2011星宸国际整合推广导向型策略初探95P
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2021/1/19
写字楼的购买发生， 是一个团队决策过程。
2021/1/19
制定购买租赁计划
项目前期考察
2011星宸国际整合推广导向型策略初 探95P
因接触星宸5天时间，也未机会深入交流。此次初步沟通，有不尽翔实之处，还望海涵。
Star tower
CHINA CHENGDU
2021/1/19
关于竞争冷兵器时代
成都今年有84个综合体、伪综合体项目面市。
2021/1/19
什么是冷兵器时代?
蜀都中心
2021/1/19
三个重要特征
1.其体制属性与社会属性决定了，与政府的关联 性紧密， 强于别类企业。
2.其整合资源的能力远远大于别类企业。
3.其固定资产的管理与运作能力远远强于别类企 业。
2021/1/19
面上的客群： 投资客：当下阶段主力购买群体
他们是真正的资本决策者。他们隐藏在各 种身份中。 他们的购买行为，是一种资产处理方式。
中航国际广场 新希望国际
所谓冷兵器时代就是指
棕榈泉 布鲁明顿
推广纯粹物理硬性卖点
环球世纪中心 。。。。。。
同质化竞争异常严重
卖吼货！
城市新中心的核心商务区/外部资源共性突出
比完玻璃比电梯，比完电梯比大堂,比完大堂比智能……
来自上层的声音
THE FIRST VOICE 调控、加息、限购、上调准备金率、一房一价、 物业税、空置税……
2021/1/19
不限购不限贷
由于写字楼贷款次数、购房套数均不受房产新政影响，近期 一些敏锐的投资客已经开始把投资战场转向商业地产，沪写 字楼市场受政策影响较小，逐步呈现稳步上升态势。
持续经营回报稳定
写字楼的热销并非偶然，一般而言成熟的写字楼项目投资回 报率在5%-8%，预计10年到20年便能收回成本。同时，对于 写字楼物业而言，整个中国还处于一个初级水平。但是随着 市场的逐步成熟，写字楼的前景诱人。除了买卖的一次性收 益，持续经营，还将带来租金收益、资产价格升值和土地升 值的双重利润。
城市商业发展，吸引大量国内外大 企业来成都投资并带来对写字楼的 需求，对经济前景的持续看好也将 增强本地公司的信心，带来对写字 楼市场的升级需求。
2021/1/19
成都写字楼市场火爆
09年成都的写字楼供应在65 万平方米左右，与2006年相比，增长 超过30%。 成交量的增幅同样明显，其中1—10月，五城区办公物业成交量达 到了48.04 万平方米，同比增长 111.1%。在供应量的具体构成上，优质甲级 写字楼占 到了近60%。值得一提的是，目前成都市场上甲级写字楼的空置 率仅为30%。
2021/1/19
来自下层的声音
THE FIRST VOICE 观望、解套、无购房资格、热钱寻找出口……
2021/1/19
来自中间的声音
THE FIRST VOICE 成交放缓，房价涨幅趋缓、个别降价…… 融资成本大幅提高、资金链备受压力……
2021/1/19
借东风，跃龙门
THE FIRST VOICE 就商业地产市场来看，国外热钱蜂拥而入、本 土地产商阵地转移，民间游资的进场，商业地 产包括写字楼，趁住宅地产调控东风持续高温 发展，一支独秀。
2021/1/19
成都写字楼竞争将进一步激烈
从2008年起到2011年，已有15座 甲级写字楼推出，为市场提供约 108万平方米的优质办公空间。其 中中央商务区有7座甲级写字楼推 出，办公总面积约为70万平方米； 科技商务区有8座甲级写字楼推出， 总办公面积约为38万平方米。 预计总体存量在未来三年里还将增 长1.5倍。这将加剧办公楼之间对 客户的争夺。
2021/1/19
2021/1/19
2021/1/19
2021/1/19
关于客群 点面均沾非妄求
2021/1/19
成都特区以后，每年全世界外来企业的增 长将达到20%
近几年平均每年有300个左右的外资公司进入成都寻求发 展。
2021/1/19
点上的客群：量少但极具号召力
行业旗舰级国际企业 中国西南市场的世界500强企业及长驻成都的外事机构。 中国500强企业在西南市场的总部······ 西南大中型企业及创投型企业····
