(完整版)院墅研究(1)
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高端型
更多样化的组合方式
MORE COMBINATION
1.南北/东西向平铺联排
2.背靠背平铺联排(仅重庆可行)
3.十字型镜像联排(仅重庆可行)
4.工字型镜像联排
院子三面围合，私密性高，院落感强 户型北面开高窗 东西向入户在北方城市不常见
院子三面围合，私密性高，院落感强 户型北面开高窗 端户镜像，需日照城市不可行
院墅研究
Courtyard Villa Study
目录
Content
1.概述
INTRODUCTION
2.特点
CHARACTER
3.案例
CASE STUDY
4.对标
BENCHMARKING
5.风格
ACHITECTURE STYLE
6.初稿
DRAFT
1.概述
INTRODUCTION
1.院墅化
CONCEPT
15-16年的低层高密项目有共同的现象——将院子围合起来，使别墅的活动空间由单纯的室内向室外扩展，从别墅变为院墅。我们将这种现象称之为院墅化。
传统四合院
2.原因
REASONS 院墅化为何如此受欢迎？大致有以下原因： 1）院落生活方式可打动客户，产品力可挖掘空间多； 2）院墅化产品可以实现较强私密性； 3）以宅院礼序作为亮点进行推广易获得客户共鸣； 4）同面积段下，院墅化合院产品能实现更高容积率。
多栋建筑拼接视为一栋，减少日照及山墙间距 容积率最高 不同城市规划认定不同，报批有一定风险
部分平面存在通风问题
DISADVANTAGES
对于单纯的L型产品来说，由于采用南北向拼接，为保证院落的私密性，南侧户型一般不会朝北开窗，将阻碍户 内的空气对流，不利于户内温度控制和空气质量。这种问题在入门级产品中尤其明显。在北侧不宜开窗的墙面增 加排风设备或者开设高窗即可避免。（北京观承别墅）
8300
杭州万科梦溪里
BEIJING VANKE GUANCHENG
容积率：0.9 别墅采用网络状拼接 车库满铺，地下室赠送
杭州万科梦溪里
BEIJING VANKE GUANCHENG
报建面积：136.1㎡ 实得面积：168.6㎡ 花园面积：24.1㎡
4200
5550
案例总结
CASE STUDY
本案根据定位，主要借鉴入门和改善级院墅产品，结合案例分析各点进行取舍。
定位
报建面积 容积率
层数
建筑占地面 积
院子面积
院子百度文库比
院子定位
房型
地下室
北京万科观承
豪宅级
244.9 0.5 局部2F 160.6
88.9
35.6%
三面围合 北入户
四面围合 9米*9.8 米 近园林尺度 休
合肥万科城市之光
HEFEI VANKE CITYLIGHT
容积率：0.8 别墅采用南北向平铺拼接 车库满铺，地下室赠送
合肥万科城市之光
HEFEI VANKE CITYLIGHT
报建面积：191.2㎡ 实得面积：211㎡ 占地面积：76.9㎡ 花园面积：55.76㎡ 花园/占地 面积比：0.72
6150
增加高窗
3.案例
CASE STUDY
北京万科观承
BEIJING VANKE GUANCHENG
容积率：0.6 别墅采用东西向平铺拼接 车库满铺，地下室赠送
北京万科观承
BEIJING VANKE GUANCHENG
报建面积：244.9㎡ 实得面积：290.3㎡ 花园面积：88.9㎡
9800
9000
整体空间更开敞 院子易受二层视线干扰 需日照城市不可行
整体空间更开敞 院子易受二层视线干扰
5.网络状连接
私密性高 北入户院子四面围合，易产生天井感 建筑不宜过高，避免对院子的压迫
院子三面围合，私密性高，院落感强 无法实现南北通透，需通过天井采光通风 端户镜像，需日照城市不可行
整体空间更开敞 院子易受二层视线干扰 需日照城市不可行
面积段：140-190㎡
总售价 ：500W-2000W 总售价 ：180W-500W
2.特点
CHARACTER
更高的产品容积率
HIGHER FAR RATIO 对开发商：同面积段的院墅化产品能贡献更高的产品容积率 下图是耳熟能详的容积率&产品对应表，联排别墅的规划容积率约为0.7 左右，这与目前容积率需大于1.0的用地出让规定之间难以找到平衡。
