威海天鹅湖项目定位及规划示意

项目优势：具备一线海景和天鹅的特殊资源优势； 项目劣势：项目区域的陌生性；
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思考。
对开发目标和问题的解读——
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开发商目标和关注问题解析
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开发商目标：打造真正的天鹅湖旅游度假房，同时获得相应利润
对目标解读： 何为真正天鹅湖度假房？ 如何能获得相应利润？
海风花园

整体市场的产品品质较 为初级，未体现度假特 色； 产品形式同时未能带来 价值提升，别墅单价和 公寓单价一致，未体现 差别； 海风花园单价：3900元 湖悦成山：3300元
湖悦成山


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市场表现3——滨海度假物业价值实现顺应城市价值梯度，城市价值越 高，物业价值也越高；
度假别墅：36000平方米 高层住宅：247000平方米

大连、青岛等地的滨海 物业价值因其城市价值 的高度而实现了较高的 滨海价值； 威海则因为其城市价值 略低，而滨海价值也略 低； 威海市中心的滨海物业 最高可达万元以上； 但天鹅湖周边物业，因 其城市价值较低而物业 价值仅能实现3000元左 右；
大连


威海
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市场表现4——目前天鹅湖客户目前多为摄影爱好者及部分投资客；
•对通廊及庭院侧边的景 观细节处理到位，极大 化丰富庭院的空间感受 ，增添情趣；
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构建项目核心驱动力——
一、将度假生活进一步凸显项目的度假特质； 二、将海景及天鹅的吸引扩大到心灵度假的层面；
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社区园林建议——体现热带风情，加入创意元素
打造度假化风情的重要元素 ：

天鹅湖是世界四大天鹅 越冬栖息地之一； 每年冬季天鹅湖都吸引 大量的摄影爱好者； 荣成市天鹅湖省级旅游 度假区是 1995 年 12 月经省政府批准的旅游 度假区，规划陆地占地 5 平方公里，湖面总面 积为 5 平方公里， 2007 年又被国务院批 准为国家级大天鹅生态 保护区；
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木材贴面 木栏杆
木栈道
石材墙面 碎石路面 茅草亭子 原石雕塑 藤椅 …………
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41 道路
道路刻意突出蜿蜒曲折、曲径通幽的视觉效 果，多采用石材路面，突出原生感
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42 植被
三五成群的椰林，随处可见的鲜花，茂密的 灌木植被，度假气息随处可见
2. 每一住户拥有了一个向外
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公寓材质建议：体现原生态的感觉，大量采用天然木材和石 材，局部采用茅草等自然元素
•材质上力求在明快基础上体 现原生态的感觉，可大量采 用天然木材、石材等自然元 素；
•如木材贴面、木栏杆、木栈
道、石材墙面等；
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小独栋
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市场表现1——威海市的度假市场目前已形成低价海景房的传统认知；

长期以来，威海市的度 假房已形成低价海景房 的认知； 天鹅湖周边目前度假房 仍然承接低价海景房的 状态； 周边住宅市场均价在 3000元左右；


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市场表现2——产品表现目前较为初级，未体现度假特色，同时产品形 式未能带来产品价值提升；
本项目认为； 应最大化利用并保有项目特殊资源，同时加入其他特 质，突破现有市场表现，成为区域代表项目，引领区 域发展。
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背景。
对项目市场环境的分析——
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开发背景分析
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传统概念： 威海度假房=低价度假房 度假区价值=与城市结合度（青岛、大连） 本项目市场机会？ 普通旅游度假项目是否能实现项目目标？ 如何能将项目资源最大化利用？
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私密而有情趣的庭院空间

庭院利用围墙及高植的 树木，保证庭院的私密 性；同时，在庭院空间 处理上，强调情趣化
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围墙的处理手法