2021/1/19
wenku.baidu.com
热钱寻找出口
境外热钱、社会资金，由于通胀预期的强化，呆在银行体系 的高储蓄(不仅是个人储蓄，而且很多企业储蓄)都开始变得 不安起来，纷纷寻找收益来的快、来得大的投资途径。
国家政策指向明确
基于“十二五”规划中，国家首次将“消费”提到了拉动经 济发展的三驾马车的首位。未来，商务地产将迎来一个良好 的高速发展时期。
2021/1/19
制胜关键一：
时机，节奏是关键
THE FIRST VOICE 商业地产市场迎来了较好的发展前景。并不是 只有我们看到了。随着市场供应量不断加大， 项目间竞争将日趋白热化。整体行业市场在调 控的作用下走势并不明朗。机会转瞬即逝。建 议加快节奏，规避不可预计风险。
2021/1/19
需求量递增
2021/1/19
客户类型不同导致的资金回笼问题
物业类型
销售对象 类型 心理素质 判断能力 购买目的 决策期
写字楼
企业决策层、公司 冷静型 较强 强 明确 较长
住宅
个人、家庭 较冲动 较弱 较弱 随意 较短
如图所示，写字楼客户的消费行为特征不同与住宅买家。成交周期较长，一般大客户 成交在4个月左右。项目如在某一阶段需要资金快速回笼，需要提前进行蓄客，才能 保证资金预期回笼。
2021/1/19
中小企业：当下阶段次主力购买群体 未来阶段主力购买群体
1.按国际惯例，与我们传统认识中的中小企业不 同，一千人以下的企业都通称为中小企业 2.中国700万工商注册企业中，98%是中小企业 3.不断创新，主动应对变化的企业
他们是不断创新，主动应对变化的企业 他们才是中国企业“金字塔”塔底的基石，他们在就业、税收等方面， 起着不可替 代的巨大作用。
2021/1/19
关于手法 本位主义狼群效应
2021/1/19
HT’B观点：
成都不缺甲级写字楼,而且后续很多 成都到处都是综合体,而且形态极其一致 如果没有独特的标榜. 价值定律都一样。
2021/1/19
2021/1/19
推广写字楼还是推广住宅？
成都绝大部分的写字楼推广停留在住宅推广的手法上面。
写字楼的购买发生， 是一个团队决策过程。
2021/1/19
制定购买租赁计划
项目前期考察
2011星宸国际整合推广导向型策略初 探95P
因接触星宸5天时间，也未机会深入交流。此次初步沟通，有不尽翔实之处，还望海涵。
Star tower
CHINA CHENGDU
2021/1/19
关于竞争冷兵器时代
成都今年有84个综合体、伪综合体项目面市。
2021/1/19
什么是冷兵器时代?
蜀都中心
2021/1/19
三个重要特征
1.其体制属性与社会属性决定了，与政府的关联 性紧密， 强于别类企业。
2.其整合资源的能力远远大于别类企业。
3.其固定资产的管理与运作能力远远强于别类企 业。
2021/1/19
面上的客群： 投资客：当下阶段主力购买群体
他们是真正的资本决策者。他们隐藏在各 种身份中。 他们的购买行为，是一种资产处理方式。
中航国际广场 新希望国际
所谓冷兵器时代就是指
棕榈泉 布鲁明顿
推广纯粹物理硬性卖点
环球世纪中心 。。。。。。
同质化竞争异常严重
卖吼货！
城市新中心的核心商务区/外部资源共性突出
比完玻璃比电梯，比完电梯比大堂,比完大堂比智能……
来自上层的声音
THE FIRST VOICE 调控、加息、限购、上调准备金率、一房一价、 物业税、空置税……
2021/1/19
不限购不限贷
由于写字楼贷款次数、购房套数均不受房产新政影响，近期 一些敏锐的投资客已经开始把投资战场转向商业地产，沪写 字楼市场受政策影响较小，逐步呈现稳步上升态势。
持续经营回报稳定
写字楼的热销并非偶然，一般而言成熟的写字楼项目投资回 报率在5%-8%，预计10年到20年便能收回成本。同时，对于 写字楼物业而言，整个中国还处于一个初级水平。但是随着 市场的逐步成熟，写字楼的前景诱人。除了买卖的一次性收 益，持续经营，还将带来租金收益、资产价格升值和土地升 值的双重利润。
