第五章住房消费行为选择

5.2买房与租房之间的选择
一个家庭购买住房，往往需要花费几倍的家庭 年收入，国际经验一般在3～6倍。我国的情况有些 特殊，一方面由于存在隐性的、不可统计的家庭收 入，另一方面城市规模庞大、城市化进程加快，导 致大城市房价急剧上升，在目前的统计口径下，房 价为家庭年收入的10倍甚至更高。
住房的高成本对住房消费的含义是：住房需要 大量资金，相当大部分家庭会选择租房。
在支付能力允许时，购房家庭会选择具有最有特 征组合的住房。假设在某一住宅市场上，住宅仅在大 小面积和环境安静两方面存在不同。图5-1显示了在这 种情况下三个家庭的不同选择。
图5-1 不同收入和偏好家庭的住房选择
图5-1中，AB为中等收入的两个家庭S和L的预 算线，而CD是高收入家庭H的预算线；三条无差异 曲线S，L，H分别代表三个家庭。家庭L选择的是面 积较大而安静度较差的住房，同样收入的家庭S选择
对出租房，税收优惠可以降低房东的成本，从 而降低房东对租金的要求，最终租房者得益。
对自住房税收优惠的好处更为明显，产权人可 以从总收入中扣除利息成本，减少纳税额。
那么，税收优惠政策对住房消费选择的最终效 果如何?是鼓励还是抑制购买住房?以下逐一分析。
(1)出租房的税收减免优惠：快速折旧
在快速折旧的政策下，业主可以在房产经济耐 用年限之前将房产原值提前折旧完毕。
比较安静但较小的住房，而高收入家庭H则选择安静、
面积大的住房。
5.1.3异质性与住房市场的细分
住房的异质性和家庭的偏好导致一座城市或一 个区域内的住房是由许许多多个细分市场组成的。 市场可以按照住房大小、地段和质量来细分。例如， 有些家庭需要面积小的住房，有些则需要面积大的 住房，因而就有了小房型市场和大房型市场。有的 家庭需要离市中心近一些的住房，有的则喜欢近郊 的清静；有的家庭喜欢现代风格的新房子，有的钟 爱古色古香的老房子；有的家庭喜欢新楼盘的大气， 有的喜欢旧公房的便利和实惠。因此形成林林总总 的一手房市场和二手房市场、商品房市场和旧公房 市场等细分市场。
一是存在承租人外部性；
二是作为投资品，出租房的风险相对较大，银行往往 要求较高的贷款利率；
三是自用房业主常常作为爱好，自己做一些维修养护 工作，成本低于出租房。
承租人外部性导致租赁房的成本较高。承租者与承租 房没有长期的利害关系，没有主动维修养护的动机。尽管 及时发现问题，可以防微杜渐，房东因此受益；但由于房 客没有通知房东的动力而经常拖延。日常的一些小问题只 要不影响其使用，房客不会向房东汇报。
我们也可将所有影响住房质量的因素抽象化， 将住房市场分为高档(质量)住房、中档(质量)住房和 低档(质量)住房三个分市场。按照住房的权利不同可 以分为租赁市场和买卖市场。
住房的异质性和家庭偏好的不同，导致住房市场
可以分割成许多个相对独立的子市场，在每个子市 场内，住房拥有相对共同的属性，消费者具有相对 接近的偏好。
上述各种因素对住房质量的影响程度，一般认为 难以量化；然而，国外已有研究将之分解为几百个具 体的量化的指标值，用以评价住房的质量。
5.1.2异质性及住房消费偏好
面对众多特征各异的住房，各个家庭将如何作选 择?家庭会试图寻找最佳价格水平下、具有最优的属性 和特征组合的住房。选择住房时，购房者会收集许多 信息，从中得出住房面积、房型、位置、环境等特征 对价格的影响信息，并据此最终选择一处住宅，达到 一定预算下的效用最大化。
一是低收入家庭，没有足够的收入偿还贷款；
二是流动居住的家庭。由于办理转按揭的手续 繁杂且费用较高，经常搬家的家庭不愿买房；
三是不喜欢花时间对住房进行日常维修、养护 的家庭。
5.2.3税收、金融优惠和住房成本 发达国家及其地方政府一般对出租房和自住房
的产权人均给予税收优惠，以体现对居住的关心和 扶持。
例如，一宗房产原值70万元，耐用年限为70年， 如按直线折旧，每年的经济折旧额应为1万元。假若 快速折旧政策允许其在20年以内提前折旧完毕，则 该房产前20年的年折旧额为3.5万元，后50年为零。
对住宅进行更好养护，房客不能直接受益，于 是就形成了外部性。相反，房东可以从日常维护中 直接受益，如：维修漏水的管道可以避免住房长期 受损。如果房客不把问题及时通知房东，养护和维 修成本就会上升。换言之，承租人外部性会提高居 住物业的年度成本继而提高市场租金。
一般地，有三种家庭宁可租房而不愿买房：
(2)买房(自住房)成本
与租房成本类似，对购买住房自住者，成本为： C0=V(i0+d0+m0-g0)
式中，i0是购房贷款利息率；d0是住房贬值率； m0是养护成本率；g0是升值收益率。
5.2.2租房和买房的差异
如果租赁房的年度成本等于产权房的年度成本，即 Cr=C0，那么，对家庭来说，租房和买房是无差异的。事实 上，出租房的年度成本往往高于买房的年度成本，原因主 要有三个：
下面讨论家庭如何在租房和购房之间作选择， 税收等公共政策如何对这种选择产生影响。
5.2.1租房成本和买房成本
(1)租房成本
租房成本就是承租人付给出租人的租金。在一个竞争 性市场，出租人的经济利润为零。
年租金等于年运营成本。不考虑税收时，出租人负担以 下三项成本：
①资金成本。如果出租人向银行贷款买房，资金成本 是贷款利息，即市百度文库利率和买价的乘积。如果动用自有资金， 成本是自有资金的存款利息，也即机会成本。
5 住房消费行为选择
住房是房地产的基本形态之一，城市中50％以上的 房地产以住房形式存在。住房消费规律是房地产经济的 基本规律之一。
本章介绍住房的特性以及住房消费规律，主要包括
住房的异质性、不可移动性、耐久性、昂贵性，以及搬 迁成本的高昂性，并探讨其对住房消费行为的影响规律， 其中以住房消费的过滤效应最为重要。
②贬值。如果住房每年因老化而产生的市价贬值是每 年d％，则每年的贬值成本是d %与价格的乘积。
③养护成本。日常养护成本是价格的某一百分比m％。
出租人同时取得升值收益：住房的市场价格一般随着 时间上涨。这可以部分抵消拥有房产的成本。
出租住房的年拥有成本为：
Cr=V(ir+dr+mr-gr) 式中，ir是购房贷款利息率；dr是住房贬值率； mr是养护成本率；gr是升值收益率。