房地产估价中的法定优先受偿权问题

房地产估价中的法定优先受偿权问题

彭永红估价涉及金融安全，对房地产估价师和房地产估价机构来说，它是目前的主要业务之一，同时责任重大，风险也很大。为了加强房地产抵押估价管理，规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，2006年1月13日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，同时配套发布了《房地产抵押估价指导意见》。

房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。房地产抵押贷款额度＝房地产抵押价值×贷款成数。《房地产抵押估价指导意见》第四条规定：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

一、法定优先受偿权利的含义

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。优先受偿权利可分为一般优先受偿权利和特别优先受偿权利。一般优先受偿权利是在不特定的总财产上的优先受偿权利。特别优先受偿权利是在特定的动产或不动产上的优先受偿权利。这里的“法定优先受偿权利”是指设立在估价对象房地产上的优先受偿权利。“其他法定优先受偿款”是留有一定的空间。但其他法定优先受偿款不包括强制执行费用。因为强制执行费用不属于法定优先受偿款的范畴。强制执行费用是考虑在贷款成数中的。强制执行费用包括：“假定在估价时点实现抵押权时”：即法定优先受偿款是在估价时点时存在的，而不是其他时间存在的。过去的，可能清偿了；未来的，不可知。但是由过去延续到现在的，应当包括在内。因此，我们说是在估价时点时存在的，而不仅仅是估价时点时发生的。

二、优先于房地产抵押权的法定优先受偿权利

法定优先受偿权利除了《房地产抵押估价指导意见》明确的发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额之外，还包括以下一些方面。

1．《担保法》第四十七条规定，处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：(1)支付处分抵押房地产的费用；(2)扣除抵押房地产应缴纳的税款；(3)偿还抵押权人债权本息及支付违约金……抵押房地产处分时发生的拍卖费、评估费、欠缴的税费及转让时发生的税费显然属于法定优先受偿权利。至于处分抵押房地产的费用包不包括诉讼费用、委托房屋中介变卖时应支付的代理费等，有关规定不甚明确，但我们认为应当包括。因为法院一般直接从抵押房地产拍卖价款中扣缴诉讼费，而无须败诉方(抵押人)另行支付诉讼费(败诉方实际也不会另行支付诉讼费)，金融机构实际收回的价款显然已经减少了一部分；中介代理费与拍卖费具有相同的性质，且一般不会同时发生，理应认定为处分抵押房地产的费用。

2．如果抵押人破产，法定优先受偿权利就更多了，根据《企业破产法》第三十四条规定：下列破产费用，应当从破产财产中优先拨付：(1)破产财产的管理、变卖和分配所需要的费用，包括聘任工作人员的费用；(2)破产案件的诉讼费用；(3)为债权人的共同利益而在破产程序中支付的其他费用。第三十七条规定：破产财产优先拨付破产费用后，按照下列顺序清偿：(1)破产企业所欠职工工资和劳动保险费用；(2)破产企业所欠税款；(3)破产债权。金融机构贷款属于破产债权，当金融机构拥有抵押权的抵押物已被变卖并用于支付破产费用或破产企业所欠职工工资和劳动保险费用、所欠税款时，金融机构即丧失了对于抵押物的法定优先受偿权利，只能和其他普通债权人一起参与破产企业剩余资产的分配。

3．尚有一些非法定优先受偿权利也应当引起注意。如抵押人在抵押前将房地产长期出租，并一次性收取租金的，抵押权人即使实现抵押权，也不能获得租期有效期内的收益，对房地产抵押价值会产生不利的影响。又如抵押房地产在实现抵押权时一般都经过一个交涉、查封和诉讼的过程，有的甚至长达数年，这其中往往发生欠交水电费、物业管理费等情况，这些费用虽然不是法定优先受偿权利，但也会对房地产抵押价值产生不利的影响。

三、针对法定优先受偿权利，估价师应当做的

虽然优先于房地产抵押权的法定优先受偿权利有上述种种，但是房地产抵押估价中并不需要全部涉及。

首先，涉及企业破产的法定优先受偿权利无须考虑，因为如果已经预见到在房地产抵押贷款存续期间贷款企业可能破产，金融机构也不可能向其发放贷款；

同时企业破产是企业整体经营状况不良的结果，而考察企业整体经营状况是金融机构的责任，并非房地产估价师的责任。

其次，一般只有土地和在建工程抵押才有发包人拖欠承包人的建筑工程价款的可能存在。已建成房地产在普通购房者办理了房地产证后，即不受开发商所欠债务的追索。

房地产估价师要做的是：

1．认真审查委托人提供的情况和资料，并进行必要的核实，特别是土地使用权出让合同和房地产证要争取核对原件。要结合土地使用权出让合同或房地产证上的记载，或者他项权利证书上的记载(各地规定不一)，对抵押房地产是否已经进行了抵押和抵押金额作出披露，进而确定房地产估价对象的抵押价值。

2．对土地和在建工程抵押估价，应要求委托方提供发包人拖欠承包人的建筑工程价款情况，并在估价报告中加以披露，进而确定房地产估价对象的抵押价值。

3．各类房地产抵押估价都应当根据《担保法》第四十七条规定，扣除预计应支付的处分抵押房地产的费用和抵押房地产应缴纳的税款后确定房地产的抵押价值。在深圳房地产抵押估价现实中，只有农业银行要求额外扣除抵押房地产拍卖费用，其它银行仅要求扣除预计抵押房地产转让时发生的税费。

4．房地产抵押估价报告要对估价对象涉及的法定优先受偿权利状况收集情况加以披露，对委托方是否提供有关情况和估价师是否收集到有关情况作出声明，并对所确定的估价对象抵押价值加以限制和说明。