、用途和使用权期限。
1.3 土地使用权转让的条件土地使用权转让的条件如下：（1）甲方须为该土地使用权的合法拥有者，并有权进行转让；（2）乙方须为具备购房资格的合法自然人、法人或其他组织；（3）土地使用权转让须符合国家法律法规、政策规定以及土地使用权出让合同的约定；（4）土地使用权转让须经有权机关批准，并办理变更登记手续。
房地产企业所得税税负率预测表
其中:财务费用
15
管理费用
16
销售费用
17
二、营业利润
18
加：营业外收入
19
减：营业外支出
20
三、利润总额
21
四、所得税
22五、净利润来自23六、所得税率24
七、净利润率
25
分配个人所得税
26
企业所得税和分配环节个税的税负率预测表
项
目
行次
金额
一、转让房地产收入总额
1
减:房地产成本总额
2
1.取得土地使用权所支付的金额
3
2.房地产开发成本
4
加：其他业务收入
5
减：其他业务成本
6
减：税金及附加
7
其中：营业税
8
印花税
9
城市维护建设税
10
教育费附加
11
地方教育费附加
12
土地增值税
13
减：期间费用
14
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析房地产开发企业（以下简称“开发企业”）因为其业务性质，在做好市场营销、资金筹集等方面的工作之外，还必须要兼顾税收筹划方面的问题。
其中，土地增值税是开发企业最需要关注的一个税种之一。
本文将对土地增值税的纳税筹划问题进行分析。
一、土地增值税概述土地增值税是指在分配土地、转让土地使用权、出租土地、集体土地确权改革中的增值部分，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地增值税法》等法律法规，按照国家和地方规定的税率和征收期限，向国家财政缴纳的一种税款。
（一）开发企业税负优化土地增值税是房地产开发企业经营所得的一个重要组成部分，在纳税时，开发企业应当尽力实现税负优化。
一方面，可以通过保持企业正常生产经营规模，充分利用税收优惠政策减少土地增值税的应纳税额；另一方面，可以合理调整企业的投资结构，有选择性地进行业务拓展，降低应纳土地增值税的税负。
（二）土地增值税计算方式的合理运用土地增值税的计算方式可以根据实际情况选择，其中，企业可根据实际取得的收入确定土地增值税的纳税基数。
这种方式在土地增值率较低的情况下，可以有效降低企业的应纳税额。
此外，开发企业还可根据土地用途的不同，选择不同的计算方式。
例如，用于出租的土地在计算应纳税额时，可以采用所得税法。
企业在计算土地增值税时应充分掌握相关法规，选择最优的计算方式。
根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地增值税法》规定，个人之间的户口迁移所致的住房建设用地成本的增值不缴纳土地增值税。
开发企业可以充分利用这个法规，留出部分土地用于住房建设，并且将部分土地销售给个人，从而减少应纳土地增值税的税负。
（四）税收筹划与企业发展战略相结合税收筹划需要与企业的发展战略相结合，融入企业管理的各个方面。
开发企业应在税收安排方面注重企业发展的长远规划，根据业务特点，在拓展业务范围、增加投资收益、减少应纳税额等多个方面进行税收筹划，从而逐步形成完善的税收管理体系。
企业土地使用权转移的税费分析
④地方教育费附加 ４ ０ ０× ２ ％＝ ８（ 万元 ）
（ ５ ） 印花税 ： 土地使用权转让合 同属于产权转移书据 ，以合同
中的所载金额为计税依据 ，按 ０ ． ５ ％ ｏ 的税率计算缴纳 。 （ ６） 土地增值税 ：以转让土地使用权所取得的全部收入 ，减去
要包 括 ： 出让 方将土地使用 权以 出让 的形式直 接转 让给受让方 、
式转 移土地使用权等 。转让过程 中涉及的税 费包括 ： 营业税 、城 所得税等。
土地增值税税额 ＝增值额 ×税率 一扣除项 目金额 ×速算 扣
以土地使用权作价人股投资转移到被投 资企业 、以股权收购的方 除系 数 。
下面以土地使用权按不同的转移方式所产生的税费进行分析 。
一
、
土地使用权以直接出让的形式转让给受让方所产生的税费 率计算缴纳。取得土地使用权证按件贴花 ，每件 ５ 元。
分析
对将符合转让条件的土地使用权 以转让的形式直接过户到受让 税人所在地规定适用税率缴纳。契税实行 ３ ％至 ５ ％ 的幅度税率。 方 ，根据我国税法规定 ，在办理土地使用权转让 的过程中 ，出让方 税 、土地增值税 ； 受让方需缴纳印花税和契税。 １ ． 出让方承担的税费及税费费率如下 ： 权的购置或受让原价后的余额为营业额 ，按 ５ ％ 的税率缴纳 。
