2019年龙湖集团商业业态专题研究报告-PPT文档资料
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BOX大盒子商业 租售策 略 BLOCK街区式商业
租
适合经营，若采取销售策略较容易导致经营失 败。 • 大盒子商业用地较集中，一般都有较为规整 的形状，因此比较容易招进大型的主力商家。 方便设计成强迫式动线，可有效引导人流经 过或到达小租户。因此小租户招商也较容易。 较容易达到整体高入住率。
租售 皆可
具备出售的可能性 • 受到建筑形体约束，不利于大型主力店招商，且 主力店与周边店铺互动性弱。 平层面积小，业态兼容能力差。 街区式商业更多以店铺形式存在，商业经营空间 不足。 1层较容易招商，但整体入住率普遍较低。 更多的沿街和拐角商铺，对1层商铺租金价值可适 当提升。 2层及以上的商铺租金收益相比大盒子商业较低。 统一经营难度较大。 对项目进行区域分隔。在局部区域的培育期延长 时，对全局的影响相对较小。 由于建筑体分散，容易造成东一块西一块的情况， 较不利于树立统一形象。
所在地 开发商 开业时间 商业类型
浦东新区张杨路3611弄 崇邦集团/摩根士丹利 2009年12月 购物中心
业态组合
运营情况
金桥国际购物广场（2/3）
金桥国际购物广场（1/3）
金桥国际购物广场
商业建筑面积 建筑形态 楼层数 整体定位 164,000平方米 街区形式，由11幢建筑组成 地下1层，地上4层 “花园里的商场，商场里的花园”，为金桥及浦东的主 流消费群创造一个舒适、时尚、高雅并集购物、餐饮、 娱乐、健身休闲于一体的大型商业中心。 中档，家庭式消费、一站式购物中心。 聚集零售、餐饮、休闲娱乐、生活配套等多个业态业种。 周边居民为主 商场部分整体持有
易
•
难
优势
• • •
适应性强，整体性强。更强调商业的目的性，可吸引 范围更大的消费者。 主力店与专卖店更有可能产生互动，使整个商业活起 来。 和街区式商业相比较能达到总体高租金收益。
商业街区更容易主题化、差异化。 街区式商业万一经营不善，各个商铺仍然可以独立开业；不 像大盒子商业万一关门，所有商家都无法开业。所以很多刚 涉足商业地产的开发商多倾向于发展街区式商业（实质上为 了规避风险）。 目前部分新入市的街区式商业道路设计欠佳，动线多且混乱， 让行人不愿意深入，形成死胡同。 街区式商业主力店拉动能力弱。由于动线设计原因（分散建 筑不容易互通），小商铺无法借助主力店的人气效应。所以 街区式商业对于招商和经营能力的要求比单个大盒子商业更 高，整体运营难度更大。
商业定位 主要客群 租售策略
平均租金
1楼约为10元/平方米/天 A区家庭休闲购物区以“动感天地”为主打；B区潮流 服饰购物区定位客群为时尚达人；C区流行休闲购物区 集聚DBHK等个性设计品牌，D区摩登元素区以汽车展 示厅为代表。 目前项目接近满租，整体运营情况良好，针对该区域的 消费人群特点，引进儿童主题商业及娱乐运动设施，较 受周边居民欢迎。中心广场定期举办家庭及亲子主题活 动，人气较旺。
对周边环境要求不高，适应性强。 对交通条件要求不高，适应性强。 • 人流进入大盒子商业后，可以按照设计师的 动线规划流动，较少受到外界的干扰。 平面和垂直的动线设计弹性大，较能营造多 种效果。 大盒子商业对动线和人流要求不如街区式商 业高，因此受到的各种影响相对较小。
受外部环境影响较大，须考虑与周边格调的融合。 最好4面临路，或至少2个面临近主干道。 • • 2层以上的平面联动较为困难。 依靠各街区单体内的竖向交通来组织人流，基本无 平层的人流动线（多数街区式商业虽然有平层连廊， 但更多是作为景观出现，而非作为平层动线）。 街区式商业的人流动线最好按照地块周边的习惯人 流动线方向进行。因此动线要注重参考周边的道路 设置，而非抑制既有方向的人流流向。 由于竖向交通拉动能力的有限，商业式街区的楼层 不能太高，一般不超过4层。 在地上建筑面积相同的条件下，街区由于占地面积 较小，楼层相比大盒子商业将相应升高。 室外景观较好。环境与自然空间相结合，能有效体 现生态、休闲消费理念。 对外部景观营造要求较高。 受天气条件影响较大。在天气较热较冷、日晒雨雪、 空气污染或噪声较大时都将受到影响。
