第五章 成本法

27 康琪雪讲义
• 实际测算时通常分为下列3大步骤进行： (1)计算开发区全部土地的平均价格。 (2)计算开发区可转让土地的平均价格。用第一 步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比 率即是。 (3)计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算 出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位 置、使用年限、容积率等做适当的增减调整即 是。
28 康琪雪讲义
• [例5—1] 某成片荒地面积2平方公里， 取得该荒地的代价为1．2亿元，将其开 发成“五通一千”熟地的开发成本和管理 费用为2．5亿元，开发期为3年，贷款 年利率为8％，销售费用、销售税费和开 发利润分别为可转让熟地价格的2％、 5．5％和10％，开发完成后可转让土地 面积的比率为60％。试求该荒地开发完 成后可转让熟地的平均单价(假设开发成 本和管理费用在开发期内均匀投入)。
15 康琪雪讲义
管理费用
管理费用是为管理和组织房地产开发经 营活动所发生的各种费用，包括开发商 的人员工资及福利费、办公费、差旅费 等，可总结为土地取得成本与开发成本 之和的一定比率。 所以，在估价时管理费用通常可按土地 取得成本与开发成本之和乘以这一比率 来测算。
16 康琪雪讲义
投资利息
• 此处的投资利息与会计上的财务费用不 同，包括土地取得成本、开发成本和管 理费用的利息。 • 基于资金机会成本的考虑，无论是借贷 资金还是自有资金都应计算利息。
17 康琪雪讲义
销售费用
销售费用是指销售开发完成后的房地产 所需的费用，包括广告宣传费、销售代 理费等。 • 销售费用通常是按售价乘以一定比率来 测算。 •
18 康琪雪讲义
销售税费
• 销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开 发商(作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两 类： (1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建 设税和教育费附加(通常简称“两税一费”)等。 (2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手 续费等。 销售税费通常是售价的一定比率，所以，在估价 时通常是按售价乘以这一比率来测算。
13 康琪雪讲义
开发成本
• 开发成本是指在取得房地产开发用地后 进行土地开发和房屋建设所需的直接费 用、税金等。 • 在理论上可以将其划分为土地开发成本 和建筑物建造成本
14 康琪雪讲义
• 在实际中主要包括下列几项： (1)勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘 察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费 用。 (2)基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、 电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用。 (3)房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发 生的土建工程费用和安装工程费用。 (4)公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配 套设施的建设费用。 (5)开发建设过程中的税费。
30 康琪雪讲义
• 得出： • 该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(取得该荒地 的总代价 十土地开发总成本十总管理费用十总投资 利息)/1-销售费用、销售税费和开发利润的比率 • 该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=（取得 该荒地的总代价 十土地开发总成本十总管理费用十 总投资利息)/(1-销售费用、销售税费和开发利润 的比率)×可转让熟地面积 =(取得该荒地的总代 价 十土地开发总成本十总管理费用十总投资利 息)/(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率)× 可转让熟地面积比率×该荒地总面积
22 康琪雪讲义
3)计算基数＝土地取得成本+开发成本+ 管理费用+投资利息+销售费用，相应的 利润率可称为成本利润率，即：成本利 润率=开发利润/（土地取得成本+开发 成本+管理费用+投资利息+销售费 用） 4)计算基数＝开发完成后的房地产价值 (售价)，相应的利润率可称为销售利润 率，即：销售利润率=开发利润/开发完 成后的房地产价值
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• [解] 求取该荒地开发完成后可转让熟地 平均单价的过程如下： • 该荒地开发完成后可转让熟地的总价= 取得该荒地的总代价 十土地开发总成 本 十总管理费用十总投资利息+总销售 费用+总销售税费+ 总开发利润=取得该 荒地的总代价十土地开发总成本 十总管 理费用十总投资利息+可转让熟地的总价 ×销售费用、销售税费和开发利润的比 率
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• 2．重建价格又称重建成本 (reproduction cost)，是采用与估价对 象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、 设备和建筑技术等，按照估价时点时的 价格水平，重新建造与估价对象建筑物 完全相同的新建筑物的正常价格。
21 康琪雪讲义
• 开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几 种：
1)计算基数＝土地取得成本+开发成本， 相应的利润率可称为直接成本利润率， 即：直接成本利润率＝开发利润/（土地 取得成本+开发成本） 2)计算基数＝土地取得成本+开发成本+ 管理费用，相应的利润率可称为投资利 润率，即：投资利润率=开发利润/（土 地取得成本+开发成本+管理费 用）
只要是新近开发建设、可以假设重新开 发建设或者计划开发建设的房地产，都 可以采用成本法估价。成本法特别适用 于估价那些既无收益又很少发生交易的 房地产 单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。 另外，成本法也适用于估价市场不完善 或狭小市场上无法运用市场法估价的房 地产。
5 康琪雪讲义
在现实中，房地产的价格直接 取决于其效用，而非花费的成 本，成本的增减一定要对效用有 所作用才能影响价格 。 房地产的开发建设成本高并不 一定意味着房地产的价格就该 高，开发建设成本低也不一定说 明房地产的价格就不该高。
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三、步骤
1 1 2 2 3 3 4 4
搜集有关 房地产开 发建设的 成本、税 费、利润 等资料；
测算 重新 购建 价格
测 算 折 旧
求 取 积 算 价 格
9 康琪雪讲义
成本法
估价程序
经济耐用年限 确定 重置成本、重建 成本确定 折旧计算D 成本价格测算 V=C-D 积算价格
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33 康琪雪讲义
三、适用于旧房地产的基本公式