企业土地使用权转移的税费分析
陈忠梅
佳宁娜 （ 深圳 ） 投资有限公司
【 摘 要】 土 地 使用 权的转 移是 行使土 地使用 权的 一种重 要 表现形式 。随着 我国 社 会经 济的 不断 发展 和市 场经 济 体制改 革的 逐渐深 入，
房地产开发25%转让土地增值税清算
房地产开发25%转让土地增值税清算一、背景介绍近年来，我国房地产市场发展迅速，土地增值税作为房地产行业的一项重要税收，对于调控房地产市场、维护国家财政收入具有重要意义。
根据国家有关规定，房地产开发企业在转让土地时需缴纳土地增值税。
本文将重点介绍房地产开发25%转让土地增值税清算的相关内容，以帮助企业更好地了解和遵守相关政策。
二、土地增值税清算的重要性土地增值税清算是指在土地使用权转让时，根据土地增值额度计算应缴纳的税款，并对企业进行征税的过程。
清算的目的是确保国家税收利益，抑制房地产市场过度投机，促进市场平稳健康发展。
对于房地产开发企业而言，了解土地增值税清算的规定和流程，合理规划税收筹划，降低税收负担具有重要意义。
三、房地产开发25%转让土地增值税清算的流程1.企业准备相关资料：包括土地使用权转让合同、房地产项目审批文件、土地增值税清算申报表等。
2.资产评估：企业需对土地使用权进行资产评估，确定土地增值额度。
3.申报税款：企业根据土地增值额度和税率计算应缴纳的土地增值税，并向税务部门申报。
4.税务部门审核：税务部门对企业提交的申报材料进行审核，确认税款金额。
5.缴纳税款：企业按照税务部门的审核结果，按时足额缴纳土地增值税。
四、如何合理降低土地增值税税负1.提前规划税收筹划：企业在购地、开发、转让等环节提前进行税收筹划，降低税收负担。
2.合理评估土地价值：企业可聘请专业评估机构，对土地使用权进行准确评估，确保税收筹划的科学性。
3.优化企业税收结构：企业可通过合理分配税种、延迟纳税等手段，降低土地增值税税负。
4.了解税收优惠政策：企业应密切关注国家相关政策，了解税收优惠政策，符合条件的可积极申请。
五、总结房地产开发25%转让土地增值税清算对于企业税收筹划具有重要意义。
企业应充分了解相关政策，合理评估土地价值，优化税收结构，以确保税收筹划的有效性。
房地产行业税负分析与纳税筹划
价外 费用的收取转 由物业公 司代 收 ， 降低营业税的计 税依 据。
２ 、 以选 择 不 同 营 业税 税 率 进行 纳税 筹划
税 法根 据工程 承包公 司与建 设单位是 否签订 承包合 同 ， 将 营 业 税划 分为两个不同的税 目， 其 中建 筑业适用 的税率为 ３ ％， 服 务 业适用 的税 率为 ５ ％。国税 函（ １ ９ ９ ５ ） １ ５ ６ 号文规定 ： 工程承包公 司承 包 建筑安装 工程业务 ， 如果工程 承包公司与建设 单位签订建筑 安 装 工程 承包 合同 的 ， 无论 其是 否参 与施 工 ， 均按 “ 建筑 业” 税 目征 收营业税 ， 只是负 责工程 的组 织协调业 务 的 ， 按“ 服务 业” 税 目征
土地增值税税额 ＝ 增值额 × 适 用税 率 ． 扣 除项 目金额 ×速算扣 除
元， 契税 ２ ８ ７ ４亿元 ， 土地增值 税 ２ ７ １ ９亿 元 ， 房 产税 １ ３ ７ ２亿元 ， 仅 针
对房地产业征收 的五 大税种 ， 其 总收入是 ２ ０ ０ １ 年的２ ０ 倍， 暴涨 至 ２ ０ １ ２ 年的 １ ． Ｏ １ 万 亿元 。据 财政部公 布 的数 据 ， ２ ０ ０ １ 年全 国税 收 收
累进税 率交纳土地增值税（ ＿ 上地增值税 的税率是 ３ ０ ％ ～６ ０ ％不等） ，
按交 易额的 ３ ％ ～５ ％代扣代缴契税 ， 按房产余值 的 １ ． ２ ％交纳房产 税， 按租金 收入 的 １ ２ ％交 纳房产税 ， 还 有诸如耕 地 占用税 ， 车船 使 用税 ， 个人所得 税等 。 ２ ０ １ ２ 年我 国房地产业销售收入 ６ ４万亿 元 ， 缴纳营业税 ４ ０ ５ １ 亿
５ １ ０ ８ ５ ０ ）
房地产企业的营业税 主要 是指房 地产企业 转让土地 使用 权 、
2024年浅议房地产企业土地增值税会计核算
2024年浅议房地产企业土地增值税会计核算一、土地增值税概述土地增值税，是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得相应增值额的单位和个人征收的税种。
