国际甲级写字楼

1、顶级物业(国际写字楼)
(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或
规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高
标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅
等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000
平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。

④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综
合布线。

(2)建筑规模：超过50000平方米。

(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。

(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，
实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。

有多种交通工
具和地铁直达。

(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。

(7)智能化：3A～5A
(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。

在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且
具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。

2、高档物业(甲级写字楼)
(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；
其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地
面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅
等，专用地上、地下停车场，停车位充足。

③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2)建筑规模：1—5万平米。

(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知
名品牌代理等方面的业务。

(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维
修及保安服务。

(5)交通便利：有多种交通工具直达。

(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。

(7)智能化：3A及3A以上。

国际甲级写字楼（GRADEAOFFICE)标准
1、交通便利，基础建设完备，位于城市CBD，行政配套齐全
2、建筑设计风格鲜明，气势宏大，外立面装修质素较高
3、平均每200平方米至少1个车位
4、楼层吊顶后净高2.6米以上
5、平均每5层有一部电梯服务，等待时间不超过30秒
6、每平方米最少具备50~60瓦电力供应，并配备足够的后备电力供应设施
7、平均每20平方米建筑面积有一根电话线，提供或支持DDN、ISDN线路，备有视像会议
设备
8、提供四管式空调系统和24小时空调供应
9、拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司
10、设施齐备，包括有银行、邮局、商务中心及餐饮等系列配套，且均以服务于大厦客户为主
四大国际测量师行四种说法
记者于是向有关专家求证了关于写字楼的一些分类与评定标准，来自戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司和仲量联行的版本如下：
版本一：第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司
据了解，由于目前尚没有任何国家级的官方机构对上海写字楼的分类标准进行明确约定，因此第一太平戴维斯依据了国际上通行的评定标准、上海写字楼的发展现状和特点，并结合多年来对商业物业市场的实际操作经验，总结而得出了一套相关的评定方法。

目前，第一太平戴维斯将上海的写字楼分为三个等级：国际甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼。

评定上海写字楼的级别则主要从地理位置、写字楼硬件、软性因素等方面作出考虑。

关键词：轨道交通
地理位置是对写字楼的等级评定的首选因素之一，而地理位置评定优劣时考虑的要素主要包括了交通便利度、周边的基础建设以及轨道交通设施情况等。

其中，写字楼项目能否与轨道交通直接相连，是最为重要的考虑要素。

在对写字楼的地理位置进行评定时，能够达到甲级标准的通常指在中央商务区域内的一些中等品质的项目，或是处于次商务区(例如徐家汇、虹桥、外滩等)内达到甲级标准的写字楼。

而对于国际甲级写字楼而言，中央商务区的地理位置是能更好地使其成为高端产品的基
础。

至于乙级写字楼项目通常指仅符合最基本的技术标准，或者是交付标准较差、年代已久的写字楼，这些楼盘通常位于次商业中心。

关键词：净高至少2.7米写字楼的硬性因素主要包括楼层的净高、得房率、停车位数量、电梯等指标。

一般来说，国际甲级标准写字楼项目的净高都至少需要在2.7米以上，并且具有高得房率，通常单元分割后的得房率也应该要至少高于70%。

同时，备有充足的停车位数量，至少满足每200平方米的写字楼提供一个停车位。

在电梯数量的配备上，则需要保证每架电梯服务的写字楼面积不超过4000平方米-5000平方米。

而甲级写字楼的参数标准则相
对较低一点，不能完全达到上述所列的内容。

在写字楼的技术参数方面，主要从其内部的通讯系统、空调系统、电力系统等因素考虑。

通讯系统方面主要考虑电话直线的数量、以及是否支持ADSL、ISDN、宽带等通讯设备。

空
调系统则主要考虑空调系统的配置、冷量、鲜风量的配置等内容。

电力系统则主要以项目的总供电量及其应急电力系统等的相关数字为标准。

关键词：只租不售
判定写字楼的软性因素主要包括开发商的背景、物业管理公司的声誉以及写字楼外立面、内装修标准以及选用品牌等因素。

其中，开发商的写字楼营销模式，是评定写字楼等级的重要因素之一。

通常高品质的国际甲级写字楼或甲级写字楼会采取只租不售的策略，即使部分面积进行销售，也通常为连续的几个楼层。

版本二：世邦魏理仕办公楼部
该公司在评定办公楼等级时，有一些客观指标的打分标准，主要指标内容包括总面积、楼层面积、大楼年限、地理位置、距地铁站距离、建筑设施、大楼设计和发展商背景，综合下来5分为超甲级，4分为甲级，3分为乙级。

关键词：纯租与可售型
目前上海的甲级写字楼基本有纯租和可售型两种，沪上大多数的甲级写字楼为纯租型的。

对于纯租的写字楼而言，开发商持有较长期的观念并更注重项目作为长期的投资而带来的租金收益。

由此因为业主的唯一性，可以实施综合的市场、租赁及管理战略，所以会更好的管理租客的信息资料，保证物业管理的质量以及确保整体的租金收益。

可售型的写字楼可以满足那些希望自己拥有而非租赁的用家要求。

开发商更注重通过物业出售来获取短期的收益。

由于物业出售而产生的多个产权业主，或自用或投资，他们购买目的的不同，导致对于租客信息资料的管理以及整体的租金收益的确比较困难。

从戴德梁行和世邦魏理仕两家国际性公司对甲级写字楼的评定标准可以看出，两家公司的标准更倾向于写字楼的办公设施和地理位置、交通环境，而到写字楼上班的白领一族，更看中诸如交通环境、用餐方便、泊车与叫出租、洗手间等更为人性化的指标。

版本三：仲量联行测量师事务所(上海)有限公司
关键词：单层面积超1000平方米
仲量联行将写字楼分为甲级和乙级写字楼，对于甲级写字楼的衡量标准，主要包括了交房标准、建筑施工、单层面积等方面。

不过相关人士表示，要被评为甲级写字楼并不一定想
要符合每一项标准，不过必须达到以下的多项指标。

同时，随着目前市场情况的不断变化和建筑技术的发展，以下的指标还会不时更新。

-单层面积达1000平方米或以上
-层高达2.60米或以上
-平均得房率为60%-65%或以上
-位于浦东或浦西的中央商务区，有便捷交通
-租户包括知名本地或跨国企业
-高端的交房标准
-高质的建筑施工
-楼层可灵活分隔
-宽敞的大厅及通道
-高效的中央空调系统
-专业的物业管理
-充足的停车设施
-基本的后备电源系统
-高效的电梯管理系统
-充足的洗手间设施
-合格的通讯系统，以支持话音及数据传输
版本四：戴德梁行写字楼部
关键词：八大特征
所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，在我国现行的建筑设计规范里无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以一些像戴德梁行、世邦魏理仕等公司为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇。

将写字楼按照其综合实力不同，划分为甲、乙、丙等几个等级。

从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化。

每家公司的具体评判标准不甚统一，在参照国际化通行标准的情况下各有自己的一套判别方式，比如戴德梁行写字楼部认为，就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。

而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。

顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。

关键词：基于市场的相对质量由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量。

其考量标准为以下几部分：楼宇品质(包括装饰标准、配套设施、设备标准)、建筑规模、客户进驻、物业服务、交通便利、所属区位、智能化等10项指标通过综合评定打分后，达到一定分值来判断。