•
劣势
最大的问题是如果一层商业处理不善，高楼层的商铺 都将受到影响。但由于整体运营弹性大，因此具备的 调整空间较多，可对业态进行调整加以解决。
•
成功案例
大多数成功案例都为大盒子商业，如：上海正大广场、 上海国金中心商场、杭州万象城等。
成功案例较少，如：上海新天地、上海大宁国际购物广场、北京 三里屯Village等。
动线设 计
易
• •
难
•
建 筑 影 响
• 楼层高 度
灵活
楼层高度限制较少，灵活性较高。
较低
• • • •
建筑空 间
天气干 扰
多为 室内
弱
• • •
平层空间较多，建筑空间灵活，设计弹性大。 景观主要在室内营造，与自然的互动性较小。 空气情况较不理想。
多为 室外
强ຫໍສະໝຸດ Baidu
抗天气干扰能力强，适应性强。
街区与大盒子对比分析（2/2）
龙湖集团 商业业态专题研究-街区
2019.12
部门 – 文件名 1
街区与大盒子对比分析（1/2）
BOX大盒子商业 定义 区位要 求 适 用 条 件 周边人 流要求 周边环 境要求 交通要 求 建筑形态为盒子，人行动线和商铺基本处于室内。 BLOCK街区式商业 由若干街道连接形成的一片商业区域。
弱 弱 弱 弱
对区位要求不高，适应性强。 • • 对周边人流要求不高。 大盒子更容易发挥出“极点效应”，吸引目 的性人流向大盒子集中。
强 强 强 强
• • • •
一般选择在已成熟商圈，或旧商圈升级改造的情况。 一般不适合新开发区、人口较少区域，或仍处于人 口导入期区域（除非目的性极强，如奥特莱斯）。 对人流量的要求较高。 要求人流中具有较高比例的穿越型人流（即偶然经 过型人流）。
招商难 易程度 运 营 情 况
易
• •
难
• • •
租金水 平
普遍 较高
各铺位租金水平较为平均，可达到较高整体租 金水平。 • • • 统一经营难度较小。 主力店的带动效应大，可有效缩短项目整体 培育期。 整体性强，较容易树立统一形象，提升整体 经营水平。 • •
普遍 较低
• • • • •
经营难 易程度
租
适合经营，若采取销售策略较容易导致经营失 败。 • 大盒子商业用地较集中，一般都有较为规整 的形状，因此比较容易招进大型的主力商家。 方便设计成强迫式动线，可有效引导人流经 过或到达小租户。因此小租户招商也较容易。 较容易达到整体高入住率。
租售 皆可
具备出售的可能性 • 受到建筑形体约束，不利于大型主力店招商，且 主力店与周边店铺互动性弱。 平层面积小，业态兼容能力差。 街区式商业更多以店铺形式存在，商业经营空间 不足。 1层较容易招商，但整体入住率普遍较低。 更多的沿街和拐角商铺，对1层商铺租金价值可适 当提升。 2层及以上的商铺租金收益相比大盒子商业较低。 统一经营难度较大。 对项目进行区域分隔。在局部区域的培育期延长 时，对全局的影响相对较小。 由于建筑体分散，容易造成东一块西一块的情况， 较不利于树立统一形象。
所在地 开发商 开业时间 商业类型
浦东新区张杨路3611弄 崇邦集团/摩根士丹利 2009年12月 购物中心
业态组合
运营情况
金桥国际购物广场（2/3）
金桥国际购物广场（1/3）
金桥国际购物广场
商业建筑面积 建筑形态 楼层数 整体定位 164,000平方米 街区形式，由11幢建筑组成 地下1层，地上4层 “花园里的商场，商场里的花园”，为金桥及浦东的主 流消费群创造一个舒适、时尚、高雅并集购物、餐饮、 娱乐、健身休闲于一体的大型商业中心。 中档，家庭式消费、一站式购物中心。 聚集零售、餐饮、休闲娱乐、生活配套等多个业态业种。 周边居民为主 商场部分整体持有
易
•
难
优势
• • •
适应性强，整体性强。更强调商业的目的性，可吸引 范围更大的消费者。 主力店与专卖店更有可能产生互动，使整个商业活起 来。 和街区式商业相比较能达到总体高租金收益。
商业街区更容易主题化、差异化。 街区式商业万一经营不善，各个商铺仍然可以独立开业；不 像大盒子商业万一关门，所有商家都无法开业。所以很多刚 涉足商业地产的开发商多倾向于发展街区式商业（实质上为 了规避风险）。 目前部分新入市的街区式商业道路设计欠佳，动线多且混乱， 让行人不愿意深入，形成死胡同。 街区式商业主力店拉动能力弱。由于动线设计原因（分散建 筑不容易互通），小商铺无法借助主力店的人气效应。所以 街区式商业对于招商和经营能力的要求比单个大盒子商业更 高，整体运营难度更大。