对于房地产企业而言，土地增值税是一项重要的税负，其计算基础为土地和房产的增值额，增值额越高，所需缴纳的税款也相应增加。
土地增值税的纳税义务通常在房地产项目销售后产生，是房地产企业财务成本的重要组成部分。
二、会计核算的重要性会计核算在房地产企业土地增值税的处理中起着至关重要的作用。
首先，准确的会计核算能够确保企业及时、足额地缴纳税款，避免因偷税、漏税等行为导致的法律风险。
其次，良好的会计核算能够为企业提供决策支持，帮助企业分析不同项目、不同销售策略对土地增值税的影响，从而做出更为合理的经营决策。
此外，随着税务监管的日益严格，规范的会计核算也是企业展示其合规经营、树立良好市场形象的重要途径。
三、会计核算的主要内容房地产企业土地增值税的会计核算主要涵盖以下几个方面：一是土地增值税的计算基础，即增值额的确定。
这通常涉及到土地购置成本、开发成本、期间费用等多个方面的综合考虑。
二是适用税率的确定。
根据税法规定，土地增值税实行四级超率累进税率，不同增值额对应不同的税率。
三是税收优惠政策的利用。
例如，对于符合一定条件的普通住宅项目，可以享受免税或减税的优惠政策。
四是税款缴纳的会计核算，包括预缴税款、结算税款等环节的会计处理。
四、会计核算的方法在土地增值税的会计核算中，常用的方法包括：成本法：通过对房地产项目的成本进行详细核算，确定增值额和应纳税额。
这种方法适用于成本资料完整、核算规范的企业。
收入法：根据项目的销售收入和税法规定的扣除项目，计算增值额和应纳税额。
这种方法适用于销售收入清晰、扣除项目明确的项目。
市场比较法：通过比较类似房地产项目的市场价格和增值情况，估算应纳税额。
这种方法适用于缺乏详细成本资料或销售收入数据的项目。
企业应根据项目的实际情况选择合适的核算方法，确保会计核算的准确性和合规性。
2024年土地转让税费(34篇)
2024年土地转让税费（34篇）2024年土地转让税费（通用34篇）2024年土地转让税费篇1一、营业税及附加(出让方)：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
二、印花税和契税(双方)：1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。
2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。
三、土地增值税(出让方)：1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。
2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。
3、税率的确定四档：_增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
为计算方便，可以通过速算公式计算：土地增值税税额=增值额_税率-扣除项目金额_速算扣除系数(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。
2024年土地转让税费篇2甲方：乙方：原版石小学内土地，经双方协商转让土地使用权，有关事宜订立如下合同条款：一、土地房屋转让面积：地块地点：羲和园小区第三排第一号，地面面积长10米_宽4.5米，计45平方米，第三层为分层式面积(长11.1米_宽4.92米)+(长10.4米_宽4.5米)，合计101.41平方米，总计146.41平方米。
二、土地房屋议定价格：地面及第三层为146.41平方米，由甲方负责建好墙体(不包括粉刷墙面)，第四层由乙方自建，晒楼过面沙浆由甲方负责，议定土地房屋价格(￥88880.00元)三、有关事宜责任：1、土地使用证、规划证、建设证由甲方负责办三层，房产证等税费由乙方负责。
2、因土地引发的纠纷由甲方负责协调解决。
3、甲方负责为乙方安装好总自来水管道和总电路线到底层户外，水电入户、水表、电表安装费用应由乙方负责。
小规模企业转让土地使用权增值税税率法规
小规模企业转让土地使用权增值税税率法规
（原创实用版）
目录
1.小规模企业转让土地使用权的增值税税率规定
2.小规模企业转让不动产的增值税税率规定
3.增值税免征规定
4.增值税专用发票抵扣规定
5.转出多交增值税的会计分录
正文
一、小规模企业转让土地使用权的增值税税率规定
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，小规模纳税人转让土地使用权，其增值税税率为 5%。
