港口码头公司资产评估方法

一、价值类型和定义本评估项目的价值类型是为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

本报告所称“评估值”，是指本报告所称“评估价值”，即为长航凤凰股份有限公司持有马鞍山港口（集团）有限责任公司的10%股东权益价值，是指以企业审计后报表净资产为基础，在企业持续经营前提条件下，按照本报告所述程序和方法所确定的价值。

二、评估基准日本项目资产评估基准日是2011年12月31日。

委托方在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为实施的时间要求，选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。

三、评估依据本次评估是在遵守国家现有的有关资产评估的法律、法规以及其它公允的评估依据、计价标准、评估参考资料的前提下进行的。

（一）行为依据1、中国外运长航集团有限公司《关于同意长航凤凰股份有限公司转让所持三家参股公司股权的批复》运资字…2012‟424号；2、中国长江航运（集团）总公司《关于同意长航凤凰股份有限公司转让所持三家参股公司股权的通知》长航总计发…2012‟232号；3、北京京都中新资产评估有限公司与长航凤凰股份有限公司签订的资产评估业务约定书。

（二）法律、法规依据本次评估是在遵守国家现有的有关资产评估的法律、法规以及其它公允的评估依据、计价标准、评估参考资料的前提下进行的。

1、《中华人民共和国企业国有资产法》；2、国务院办公厅国办发【2001】102号《国务院办公厅转财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》文件及其配套文件；3、原国家国有资产管理局以国资办发[1992]36号文发布的《国有资产评估管理办法施行细则》；4、国务院国有资产监督管理委员会2005年第12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；5、财政部（2001）14号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；6、国务院颁布的《企业国有资产监督管理暂行条例》（第378号）；7、国务院国有资产监督管理委员会国资委产权[2006]274号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；8、国务院国有资产监督管理委员会国资产权[2009]941号《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》；9、财政部、中国人民银行总行、国家税务局制定的有关企业财务、会计、税收等方面的政策、法规；10、《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日实施）；11、《中华人民共和国公司法》（2006年度10月27日修订）；12、财政部、中国人民银行、国家税务局和原国家国有资产管理局制定的有关企业财务、会计、税收和资产管理方面的政策、法规。

（三）资产评估准则依据1、中国注册会计师协会会协[2003]18号发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指2、中国资产评估协会（2004）134号发布的《企业价值评估指导意见》；3、财政部财企（2004）20号发布的《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》；4、中评协[2007]189号“中评协关于印发《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则的通知”；5、中评协…2008‟218号“中国资产评估协会关于印发《企业国有资产评估报告指南》的通知”。

（四）权属依据1、中华人民共和国房屋所有权证；2、中华人民共和国国有土地使用证；3、中华人民共和国船舶所有权登记证书；4、中华人民共和国机动车行驶证；5、其他权属证明文件等。

（五）取价依据1、中国人民银行公布的现行金融机构贷款利率（2011年7月7日）；2、基准日中国人民银行公布的外汇汇率；3、中国船舶工业总公司编制的《简明船舶估计手册》、《造船产品报价手册》、《船舶产品价格计算标准》、《船舶产品价格汇编》等；4、船舶及船用产品价格信息交流网编制的《价格信息动态》；5、《2011年机电产品报价手册》；6、《国外机电产品报价手册》；7、《老旧运输船舶管理规定》；8、《船舶产品价格计算标准》；9、《船舶检验证书薄》；10、《船舶经营与报价实用指南(1993年版)》；11、《中国船舶报》；12、船舶操作人员对船舶计算状况及使用情况介绍；13、向有关船厂和设备供应商询价取得的资料及价格信息资料；14、国务院令(2000)第294号《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》；15、国家经贸六部委1997年修订《汽车报废标准》；16、国经贸资源[2000]202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；17、2002年科学技术文献出版社出版第二版《资产评估常用数据与参数手册》；18、太平洋汽车网；19、《沿海港口建设工程该款预算编制规定》；20、《沿海港口水工建筑和装卸机械设备安装工程船舶机械艘（台）班定额》；21、《水运工程混凝土和砂浆材料用量定额》；22、《沿海港口水工建筑工程定额》；23、《沿海港口装卸机械设备安装工程定额》；24、《安徽省建筑工程消耗量定额及统一基价表》；25、《安徽省安装工程消耗量定额及单位估价表》；26、《安徽省土石方工程消耗量定额及统一基价表》；27、《徽省建筑安装工程费用定额》；28、《马鞍山市工程造价信息》；29、委托方提供的有关资料及受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取30、被评估单位提供凭证、发票等；31、《资产评估》([美]肯尼思R.费里斯、芭芭拉S.佩舍雷•佩蒂著，刘祥亚、贾哲译，机械工业出版社)；32、《投资估价》([美]Damodanran著，[加]林谦译，清华大学出版社2004年出版)；33、《价值评估：公司价值的衡量与管理》(第3版)([美]Copeland,T.等著，郝绍伦、谢关平译，电子工业出版社2002年出版)；34、华普天健会计师事务所出具的审计报告。

