《物业承接查验办法》讲座

定位与适用
• ⑴定位。作为《条例》的配套性政策和物业承 接查验制度的细化和补充。《办法》既不同于 “物业接管验收标准”，也不同于“物业服务 项目交接办法”。与技术性强的“物业接管验 收标准”相比，更偏重于制度性和程序性，与 综合性整体项目的“物业服务项目交接办法” 相比，《办法》涉及交接的内容仅为物业共用 部位和共用设施设备。
• ⑶重点。（第十八条 现场查验应当综合运 用核对、观察、使用、检测和试验等方法， 重点查验物业共用部位、共用设施设备的配 置标准、外观质量和使用功能。）而非其内 在质量和安全性能。
明确承接查验重点的作用是什么？
• 强化物业承接查验工作的针对性和 实用性，根据以往物业承接查验中存在 的问题，有针对性进行相关制度的设计。
查验。
交付应该有两种情况
• 其一 ，是产权转移；其二，是委托管理。 • 那么前期物业管理，开发商交付给物业服
务企业是前者，还是后者呢？如果是前者，物 业服务企业没有接受业主的委托授权，而且还 可能得出业主交给业主的悖论；如果是后者， 那么物业服务企业，没有权利要开发商交付什 么，交付的数量和质量上提出如何要求！ • (在简易交付场合下，往往合同的成立与生效， 交付的完成，所有权的转移，风险负担的转移 等四个法律现象，是一并发生的。 )
第一部分解读《物业承接查验办 法》
•
物业承接查验制度是《物业管理条例》确定的七
大基本制度之一。 《物业承接查验办法》（以下简称
《办法》）将《条例》的有关规定进行细化、补充和
完善，进一步明确了建设单位、物业服务企业和业主
在物业承接查验活动中的权利义务，增强了物业承接
查验制度的可操作性。本解读分为一个背景、五个明
五个明确
• 2、明确了物业承接查验协议的核心作用
•
在物业承接查验全过程中，签订物
业承接查验协议是最为关键的核心环节。
《办法》中关于物业承接查验协议的规
定有五个条款之多，凸显其核心作用。
《办法》明确了物业承接查验协议的内
容、效力和违约责任。
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• 第二十一条 建设单位应当委派专业人员参与 现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结 果，签订物业承接查验协议。
《北京市物业管理条例》
• 第八条 建设单位承担前期物业服务责任。…… • 第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的,
建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查 验交接,撤出物业管理区域,并移交下列资料: ……
• 《办法》在没有撼动原有的制度框架的前提下，
通过强化建设单位在承接查验工作中的权利和责任， 通过加强对企业服务企业在承接查验工作的指导和 协助，最大限度地减少开发建设遗留问题，为前期 物业管理活动创造有利条件，以促进物业管理行业 的健康发展。
• ⑵责令限期改正。（第四十二条 建设单位、 物业服务企业未按本办法履行承接查验义务 的，由物业所在地房地产行政主管部门责令 限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营 行为记入企业信用档案，并予以通报。）
• ⑶行使处罚权。（ 第四十三条 建设单位不 移交有关承接查验资料的，由物业所在地房 地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不 移交的，对建设单位予以通报，并按照《物 业管理条例》第五十九条的规定处罚。
• （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、 公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设 计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立 计量表具；
• （三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、 社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
• （四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设
施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
• ⑵对于查验记录和交接记录，《办法》要求 建设单位和物业服务企业共同签字确认。 （第十九条 现场查验应当形成书面记录。 查验记录应当由建设单位和物业服务企业参 加查验的人员签字确认。
• 第二十六条 交接工作应当形成书面记录。 交接记录应当由建设单位和物业服务企业共 同签章确认。 ）
• ⑶对于恶意串通、弄虚作假，共同侵犯业主 利益的行为，《办法》规定建设单位和物业 服务企业应当共同承担责任。（第四十条 建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作 假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利 益的，双方应当共同承担赔偿责任。）
确、一个适用以及若干案例。
立法背景
•
长期以来困扰物业管理工作的深层次问题是如何构建业
主与物业服务企业之间的和谐互信关系，而影响和谐互信关
系的主要因素有两方面，一方面是前期开发的遗留问题，另
一方面是后期管理问题。前期矛盾主要来源于权属、质量、
责任三个方面，其现象是物业服务企业夹在建设单位与第二
业主中间，两面不是人，两头夹击，处于弱势的不公平地位。
五个明确
• 1、明确了物业承接查验的基本条件 • 《办法》通过第十一条详细规定实施
承接查验的物业应当具备的七个基本条 件，鼓励物业服务企业通过参与建设工 程的设计、施工、分户验收和竣工验收 等活动，向建设单位提供有关物业管理 的建议。
• 第十一条 实施承接查验的物业，应当具备以下条 件：
• （一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、 环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并 经建设行政主管部门备案；
• （三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、 大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、 化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停 车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设 施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。）
• ⑵不作为内容。（ 第十七条 建设单位应当 依法移交有关单位的供水、供电、供气、供 热、通信和有线电视等共用设施设备，不作 为物业服务企业现场检查和验收的内容。）
• 《物业管理条例》 第五十九条 违反本 条例的规定，不移交有关资料的，由县级以 上地方人民政府房地产行政主管部门责令限 期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设 单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上 10万元以下的罚款。）