小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
1.小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5% 的征收率计算应纳税额。
2.小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5% 的征收率计算应纳税额。
二、小规模企业转让不动产的增值税税率规定
对于小规模企业来说，转让不动产的增值税税率同样为 5%。
无论是转让土地使用权还是其他不动产，都按照 5% 的征收率计算应纳税额。
三、增值税免征规定
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，以下项目免征增值税：
1.农业生产者销售的自产农产品；
2.避孕药品和用具；
3.古旧图书。
四、增值税专用发票抵扣规定
增值税专用发票抵扣规定是取得合法扣税凭证。
纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
合法扣税凭证的种类包括：
1.增值税专用发票；
2.海关进口增值税专用缴款书；
3.农产品收购发票。
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房地产企业转让土地使用权的税负
关注国内房地产行业的人士或许多数了解，目前这个曾经风光无限的行业面临着巨大的考验，进入2008年，持续紧缩的货币政策进一步加剧了房地产企业资金短缺的状况，加之美国次贷危机、楼市拐点论以及突如其来的汶川大地震，更是给寒冬里的房地产企业雪上加霜。
业内人士认为，资金链紧张将是房地产行业资源并购整合良机，房地产企业优胜劣汰、合并重组将加快，一些中小房地产企业将因资金链断裂而被迫变卖项目和股权。
根据部分上市公司最近发布的公告，我们发现近期通过股权方式卖地、拿地的企业不在少数。
为了便于大家了解通过股权转让方式转让、受让土地使用权的税负情况，笔者试通过案例的形式进行分析、探讨，以供参考。
一、案例回放：
M置业集团股份有限公司（以下简称“M置业公司”）为国内一家从事房地产开发业务的上市公司，2008年7月1日发布《关于受让沈阳Y房地产开发有限公司100%股权的公告》，公告内容简要如下：
M置业公司将受让香港Y公司持有的沈阳Y房地产开发有限公司（以下简称“沈阳Y公司”）100%股权，该协议转让总金额确定为人民币65，000万元。
沈阳Y公司系中国企业法人，公司注册资本2，999万美元，沈阳Y公司目前股东为香港Y公司，香港Y公司持有其100%的股权。
截止2008年5月31日，沈阳Y公司总资产为95，000万元，总负债为73，000万元，净资产为22，000万元（全部为实收资本额）。
沈阳Y公司现有资产：该公司于2007年1月26日依法拍卖竞得位于沈阳**区四宗国有土地使用权，土地面积为262，019.8平方米，用途为混合住宅用地双方共同约定：本次转让价格以沈阳Y公司所拥有的位于沈阳**区四宗国有土地使用权及目前周边土地成交价格为依据，确定100%股权协议转让金额为人民币65，000 万元。
根据辽宁省国地资源厅公布的土地交易公告，该宗土地当时的拍卖价格为61483.万元（假定土地的相关购置成本总额亦为65，000 万元）。
二、案例分析
本次交易中香港Y公司将持有的沈阳Y公司100%股权转让给M置业公司，M置业公司间接取得沈阳**区四宗国有土地使用权，据媒体报道这是M置业公司受让沈阳Y公司股权的主要目的。
本例中将香港Y公司对沈阳Y公司的出资22，000万元，现协议转让额为人民币65，000 万元，香港Y公司通过此笔交易获利43，000万元，相当于取得放弃土地开发权的补偿。
值得关注的是，M置业公司取得此块土地使用权的总成本，除了直接支付的转让款65，000 万元外，还应包括沈阳Y公司为购地举借的债务43，000万元。
因为沈阳Y公司为取得此块土地使用权共支付了65，000 万元，而沈阳Y 公司股东投入的资本仅有22，000万元，意味着其已为买地举债43，000万元，此笔负债最终将由受让后的投资方M置业公司承担。
为此，相当于M置业公司取得土地使用权的总成本为108，000万元。
下面让我们一起来分析下交易双方的纳税影响情况。
（一）转让方
假设本例中沈阳Y公司截止2008年5月31日的净资产为22，000万元，皆为香港Y公司的初始出资额。