自然的材质处理 植物的遮挡效果 变化的处理手法
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通廊及庭院窄边的景观细节处理，丰富庭院空间
震 撼 点 功 能 作 用 设 计 要 点 天鹅在社区内部生活 ； 项目要点，突出人与 自然和谐共处； 诠释本项目的休闲生 态特性 打造绿色建筑，将建 筑屋顶进行绿化，使 建筑成为绿色生态的 一部分；
通过屋顶绿化，建筑绿化方式，保持 区域的生态属性
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案例 1
形象篇——创意十足的“收藏”珍品
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案例 3
形象篇——创意十足的“收藏”珍品
荷兰·仙人掌公寓
项目位置：荷兰鹿特丹 设计理念：
满足公寓居住者希望在自 己阳台上也能够拥有郁郁 葱葱的大花园的愿望。
设计创新： 1. 柔化的五角形逐层旋转
45° ，形成奇特的建筑外 形和错落有致的曲线阳台； 延伸的绿色空间；
长城脚下的公社·竹屋 —设计者 隈研吾
“虽由人作，宛自天开” ——崇尚自然的环境美学观 设计师的设计理念首先是学 习万里长城的“建筑方法”， 其本身不是单纯的，个体的， 而是融入自然环境中的，自 然的一部分。 整个房子的形态及材料的选 择都表现出所承载的内在信 息，宁静、淡泊，自然而不 造做，不但谦虚的融入了自 然，还成为自然景观中的亮 点，令自然充满灵气。
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项目容积率建议做低，不大于1.0

建设用地面积：55.35公顷 北地块：27.08公顷 南地块：28.27公顷

总建筑面积：339000平方米 北地块：287000平方米
南地块： 52000平方米
其中： 度假酒店：21000平方米 度假会所：27000平方米
公共配套：8000平方米
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我们认为： 对于本项目而言，应跳出威海度假市场的传统认知； 需要用更高的视野，更敏锐的角度，去更深层次地 解读。。。。。。
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如何能跳出市场原有认知？——不仅仅卖海景
一：最大化利用项目资源条件 项目最大资源为天鹅及海景，因此本项目 应保持天鹅的生长环境，同时将海资源在 项目中均致，并最大化利用； 最大化削弱建设对周边生态环境的破坏， 建一个自然生态的社区环境；
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案例 2
形象篇——创意十足的“收藏”珍品
墨西哥 ·住宅塔
项目位置：墨西哥城 经济指标：
建面：25000㎡, 36层 +160平米花园区
面积：400平米住房区 建筑风格：超现实主义 创新设计：
1、每一层都有花园，通过将 每层公寓连续旋转90°， 使得每层花园都能在下层 公寓悬挑出的卧室上方。 2、使用剪力墙和弗伦第尔桁 架来稳固住宅楼的结构防 震。
创新泳池，可玩耍的 沙滩，滨水感受； 项目景观要点，突出 滨海休闲气质 聚集社区人气 诠释本项目的海滨和 浪漫人文精神 结合项目分期逐步建 设 以不规则形状为主， 控制规模
设 计 要 点
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项目资源的利用——
二、保持天鹅生存之生态环境 最大化削减住宅建设对天鹅湖生态的影响，保证天鹅的生态环境， 使社区内部也成为天鹅栖息地；

距离威海市车行时间一 小时15分钟； 距离荣成市中心车行时 间45分钟； 区域目前处于无序开发 状态,有大量海景房推出 ，但大多品质较低，未 体现度假特色； 区域感觉较为陌生；
威海市

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周边环境——项目地块周边为村镇意向，但整体环境较为静谧，风景优美；

