40年商业产权解析及借鉴个案培训解析

由于是商业性质，这类公寓在朝向、采光、进深等方面可规避住宅开发较多的硬 性规定，导致在采光、通风等方面普遍存在不足。同时，由于商住两用房（清水） 无法确定业主的使用功能，导致业主有的办公有的居住，使用时相互带来负面影 响。
近年供应情况
40年产权的项目产品供给同楼市大势的起伏保持正相关关系，2007年的火爆，08年 的萧条以及09年的回暖趋势较为一致，说明了40年产权产品本质是传统住宅的补充 性产品，而绝非替代性产品。随着楼市的发展，其发展的前景将继续看好。
40年产权的项目产品的供应来源相当广泛，各个层级开发商对此产品都有所涉足， 2009年此类产品ຫໍສະໝຸດ Baidu市场销量和销售速度都非常不错，说明了无论是需求还是供给都 出现较为兴旺的态势。
价 格 走 势
逐年走高！
2007-2009价格情况 价格（元） 6000 5900 5800 5700 5600 5500 5400 5961 5899 5635 2007年 2008年 2009年
与70产权对比
40年产权商务公寓与70年住宅相比优劣势 优势 劣势 1、按揭最低五成10年，首付压力较大， 贷款利率高，不能使用公积金 2、水电费商用、不通天然气、生活成 本较高 3、不能解决入户问题，商住混杂，物 业管理困难 4、公摊较大、户梯比较高，住户密集， 电梯拥挤，居住舒适度低 5、不能享受住宅相关税收优惠 ，转手 交易税费较高，可能成为未来物业 税征收对象 6、40年到期，土地出让金标准未知
09年迎来高潮
• 今年成都市区推出的13个40年产权公寓项目中，已开盘项目大都在3～4个月
内销售完毕或接近清盘状态。比如，9月12日开盘的万科金色海蓉蚂蚁工房共
推出174户商务小户型，户型面积为40～102㎡（以小户型为主），均价约 9500元/平方米，销售周期不到三个月。位于金府商圈的金府SOHO从7月起先 后推出810户，套一43㎡，套二57～90㎡，均价5800元/平方米，销售已过 80%。此外，销售良好的40年产权公寓还有合景泰富· 叠翠峰、经典再现、荆 竹生活广场、加州壹号等项目。
珠江· 克莱国际公寓
项目概况
主要经济指标
总占地 总建面 建筑形态 总户数 开盘时间 当期销售率 价格 绿化率 容积率 车位配比 4万㎡ 24万㎡ 18F、32F高层 1500,其中商务公寓700 2008.10 近20% 精装3670元/㎡起 20% 5.4 1：0.7
40年商业产权解析及借鉴个案
培训
40 年 产 权 解 析
40年产权公寓作为一种“中间”型产品，或多或少存在着难以克服的硬伤。40年产 权公寓由于是商业性质地块，地块规模往往较小（多在20亩以内），没有单独的 小区配套，高密低绿的规划成为开发商追求利润的基本支撑，在建筑形态规划上 基本以高层为主，楼间距小、容积率高、建筑密度大、绿化率低、公摊大成、通 廊式设计为项目的基本特征。
建设路板块
东立国际广 场 仁和金沙 金沙西园三 期 鸿运之星
5600
4200 4500 4600 4000
7000
5200 5600 5500 5000 （单位：元/平方米）
1400
1000 900 900 1000
20.0%
19.2% 16.1% 16.4% 20.0%
对比70年产权的传统住宅产品，40年产品的价格差异通常在1000~1500的区间，比 例大约为20%左右。
• 40年产权公寓的产品销售报价从2007年的5635元/平方米上升到2009年的5961
元/平方米，由于项目基本处于三环内，均价不足6000元/平方米，价格优势 较明显。从近年整体销售情况看，在周边环境、交通、配套等各方面条件相 当的条件下，40年产权公寓售价普遍比周边70年产权住宅项目售价低20%～ 30%。 • 同一个项目中，有部分楼栋、单元或楼层设计为40年产权商业性质，尽管在 环境、景观、配套、户型设计等方面基本一致，但因产权年限不同，导致价 格差异同样达到20%～30%之高，多是投资客户首选产品。
从价格来看，该类产品的价格呈持续上涨的态势，与传统产品不同的是其价格的波 动幅度并不特别大。说明此产品价格受大势的影响并不明显，反映了40年产权产品 所对接目标客户需求的价格弹性较小。
价 格 差 异
40年产权公寓与70年住宅价差对比 板块 金沙板块 驷马桥板块 双楠板块 40年产权 5300 4300 5500 70年产权 6500 5400 6800 相差幅度 1200 1100 1300 相差比例 18.5% 20.4% 19.1%
业及SOHO办公群体的选择目标。
个 案 解 析
珠江· 克莱国际公寓
该项目区域位于三环以外，位 置特征同本案较为相似
龙湖· 三千星座
作为领先的开发商，龙湖的产 品绝对有借鉴与学习的意义
整体定位 规划特点 产品特征 分析指标 建筑风格
景观特点
功能配套 目标客户 营销思路
客 群 解 析
•
40年产权公寓的客户群体大致有三类：纯粹的投资客，因投资属性突出，占 据比例最高；首次及过渡性置业者，多为刚参加工作不久支付能力相对有限 的工薪族，其总价优势明显，产品时尚，购买后既能满足其过渡型居住功能， 同时兼有一定的投资功能；成长型中小企业及创业者，商业立项的公寓因为 可以注册公司，加上总价低，物管低，办公的同时可以居住，成为中小型企
1、紧临城市主干道，交通可达性好 2、面积小、单价低、总价低、适合投 资，满足过渡性需求 3、可以注册公司，适合新成立小企业 办公 4、易出租、租金较高 5、未到期拆迁按照商用性质补偿
热 销 解 析
今年出现的部分40年产权商务公寓为何能一路走红？ 从四川相关机构调研的情况看，近两年40年产权公寓供应在二环至三 环路间最为集中，约占62.8%的比例；其次是一环至二环，比例约 20.9%；一环内和三环外的供应比例不到10%。
这些项目大都位于成熟商圈，主要体现为邻近城市主干道，交通便 捷， 周边配套比较完善，居住氛围较强，优越的地理位置成为40年产权公寓 普遍热销的主要原因。
该类产品的区域位置较为集中，新青年作为三环外的40年产权产品显得较为“另 类”，但从另一角度来看，这种“另类”或许也成为该区域市场供给的补充。
热 销 解 析