224-新湖上海闸北项目商业写字楼项目整体定位与规划建议报告(53)页
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新湖闸北项目之整体定位及规划建议
2003 年上海共推出商铺项目约7O 个、商业用房总供应量近100 万平方米；2004 年共推出商铺项目约115 个，商业用房总供应量近121 万平方米。截止到2006 年底，上海商铺上市总量已经达到约300 万平方米，比2004 年全年增长了近一倍，。2006 年上海商铺的总保有量已经达到3600万平方米，相当于1998 年上海市商铺总面积的4 倍。从区域分布来看，上海各区域商铺供应量差异明显。中外环地区的供应量明显增加，按照规模主要分为主要为区域性商业或社区服务商业，本项目属于比较稀缺的内环商业。
2006年商铺供应面积环线分布（万平方米）
75.19
170.82
68.68
内环内中环间中外环间
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新湖闸北项目之整体定位及规划建议（2）需求分析
1、从人均面积来看，上海市户籍人口人均商铺面积已经达到2 平方米以上，如果按常住人口计算为人均1.4 平方米。如果以
后面一个数据为准，则上海人均商铺已经处于满足需求及接近饱和的临界状态。按照各国商业设施的自然配置比例来看：人均面积1.2－1.5 平方米属于一个基本均衡供需的数据，那么现时状况的1.4 平方米已接近饱和与过剩的起始点。
中心城区
近郊区
远郊区
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年底，上海市房屋土地资源管理局共发布6 期国有土地使用权出让公告，挂牌出让土地累计达705
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新湖闸北项目之整体定位及规划建议
大宁商圈
中兴路商圈
七浦路商圈不夜城商圈
四川北路商圈根据对闸北区目前的商业格局分布、各区域内商业业种业态以及经营档次的调研，闸北区由南向北有两个成熟商圈：七浦路商圈、不夜城商圈，主要分布在内环；两个潜在商业圈（中兴路商圈、大宁商圈）。另外，本项目还受到四川北路商圈的挤压，具体分布图如下：
新湖闸北项目之整体定位及规划建议
百安居
大宁国际
商业广场
永乐家电
苏宁电器
国美电器
易初莲花
易初莲花
吉买盛
名品商厦
环龙商场
太平洋百货
大润发
太古城
1公里圈
世纪联华
2公里圈
吉买盛
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新湖闸北项目之整体定位及规划建议
经营种类
以经营服装批发零售为主
租金范围
1F：20-50元/平米.天2F：10-20元/平米.天3F:5元/平
米.天
面积分割基本在20-40平米左右
经营品牌
中低档品牌服饰
运营方式
销售基本不承诺包租，平均回报率在6-7％左右，部分楼层只
租不售，
不夜城商圈简析
经营种类：
以百货、餐饮、电子通信为主
租金范围：
1F10-20元/平米.天
经营品牌或商家：
中档品牌，如太平洋百货等
运营方式
百货公司多为自营，产权商铺比较稀少
四川北路商圈简析
经营种类：
以百货、餐饮、娱乐、数码产品为主
租金范围：
1F：10-20元/平米.天
经营品牌或商家：
中高档品牌，如东宝百货、巴黎春天等
运营方式
百货公司多为自营，商铺以租赁为主，新建项目较多，
七浦路商圈简析
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新湖闸北项目之整体定位及规划建议潜在竞争区域分析
中兴路商圈
中兴城商圈主要是指以绿洲雅宾利建造的整体商业设施所形成的地区型商圈。
绿洲雅宾利地上总建筑面积约48万平方米，将规划建成一个（城市）花园、一个（居住）中心和一个（国际）广场。其中（城市）花园占地约4万平方米，是内环线内三个大型公共绿地之一；（居住）中心为地上总建筑面积34万平方米的高品质国际化住宅社区；（国际）广场总面积14万平方米，由五星级酒店、甲级写字楼和综合商业设施构成。
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新湖闸北项目之整体定位及规划建议中兴财富休闲广场
项目位置：中兴路、共和新路
总建筑面积5万多平方米，总占地面积9000多平方米。
中兴财富国际广场由中兴财富休闲广场（商铺）和中兴财富国际公寓（住宅）组成
商铺公开时均价2万元/平方米。住宅预计10月推出，预计均价11000元/平方米。
中兴财富休闲广场由上下三层铺面临街， 150-390平方米叠加产权街铺组成
将营建特色专业、品牌旗舰、概念、系列店群。
卖点简述：
中兴财富休闲广场凭借中兴路和中华新路成熟商业街的地利优势，
抢占先机进行差异化商业发展及优势互补，填补了市北中心城区高档餐饮、休闲、娱乐场所的空白。
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新湖闸北项目之整体定位及规划建议
❖周边2公里之内居住人口
达10万人;
❖现居住人口消费能力较
低；
❖缺乏成熟的商业，商业档
次较低；
商业项目的市场竞争呈现出多重竞争的复合性特征
本案与竞争区域内的商业物业产生竞争关系，主要表现在业态经营竞争和投资客户群体的市
场份额竞争两个方面（即在建商业和现有商业）。
蒙特利城
绿洲雅宾利
富邑华庭
东
宝
兴
路
芷江中路
青云路
嘉杰国际广场
本项目
凯润金城
在建
入住
待建
四
川
北
路
西
藏
北
路
中兴路
宝
昌
路
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