商业定位 主要客群 租售策略
平均租金
1楼约为10元/平方米/天 A区家庭休闲购物区以“动感天地”为主打；B区潮流 服饰购物区定位客群为时尚达人；C区流行休闲购物区 集聚DBHK等个性设计品牌，D区摩登元素区以汽车展 示厅为代表。 目前项目接近满租，整体运营情况良好，针对该区域的 消费人群特点，引进儿童主题商业及娱乐运动设施，较 受周边居民欢迎。中心广场定期举办家庭及亲子主题活 动，人气较旺。
对周边环境要求不高，适应性强。 对交通条件要求不高，适应性强。 • 人流进入大盒子商业后，可以按照设计师的 动线规划流动，较少受到外界的干扰。 平面和垂直的动线设计弹性大，较能营造多 种效果。 大盒子商业对动线和人流要求不如街区式商 业高，因此受到的各种影响相对较小。
受外部环境影响较大，须考虑与周边格调的融合。 最好4面临路，或至少2个面临近主干道。 • • 2层以上的平面联动较为困难。 依靠各街区单体内的竖向交通来组织人流，基本无 平层的人流动线（多数街区式商业虽然有平层连廊， 但更多是作为景观出现，而非作为平层动线）。 街区式商业的人流动线最好按照地块周边的习惯人 流动线方向进行。因此动线要注重参考周边的道路 设置，而非抑制既有方向的人流流向。 由于竖向交通拉动能力的有限，商业式街区的楼层 不能太高，一般不超过4层。 在地上建筑面积相同的条件下，街区由于占地面积 较小，楼层相比大盒子商业将相应升高。 室外景观较好。环境与自然空间相结合，能有效体 现生态、休闲消费理念。 对外部景观营造要求较高。 受天气条件影响较大。在天气较热较冷、日晒雨雪、 空气污染或噪声较大时都将受到影响。
•
劣势
最大的问题是如果一层商业处理不善，高楼层的商铺 都将受到影响。但由于整体运营弹性大，因此具备的 调整空间较多，可对业态进行调整加以解决。
•
成功案例
大多数成功案例都为大盒子商业，如：上海正大广场、 上海国金中心商场、杭州万象城等。
成功案例较少，如：上海新天地、上海大宁国际购物广场、北京 三里屯Village等。
动线设 计
易
• •
难
•
建 筑 影 响
• 楼层高 度
灵活
楼层高度限制较少，灵活性较高。
较低
• • • •
建筑空 间
天气干 扰
多为 室内
弱
• • •
平层空间较多，建筑空间灵活，设计弹性大。 景观主要在室内营造，与自然的互动性较小。 空气情况较不理想。
多为 室外
强ຫໍສະໝຸດ Baidu
抗天气干扰能力强，适应性强。
街区与大盒子对比分析（2/2）
龙湖集团 商业业态专题研究-街区
2019.12
部门 – 文件名 1
街区与大盒子对比分析（1/2）
BOX大盒子商业 定义 区位要 求 适 用 条 件 周边人 流要求 周边环 境要求 交通要 求 建筑形态为盒子，人行动线和商铺基本处于室内。 BLOCK街区式商业 由若干街道连接形成的一片商业区域。
弱 弱 弱 弱
对区位要求不高，适应性强。 • • 对周边人流要求不高。 大盒子更容易发挥出“极点效应”，吸引目 的性人流向大盒子集中。
强 强 强 强
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一般选择在已成熟商圈，或旧商圈升级改造的情况。 一般不适合新开发区、人口较少区域，或仍处于人 口导入期区域（除非目的性极强，如奥特莱斯）。 对人流量的要求较高。 要求人流中具有较高比例的穿越型人流（即偶然经 过型人流）。
招商难 易程度 运 营 情 况
易
• •
难
• • •
租金水 平
普遍 较高
各铺位租金水平较为平均，可达到较高整体租 金水平。 • • • 统一经营难度较小。 主力店的带动效应大，可有效缩短项目整体 培育期。 整体性强，较容易树立统一形象，提升整体 经营水平。 • •
普遍 较低
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经营难 易程度