项目周边为村镇意向， 但整体环境较好； 这里是我国海岸线上最 早看见日出的地； 境内的天鹅湖是世界四 大天鹅越冬栖息地之一 ，也是著名的旅游避暑 胜地； 成山镇旅游资源丰富， 有号称“中国好望角” 的国家 4A 级风景区--成山头风景区；拥有2 万亩林场、万米金色沙 滩；荣成14 处景观中， 成山镇占8 处。
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43 驻留空间
风情凉亭与具有创意的驻留空间分散排布， 可供少人逗留休憩，可与小品、植被结合
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44 小品
风情小品可与具有设计感的创意小品相结合， 散落布置
•具有现代设计感的创意小 品可与风情小品融合散落 布置于园林中。 风情小品一般分为： •休憩小品包括：石凳，长 椅，户外沙发等 •装饰小品包括：香炉，水 缸，瓮，花盆等，以及各 式景墙，窗 •结合照明小品包括：园灯 的基座，灯头，灯柱，灯 具等，起到强装饰效果。 （灯光切忌刺眼，炫彩） •服务性小品包括：说明标 示，指示牌，建筑扶栏， 台阶等等 装饰小品 服务类小品 装饰小品 装饰小品
水的运用 材质 道路 植被 驻留空间 小品
重要元素 水的运用 材质 道路 植被 驻留空间 小品
度假氛围+创意元素 强调水的情趣性、参与性和自然性，但造型可体现设 计感 大量原生材料：石材、木材、茅草，更强调软性元素 全部道路蜿蜒曲折，强调就势 情趣，高低错落，富有层次，大量鲜花树木的运用 多个情趣驻留空间分散排布，加入创意元素 增加社区情趣，散落布置具有设计感的创意小品
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技术指标——项目总占地面积38.4公顷，容积率未定，属于中等规模度 假地产开发项目；

项目总占地面积为：55.35公顷 项目北地块占地面积为：27.08公顷

项目南地块占地面积为：28.27公顷
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项目属性界定——
四线城市边缘陌生区 具备特殊资源的 中等规模 旅游度假地产开发项目
二：构建海景之外项目核心驱动力 本项目，应采取非常规操作的度假项目，加 入其他核心驱动力，切入核心客户的内心需 求，从而达到顺利开发，并引领区域发展的 目标；
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项目资源的利用——
一、海景资源均制 将海资源导入社区内部，使资源均制，打造滨海度假独特气质；
震 撼 点 功 能 作 用
服务类小品
结合照明小品
在打造上应注意：立其趣意，合其体宜，取其特色，饰其空间，巧其点缀，寻其对比。
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45 小品
随处可见的室内外情景小品及雕塑可增加度 假情趣，体现度假感受

宗教图腾的 异域风情的 自然情趣的 充满创意的
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物业类型建议
颠覆概念： 跳出传统海景房认知； 用自然资源优势更紧密的导入到环境规划中； 强调人与自然与天鹅的完美交融；
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威海天鹅湖项目定位及规划示意
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报告提纲：
一． 项目本体
二． 项目开发背景
三． 项目开发策略
四． 项目整体定位 五． 项目核心能力演绎 六． 项目规划
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本体。
对本项目自身的审视——
1
项目本体解析
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区位条件——本项目位于威海荣成市成山镇,距离城市较远，区域较为 陌生；
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39 水的运用
突出水的情趣，设置景观高度结合的泳池，强 调参与性和自然性
情趣性水景小品
水系的环绕
动态水景建议结合园林设置，体现 自然灵动
情趣性和参与性结合的人造沙滩
静态水景建议配合建筑物设置突出 气质
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材质
材质多体现原生态的感觉，大量采用天然木 材和石材，局部采用茅草等自然元素
客户特征一：大多喜好生态自然，对大自然有深
厚感情，同时渴望内心世界的澹泊宁静；
客户特征二：财富分布不均，部分为财富阶层，
置业追求资产价值；部分为平民阶层，但见识较 广；
客户特征三：投资客户大都关注产品升值潜力；
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视角。
对项目问题的深入剖析——
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揭露实事背后的真相
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地块现状——项目地块较为平整，被道路分为南北两个地块；地块南侧 为一线海景资源；

项目地块被规划道路分 为南北两个地块，其中 南地块临海，具备一线 海景资源，地块狭长， 面积较小； 北侧地块面积较大，较 为完整平坦，无特殊地 貌资源；

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特殊资源——天鹅湖因天鹅而闻名，天鹅和海资源是项目唯一可利用优 势资源；
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案例参考01：
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案例参考02：
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简洁的设计线条

利用简洁的线条打造现 代风格； 材质的搭配丰富建筑立 面的虚实变化；
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木格栅与石材自然结合，体现材质的原生性
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大悬挑处理，使室内外空间自然过渡
•大悬挑的处理手法，增加了 大面积灰空间，使得室内外 空间自然过渡的同时，也与 度假感受紧密结合。