MORE SUNLIGHT 合院型产品（LUTF型）相较于传统产品，有更大的采光界面，户型布局灵活度更高。
宅院互动系数：宅院界面长度/占地面积
更丰富的院落空间
MORE ABUNDANT COURTYARD
按照占地面积从小到大，占地60-260，地上面积跨度从160到500， 销售面积从110-500，涵盖了入门级至豪宅级多种产品线。可见 其适用范围十分广泛。
3.项目体现
CATEGORY
近几年，各个城市和各种定位的低层高密度项目均出现了大量院墅产品。 入门级重用地效率，豪宅级追求私密度、空间舒适度与体验丰富度，中间的一众产品则在用地效率与使用感受之间找到 一个匹配特定项目定位的最优解。
面积段：240-1000㎡ 总售价 ：2000W起
面积段：155-300㎡
传统联排别墅
L型院墅 南入户北向不开窗
更强的空间向心性
STRONGER CENTERTY
户型可分化出I型、L型、T型、U型和F型五种典型平面形式，其中L/T/U/F以院落空间为平面的中心，公共 性功能空间围环绕展开，客户的家人可以有各自的活动空间。临院可以借景入内。
I型
L型
U型
T型
F型
更大的采光面，布局更灵活
院墅
采用合院型产品进行南北向连接甚至网格状连接，利用 南北向日照间距，在控制面积段的同时提升容积率。
毋容置疑，可搭接的合院型产品通过规避日照间距和山 墙间距，容积率提升上确有奇效。
更好的私密性
BETTER PRIVACY
和传统一字型联排对比，合院型产品的院落只有单侧会有外部视线干扰，私密性好，容许院落空间成 为家庭活动的重心。所有房间与公共空间都朝向私属院落布置，让院落的景观实现最大化效用，室内 景观均好性提升。
天井
极小者重用地效率，极大者追求私密度、空间舒适度与体验丰富 度，中间的一众产品则在用地效率与使用感受之间找到一个匹配 特定项目定位的最优解。
庭院
园林
更丰富的院落空间
MORE ABUNDANT COURTYARD 建筑面积越大，则院落面积越多，院落层次越多，空间越丰富。面积越大，则院落功能 需要分化，使空间呈现出层次感，兼顾礼仪与生活。
更多样化的组合方式
MORE COMBINATION
1.南北/东西向平铺联排
2.背靠背平铺联排(仅重庆可行)
3.十字型镜像联排(仅重庆可行)
4.工字型镜像联排
院子三面围合，私密性高，院落感强 户型北面开高窗 东西向入户在北方城市不常见
院子三面围合，私密性高，院落感强 户型北面开高窗 端户镜像，需日照城市不可行
院墅研究
Courtyard Villa Study
目录
Content
1.概述
INTRODUCTION
2.特点
CHARACTER
3.案例
CASE STUDY
4.对标
BENCHMARKING
5.风格
ACHITECTURE STYLE
6.初稿
DRAFT
1.概述
INTRODUCTION
1.院墅化
CONCEPT
15-16年的低层高密项目有共同的现象——将院子围合起来，使别墅的活动空间由单纯的室内向室外扩展，从别墅变为院墅。我们将这种现象称之为院墅化。
传统四合院
2.原因
REASONS 院墅化为何如此受欢迎？大致有以下原因： 1）院落生活方式可打动客户，产品力可挖掘空间多； 2）院墅化产品可以实现较强私密性； 3）以宅院礼序作为亮点进行推广易获得客户共鸣； 4）同面积段下，院墅化合院产品能实现更高容积率。
多栋建筑拼接视为一栋，减少日照及山墙间距 容积率最高 不同城市规划认定不同，报批有一定风险
部分平面存在通风问题
DISADVANTAGES
对于单纯的L型产品来说，由于采用南北向拼接，为保证院落的私密性，南侧户型一般不会朝北开窗，将阻碍户 内的空气对流，不利于户内温度控制和空气质量。这种问题在入门级产品中尤其明显。在北侧不宜开窗的墙面增 加排风设备或者开设高窗即可避免。（北京观承别墅）
8300
杭州万科梦溪里
BEIJING VANKE GUANCHENG
容积率：0.9 别墅采用网络状拼接 车库满铺，地下室赠送
杭州万科梦溪里
BEIJING VANKE GUANCHENG