城市商业发展，吸引大量国内外大 企业来成都投资并带来对写字楼的 需求，对经济前景的持续看好也将 增强本地公司的信心，带来对写字 楼市场的升级需求。
2021/1/19
成都写字楼市场火爆
09年成都的写字楼供应在65 万平方米左右，与2006年相比，增长 超过30%。 成交量的增幅同样明显，其中1—10月，五城区办公物业成交量达 到了48.04 万平方米，同比增长 111.1%。在供应量的具体构成上，优质甲级 写字楼占 到了近60%。值得一提的是，目前成都市场上甲级写字楼的空置 率仅为30%。
2021/1/19
来自下层的声音
THE FIRST VOICE 观望、解套、无购房资格、热钱寻找出口……
2021/1/19
来自中间的声音
THE FIRST VOICE 成交放缓，房价涨幅趋缓、个别降价…… 融资成本大幅提高、资金链备受压力……
2021/1/19
借东风，跃龙门
THE FIRST VOICE 就商业地产市场来看，国外热钱蜂拥而入、本 土地产商阵地转移，民间游资的进场，商业地 产包括写字楼，趁住宅地产调控东风持续高温 发展，一支独秀。
2021/1/19
成都写字楼竞争将进一步激烈
从2008年起到2011年，已有15座 甲级写字楼推出，为市场提供约 108万平方米的优质办公空间。其 中中央商务区有7座甲级写字楼推 出，办公总面积约为70万平方米； 科技商务区有8座甲级写字楼推出， 总办公面积约为38万平方米。 预计总体存量在未来三年里还将增 长1.5倍。这将加剧办公楼之间对 客户的争夺。
2021/1/19
2021/1/19
2021/1/19
2021/1/19
关于客群 点面均沾非妄求
2021/1/19
成都特区以后，每年全世界外来企业的增 长将达到20%
近几年平均每年有300个左右的外资公司进入成都寻求发 展。
2021/1/19
点上的客群：量少但极具号召力
行业旗舰级国际企业 中国西南市场的世界500强企业及长驻成都的外事机构。 中国500强企业在西南市场的总部······ 西南大中型企业及创投型企业····
2021/1/19
wenku.baidu.com
热钱寻找出口
境外热钱、社会资金，由于通胀预期的强化，呆在银行体系 的高储蓄(不仅是个人储蓄，而且很多企业储蓄)都开始变得 不安起来，纷纷寻找收益来的快、来得大的投资途径。
国家政策指向明确
基于“十二五”规划中，国家首次将“消费”提到了拉动经 济发展的三驾马车的首位。未来，商务地产将迎来一个良好 的高速发展时期。
2021/1/19
制胜关键一：
时机，节奏是关键
THE FIRST VOICE 商业地产市场迎来了较好的发展前景。并不是 只有我们看到了。随着市场供应量不断加大， 项目间竞争将日趋白热化。整体行业市场在调 控的作用下走势并不明朗。机会转瞬即逝。建 议加快节奏，规避不可预计风险。
2021/1/19
需求量递增
2021/1/19
客户类型不同导致的资金回笼问题
物业类型
销售对象 类型 心理素质 判断能力 购买目的 决策期
写字楼
企业决策层、公司 冷静型 较强 强 明确 较长
住宅
个人、家庭 较冲动 较弱 较弱 随意 较短
如图所示，写字楼客户的消费行为特征不同与住宅买家。成交周期较长，一般大客户 成交在4个月左右。项目如在某一阶段需要资金快速回笼，需要提前进行蓄客，才能 保证资金预期回笼。
2021/1/19
中小企业：当下阶段次主力购买群体 未来阶段主力购买群体
1.按国际惯例，与我们传统认识中的中小企业不 同，一千人以下的企业都通称为中小企业 2.中国700万工商注册企业中，98%是中小企业 3.不断创新，主动应对变化的企业
他们是不断创新，主动应对变化的企业 他们才是中国企业“金字塔”塔底的基石，他们在就业、税收等方面， 起着不可替 代的巨大作用。
2021/1/19
关于手法 本位主义狼群效应
2021/1/19
HT’B观点：
成都不缺甲级写字楼,而且后续很多 成都到处都是综合体,而且形态极其一致 如果没有独特的标榜. 价值定律都一样。
2021/1/19
2021/1/19
推广写字楼还是推广住宅？
成都绝大部分的写字楼推广停留在住宅推广的手法上面。