四、评估方法资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。

进行评估时，要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。

市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。

市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。

收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。

资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。

对于股权价值或业务单元价值评估，由于目前国内股权交易数据较少，企业之间差异较大，很难采用市场法进行评估。

故在持续使用的前提下，本次评估不采用市场法评估。

本次评估以持续使用和公开市场为前提，且由于企业经营相对稳定，未来收益可以相对可靠的计量，因此，具备采用收益法进行评估的前提，另外，企业账务处理符合国家相关规定，历史成本记录完整、可靠，因此，具备采用资产基础法的前提，综合考虑各种影响因素，分别采用资产基础法和收益法两种方法进行评估，然后加以分析比较，确定最终评估结果，提供给委托方和本报告的使用者。

（一）资产基础法评估情况：对各项资产的价值根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出，具体如下：1、流动资产流动资产包括：货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款和存货等。

（1）货币资金：包括库存现金、银行存款。

对货币资金中的现金，评估人员进行现场盘点并根据企业现金日记账倒推至评估基准日，在此基础上以核实后的账面值作为评估值；对银行存款，主要通过核查银行对账单、余额调节表以及通过向银行函证等方式，核实银行存款的真实性及准确性，对银行结算户存款评估价值以核实后账面价值作为评估值；对定期存款，以存款额加上截止到基准日应计利息作为评估值。

（2）债权类流动资产：应收账款和其他应收款。

对于应收账款和其他应收款，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，对外部款项确定可收回的以核实后账面值确定评估值；经过可收回性分析有收回损失风险的，以应收额扣除按账龄分析预计的损失额确定评估值。

按组合计提坏账准备的计提方法：根据以前年度按账龄划分的各段应收款项实际损失率作为基础，结合现时情况确定本年各账龄段应收款项组合计提坏账准备的比例，据此计算本年应计提的坏账准备。

（3）存货：主要为原材料。

①原材料对于账面单价与基准日市场销售单价相近的原材料，以核实后原材料单价作为评估单价，以基准日实际数量乘以评估单价确定原材料的评估值；对于购臵日期与基准日间隔时间较长的原材料，以核实后基准日原材料单价作为评估单价，以基准日实际数量乘以评估单价确定原材料的评估值；材料差异评估为零。

②在库周转材料评估人员通过现场勘查实物状况，根据现场和市场调查情况以核实后账面价值确定评估值。

2、非流动资产（1）可供出售金融资产通过核实，该股票为可上市流通股，按评估基准日该股票每股收盘价乘以股票数量作为评估值。

（2）长期股权投资评估人员首先对长期股权投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期股权投资的真实性和完整性，采取如下评估方法：对控股公司的投资，与母公司同样采用资产基础法和收益法进行企业价值评估，经比较分析选用一种评估方法的结果，评估结果再乘以持股比例确定该股权价值的评估值。

对参股公司的投资，在对被投资单位评估基准日报表分析后基础上，以分析后净资产乘以股权比例确定评估值。

（3）房屋建筑物基于本次评估之特定目的，采用重臵成本法对房屋建筑物进行评估，计算出建筑物之评估值。

①建筑物重臵成本的计算重臵成本＝工程建安造价＋前期及其它费用＋资金成本A、工程建安造价包括：定额直接费、其他直接费、间接费、计划利润、税金等。

本次委估建筑物中有代表性的建筑物，采用决算调整法确定重臵成本，其他建筑物根据类比方法确定单位重臵成本。

决算调整法确定重臵成本的技术思路是：根据马鞍山港口（集团）有限责任公司提供的房屋建筑物类的有关竣工决算资料。

根据《安徽省建筑工程预算定额》（2008年）和交通部《沿海港口水工建筑工程定额》（2004年），结合该建筑物竣工决算书中的工程量计算出各项目的省基价定额直接费，和建筑安装工程造价。

然后根据市场调查和委托单位提供的建设工程前期费用及其他费用标准，计算出建筑物的前期费用及其他费用，并加计资金成本，从而计算出委估建筑物的重臵成本。

类比方法是以有代表性的建筑物做参照物，对同类型的建筑物，在檐高、层高、跨度、用材、装饰等方面进行比较，找出差异作为调整因素，进行调整，计算出类比建筑物单位重臵成本。

B、工程前期及其它费用包括：建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等。