明确监管职责的目的是什么？
• 其一是督促物业服务企业在物业承接查 验中切实做到“客观公正”；其二是保 证前期物业服务合同双方在物业承接查 验之切实做到“权责分明。
•
目前，住房和城乡建设部已制定了《物业承接
查验办法》，并于2011年1月1日起施行。该办法
进一步规范了物业承接查验行为，将有效促进前期
物业管理活动的监督管理。
为使房地产主管单位、物业企业相关人员进一
步了解前期物业管理最新政策、熟悉前期物业管理
阶段的工作任务，掌握前期各项工作的业务技能，
提升项目前期运作能力，特设置本课程。
为什么要明确承接查验双方的共同责任？
• 一是物业服务企业在其中属于弱势地位，建设 单位说交什么，物业服务企业就接什么，以后出了 问题很难追究清是谁的责任，例如消防设施的交接； 二是建设单位与物业服务企业在物业承接查验活动 中共同侵害业主利益的，如何厘清双方的责任也是 一大难题。
• 明确双方的共同责任，是确保承接查验过程中 双方相互推诿、相互扯皮或者共同推卸责任的有效 法宝。
其根本原因在于前期物业管理阶段业主大会缺位，而本质则
是产权不清晰，或者说是产权移交，主要是共用部分、共用
设施设备产权移交不清。
•
2006年，在做原国家建设部有关承接查验课题时，我
的设想是基本不撼动原有的制度设计框架，在业主大会成立
后，物业服务企业向业主大会移交时，增加建设单位与物业
服务企业一同参加移交，然而这一愿望被人曲解和冷落。时
• 第二十五条 物业承接查验协议生效后，当事人 一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服 务合同无法履行的，应当承担违约责任。
为什么要设置物业承接查验协议？
•
承接查验的前提条件保证了，但承接查
验的结果没有保障，最终也会使承接查验功亏
一篑。如何使承接查验的结果具有法律效力，
在承接查验的法律关系无法理顺的情况下，只
定位与适用
• ⑵《办法》的适用范围，应明确限定为前期物 业管理阶段的新建物业，虽然《办法》规定前 期物业服务合同终止后，业主大会和业主委员 会选聘物业服务企业之间的承接查验可以参照， 但仅限于其中部分程序性和技术性条款，《办 法》中大量关于建设单位和物业服务企业的权 利、义务及法律责任的实体规定具有主体的相 对性和内容的时效性。
• （五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、 压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用 合格证书；
• （六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完 整齐全；
• （七）法律、法规规定的其他条件。
为什么要设置七个条件？
• 由于建设单位交予物业服务企业的物业的 性质难以确定，是产权转移关系呢，还是委 托管理关系呢？为了防止建设单位有什么、 交什么，形成后患。
•
五个明确
• 4、明确了行政部门对物业承接查验的监 管责任
• 制定《办法》的主导思想之一，就是 要通过公权力的适度干预，平衡物业承 接查验双方的权利义务，保护处于弱势 地位的业主和物业服务企业。
• ⑴办理备案手续。（ 第二十九条 物业服务 企业应当自物业交接后30日内，持下列文件 向物业所在地的区、县（市）房地产行政主 管部门办理备案手续：）
过五年，终于被人们所关注与认识。北京市以制定《北京市
物业管理办法》为契机，首次明确了前期物业管理责任由建
设单位承担，这个制度设计把建设单位和业主的权利义务交
接点延长到业主大会成立的环节，既可以解决前期物业管理
权利义务不对等的问题，也可以使物业共用部位、共用设施
设备有业主大会这个真正为全体业主负责的主体来进行承接
有重新建立一个合同关系来达到制约双方的行
为，即签订物业承接查验协议。
五个明确
• 3、明确了物业承接查验双方的共同责任 • 《办法》对《条例》第二十八条规定的
相关内容进行了必要的补充和完善。 （《条例》第二十八条 物业服务企业 承接物业时，应当对物业共用部位、共 用设施设备进行查验。）
• ⑴在物业承接查验的定义中，《办法》明确 规定物业承接查验的主体为物业服务企业和 建设单位。(第二条 本办法所称物业承接查 验，是指承接新建物业前，物业服务企业和 建设单位按照国家有关规定和前期物业服务 合同的约定，共同对物业共用部位、共用设 施设备进行检查和验收的活动。)
• 第二十二条 物业承接查验协议应当对物业承接 查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双 方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
• 第二十三条 物业承接查验协议作为前期物业服 务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等 法律效力。
• 第二十四条 建设单位应当在物业承接查验协议
签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业 移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设 施设备。
《物业承接查验办法》讲座
• 深圳房地产与物业管理进修学院
•
专职教授
• 深圳物业管理研究所
副所长
前言
• 前期物业管理（是指房屋出售之日起至业主、业主大 会在与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止） 阶段是物业管理过程中的一个特殊阶段，物业企业如 何处理建设单位、房地产开发企业、业主之间的关系， 正确评估项目、编制前期各种相关文件，成为物业企 业做好前期物业管理工作，减少各种矛盾纠纷、促进 日常物业管理阶段各项服务工作顺利开展的重要因素。
• 此外，《办法》第三十八条还规定了 “建设单位不得以物业交付期限届满为由， 要求物业服务企业承接不符合交用条件或者 未经查验的物业。”
• 另一方面，在前期物业管理阶段业主大 会缺位的情况下，为保障物业服务企业 实施承接查验工作有约可依和有据可查， 《办法》明确规定建设单位在三个契约 性文件中必须约定物业承接查验的相关 内容。
五个明确
• 5、明确了物业承接查验的内容和重点
• ⑴内容。（ 第十六条
• （一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、 梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶 手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
• （二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、 消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排 水管线、电线、供暖及空调设备等；
• 第六条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖 合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设 施设备的配置和建设标准。
• 第七条 建设单位制定的临时管理规约，应当对 全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用 部位、共用设施设备的事项作出约定。
• 第八条 建设单位与物业服务企业签订的前期物 业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。