在旧房地的情况下，成本法的基本公式 为： 旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成 本+建筑物的重新购建价格-建筑物折旧 在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在 而导致的土地价值减损。 在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为： 旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格-建筑物的 折旧
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=
３ １ ５ . 120000000 × （１＋８％） ＋２５００００００００× （１＋８％） ［１－（２％＋５ ５％＋１０％）］２００００００００ ６０％ . × ×
=
436(元/㎡)
32 康琪雪讲义
二、适用于新建房地产的基本公式 • 在新建房地的情况下，成本法的基本公 式为： • 新建房地价格=土地得成本+土地开发 成本+建筑物建造成本+管理费用+投资 利息+销售费用+销售税费+开发利润 • 新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理 费用+投资利息+销售费用+销售税费+ 开发利润
23 康琪雪讲义
• 在测算开发利润时要注意计算基数与利 润率的匹配，即采用不同的计算基数， 应选用相对应的利润率；反过来，选用 不同的利润率，应采用相对应的计算基 数，不能混淆。
24 康琪雪讲义
第三节成本法的基本公式
一、 成本法最基本的公式 • 成本法最基本的公式为： • 积算价格＝重新购建价格一折旧 根据三类估价对象而具体化： （1）新开发的土地； （2）新建的房地产； （3）旧的房地产
6 康琪雪讲义
要区分实 际成本和 客观成本。
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二、注意两个方面
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要结合 市场供 求分析 来确定 评估价 值。
根据供求做相 应的价值调整
在估价中应采用客 观成本，而不是实 际成本
7 康琪雪讲义
成本法主要适用于比较新的建筑物的估 价，不大适用于过于旧的建筑物的估价 成本法估价还要求估价人员有专业知识 和丰富的经验，特别是要具有良好的建 筑、建筑材料、建筑设备和工程造价等 方面的专业知识。
12 康琪雪讲义
• 土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得 的途径，可分为下列3种： (1)通过征用农地取得的，土地取得成本包括农 地征用中发生的费用和土地使用权出让金 等。 (2)通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取 得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地 使用权出让金等。 (3)通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出 让或其他开发商转让的已完成征用或拆迁补偿 安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价 款和在购买时应由买方缴纳的税费等。
3 康琪雪讲义
买者角度
卖者角度
成本法的理论依据是生产费用 一个是不低于开发建设已经花费的代价， 价值论——商品的价格是 一个是不高于预计重新开发建设所需花费 依据其生产所必要的费用而决定 的代价，买卖双方可以接受的共同点必然是 正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)
4 康琪雪讲义
一、成本法适用的对象和条件
第五章成本法
康琪雪
1 康琪雪讲义
成本法的基本原理 房地产价格构成 成本法的基本公式 重新购建价格 建筑物折旧
2 康琪雪讲义
第一节 成本法的基本原理
•成本法是求取估价对象在估价时点的重新 购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价 对象的客观合理价格或价值的方法。成本 法的本质是以房地产的开发建设成本为导 向求取估价对象的价值。 • 成本法这个概念中的“成本”，并不是 通常意义上的成本，而是指价格。
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第四节 重新购建价格
重新购建价格是假设在估价时点重新取得或 者重新开发建设全新状况的估价对象所必要 的支出和应获得的利润之和 。 • 在这里，应特别记住下列3点： (1)重新购建价格是估价时点时的 ； (2)重新购建价格是客观的 (3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的 价格，未扣除折旧
开发成本 土地取 得成本 管理费用
价格构成 开发利润 投资利息
销售税费
销售费用
第 二 节 房 地 产 价 格 构 成
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土地取得成本
• 土地取得成本是指取得房地产开发用地 所需的费用、税金等。 • 在完善的市场经济下，土地取得成本一 般是由购置土地的价款和在购置时应由 开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、 交易手续费)构成。
35 康琪雪讲义
一、重新购建价格的求取思路 • 求取房地的重新购建价格，是先求取土 地的重新取得价格或重新开发成本，再 求取建筑物的重新购建价格，然后相加 。
36 康琪雪讲义
二、建筑物重新购建价格的求取方式 • 建筑物的重新购建价格有重置价格和重 建价格两种： 1．重置价格又称重置成本 （replacement cost），是采用估价时 点时的建筑材料、建筑构配件、设备和 建筑技术等，按照估价时点时的价格水 平,重新建造与估价对象建筑物具有同等 效用的新建筑物的正常价格。
25 康琪雪讲义
一、适用于新开发土地的基本公式 新开发土地包括填海造地、开山造地、 征用农地后进行“三通一平”等开发的土 地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的 土地。 新开发土地价格＝取得待开发土地的成 本+土地开发成本+管理费用+投资利息 +销售费用十销售税费+开发利润
26 康琪雪讲义
• 在具体情况下，上面的公式有不同的表现形式。 • 比如：成片开发完成后的熟地的分宗估价公式 是： • 新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地 的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总 投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发 利润）∕（开发区用地总面积×开发完成后可 转让土地面积的比率）×用途、区位等因素调 整系数
19 康琪雪讲义
开发利润
• 现实中的开发利润是一种结果，是由销 售收入(售价)减去各种成本、费用和税 金后的余额。而在成本法中，“售价”是 未知的，是需要求取的，开发利润则是 需要事先测算的，所以，运用成本法估 价需要先测算出开发利润。
20 康琪雪讲义
• 测算开发利润应掌握下列几点： (1)开发利润是所得税前的，即： 开发利润＝开发完成后的房地产价值-土地取得 成本-开发成本-管理费用-投资利息 -销售费 用-销售税费 (2)开发利润是在正常条件下开发商所能获得的 平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际 利润，也不是个别开发商所期望获得的利 润。 (3)开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似 房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计 算