按照我国现行税收法律、法规，转让方香港Y公司转让沈阳Y公司的股权涉及到的相关税负情况如下。
1、营业税：根据财税[2002]191号文《国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》的规定，自2003年1月1日起，对股权转让不征收营业税。
因此香港Y公司股权转让环节不用交纳营业税。
2、印花税：根据《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）的规定，“财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
”本例中，香港Y公司按产权转移书据税目税率为万分之五计税，应缴印花税为32.5万元（65000万×0.5‰）。
3、企业所得税：香港Y公司为企业所得税的非居民纳税义务人，应就股权转让所得交纳企业所得税，
假设不考虑其他税费的情形下，本次交易香港Y公司转让所得为42967.50（65000-22000-32.5）万元，应按规定交纳企业所得税4296.75万元（42967.50*10%）。
由此，我们可以看出转让方应交纳印花税32.5万元、企业所得税4296.75万元，合计税额为4329.25万元。
应该说总体税负是非常低的。
（二）受让方
M置业公司受让此笔股权仅需就产权转移书据交纳印花税，税额同为32.5万元（65000万×0.5‰）。
但值得关注的是：如前文分析，M置业公司取得土地的总成本为108，000万元。
而沈阳Y公司此块土地使用权的计税基础仍为65，000万。
这意味着项目开发销售后，计算交纳土地增值税、企业所得税的扣除额仅为65，000万，M置业公司超额支付的补偿款43，000万元因未取得合法有效的票据，不得作为沈阳Y公司的成本扣除项目。
为了分析受让方开发完工后的相关税负情况，笔者查阅了沈阳地方税务局发布的相关文件。
《转发省地税局关于辽宁省土地增值税预征管理规定的通知》（沈地税发[2006]110号）第二条规定：“从2006年3月2日起，我市对从事房地产开发业务的纳税人，在土地增值税未清算前，取得转让房地产收入和预收房款，预征土地增值税，预征率如下：1．住宅（不包括商务住宅）预征率为1%；2．商务住宅、非住宅地上建筑物及其附着物预征率为1.5%.”
《转发省地税局所转发的国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（沈地税函[2007]13号）第二条规定“关于未完工开发产品的税务处理问题1.沈阳市行政区域内的开发项目预售收入预计计税毛利率按以下规定确定：（1）非经济适用房开发项目位于沈阳市行政区域内（辽中、新民、法库、康平除外）的，不得低于20%”；
此外，《沈地税函[2007]13号》文件第三条规定：“关于完工开发产品的税务处理问题（一）对房开
企业完工开发产品的销售收入，采取核定预缴率的办法计算预缴所得税，年终汇算清缴。
（二）主管地税机关应根据房开企业的实际情况，于每年3月底前核定企业的预缴期限和预缴率，填写” 年度房地产开发企业预缴率核定表“（附件2）。
（三）对经济适用房开发项目预缴率的核定不得低于3%；对非经济适用房开发项目预缴率的核定不得低于13%.”
下面我们不妨来计算一下M置业公司超额支付43，000万元日后需增加的税负。
为了简化计算，我们即以当地规定的住宅土地增值税适用预征率1%、非经济适用房开发项目企业所得税适用预计计税毛利率20%、预缴率13%来测算需多交纳的主要税费：
将来多交的土地增值税=43，00/（1-20%）*1%=537.5（万元）；
将来多交的企业所得税=43，000/（1-20%）*13%*25%=1746.875（万元）
综上，受让方在股权交易发生时应交纳印花税32.5万元，将来多交的土地增值税537.5万元、企业所得税1746.875万元，合计为2316.875万元。
假设M置业公司能以同等的价格（即108，000万元）直接取得同类的土地使用权，作为土地使用权受让方，需要交纳契税3240（108，000*3%）万元。
相比而言，还是受让股权的方式税负较轻。
三、案例评析
笔者认为本案通过股权的方式间接转让土地使用权，与通过直接转让土地使用权的方式相比，减轻了转让方的营业税、土地增值税负担；受让方也不必就取得的土地使用权交纳契税，且避免办理土地使用权转让的繁琐手续。
笔者认为通过的股权转让方式实现转让土地使用权的目的，是值得业内人士作为首选的土地使用权转让方案。