报建面积：136.1㎡ 实得面积：168.6㎡ 花园面积：24.1㎡
4200
5550
案例总结
CASE STUDY
本案根据定位，主要借鉴入门和改善级院墅产品，结合案例分析各点进行取舍。
定位
报建面积 容积率
层数
建筑占地面 积
院子面积
院子百度文库比
院子定位
房型
地下室
北京万科观承
豪宅级
244.9 0.5 局部2F 160.6
88.9
35.6%
三面围合 北入户
四面围合 9米*9.8 米 近园林尺度 休
合肥万科城市之光
HEFEI VANKE CITYLIGHT
容积率：0.8 别墅采用南北向平铺拼接 车库满铺，地下室赠送
合肥万科城市之光
HEFEI VANKE CITYLIGHT
报建面积：191.2㎡ 实得面积：211㎡ 占地面积：76.9㎡ 花园面积：55.76㎡ 花园/占地 面积比：0.72
6150
增加高窗
3.案例
CASE STUDY
北京万科观承
BEIJING VANKE GUANCHENG
容积率：0.6 别墅采用东西向平铺拼接 车库满铺，地下室赠送
北京万科观承
BEIJING VANKE GUANCHENG
报建面积：244.9㎡ 实得面积：290.3㎡ 花园面积：88.9㎡
9800
9000
整体空间更开敞 院子易受二层视线干扰 需日照城市不可行
整体空间更开敞 院子易受二层视线干扰
5.网络状连接
私密性高 北入户院子四面围合，易产生天井感 建筑不宜过高，避免对院子的压迫
院子三面围合，私密性高，院落感强 无法实现南北通透，需通过天井采光通风 端户镜像，需日照城市不可行
整体空间更开敞 院子易受二层视线干扰 需日照城市不可行
面积段：140-190㎡
总售价 ：500W-2000W 总售价 ：180W-500W
2.特点
CHARACTER
更高的产品容积率
HIGHER FAR RATIO 对开发商：同面积段的院墅化产品能贡献更高的产品容积率 下图是耳熟能详的容积率&产品对应表，联排别墅的规划容积率约为0.7 左右，这与目前容积率需大于1.0的用地出让规定之间难以找到平衡。
MORE SUNLIGHT 合院型产品（LUTF型）相较于传统产品，有更大的采光界面，户型布局灵活度更高。
宅院互动系数：宅院界面长度/占地面积
更丰富的院落空间
MORE ABUNDANT COURTYARD
按照占地面积从小到大，占地60-260，地上面积跨度从160到500， 销售面积从110-500，涵盖了入门级至豪宅级多种产品线。可见 其适用范围十分广泛。
3.项目体现
CATEGORY
近几年，各个城市和各种定位的低层高密度项目均出现了大量院墅产品。 入门级重用地效率，豪宅级追求私密度、空间舒适度与体验丰富度，中间的一众产品则在用地效率与使用感受之间找到 一个匹配特定项目定位的最优解。
面积段：240-1000㎡ 总售价 ：2000W起
面积段：155-300㎡
传统联排别墅
L型院墅 南入户北向不开窗
更强的空间向心性
STRONGER CENTERTY
户型可分化出I型、L型、T型、U型和F型五种典型平面形式，其中L/T/U/F以院落空间为平面的中心，公共 性功能空间围环绕展开，客户的家人可以有各自的活动空间。临院可以借景入内。
I型
L型
U型
T型
F型
更大的采光面，布局更灵活
院墅
采用合院型产品进行南北向连接甚至网格状连接，利用 南北向日照间距，在控制面积段的同时提升容积率。
毋容置疑，可搭接的合院型产品通过规避日照间距和山 墙间距，容积率提升上确有奇效。
更好的私密性
BETTER PRIVACY
和传统一字型联排对比，合院型产品的院落只有单侧会有外部视线干扰，私密性好，容许院落空间成 为家庭活动的重心。所有房间与公共空间都朝向私属院落布置，让院落的景观实现最大化效用，室内 景观均好性提升。
天井
极小者重用地效率，极大者追求私密度、空间舒适度与体验丰富 度，中间的一众产品则在用地效率与使用感受之间找到一个匹配 特定项目定位的最优解。
庭院
园林
更丰富的院落空间
MORE ABUNDANT COURTYARD 建筑面积越大，则院落面积越多，院落层次越多，空间越丰富。面积越大，则院落功能 需要分化，使空间呈现出层次感，兼顾礼仪与生活。